レーベン金沢 MID WEST TOWER

[評判気になるさん]

レーベン金沢 MID WEST TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.leben-style.jp/search/lbn-kanazawaekinishi/

所在地：石川県金沢市駅西本町3丁目1401,1402,1430（地番）
交通：北陸新幹線 「金沢」駅 徒歩13分
間取：3LDK～4LDK
面積：65.56平米～81.39平米
売主：タカラレーベン
施工会社：川田工業株式会社
管理会社：株式会社レーベンコミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[41: 。]

自分は関東から転勤で引っ越してきたが、なんだかんだバス慣れるもんだよｗ
そして海鮮が上手い！！

[42: 匿名さん]

>>37 通りがかりさん

9階は新築未入居なのに、夕方に灯りが時々点いてるのは何でだろ？
薄暗くなってから内見に来てるのかしら？？

[43: 匿名さん]

>>38 評判気になるさん

どうせなら URLも載せた方がよろしいかと。
http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do

建物種別： マンション　
都道府県： 石川県　地域： 石川県全域　
地域詳細： 金沢市　成約時期： 6ヶ月以内　
間取り： 2K/DK/LDK・3K/DK/LDK　

という条件で検索しても 81件ヒットするけど、ここは1戸も売れていない。

遠くから眺めると、金沢駅西口からほぼ正面に見えるし、周りのマンション(45m)より頭一つ抜け出て高い(50m)けど、近づいて見ると、エントランスの天井が滅茶苦茶低い。
これじゃ内見に来ても幻滅して買う気が失せるのも無理からぬ。

[44: 匿名さん]

>>36 匿名さん

6階も値下げしたか。
（3,780万円 → 3,680万円）
https://www.raitofu.com/sale/detail/170040-20046

平米単価で比較すると、
17階/角部屋　4,450/76.62 = 58.1万円　
14階/角部屋　4,380/81.39 = 53.8万円　
9階/両壁 　　3,880/65.56 = 59.2万円　
6階/両壁 　　3,680/67.90 = 54.2万円　

9階の強気さが際立ってくるね。

[45: マンション比較中さん]

住みたい人が住めばよいさっさ(^^)/

[46: 坪単価比較中さん]

>>44

17階も早くも値下げして、
（4,450万円 → 4,350万円）
https://www.athome.co.jp/mansion/6970942736/?BKLISTID=030PPC
更に複数業者に持ち込んだみたいね。
（壁芯の専有面積が間違ってるけど）
https://www.athome.co.jp/mansion/6971237847/?BKLISTID=030PPC

平米単価で比較すると、
17階/角部屋　4,350/76.62 = 56.8万円　
14階/角部屋　4,380/81.39 = 53.8万円　
9階/両壁 　　3,880/65.56 = 59.2万円　
6階/両壁 　　3,680/67.90 = 54.2万円　

どれも新築の間（2019年8月竣工）に売りたいんだろうけど、雪崩をうって叩き売りとかなりそうね。

[47: 匿名さん]

普通に設備？とかの話したいな
うちは服多いから収納スペースについてとか知りたい

[48: 通りがかりさん]

>>47 匿名さん

全体的に収納スペースは少ないです。
TRもありません。

SICを物置にするとか、洋室のうち一つを衣装部屋にするとか、工夫が必要でしょうね。

[49: 匿名さん]

よーっし！！洋服の整理整頓からはじめよーっと！

[50: 通りがかりさん]

プレサンスが金沢2棟目を予定していた駅西本町1丁目の土地が「（仮称）レーベン金沢駅西II」に代わってた。
来月着工で 2021年11月完成予定。

平面図を見てもプレサンスの計画との違いが分かりづらいし、設計・施工も村中建設で変わってないけど、建築面積や高さは変わっているので、レーベン仕様で再設計したらしい。

レーベン金沢3棟目で駅西本町2棟目。
大手町は苦戦したけど MID WEST TOWER は好評だったから、二匹目のドジョウを狙いにきたのかな？
でも、MID WEST TOWER でレーベン仕様のチープさはバレてるし、「駅西最高層」とかの華がないから、どうなることやら？

アドレスとしては駅西本町1丁目の方が駅西本町3丁目(MID WEST TOWER)よりも金沢駅に近そうに見えるけど、実際は金沢駅から最も離れた角近くだから、徒歩距離は大差なさそう。

[51: 通りがかりさん]

>>50 通りがかりさん

ちなみに、元のプレサンス仕様はこちら。
棟数（建物数）が減ってるから建築面積が減ってるのは分かるけど、高さも低くなっている。
それでも MID WEST TOWER よりも階高は高いから、天井は低くならないはず。多分。

[52: 通りがかりさん]

>>50 通りがかりさん

・6月下旬　プレサンス断念（看板取り下げ）　
・7月中旬　レーベン引渡（看板完全撤去）　
・9月上旬　着工予定　
とは進行が早いな。
断念がもっと早かったとしても今年に入ってからだろうし、それからレーベンに話を持ちかけて、レーベンが商品性を検討し再設計してるわけで。
（レーベンの方からプレサンスに話を持ちかけた可能性もあるけど。）

通常、着工と前後して販売開始が多く、その遅くとも数ヶ月前には物件概要を公開するものだけど、この物件はまだ公開されていない。
条例による開発計画の広告が終わるまで物件概要を公開できないのか、あるいは進行が早すぎてモデルルームを確保できていないのか？

[53: 通りがかりさん]

>>46 坪単価比較中さん

9階が叩き売り開始。
（3,880万円 → 3,300万円）
https://www.daikyo-anabuki.co.jp/buy/detail/MHF29801/

平米単価で比較すると、
17階/角部屋　4,350/76.62 = 56.8万円　
14階/角部屋　4,380/81.39 = 53.8万円　
9階/両壁 　　3,300/65.56 = 50.3万円　
6階/両壁 　　3,680/67.90 = 54.2万円　

一気に 580万円も下げるとはね。
築1年経過とレーベンが直ぐ近所に再進出決定で、新築プレミアムがなくなったので遂に諦めたのかな？

[54: 匿名さん]

>>53 通りがかりさん

9階って未入居だったのね。
これって転売屋投資家かな？
叩き売りって言うけど分譲価格+登記諸費用+売却仲介手数料と同じくらいに下げて利益上乗せを諦めて同値撤退しようとしてるだけじゃないのかな？

あと今更だけど管理費の平米単価242円って相当高いね。
逆に修繕積立金は平米単価82円ってことは長期的にかなり値上げ必須なんでしょうね。

レーベン金沢　ＭＩＤ　ＷＥＳＴ　ＴＯＷＥＲ 9階3LDK 【MHF29801】 ｜大京穴吹不動産
https://www.daikyo-anabuki.co.jp/buy/detail/MHF29801/

マンション等レーベン金沢　ＭＩＤ　ＷＥＳＴ　ＴＯＷＥＲ
新築未入居物件×金沢駅徒歩１３分
価格3,300 万円 (税込)
間取り3LDK
専有面積65.56m2
築年2019年8月築
向き南西
所在階9階
建物階数地上17階
交通北陸本線 「金沢」駅 徒歩13分
所在地石川県金沢市駅西本町３丁目

価格3,300万円 （税込）
管理費/修繕積立金15,900円（月額）/5,410円（月額）
その他費用1,890円 (月額)(内訳) インターネット料
間取り3LDK
専有面積65.56 m2
バルコニー面積12.3 m2
専用使用部分面積-
築年2019年8月築
構造鉄筋コンクリート造
所在階/建物階数9階/地上17階
向き南西
総戸数81戸
管理方式日勤
所在地石川県金沢市駅西本町３丁目
交通北陸本線 「金沢」駅 徒歩13分
周辺環境-
リフォーム内容-
現況空家
土地権利所有権
用途地域商業地域
駐車場空有(1台) 2,000円～8,800円(月額)※確認日：2020年4月9日
引渡相談
取引態様仲介
備考日勤管理 　町内会費6，000円（年1回）
情報更新日 2020/08/09
次回更新予定日 2020/08/10

[55: 周辺住民さん]

>>54 匿名さん

おそらく転売屋投資家でしょうね。
この住戸（9階 Cタイプ）は昨年9月中旬から売りに出ていましたが、同じ大京穴吹不動産で隣の 9階 Dタイプが昨年8月に売りに出て、それが売れた直後にこの Cタイプが出てきたので。

どう見ても叩き売りでしょう。
このマンションの分譲時に一番安い住戸は 2階 Cタイプ 2,898万円でした。
価格が 1階あたり 50万円ずつ上がると仮定すると、50 × (9 - 2) = 350万円で 9階 Cタイプは本体価格だけで3,250万円ほどになってしまいます。

実際には、2,898万円は広告用の目玉商品（デベロッパーの利益はほぼない）であり、通常の利益を乗せれば 3,200万円ほどになるはずです。また、このマンションで最高額の住戸は 5,000万円程度に設定されていたようです。この他にキャンセル住戸の価格も1戸単位で公開されていました。
レーベンは全体の価格表を公開していませんが、これらの情報を参考に計算すると、9階 Cタイプの価格設定は 3,600万円から 3,750万円ほどの間になっていたはずです。
（このマンションは販売が好調で竣工の3ヶ月前に最終期が完売しているので、値引きは行なわれていません。）

この他に、修繕積立基金や登記費用など諸経費が 100万円、「オプション設置：カーテン、エアコン４台設置済み（LDK１台、洋室各１台）、フロアーコーティング、食器棚、全室照明設置等」とあるので、オプション相談会で 200万円ほど使っているのかもしれません。

本体価格を最も安い 3,600万円と仮定しても、全部合計すると 3,900万円であり、値下げ前の 3,880万円に近い金額になりますね。
（あれ？ 転売屋投資家の利益がない？）

管理費が高いのは、その通りですね。おそらく管理会社（レーベンコミュニティ）にぼったくられているのでしょう。
修繕積立金が当初は安いのは、他のマンションでもありがちな話であり、いずれ 2万円以上に上がるのでしょうね。

[56: 匿名さん]

>>55 周辺住民さん

うわー、かなりの損切り値下げなんですね。

一般的に中古マンションって売り出してから市場の反応が悪ければ
2，3ヶ月毎くらいに100万円から200万円ずつ値下げしていくのが多いですよね。
今回はいっきに値下げしてたからよっぽど資金繰りに困ったとか
またはこれからもどんどん下がっていくと判断したのかも知れませんね。

あとはこれがお買い得になるのか今は暴落の序の口なのか何ヶ月か数年後にしか解らないですね。
2008年9月のリーマンショックの時は2年後から3年後が一番安くなったっていうし。

このオプション部分は見逃してました。
未入居って記載してあってこれだけ備品があるっていうのはひょっとして新築販売時にモデルルームだったのかなと思いました。

https://www.daikyo-anabuki.co.jp/buy/detail/MHF29801/
（物件概要）
・オプション設置：カーテン、エアコン４台設置済み（LDK１台、洋室各１台）、フロアーコーティング、食器棚、全室照明設置等（詳細は担当にご確認ください）
・１７階建ての９階住戸
・３LDK、６５．５６平米、南西向き
・駐車場敷地内に全戸数分完備（２０００円～８８００円）
（構造・設備）
　（構造）・・コンクリート強度Fc33～42N、二重床二重天井、アウトフレーム工法、複層ガラス、住宅性能評価書取得予定（設計・建設）
　（設備）・・オール電化（エコキュート）、浴室換気乾燥機、浴室テレビ（12インチ）、IHクッキングヒーター、低騒音仕様シンク、
　　　　　　　浄水器一体型CIハンドシャワー水栓、高速光ファイバーインターネットサービス（24時間使い放題：使用規約あり）　等

[57: 周辺住民さん]

>>56 匿名さん

確かに 100万円から200万円の刻み幅で値下げする場合が多いのですが、この戦術だと購入検討者が「もう少し待てば、もっと値下げするのではないか？」と考えて足下を見られ、適正価格を下回るまで売買成立しない場合があるのだそうです。
今回一気に下げたのは、資金繰りに困って現金化を急いだ可能性もありますが、新築の仕入れ値ベースから周辺中古相場ベースに切り替えると共に、「これ以上は下げるつもりはない！」と宣言したのかもしれません。（とは言え、交渉次第であと 100万円くらい引けそうな気はしますが。）

周辺の中古相場を見るならば、ほぼ同じ立地の　
ダイアパレス駅西中央　1999年12月築　
アパガーデンズ駅西けやき通り　2005年2月築　
少し離れて　
エクセーロ駅西　2006年9月築　
D’クラディア駅西中央公園　2005年7月築　
ポレスター駅西本町　2008年9月築　
築年数の近い　
プレミスト金沢駅西本町　2017年3月築　
辺りまでが比較対象でしょうか。
立地の近い物件は築年数が古く、築年数の近い物件は立地が離れているので単純比較はできませんが、上記の価格を見るとおそらく 3,300万円というのが築浅としての適正評価に近いのでしょうね。

景気が悪化してもすぐには値崩れせず、2, 3年後に影響が現れる理由は、新築価格が中古価格に影響するからだそうです。
景気悪化で以前はその価格帯で買っていた層の人たちが買えなくなっても、もう少し上の価格帯で買っていた人たちが降りてくるので結局は売買が成立してしまい値崩れしません。また、建設中の新築マンションは既に原価が確定しているので、簡単には値下げできません。
しかし、景気悪化後に企画されるマンションは原価を抑えて安く販売しようとします。そういった新築マンションが 2, 3年後に販売開始され、中古価格とのバランスが崩れて中古も安くなるのだそうです。

駅西エリアの場合、（仮称）レーベン金沢駅西2 が来月着工予定であり、ほどなく販売開始されるかと思います。この物件はコロナ前にプレサンスが企画・設計していたのですが、最近になってタカラレーベンが土地を買い取ったものです。基本的にはコロナ前の設計ではありますが、階高を低くするなど一部再設計してコストカットを図っているようです。また、内装や設備でもコストカットしているかもしれません。
レーベン金沢駅西2 が従来よりも安い価格帯で販売されることにより、MID WEST TOWER をはじめとした周辺の中古価格の値崩れが始まるのかもしれませんね。

この物件(MID WEST TOWER) には、棟内モデルルームは設置されていませんでした。
竣工の 3ヶ月前に最終期を完売しマンション ギャラリーも閉鎖してしまうほど好調だったため、棟内モデルルーム（現地販売センター）を設置する必要がなかったのです。
（マンション ギャラリー閉鎖後にキャンセル住戸が幾つか発生してたけど、どこで接客していたのだろうか？）

[58: 通りがかりさん]

>>52 通りがかりさん

業界紙に載っていた。

【石川】プレサンスからタカラレーベンに／「（仮）金沢駅西本町２新築」／マンション建設／村中建設で来月着工へ
http://www.senmonshi.com/archive/02/02F86K5GC0PZRQ.asp

「ライバル関係にあるマンションデベロッパーが別の企業に用地を売却するケースは珍しい。タカラレーベン開発部では「プレサンスコーポレーションが全国的に用地を売却する動きがあり、その中で決まった。既に近隣住民に対する説明会も終えており、計画を進めていきたい」（北陸営業所）としている。」

確かにライバル関係にはあるけど、必ずしも仲が悪いわけじゃないのよね。
今回は土地（と建設計画）だけだったけど、タカラレーベンは以前、三菱地所が宣伝広告を開始していた物件を1棟買したこともあるし。

三菱地所､上尾マンション｢損切り｣の顛末
マンション市場で進む｢寡占化｣と｢すみ分け｣
https://toyokeizai.net/articles/amp/253093

当然同じエリア内で競合することもあるだろうし、損得計算もあるだろうけど、他社の持て余している物件を引き取るなど、棲み分けで共存共栄できてるのではないかしら？

[59: 匿名さん]

…
話変わるんですけど周辺地域居ついて質問させてください。

少し遡るとバス利用している方が多くみられるのですが、買い物時は車があったほうが良さげとの書き込みがあります。

私は免許を持っていない(旦那は持っているがペーパー)のですが車はあったほうが何かと便利なのでしょうか？

[60: 評判気になるさん]

>>59 匿名さん
通勤・通院・送迎などで使わないならなくてもいいんじゃないですかね。
買い物はコンビニ・ドラッグストアは近くにありそうですし、スーパーもマックスバリュが近くでは大きそうですがそこまで徒歩・自転車可ならいいのかと。ニトリやヤマダ電機もありますし。
休日に中心街等行く時はバスでいいと思いますよ。
コストコとか大きめのイオンモールに行きたいとなったらさすがに車いるかも知れません。