シティタワー大阪天満 ザ・リバー＆パークスってどうですか？【PART 4】

[匿名さん]

シティタワー大阪天満 ザ・リバー＆パークスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府大阪市北区樋之口町38番1（地番）
交通：
大阪市営谷町線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩6分
大阪市営堺筋線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩6分
阪急千里線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：55.02平米～98.49平米
売主：住友不動産 関西支店

施工会社：(株)大林組
管理会社：住友不動産サービス

[181: 匿名さん]

中津って利便性はいいのか？

[182: 匿名]

セントと比較している人なんているのか

[183: 匿名さん]

中津はロフトまで5分、御堂筋線も使えるので、都会生活は満喫できるでしょう。新御堂をどう考えるか…

[184: 匿名さん]

ロフトまで5分で行ける？

[185: 物件比較中さん]

570m
5分は言い過ぎですケド
7～8分あれば行けますよ

[186: 匿名さん]

北区、福島区、都島区の新築マンションの中で、
立地は最低レベルでしょう。外観が目立つので何とか踏ん張っている印象です。

[187: 匿名]

アワーズよりは立地はよいのでは？

[188: 匿名さん]

187さん
アワーズは忘れてました。

[189: 匿名さん]

自己観点で一方的に立地が悪いと言われてもね。
交通弁、生活弁、公園横で考えればそんなに悪いと思わんが？
新築の中でなら、普通に良い方だと思いますね。

幹線道路沿いのタワマンなんて、レジデンス梅田や、キタハマ、
フクシマタワーなんかも真横だし、アクセス不便なリッチより
マシだと思います。GMT何かも周辺環境はもともと怪しいし、
高速で挟まれてるのは、ここと同じレベル。どこも似たり寄った
りな部分が多く、ここが取り立てて悪いなんて思わん。

電車の横のマンションなんて、騒音最悪だろうしね。

個人的には、フクシマタワーの環境は交通弁も微妙で、電車横、
幹線ん道路横と最悪かな。

[190: 匿名はん]

空家が多いと問題でもあるの？
エレベーターとか空いていていいと思いますが？


駐車場の契約件数が予想より下回った場合、修繕計画および管理費の計画にかなり影響を与えるとおもうのですが・・・。

[191: 物件比較中さん]

電車の音ってそんなに気になります？

自分は阪急宝塚線の○○駅1分の○ー○○の21Fにいますけど
最悪という程でも・・・というか気になりません
それよか176号の方がよっぽど五月蠅いかな？

バリバリ系のトラックやら音楽ガンガンの単車
などはかなりイラっとします

という訳で五月蠅い道路よりは電車の方が害が少ないので
私は駅近の方がおススメだねぇ～

[192: 匿名さん]

弁、弁、弁、弁って
便だろｗ

まさに命懸けの強弁やな

[193: 匿名]

いいけど入居の時に200戸とか300戸とか空いているマンションには住みたくないな

残りが2〜30戸になってから考えてみるか。

[194: 匿名さん]

入居時に半分くらいというのは、計画通りだよ。
ホントに買う気あるんかしらんが、早い内に
南側はなくなるだろうな。

[195: 匿名さん]

空物件の管理費、修繕費はデベ持ちですから、問題ありません。

[196: 匿名]

管理費修繕積立金が２万として300戸で月600万、年で7200万、駐車場代も勿論売主負担？

[197: 匿名さん]

管理費、修繕費は負担ですね
ちゃんと記載もされていますよ

[198: 匿名さん]

196さんは、知らないで検討してるんですか？
検討するならちゃんと調べたり、営業に聞く方がいいよ
大切な事です

[199: 匿名さん]

計画が半分って事ないよ
確か、当初は、6割〜7割の目標だったと思います。
でも、今のご時世で、この立地。
検討した方ではないでしょうか？

[200: 契約済みさん]

駐車場は、申込率が想定していたものを下回っているので、このまま推移すると管理費等に
影響する可能性がある、とのことでした。

管理費自体を上げるのか、現在の管理を一部見直すのかは、未定とのことでしたが。
駐車場の利用数は、入居者に影響があるみたいですね。

[201: 匿名]

178さん
立地、住環境は重要ですから、上物だけで判断しない方がいいですよ

[202: 匿名さん]

駐車場については、契約者さんの通りですね
駐車場の申込みは少ないそうです。
このままだと、マンション全体としては管理費の見直しはあるかもしれませんね

[203: 匿名さん]

マンション管理で駐車場を管理費に充当する場合は影響が出るから大変ですよね
特に、天満は駐車場の管理には費用がかかりそうな構造ぢからなおさらかも

[204: 嵐]

管理費は1,5倍になると考えておいたほうがよいですね。
空き部屋の駐車場代もってくれるマンションも沢山あるのにね

[205: 匿名さん]

２０４さん
例えばそれはどこのマンションですか？

[206: 匿名さん]

空き住戸に対してデベがいくつか駐車場を押さえたいとしたら、その分はデベがもつ事はあります
ここもいくつかは住友が空き住戸に対して住友が負担はすると思いますが、それ以上に駐車場の契約率がわるいのでしょう

[207: 匿名さん]

駐車場1世帯に2つ目、3つ目を貸し出すとか、
外部に駐車場を貸し出して収入を得るとか、
色々方法はあるんじゃないかな？

[208: 契約者]

駐車場に関しては、規模の優先順に申し込みましたが、抽選後に追加希望（一カ所以上）はないか催促の連絡は確かにありましたね。

[209: 匿名]

外部に貸し出しは有効ですが、場所的に需要は厳しそうですね

[210: 匿名さん]

まだ、おそらく半分くらい販売してないんだから、何とも言えないけどね。

[211: 匿名さん]

今時、一世帯に車を二台とかほとんどいないでしょう

[212: 匿名さん]

まだ半分くらいですが、これから契約が増えても駐車場の契約比率はあまりかわらないでしょう

[213: 匿名さん]

部屋の設定でグレード分けして、上位クラスから駐車場を優先抽選とか言ってたのに…このざま

[214: 匿名さん]

意外だったのはモデルルーム見学含めて盛況だと思ったのに実際の契約率が半分届かず？
大国町のタワーは完成前から値引きの模様だし、
フクシマタワーは契約が伸びる見通しも不明で高層階の販売めど立たず？
やはり立地が特殊だと厳しいですかね？
それとも不況だから？

[215: 匿名]

中津のローレルもよくないね
青田買いの時代は去ったんじゃない

[216: 匿名さん]

販売状況を見ると、ここに書かれているネガレスに賛同している多かったのがわかりますね。モデルルーム来場者と購入者のギャップは衝撃。
外観とイメージで人は呼べても売ることは難しいということでしょう。商人の町大阪の人は買い物上手。東京と同じ失敗はしないね。

[217: 匿名はん]

↑
メガシティタワーの方でも同じようなこと書いてるけど、ヒガミ？
実際の販売状況なんて、わからないでしょ？MR言ってもはっきりと
教えてくれないんだし。ここは隠す体質にあるからね。ネガってる
奴は何が楽しいんだかね。最初っから、まったく買う気ないくせにキモいよ。

[218: 匿名さん]

買う気が段々なくなりつつあるというのが正確な表現でしょうね。

[219: 匿名]

契約数は大まな数字なら取引先とか色々探るとわかりますよ
驚いたのは想像より契約が少なかった事だね
でもあまり心配しなくてもいいのではと思います。
CT大阪福島を例にとると、完成時の契約計画が七割で実際の契約は五割くらいだったかったと聞きます
ただ施工後は盛り返して、その後は、契約率も八割近くまでいっているようですので、それを参考にすると、ここも施工後は契約は伸びると思われます。
立地が違うので確実とは言えませんが、建物には魅力があるので完成物件みて購入する人も結構いるのではと思いますよ

[220: 匿名はん]

現在、施工中のタワマンは一部を除いて契約はよくないよ
ここだけの話ではない。
それより駐車場契約が悪いのは気になるね

[221: 購入検討中さん]

CT大阪福島は現在の状況で5割程度だとおもうんだけど・・・。
契約率が八割って本当なの？

[222: 匿名さん]

7割ちょっとのパズ
8割はいっていないよ
入居数はわからないが

[223: 匿名はん]

大阪福島の事は大阪福島の板でしてくれ
ここは天満の板です

[224: 匿名さん]

残り100戸は切っているのは確かなようなので、多分7〜8割ってところでしょう。
でも、これからは苦戦すると思うね。
フクシマタワーやベリスタと競合が盛り返すだろうから。
まあ、ここには関係ない話だが。
天満は建物はいいが、やはり苦労するのではと思います
あの盛況な問い合わせで、結果がこれでは完成後も期待出来ないのでは？

[225: 匿名さん]

223
確かに。
話を戻そう。
天満を検討する人はやはり立地で決めてるの？
それとも外観や仕様？

[226: 契約者]

駐車場の件で管理費1.5倍はありえないですね。
まぁ考えたらわかりますが…。

営業の方に実際いくら上がるのか尋ねたところ、70平米で1000～2000円と言われました。

[227: 匿名さん]

新築ではそこそこの販売数じゃないかな？
まあ、焦ることないから、棟内公開されたら建物じっくり見て、
周辺環境とかトータルで考えたらいいかな。

[228: 匿名]

3月にどれだけ契約が増やせるかで予想出来るかもね
スミフだから2〜3年かけて売るのでは？

[229: 匿名さん]

↑
それ西梅田パターンすか・・・

[230: 匿名さん]

福島、天満、八尾。
下の子ほど、図体が大きくなり出来も悪い。

[231: 匿名さん]

西梅田以降のシティタワーは駄目だね。
太い多い立地悪い。ガラスウォールしか魅力ないじゃん。

[232: 購入検討中さん]

竣工してからどれくらいで値引きするつもりなんだろう？
1年後には1割引くらいにならないのかな？

[233: 匿名さん]

>>231

いっちょ前のこと言いますね。
まあどうでもいいけど、買えるようになってから、
一人前のこと言おうね～ （笑）

ちなみに値引きらしい値引きを期待しても無理だよ。

[234: 匿名さん]

何かネガな話題があると、うようよと畳み掛けるように出てきますね。
暇なのか、性格悪いのかわからんが、フクシマタワーのスレといい、
子供みたいな奴が多いね。管理費の話も1.5倍って嘘ばっかりだしね　笑

[235: 匿名]

まあ、まっとうな検討者はこんなクソ掲示板なんて見ず、ちゃんと自己判断できるんだろうね～。ここを参考に止めるとか言ってるのって、結局、自分でマンション決めれないんだろうな。おっと、クソ掲示板とか言ったら、アク禁かな？

[236: マンコミュファンさん]

なんの責任も持たない、独りよがりの、垂れ流し掲示板で、時間つぶしするような人が多くなって来ましたね。
ネット社会の弊害でしょうか。
買うも、買わないも、自己責任。自分なりに評価をしたかったら、自分で体験して、自分で判断すればいいと思います。
利害の対立する立場の方が、「風説の流布」という事もあるかも知れませんから、みなさんくれぐれもご注意を。

[237: 匿名さん]

投稿者叩きの次は掲示板の批判ですか。検討者はそんなことしないですよね？
ネガだけど事実を書かれて困るのは誰かな？焦ってますね。

[238: 匿名さん]

この掲示板に関しては、ほとんど事実は無いのでは？

[239: 匿名]

セントやアワーズと比較する人っていますか

[240: 匿名さん]

契約状況と駐車場問題は事実じゃないの？

[241: 匿名]

外観や設備はいいから現地モデルルームが出来て実物みれるようになったら人気が再燃になって売れるよ。
気にしなくていいんじゃない
それに、今なら引っ越しも混まないから快適だと思うね

[242: 匿名さん]

モデルルームの賑わいやランキングから考えても注目度は高いのは周知でしょう。
その点を考えても心配しなくていいと思う
ただし駐車場の問題は予測不可能かと思う
既に契約した人達での車の所有率が低い世帯が多いって事だろうから、この比率はこれからもあまりかわらないでしょうね
管理費が1.5倍にはならないと思うが、上がるのは嫌ですね

[243: 匿名]

いや。
立地や環境が万人受けする場所じゃないから、
反対に契約率の伸びは思った以上にならない可能性があるよ

[244: 匿名]

駐車場の話を説明会で聞いた時に、成約率も聞きました。

今のところ3分の1だそうです。

[245: 匿名]

えっ
5割いってないの？
がんばれ！ スミフ

[246: 匿名さん]

不況のせいにしたら駄目だね。

好立地マンションだったら不況でも売れる。見た目とか関係ない。
実際、市内では売り物件が不足してる地域がある。

この契約率という事は、掲示板でも言われてるマイナス要素を、同様に思ってる人が多いという事。

[247: 匿名さん]

希少性が高い立地だね。高速と幹線道路で三角形に切り取られた土地なんて、市内でも中々ないよ。
ここが売れなくても体力は持つだろうけど、八尾もこけるとヤバイだろうね。売れない住戸の建設費や管理費等込みの上乗せ価格になっているのかな。

[248: 匿名]

今日の毎日新聞朝刊2面記事で、賃貸に出される大規模マンションの顛末が少し見えた気がします。
管理費、修繕費、がんばりましょう。

[249: 匿名さん]

裁判で、管理組合の役員にならない方（賃貸してる方）から、免除する代わりに2500円／月の支払いが
出ましたね。

[250: 匿名さん]

つまりは揉めるってことを全国紙で証明したね

[251: 入居予定さん]

天六駅前に駅直結、50階建てのタワーマンションが
2年半後にできるらしいです。
（地元の飲食店の方が、「建設関係者から聞いた」と言ってました）

思ったより早く建設されるなぁ～といった印象です。
仕様や値段にもよるでしょうが、
売れ行きに影響を及ぼすのではないでしょうか！？

早めに売らないと・・・　入居予定者としては、資産価値の低下も含め、少し心配です。
ちょっと早まったかなぁ。

[252: 匿名さん]

あーあ早まった・・・

[253: 匿名さん]

阪急の物件ですか？
前から噂がありましたが意外に早く出来るですね

[254: 匿名さん]

248と251の書き込みは、当マンションの契約者をガッカリさせる内容じゃないですか！！
あえて黙っておくのが優しさですよ！

[255: 匿名さん]

天六のタワマンは前から話題に出ていたよ
契約者さんも知っていると思いますよ

[256: 契約済みさん]

知りませんでした・・・・。失敗した・・・・。

[257: ご近所さん]

検討者に有意義な事実に基づいたネガレスは意味がありますが、購入者を逆なでするような書き込みはいかがなものか。

[258: 入居予定さん]

阪急の天六タワーは前から話題に出ていましたが、まだまだ先の話ですし不況のご時世頓挫する可能性もあります。
天ろくビルの阪急ファミリーストアーも3月に閉店などと書かれていましたが、それから1年近くもなります。
入居予定者がそんなスレ書くとも思えませんが、煽るのもいい加減にしてほしいものですね。

[259: 契約者]

ここを検討されてる方はそれくらいの情報知っているでしょう

[260: 契約済みさん]

契約時に噂くらいは知ってたのですが、４～５年後かな・・・と思ってたので、
２年半後と聞くと、「まだまだ先」とは言えないような。
CT天満が入居の１年ちょい前から販売始めたってことは、１年後くらいには販売開始なわけでしょ？
それまでにはCT天満を売り切って貰わないと・・・大丈夫かな。

ちなみに、阪急ファミリーストアーはとっくに移転して、既にテナントは入ってませんよ。
取り壊し目前です。

[261: 匿名さん]

これから検討される方もおられるのだから、色んな情報が書き込みされるのはいいと思います
それに天六のマンションがネガティブな事ですかね？
後からマンションが別の場所に建築されるのは仕方ないしあり得る事ですよ
確かに二年半は意外に早いと感じましたが、
じゃ、二年半待ちますか？となるし、価格もわからない。
結局はタイミングが合うかでしょう
天六のタワマンがネガティブととらえるなら検討板を読まない事ですね

[262: 契約済みさん]

261さんのおっしゃるのはもっともで、
私もそういう視点で割り切って（ずいぶん前に）契約しました。
駅前ならおそらく高いだろうな、とも思いましたし。

北浜のタワマンみたいなコンセプト・価格なら購入者層も違うでしょうし、
大して気にならないんですけどね。
でももしCT天満と似たコンセプト・価格で早めに販売開始されたら、
購入者検討者はかなり向こうに流れるでしょうからね。

契約者としては、先の駐車場の件もあるし、
そのころに焦って値引き販売しなくていいように、
CT天満の営業の方にはもっと頑張って欲しいなぁ～

[263: 匿名さん]

多少は検討者は流れます。
それはどんなマンションでも同じだし宿命ですね
買ったならポジティブに考えないと、未練が残って新生活が楽しめないですよ
契約された方はこれからの天満の生活に期待する事を考える。
検討者さんは選択肢が増えた訳だから、悩む(いい意味で悩む)
それが一番です

[264: 契約済みさん]

前向きでいいコメントですね！

[265: 匿名]

ここの検討者、御契約者、皆様大人ですね、
すばらしい！！

どこのスレもかなり荒れているなか、阪急ファミリーストアの
件なども知的で冷静なコメント。読んでいてなるほど！
と、どこか胸がすかっとする程の説得力。

きっと上記のコメントされる程の方々が住まれるこちらなら、
管理組合も心配ないとすら思えました。
少し褒めすぎかもしれませんが、一マンコミュファンとして
書き込ませていただきました。

[266: ご近所さん]

立地的には天六駅直結はいいね。高速にも囲まれていなし、商店街にもすぐ行けて便利でしょう。梅田にも天満より大分近くなるしいいんじゃないでしょうか。需要あるだるし、売却や賃貸も容易でしょう。

天満タワーの方は、広い道路で隔絶されているのが辛いところ。高速も圧迫感あるしね。大川の環境も近づくといまいち。

[267: 匿名さん]

間取りが悪い・間取りが悪い・間取りが悪い

[268: 匿名]

価格が安い！

[269: 匿名]

明日は内覧会ですね。
楽しみです！

[270: 匿名さん]

ここは人気あるのかな？営業の方から電話がありましたが、「検討対象外ですね」と答えたら、
あっさり、気が変わったらお電話下さい、ガチャンで終わりました。

[271: 匿名]

ガツガツしなくてもコンスタントに売れてれば
そんな感じなんじゃないの？

[272: 購入検討中さん]

竣工後1年以上たったら中古物件になっちゃう。
瑕疵による10年の補償がなくなっちゃう。
1年以内が勝負だろうなあ。
販売状況5割に達する日は来るのだろうか？

[273: 匿名さん]

ここだけでも649戸もあるのに、
同じようなぶっといシティタワーを八尾市にも作ってるよね、しかも1500戸！
大阪市ってことでこちらの方が有利だけど、八尾にも客が流れるのは必至。
この2つだけで2149戸。どちらも立地的微妙なのにとても捌けるとは思えない。

[274: ビギナーさん]

いつまでに捌けることを言ってるのかな？

いつまでに捌けたら成功なのかな？

[275: 購入検討中さん]

273さん

立地的にここと八尾ではマーケット的にかぶらないのでは？
私もここは見に行きましたが、八尾を見に行こうとは思わないですし。
通勤的にも、並べて検討できるエリアじゃないですし・・・

[276: 検討]

内覧会どうやったのかな・・
書き込みないですね。

[277: 匿名]

もう内覧会してるの？

[278: 契約者]

今日内覧会行ってきました！
施工は素晴らしくて汚れなど以外はほとんどなかったです。
満足してます。

スカイラウンジの案内もありましたよ。

[279: 契約済みさん]

今から内覧会いってきまーす！！

楽しみです。

[280: 入居予定さん]

私も昨日内覧会行きましたが、
施工は大きな問題なかったですね。
気合い入れて行ったのに、ちょっと拍子抜けなくらいでした。

今日内覧会の方は、あいにくの天気で残念でしょうね・・・

マンションというよりホテルな感じで
やっぱり良かったです。