パークハウス品川中延

[マンコミュファンさん]

なつかしき未来へ。ゆるやか、しなやか しながわなかのぶ。


＜全体物件概要＞
所在地：東京都品川区中延4-542-2（地番）
交通：東急大井町線荏原町駅から徒歩3分、中延駅から徒歩5分、都営浅草線中延駅から徒歩6分
総戸数：52戸（管理室含む）
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：44.09～76.77平米
入居：2011年2月下旬予定
売主：三菱地所
販売会社：三菱地所リアルエステートサービス、モリモト
施工会社：木内建設東京支店
管理会社：三菱地所藤和コミュニティ

[81: 匿名さん]

ところで資料請求したけど届きません。できたら送る、ということなのかな。

たしかに土地が安くなっているので、小さな家なら建てられるんですね。
戸建てかマンションかは、価格ではなくて趣味の問題になりそう。

[82: 匿名さん]

ここは坪300超でもすぐ完売する物件でしょうね。
小規模だし場所がかなりいいと思います。将来は坪350ぐらいで転売も可能では。

[83: 近所をよく知る人]

えばらまち‥

[84: 匿名さん]

二子玉川の物件にしても大井町の物件にしても
それぞれ再開発だったり、低層マンションだったり
それなりの売りがあるから坪単価もそれなりで販売している。

この物件で坪300で販売するとして、その売りって何ですか？

[85: 匿名さん]

ここの土地柄が好きだって人は大勢いると思うけれど。
それと、３００万で売れるためには、それなりの建物であることが前提。

[86: 匿名さん]

好きな人もいるけど、その数が増えることもあまりない。
いい町なんですが、なじみのある人がメインの客ではないかと。

二子のような派手さはないし、けっして雑誌で取り上げる町ではない。
ゆえに値上がりといったことは期待できないと思いますが。

[87: 匿名さん]

そうですが、ここは小規模なので競合が出なければ売れちゃうように思います。

[88: 匿名さん]

確かに数が少ない物件は売れだすと早いです。

[89: 近所をよく知る人]

だからぁー、ここは、えばらまちですって

[90: 匿名]

資料届いたけどホームページと内容がほとんど一緒だった…

[91: 近所をよく知る人A]

えばらまち　なんだけど　あのルネでさえ完売したからね、このエリアは。
少数派乍ら需要層はしっかり居るから、供給少ない面３００でも売れちゃうよ、この規模だし。

[92: 匿名さん]

でも、意外とポツポツマンションができはじめたよね、このへん。
古い戸建てが多いから、小振りなものができてきそうな気はする。

[93: 物件比較中さん]

2LDKいいなと思ったけど北東なんだね。
南開口部なしに住んだことないからアウトだ。

強気の根づけでも売れるだろう。
ルネと同じく、安くても条件の悪い部屋が売れ残ると思う。

[94: 近所をよく知る人]

この辺りに住みたくていろいろ探していたのですが

中古の物件もあまり長く残っているものはみたことないですね。

上の方々の書かれている通りここも比較的スムースにはけていくように思います。

[95: 購入検討中さん]

坪単価は気になるところですが、もっと気になるのは木内建設が施工ということです。この辺りはいかがでしょうか。

[96: 匿名さん]

もちろん施工会社も気になりますが、
戸数が少ないので関係なくさばけるというデベの読みでしょう。

[97: 匿名さん]

規模が小さい感じの造りだから、売れ残らないようにしているのが見えてますね。駅からは近いみたいだけど、大井町線ってどうなんでしょう。あんまり利用がないからいまいち分かりません。周辺環境に詳しい方がいたら教えてほしいです。

間取りプランチェックしたけど、個人的にいいなと思ったプランが日照が残念だったりでいまいち。
価格比較したいのが正直なところ。

[98: 匿名さん]

荏原町って、そんなに良い所なんですか！？

[99: 物件比較中さん]

下町の気取らないよさが好きな方にはいい町です。
もちろん便利。

高級感やおしゃれを求める人には向かないかな。
大井町線自体、ずっと住んでる人が多いところではないでしょうか。
ゆえに高齢化率も高く、戸建てはこぶりで密集しています。
賃貸も多い。

[100: 周辺住民さん]

ま、交通アクセスは便利だよ。
大井町線はマイナー路線、だから逆に空いててストレス溜まらないです。
ホント、マイトレインって感じ。二子、自由が丘、大井町から台場、ディズーニーランド等
も近いし、中延から五反田、銀座、日本橋など中心部にも行きやすいから凄く便利。品川や
羽田、横浜等々、東西南北、通勤・プライベートに便利なトコです。

[101: 匿名さん]

大井町線って１０両編成ですか？

[102: 匿名さん]

荏原町？
乗り替え必要なのは嫌だな。
勤務先が大井町線ならメリットありそう。

[103: 周辺住民さん]

たしかに。
大井町線に快速ができたときはぶっとんだ。
延伸するためだったけど。
田園都市にしても、延伸するとローカル度が減って混む。
でも、まあ、ここは戸越がちょっとにぎわってるが下神明もしぶいし、
あと20〜30年はこんな雰囲気でいけるかな。（笑）

新築マンションは高値設定の地区だから、
どんな若い層が入ってきているのか興味がある。
某近場マンション営業の人は医者、弁護士ってほどではないと言っていたが。

[104: 匿名さん]

南向き５０００万円台で2F以上の3LDKがあればすごくほしいです。

[105: 匿名さん]

南で坪300とすると…
予算をかなりオーバーしそうですね。

[106: 匿名さん]

大井町線はだめでしょ

[107: 匿名さん]

大井町線の交通利便性は、目黒線が南北線に直通してかなり向上しました。
二子玉川よりはやや山手風、大井町よりは下町イメージが強いですが、
いずれも良いお店や、公園、学校等には恵まれています。

[108: 匿名さん]

JR線と比べちゃうと東急線の駅力ってかなり弱い
荏原町駅なんて　え～これで駅なの？　小さい～ボロイ～　
昭和に逆戻りした感じ

[109: 物件比較中さん]

108さんの言うとおり、東急には小さくてぼろい駅が残っている。
それをしょぼいと思う人には魅力のない街、
逆に、それを求めてくる人もけっこういる街。

[110: 匿名さん]

それでも綺麗になったよ、荏原町の駅。
昔はもっとボロかった。

[111: 匿名さん]

南はやはり坪300万行きますかね。
最近の浜町・人形町周辺の物件が300万弱なので、280万くらいと見ますが。
２Fで5980万位はきついですかね？

[112: 購入経験者さん]

東急大井町線や池上線は駅と駅が近いから、駅も小さいんじゃないですか？
小さい駅は、いいですよ～。乗り降りが楽で。以前目黒線西小山に住んでましたが、地下鉄になって駅が深くなっちゃって電車乗るまでが遠くなっちゃいました。（キレイになったのはもちろんいいんですが）

今は戸越銀座に住んでますが、池上線はJRとの連絡も楽々だし　浅草線も使えて超便利です。荏原町も大井町線、浅草線、池上線使えてかなりアクセスいい地域だと思いますが。

[113: 物件比較中さん]

ココはとてもいい場所ですね。
近隣にすんでいます。

駅近く静か、なおかつ商店街が賑やか。なかなかでない場所だと思います。

２７０万前後であれば即買いでしょう。

噂では三菱さんも他のエリアでは売れ残りで大変みたいですがココは売り上げ物件になるとありがたいです。

そのくらいで出ないかな。

[114: 購入検討中]

中延で坪300万円は高くないですか？荏原駅徒歩6-7分はかかります。
それに、ここのマンションの南側には汚い２F立てのアパートが建っていて、いつかは立て直しされるでしょうし、その南側にも汚い建物があります。極めつけはその南側に墓地が広がっていることです。とにかく南向きがメインの建物なのに、眺望は期待できない。建物の西側には５メーター程の道路があります。車のとおりは激しくはないですが、それなりにあるようですから、目立ちます。眺望ということでは西向きはまあまあなのでしょうが、広さが一番広い部屋はエレベーターに近い。また、地下駐車場の上の住居は、この棟は小さい部屋が主体となるでしょうから、生活パターンが違う人たちが集まるかもしくは投資目的の住居ということになるのかもしれません。
つまり、このマンションは大井町線の荏原駅で坪300万円に値するだけの住居とは考えにくく、もし、そんな値付けをすることになるのであれば、三菱の名前が傷つくと考えます。施工が木内建設ということも、どれ程の技術力があるのかよくわかりません。ということで、７０ｍ平米のお部屋２Fで、坪210-230万を期待したいです。

[115: 匿名さん]

＞７０ｍ平米のお部屋２Fで、坪210-230万
そうなればうれしいですね。抽選厳しくなりそうですが。
南のアパートは確かに気になりますね。
ただ、墓は個人的にはそれほど気になる感じではなかったです。
エレベーターの近くが気になるのは安い賃貸では？
分譲ではエレベーター脇の部屋でも気になったことはないです。

[116: 匿名さん]

結構安く出るかもしれません。
他の掲示板で話題になっていましたが、↓をみてください。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44203/
これが本当なら、ここの坪単価は高くて230-250万くらいかもしれませんね。
70平米5000万円台も期待できるかもしれませんね。

[117: 購入検討中]

115さん、分譲マンションの部屋だと、エレベーターの音は気にならないものですか？私の部屋はエレベーターに隣接していませんので、わかりませんが、ホテルとか宿泊したとき、特にエレベーターが近いと音が気になって眠れません。そんなこと、ありませんか？

[118: 賃貸住まいさん]

このあたり（環７より山手線側）で中古もだいぶ見てきましたけど、
そんな安い価格のもの見たことないです。（地１０年以内ですが）

[119: 匿名さん]

＞１１７
物件によるかもしれませんが、友人の家も含めて気になったことはないです。
営業の人に聞いてもそれほど気になりませんよというと思うので、完成前販売だと気になりますよね。
分譲賃貸のエレベーター脇で空いている部屋を見に行くといいかもしれません。業者には迷惑ですが、三菱系の賃貸業者ならいいのではないでしょうか・・・。
ちなみに、ホテルのエレベーターはうるさい方だと思います。

[120: 周辺住民さん]

何故地所がこの規模でわざわざここにプロジェクト組んだと思う？
近年この周辺で他デベのプロジェクトが完売し成功しているからですよ。
特にルネには驚いたと思う、ここはこんなマイナーエリアなのに完売するのかと。
２１０－２３０？絶対あり得ない、これじゃぁたかだか２０億程度のプロジェクト
だよ。この経済環境下、安く買いたい気持ちは分かるけど、間違いなく最低
２８０－３００にはなるよ。まぁその内、価格発表あれば大体合ってるよ。

[121: 匿名さん]

最近の物件だとエレベータ回りの壁はスラブ厚２５０ｃｍ以上あり、それならば音は殆ど気にならないはず。
それよりもエレベータ隣接だと目の前の共用廊下を大勢の方が通るので、そっちが気になるかもしれない。ここは小規模だから、それもあまり感じないのでは。

[122: 物件比較中さん]

高めでくるでしょう。
ほしい人は確実にいるエリアです。
条件が悪い部屋は賃貸だろうけど。

ただ、南がアパートなら確実に何か建ちますね。
私は逆に、墓地なら買い派です。

[123: 匿名さん]

戸数が少ないと高めでも売れるかもね。
南側は坪300前後？

[124: 購入検討中さん]

勿論プロジェクトはわかるけど、大崎地区には新築マンションは溢れてます。また、不動前にも建ちますし。価格を高くすると、買えませんよね。一般人は。特にファミリーはね。でも、このマンションのターゲットはファミリーでしょ？大企業の社員でも、坪３００万なんか、そうそうポンとは買えませんよ。

[125: 匿名さん]

土着で金を貯めてる老夫婦が子供夫婦の為にドンと頭金出すんですよ。
そういう人達にとっては名の通ったデベ という安心感が大事。

[126: 匿名さん]

東急電鉄の西馬込徒歩4分の物件が坪単価240万から270万くらいらしい。
中延と荏原町が使えること、品川区であること、パークハウスであることを考えるとやはり270万から300万というところでしょうか。

[127: ご近所さん]

>>125

だからここら辺の"土着で金を貯めてる老夫婦"は、マンションになんか金をださないんだってば。
もっと都心のマンションならまだわからないけど、ここら辺は戸建てが安く買える地区なんだし。
賃貸マンションも15万も出せば十分ちゃんとした2LDKの物件が借りられるんだよ。

ここら辺は都心でも山手線沿線でも高級住宅地でもありません。

[128: 購入検討中]

127さんの意見に賛成です。戸建が買える地区で、どうして坪300も出さねばならないのか、本当に疑問なんです。しかも、徒歩6-7分です。マンションの利便性もわかりますが、中延は中央沿線程土地が高くない。まだ駐車場とかもたくさんあるし、古い民家もある。

[129: 購入経験者さん]

うちはもう家を建てる気力はないけど、
30代のファミリーだったら、5000万以上のマンションより
土地を買って家を建てます。狭くても駅近、設計次第でいい家が建つはず。
固定費としての管理費、駐車場代は免れるし、
ほんとにいまは土地が安い。

4000万あたりならマンションですが、この物件の高額な部屋を買うくらいなら
戸建て検討を勧めたいかな。

[130: 名無し]

私もそう思います。どう考えても70㎡で5000万以下でしょう。