パークハウス品川中延

[マンコミュファンさん]

なつかしき未来へ。ゆるやか、しなやか しながわなかのぶ。


＜全体物件概要＞
所在地：東京都品川区中延4-542-2（地番）
交通：東急大井町線荏原町駅から徒歩3分、中延駅から徒歩5分、都営浅草線中延駅から徒歩6分
総戸数：52戸（管理室含む）
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：44.09～76.77平米
入居：2011年2月下旬予定
売主：三菱地所
販売会社：三菱地所リアルエステートサービス、モリモト
施工会社：木内建設東京支店
管理会社：三菱地所藤和コミュニティ

[401: 匿名]

場所の割にはかなり高いけど、他の場所に比べたら安い方だから売れるんじゃない？そのうち。

[402: 物件比較中さん]

パークハウスでも地所設計が図面を引くのは高額物件。
ここも高額には違いないけど、
都内で地所設計マンションに住むなら1億近くならないと無理かな？

[403: 物件比較中さん]

高い買い物なので慎重になっているのですが、
ゴアの映画で海面上昇のテーマのものがありましたが、
こちらの物件は海面上昇の影響は全く考慮しないで問題ないでしょうか？

将来数メートル上昇すると水没してしまう物件が
5千万円以上で売買されているのでしょうか？

[404: 匿名さん]

地所設計のパークハウスはいいよ。
高額物件だけじゃなくファミリー向けもたまにやっている。
でもって設計時点での細かいところの配慮が、やっぱり他の設計会社とは違う。
ただし、建物のデザインに色気がなくそっけないのが残念なところ。
地所のマンションはどこも外観デザインはいまひとつだけどね。

[405: 匿名さん]

>>403
海面が数メートル上昇したらそんなこと言ってる場合じゃないと思う。。

[406: 匿名はん]

＞403
　ここが海面上昇で住めなくなることを想定したら、
　その時点で日本、いや全世界がとんでもない事態になっているかと。
　
　それより、この物件がきちんとできるか、瑕疵があったら管理会社がしっかり
　対応してくれるものか、を考えよう。

[407: 物件比較中さん]

ありがとうございます。

海面上昇は想定しない、というのが
一般的のようですね。

可能性が低いのかもしれませんが、
実際に影響があったときは、
仕方がないということになりそうですね。

[408: 匿名]

この物件は、海面上昇よりもよほど現実的で深刻なデメリットが多いように思いますが…。

[409: 匿名さん]

デメリット、具体的に教えてほしいです。
下り天井、見晴らし、建設会社信頼度といったあたり？

[410: 購入検討中さん]

>407
海面が上昇しなくても半地下物件だから、集中豪雨の時はどのようにするんだろうって気になります。温暖化が進めば降雨量は多くなるでしょうから。いくらドレインしても追いつかない場合のことを考えると、ちょっとこわい。それはこの物件のデメリットですね。また、天井の高さが低いところで2.15ｍですから、それもデメリットです。

[411: 匿名さん]

物件概要に設計会社名を出していないところをみると地所設計の設計でなく
モリモトの設計を使っているのでしょう。

プランをみても、居室へのドアと物入れのドアとの干渉も多いとか地所設計
らしい気配りが感じられない。

場所は、いいけれどね。

[412: 匿名さん]

設計は木内でしょ。施工、設計ともにとどこかに書いてあった。

[413: 匿名さん]

場所よくないでしょ。
キツキツの住宅街。南側の広大なお墓。
ここの場所がいいっていう人は地元の人だけ。
ま、藤和も地元民にのんびり売っておしまいでOKでしょ。

[414: 匿名さん]

急いで売る必要はないので、安くする必要もないとのこと。地元でここにどうしても住みたい人を戸数分集めればいいというスタンス。まぁ、竣工までに売れればいいんでしょうね。

[415: 申込予定さん]

価格が安いとか、高いとか、場所がいいとか、悪いとか・・・非生産的な議論ですね。。
どのマンションだったら満足なんでしょうか？？主観的すぎてどうにもなりませんね。

[416: 匿名さん]

415
なんて、無意味なコメント・・。

[417: 匿名さん]

＞415
素人が雑談するのにそれ以外、なにがある？（笑）

近くに伊藤忠物件も出るようですが、小ぶりなのでまた抽選かな。
需給バランスからして、また売り手は強気でくるんだろうな。

[418: やっぱ悩む]

数倍の倍率になりそうと聞いて、当たったら「縁があった」と思って買おう！と殆ど決めていたのですが、やはり悩みますね～。

トランクルームのある一階を考えていたのですが、予想以上の日当たりの悪さ。
この部屋は庇がないのもやや気になります

上に行っても「お墓ビュー」なので、あまり意味がないし。

逆側も考えたのですが、この狭さで暮らすのは厳しいし、6500万円は高いよね。

それとイマドキのマンションで（戸数が少ないので仕方ないとは言え）ディスポーザーがないのもやはり悲しいですよ。

やっぱ都内は無理かな～、川崎も見てきたのですが、駅近且つココより広く、眺望もそこそこで価格は大分下がります。勿論、これはこれで抽選になりそうだし、再来年の完成時には贈与税のメリットも使えないのだけれど。

[419: 物件比較中さん]

418さんのお悩みにつきあって考えてみました。

1階はほぼ半地下ですよね？　湿気と寒さが心配です。
それならお墓ビューのほうがよほどいいかと。
わたしなら見ず知らずのご先祖さまが眠る場所に日々、手を合わせて暮らしますが。

それから、デイスポーザーはメンテがたいへん。
同じ配管を使うだれかが怠れば非常に困ったことになるのではないでしょうか。

でもたしかに、いざほんとに申し込むとなると、悩みますね。

[420: 物件比較中さん]

　１階をわざわざ半地下にしたのは、どうしてだろう？

[421: 匿名]

土地が傾斜してるからだと思いますが…
でも半地下と言っても南側が60センチほど地下に埋まっている程度なので、大して問題ないかと思っていました。
実際はどうなんでしょうかね…

[422: 匿名さん]

１Fを半地下にしたのは、5階建てにするには高さが基準をオーバーするかららしいです。
詳しくはありませんが、建築基準法かなにかの。営業さんに聞きました。

[423: 匿名さん]

今日、申し込み開始の案内と全戸の価格の入った表が送られてきました。
ご覧になったみなさん、いかがでしたか？

[424: 物件比較中さん]

ここの1LDKってどういう層が入るんでしょうかね。
売れ残るとするとここだと思うんですが。。。

[425: 物件比較中さん]

　前に、支持層について疑問に思っている方がいました
　　
　わたしがいくつか見た物件すべて　
　「支持層まで杭を打ちしっかり建物をささえます」
　とありました。
　
　この物件は直接基礎です。
　建築基準法？ではクリアしていても、傾斜地でしかも
　支持層まで１０メートルあるのですよね。

　購入予定の方、この点どう思われますか？

[426: 購入検討中さん]

＞423
事前の価格と同じでしたね。

＞425
地所物件なので、その辺は問題ないんでしょうかねー

[427: やっぱ悩む２]

正式価格表送られてきました。
最上階３面採光を検討していましたが、希少住戸ということもあり、やはりイイお値段ですよね。
雪谷徒歩２分に東急物件が出来ることを知り、少し躊躇し始めました。
旗の台・荏原町と雪谷・御嶽山を比べてはいけないのでしょうけれど・・・
登録期間に入ると、希望住戸を変更できないとお聞きしましたので、余計に悩んでいます。

[428: 購入経験者さん]

>421

わたしは、半地下はパスです。

いま、半地下物件に住んでいますが、夏場の湿気とカビがヒドイ。

地所物件だと、少しはマシかもしれませんが。

リセールを考えると、「お墓ビュー」＞「半地下」ではないですか？

[429: 匿名さん]

資料請求だけ(モデルルーム行ってない)で価格表が
送られてきたのはここが初めてです。

自分としてはマンションは価格と立地がすべてなので
好感が持てました。

すでに別なところ契約してしまっているのですが…

[430: 匿名さん]

地所物件としてでなく、モリモト物件として考えた方がいいのでは。

[431: 匿名]

428
地所物件だと半地下でもマシな根拠は？

[432: 物件比較中さん]

428さんじゃないけど、
ブランド力があるから少なくとも粗悪工事はさせまい、
粗悪工事を見逃したとしても、こちらが責任追及できる体力のある会社ってことじゃないですか。

正直、名前と工事の質はイコールではない。
何度も買った経験でいうと、マンションに快適に住むには管理が命。
トラブルが起きても対応してくれる管理会社、
他人のトラブルを他人事ととらえない管理組合。

住民でつくる管理組合ができることはホントに大きいから、
どんな住人が集まるかはものすごく大事。運ですね。

[433: 匿名さん]

管理費、エレベーター1基にしては高くないですか？
おもにどういったものに出費されるのでしょう。

[434: 匿名さん]

わかった。
管理費にはネット接続料とCATV代も含まれると書いてあった。失礼。

[435: 匿名さん]

　434
　管理費、やはり高いでしょう。さらに、5年後には上が　ることになってます。地所の管理価格でしょうね。

　買った後の居室内の施工トラブルについては、管理組　合ではなく、当事者と会社間の問題となるでは？　

　大抵の人にとって一生の買い物。熟慮し過ぎることは　ないですよね。

　それにしても、結局ブランド力に頼ることになるので　しょうか？

[436: 匿名さん]

>435
上がるのは修繕積立金では？

[437: 匿名]

428さん
ありがとうございます。

私は最初、テラスから60センチ下がる程度なら半地下だとは思ってなかったのでが、地下に接してることには間違いないわけで、やっぱりもう少し考えてみます。

[438: 匿名さん]

434です。

施工トラブルは購入者自身が売主や管理会社に訴えていくのですが、
なかなか対応してくれないことがある。

そんなときは窓口である理事会を通して管理組合に相談。
同じトラブルが他の居室で起こっている可能性もあるし、
管理組合として管理会社に「もう少し親身に対応してあげてくれないか」と
言ってもらえることもあります。

もちろん管理組合次第でもあり、訴えるにたる問題でなければいけませんが。

＞435
上がるのは修繕積立金のようです。
なかなかの上げっぷりかと。一時金徴収の可能性も否定されませんでした。51戸の弱点ですね。

[439: 匿名]

修繕費は徐々に上がっていって、最後には２．５倍になる計画だそうです。

７０００円の修繕費が１７５００円に！

この位の規模の物件はどこでもこんな上がり方するのでしょうか？

突然値上げを宣言されるよりは良心的と言えなくもないですが。

[440: 匿名さん]

　以前みた小規模物件では、５年ごとに５０００円上が　り１０年ごとには修繕一括金と同額徴収する、と言っ　てました。
　事実、小規模物件の中古の管理費・修繕積立金は、　　とても高いようです。

[441: 匿名さん]

管理費などは管理組合ができてから適正かどうか検討することもできますね。
修繕は多めに積み立てておいたほうがいいと思いますが、
意外と無駄な管理までされていることがあるので。


実際の申込みとなると、どうなるのかな〜。
むかしは価格表をボードにして、申込みのあった部屋に赤い花をつけたりしてた。
景気づけのやらせもあるだろうけど、
売主の意図もうかがえてわかりやすかったのだが。

[442: 匿名さん]

　電気の供給は中央電力㈱を経由するそうですが、
　これについて、どなたか営業にお聞きになりま
　したか？

[443: 匿名さん]

中央電力は商事が主要株主に名を連ねている。
三菱系ということで、ほかのパークハウスもこの方式を導入してるの？

[444: やっぱ悩む]

カミサンがもう一度「日当たりシミュレーション」確認してきて、やはり半地下は暗すぎるという結論に達しそうです。

明日から二週間出張なんで、基本見送り決定。

上のお墓の反対側が値下げするようなら考えたいけど、駄目だろうな～。

それから一旦探すの止めた一戸建てで、返済計画立ててもらうと管理費のない分、随分楽に見えるんですよね。
駐車場代まで考えれば相当違ってきます。勿論、自分で修繕予算を組んでおかなければなりませんし、ゴミ捨て面倒等々、比べても仕方ないのはわかっていながら、かなり高い値段でも返済額が同じ（に見える）なのは少々グラっときます。

[445: 購入検討中さん]

半地下・・・こればっかりは住んでみないとわからないので選択に悩みますよね。
たかが60cmですが、実際どの程度生活に影響がでるものでしょうか。

2階と金額もほとんどかわらないので
半地下だけど庭（というかドライエリア）付き　or 墓ビューではないけど民家の壁ビュー
好みによりますよねー迷います。

今後中古で出す可能性があるならば間違いなく2階のほうがよいのでしょうが。

[446: 申込予定さん]

申込してきました。

全住戸一斉受付なので、一発勝負ですね。
一部の1LDKの部屋以外はほぼ埋まりそうで、人気のある部屋は倍率10倍以上になるかもしれないとのこと。
ここまで人気あるとは正直思いませんでした。

[447: 匿名]

以外と墓ビューが気にならない人が多いのかな。土地柄で購買年齢層が高いんでしょうかね。

[448: 物件比較中さん]

モデルルームで見かけるのは若いカップルばかりだけど。
ちなみにお墓は気になりません。

[449: 購入検討中さん]

今日行きましたが、まだ、申し込み少なかったですね。
本当に10倍とか行くのかな・・・

[450: 匿名]

お墓ビューに関しては、我々夫婦ではあまり気にしていないのですが、両親や友達を招いた時、あまり外を見てほしくないなと言う気持ちはありますね。