パークハウス品川中延

[マンコミュファンさん]

なつかしき未来へ。ゆるやか、しなやか しながわなかのぶ。


＜全体物件概要＞
所在地：東京都品川区中延4-542-2（地番）
交通：東急大井町線荏原町駅から徒歩3分、中延駅から徒歩5分、都営浅草線中延駅から徒歩6分
総戸数：52戸（管理室含む）
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：44.09～76.77平米
入居：2011年2月下旬予定
売主：三菱地所
販売会社：三菱地所リアルエステートサービス、モリモト
施工会社：木内建設東京支店
管理会社：三菱地所藤和コミュニティ

[421: 匿名]

土地が傾斜してるからだと思いますが…
でも半地下と言っても南側が60センチほど地下に埋まっている程度なので、大して問題ないかと思っていました。
実際はどうなんでしょうかね…

[422: 匿名さん]

１Fを半地下にしたのは、5階建てにするには高さが基準をオーバーするかららしいです。
詳しくはありませんが、建築基準法かなにかの。営業さんに聞きました。

[423: 匿名さん]

今日、申し込み開始の案内と全戸の価格の入った表が送られてきました。
ご覧になったみなさん、いかがでしたか？

[424: 物件比較中さん]

ここの1LDKってどういう層が入るんでしょうかね。
売れ残るとするとここだと思うんですが。。。

[425: 物件比較中さん]

　前に、支持層について疑問に思っている方がいました
　　
　わたしがいくつか見た物件すべて　
　「支持層まで杭を打ちしっかり建物をささえます」
　とありました。
　
　この物件は直接基礎です。
　建築基準法？ではクリアしていても、傾斜地でしかも
　支持層まで１０メートルあるのですよね。

　購入予定の方、この点どう思われますか？

[426: 購入検討中さん]

＞423
事前の価格と同じでしたね。

＞425
地所物件なので、その辺は問題ないんでしょうかねー

[427: やっぱ悩む２]

正式価格表送られてきました。
最上階３面採光を検討していましたが、希少住戸ということもあり、やはりイイお値段ですよね。
雪谷徒歩２分に東急物件が出来ることを知り、少し躊躇し始めました。
旗の台・荏原町と雪谷・御嶽山を比べてはいけないのでしょうけれど・・・
登録期間に入ると、希望住戸を変更できないとお聞きしましたので、余計に悩んでいます。

[428: 購入経験者さん]

>421

わたしは、半地下はパスです。

いま、半地下物件に住んでいますが、夏場の湿気とカビがヒドイ。

地所物件だと、少しはマシかもしれませんが。

リセールを考えると、「お墓ビュー」＞「半地下」ではないですか？

[429: 匿名さん]

資料請求だけ(モデルルーム行ってない)で価格表が
送られてきたのはここが初めてです。

自分としてはマンションは価格と立地がすべてなので
好感が持てました。

すでに別なところ契約してしまっているのですが…

[430: 匿名さん]

地所物件としてでなく、モリモト物件として考えた方がいいのでは。

[431: 匿名]

428
地所物件だと半地下でもマシな根拠は？

[432: 物件比較中さん]

428さんじゃないけど、
ブランド力があるから少なくとも粗悪工事はさせまい、
粗悪工事を見逃したとしても、こちらが責任追及できる体力のある会社ってことじゃないですか。

正直、名前と工事の質はイコールではない。
何度も買った経験でいうと、マンションに快適に住むには管理が命。
トラブルが起きても対応してくれる管理会社、
他人のトラブルを他人事ととらえない管理組合。

住民でつくる管理組合ができることはホントに大きいから、
どんな住人が集まるかはものすごく大事。運ですね。

[433: 匿名さん]

管理費、エレベーター1基にしては高くないですか？
おもにどういったものに出費されるのでしょう。

[434: 匿名さん]

わかった。
管理費にはネット接続料とCATV代も含まれると書いてあった。失礼。

[435: 匿名さん]

　434
　管理費、やはり高いでしょう。さらに、5年後には上が　ることになってます。地所の管理価格でしょうね。

　買った後の居室内の施工トラブルについては、管理組　合ではなく、当事者と会社間の問題となるでは？　

　大抵の人にとって一生の買い物。熟慮し過ぎることは　ないですよね。

　それにしても、結局ブランド力に頼ることになるので　しょうか？

[436: 匿名さん]

>435
上がるのは修繕積立金では？

[437: 匿名]

428さん
ありがとうございます。

私は最初、テラスから60センチ下がる程度なら半地下だとは思ってなかったのでが、地下に接してることには間違いないわけで、やっぱりもう少し考えてみます。

[438: 匿名さん]

434です。

施工トラブルは購入者自身が売主や管理会社に訴えていくのですが、
なかなか対応してくれないことがある。

そんなときは窓口である理事会を通して管理組合に相談。
同じトラブルが他の居室で起こっている可能性もあるし、
管理組合として管理会社に「もう少し親身に対応してあげてくれないか」と
言ってもらえることもあります。

もちろん管理組合次第でもあり、訴えるにたる問題でなければいけませんが。

＞435
上がるのは修繕積立金のようです。
なかなかの上げっぷりかと。一時金徴収の可能性も否定されませんでした。51戸の弱点ですね。

[439: 匿名]

修繕費は徐々に上がっていって、最後には２．５倍になる計画だそうです。

７０００円の修繕費が１７５００円に！

この位の規模の物件はどこでもこんな上がり方するのでしょうか？

突然値上げを宣言されるよりは良心的と言えなくもないですが。

[440: 匿名さん]

　以前みた小規模物件では、５年ごとに５０００円上が　り１０年ごとには修繕一括金と同額徴収する、と言っ　てました。
　事実、小規模物件の中古の管理費・修繕積立金は、　　とても高いようです。

[441: 匿名さん]

管理費などは管理組合ができてから適正かどうか検討することもできますね。
修繕は多めに積み立てておいたほうがいいと思いますが、
意外と無駄な管理までされていることがあるので。


実際の申込みとなると、どうなるのかな〜。
むかしは価格表をボードにして、申込みのあった部屋に赤い花をつけたりしてた。
景気づけのやらせもあるだろうけど、
売主の意図もうかがえてわかりやすかったのだが。

[442: 匿名さん]

　電気の供給は中央電力㈱を経由するそうですが、
　これについて、どなたか営業にお聞きになりま
　したか？

[443: 匿名さん]

中央電力は商事が主要株主に名を連ねている。
三菱系ということで、ほかのパークハウスもこの方式を導入してるの？

[444: やっぱ悩む]

カミサンがもう一度「日当たりシミュレーション」確認してきて、やはり半地下は暗すぎるという結論に達しそうです。

明日から二週間出張なんで、基本見送り決定。

上のお墓の反対側が値下げするようなら考えたいけど、駄目だろうな～。

それから一旦探すの止めた一戸建てで、返済計画立ててもらうと管理費のない分、随分楽に見えるんですよね。
駐車場代まで考えれば相当違ってきます。勿論、自分で修繕予算を組んでおかなければなりませんし、ゴミ捨て面倒等々、比べても仕方ないのはわかっていながら、かなり高い値段でも返済額が同じ（に見える）なのは少々グラっときます。

[445: 購入検討中さん]

半地下・・・こればっかりは住んでみないとわからないので選択に悩みますよね。
たかが60cmですが、実際どの程度生活に影響がでるものでしょうか。

2階と金額もほとんどかわらないので
半地下だけど庭（というかドライエリア）付き　or 墓ビューではないけど民家の壁ビュー
好みによりますよねー迷います。

今後中古で出す可能性があるならば間違いなく2階のほうがよいのでしょうが。

[446: 申込予定さん]

申込してきました。

全住戸一斉受付なので、一発勝負ですね。
一部の1LDKの部屋以外はほぼ埋まりそうで、人気のある部屋は倍率10倍以上になるかもしれないとのこと。
ここまで人気あるとは正直思いませんでした。

[447: 匿名]

以外と墓ビューが気にならない人が多いのかな。土地柄で購買年齢層が高いんでしょうかね。

[448: 物件比較中さん]

モデルルームで見かけるのは若いカップルばかりだけど。
ちなみにお墓は気になりません。

[449: 購入検討中さん]

今日行きましたが、まだ、申し込み少なかったですね。
本当に10倍とか行くのかな・・・

[450: 匿名]

お墓ビューに関しては、我々夫婦ではあまり気にしていないのですが、両親や友達を招いた時、あまり外を見てほしくないなと言う気持ちはありますね。

[451: 匿名さん]

結局、気にしてるじゃん。

[452: 匿名さん]

正式申込みをすると価格表に紙が貼られるのかな？
きょう行かれた方、どうでしたか。

[454: 検討中]

登録期間って来週末ですよね。契約するまではバラはつけないんじゃないの？先着順でもないし。
政治家は当確でバラつけるけど。
わが家は来週申込みです。。。

[455: 匿名さん]

通りすがりです。
抽選が何倍の「何倍」は信じない方が良いよと本に書いていた。
何故なら..それなりの訳があることらしいです。

[456: 物件比較中さん]

赤い紙が貼ってあった。少ないけど。449さんはそれを見てのレスでしょ。
最高値の部屋にも2枚あった。

＞455
「何倍です」は営業トークの部分もあるよね。
だけど、「その部屋はもう何倍」とほかの部屋を勧められるということは
「この部屋には申し込まないで」アピール。
売り手の思惑を測る目安だよね。
最初から縁がない感じがして、私は引く。

[457: 匿名しゃん]

へぇ～。
申込みされると赤紙貼られるんだ。
申込みがなくて売れ残った部屋はどうするんだろう。
先着順？それとも、２次募集で抽選？

[458: 匿名さん]

今日聞いたけど3倍くらい
だったよ

[459: 匿名さん]

抽選は公正にする必要があるが、
倍率何倍ってのはいくらでも操作できる。

[460: 匿名]

抽選に関してはいろんな噂がありますね。

でも登録までに審査があるから、登録した人の中での優劣はないんじゃ？

アマいですかね？

[461: 匿名さん]

最後の最後まで悩みやめました。
でも倍率気になりますか。
1階ＮＴかＯＴの部屋の倍率わかるひと教えてください。
どうにかなるわけではないけど、よい物件だったので、気になってますもので。

[462: 匿名さん]

もうすぐ抽選ですねー
ドキドキです

[463: 匿名]

当たった〜ﾟ+｡(*′∇｀)｡+ﾟ

[464: 匿名さん]

落ちました。

[465: 匿名さん]

倍率16倍までありました。
落ちましたorz

[466: 抽選当選者さん]

いや～このサイトではいろいろな議論がなされていましたが・・・
高い、墓ビュー、下町、不便・・・
抽選会はすごい人だかりになってました。
結局、みなさん欲しかったのですね・・・。
びっくりしました。

[467: 当選さん]

>461さん
最後どうなったかわからないけど、私が登録した時は、NTもOTも3倍程度だったと思います。
1FではPTがゼロでしたね。
Lがスゴイ人気で10倍超えてました。

私も最後の最後まで悩みましたが、最初に気にいったところで突っ走りました。
結果、当選！！！やったー。初志貫徹。

[468: はずれ君]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

[470: 匿名さん]

この物件、当たりの物件なのかな？