パークハウス品川中延

[マンコミュファンさん]

なつかしき未来へ。ゆるやか、しなやか しながわなかのぶ。


＜全体物件概要＞
所在地：東京都品川区中延4-542-2（地番）
交通：東急大井町線荏原町駅から徒歩3分、中延駅から徒歩5分、都営浅草線中延駅から徒歩6分
総戸数：52戸（管理室含む）
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：44.09～76.77平米
入居：2011年2月下旬予定
売主：三菱地所
販売会社：三菱地所リアルエステートサービス、モリモト
施工会社：木内建設東京支店
管理会社：三菱地所藤和コミュニティ

[301: 匿名さん]

藤和物件に坪単価275万は出せません。危険です。

[302: 匿名さん]

パークハウスシリーズって、売れ残りがありすぎませんか？地所さんの値付けする感覚がずれている？？

[303: 購入検討中さん]

見送り確定。
資産価値としての価格と見合いませんね。

[304: 物件比較中さん]

とうとうやってくれましたね。地所さん。もし、平均坪単価２７５万円で、変な物件だったら承知しない。もし、ここを覗いている営業マンがいるとして、変な接客しょうもんなら、タダでは済まさないと思う。待っててねって感じ。

[305: 匿名さん]

MR予約の電話対応に出たオバサン、めちゃくちゃ
態度でかかった。何様よ？って感じ。
さっさと藤和に逝ってしまえ！

[306: 匿名さん]

275にはびっくりです。
悪条件のほうが目に付く物件なのにあんまりの
価格だと思います。

荏原が好きで見合った価格であれば条件悪くても
ほしいと思っていましたが考えられません。

これでは売れなくて値下げ値下げでぐずぐず
になるのではないでしょうか。

[307: ご近所さん]

ご近所のブリリア品川中延の平均坪単価が２６０くらいなので、
駅や商店街の近い、こちらの物件なら２７５は安いくらいかも。
ちなみに、私はこの街が大好きで、ブリリアを購入しました。
ほんと肩の力ぬいて暮らせる、いい街ですよ。
市ヶ谷在住の友人が、この街気に入ってくれて、しょっちゅう家族連れて
こちらに遊びに来ます。

[308: 匿名はん]

本日行ってきました。賛否両論あるようですがMRが予約でいっぱいなのは事実でした。グルッとバルコニーの最上階は7350万円！これだけの予算があれば、他にいくらでも選択肢があると思うのですが、ここを希望している人が既に何人か出ているようです。一方、半地下のようですが、テラスが広い一階は東南(約70平米)で5700万円。採光のイメージが湧かないのですが、広いテラスはチョッとココロ惹かれました。最近、マンションを見に行くと(大崎・五反田等々)驚くほど高いので、5000万円台と聞いて「安い？！」と感じたのですが、まあ場所が場所ですし、狭いので、冷静になって判断しなきゃな～と言うところです。あの、商店街が好きな人なら「許容範囲」の値付けではないかと思いました。ブリリアより便利な場所ですし、ルネも結構強気な値段だった記憶があります。お墓ビューはチョッと気になりますね。以前宮前平のマンションでお墓ビューの部屋で子供の金縛りが続出という話を聞いたことがあるので。ルネはガソリンスタンドビューでしたけどね。最近は戸建て中心に探してたのですが、これなら検討対象になると思ってます。

[309: 匿名]

7350万。。。
荏原町でそんな金額払う人がいるのがびっくりしました。

なんか予想外に高くて、一気にやる気なくしました。来週の説明会楽しみにしてたけど、憂鬱になってきました(;_;)

[310: 購入検討中さん]

行ってきました。
営業さんが、広告開始2ヶ月で問合せ１６００件　１８日までの予約が３００件以上と言ってた。
これがどなのかは解からないけど、1時間ちょっとで「時間です。次回の予約を」よいうばたばた
した対応でした。自分としては買える金額なので高いとは思いませんでしたが、今日はじめて
行ったところなので、これから研究。商店街の印象は良かったです。

[311: 匿名さん]

Urタイプが７３５０万と飛びぬけて１部屋だけ高いだけで、あとは最上階でも６０００万前半でしたから、
そんなに高すぎる感じはしませんでした。
南側の3LDKの部屋は５０００万円台が一番多いですし。

　とはいえ、自分の予想もブリリア品川中延の坪単価程度を予想していましたので、
少し高いなぁという感じです。

[312: 物件比較中さん]

ＭＲ行った方、
資料請求時のプラン以外に3ＬＤＫはありましたか？
3ＬＤＫ希望なので、あったら価格など教えてください。
買う気満々でしたが、この掲示板みて買う気がうせてきました・・
だって荏原町なのにこの価格。
知らなさ過ぎます。
それに藤和なのにね。

[313: 物件比較中さん]

Uｒタイプピンポイント狙いで検討していました。
７０平米を超える３LDKの部屋が希望でしたので。
７千万ジャストくらいまでだったら買いかなぁ、と思っていたのですが…まさか７３５０万とは。
しかもキッチンカウンターは御影石じゃなくて人工大理石だし
ディスポーザーもついていないし。
（これはホームページでチェックしていなかった自分も悪いですが
　パークハウスでついていないことはないだろうと思い込んでいて、すっかりチェックから外していました）
大きく期待していただけに、かなりがっかりしました。

他の７０平米越えの３LDKの部屋は予算範囲内なもののお墓Viewだったり南向きじゃなかったり。
うーん、残念です。他の物件を検討します。

[314: 匿名はん]

初歩的質問で申し訳ないですが、
藤和の物件はそんなに信用ならないのでしょうか？
それとも、ちょっと庶民的になってしまうという話？

[315: 匿名]

藤和になる藤和になるって、皆ちゃんとニュースリリース読んだ？

合併の方法として、単に藤和という会社を箱として使うというだけでしょ。

新社名は追って決まるって書いてあるし。

藤和は地所の100%子会社なんだから、普通に考えて合併後の会社が藤和主体になるとは思えない。

まぁ、藤和になるとか、資産価値が下がるとか騒いでるのは競合他社の営業マンなのかもしれませんが、パークハウスオーナーとして気分悪い。

[316: 匿名さん]

パークハウスの値段で買って、それが藤和のマンションに
なっちゃったら、資産価値が明らかに目減りするかと。

譲渡が明らかになった時点で、値段をベリスタ並みに下げると
いうなら、買っても損はしないかも。

[317: 匿名さん]

他社の営業だと思いますが、ニュースの内容を理解できない者に用は無いので巣に帰ってください。
はっきり言って、ここの掲示板の中毒になっている人たちの社会常識のなさにはあきれるばかりです。

[318: 匿名さん]

> 315

パークハウスオーナーですか・・・かわいそうに
あなたこそ、今回の発表の真意がよくお分かりになってないようですね。

[319: 匿名さん]

藤和の職員だった人が今後、パークハウス物件を扱っていくんでしょ。
それってパークハウスって言えるんでしょうか？

[320: ご近所さん]

素人が計算してみました。

-----------------------
敷地面積566坪
坪単価：180万円
土地代：101,880万円

総床面積1133坪（容積率200%で計算）
坪単価：80万円
建設費：90,640万円
-----------------------
土地・建物：192,520万円
一戸平均原価：3,702万円(52戸)

販売管理費を1割弱乗っけたとして，
一戸平均販売原価：4,000万円(52戸)
利益を2割取るとしても、
一戸平均価格：4,800万円(52戸)
で売れるはず。

それを、平均6000万円？で売ろうとしている訳か。
やっぱり高いと思う。

[321: ご近所さん]

320に関しては、適当に計算してみただけなので、何の信憑性もないです。
もしかしたら、このぐらいかかってる可能性もあるけどね。

-----------------------
敷地面積566坪
坪単価：250万円
土地代：141,500万円

総床面積1133坪（容積率200%で計算）
坪単価：100万円
建設費：113,300万円
-----------------------
土地・建物：254,800万円
一戸平均原価：4,900万円(52戸)

まあ、そう考えるとそこまでぼったくりの価格じゃないかもしれないけど。

[322: 通りすがり]

>>321さん

地価は坪２５０程度じゃないですかね？２００を切ることはないと思います
建築費は坪１００もかからないと思いますが…仕様が良くても７０～８０程度じゃないですか？
マンションの販売経費と利益は大体３０％から３５％とよく聞きます
と考えると、高くもボッタクリでもない普通の価格ですね

東急大井町線荏原町駅から徒歩3分、中延駅から徒歩5分、都営浅草線中延駅から徒歩6分
という立地に関してはもっとプレミアが価格に反映されても良いのではないかと個人的には思います
まあ私は到底買えませんが…

[323: 周辺住民さん]

>>322

>地価は坪２５０程度じゃないですかね？２００を切ることはないと思います

いやあ、普通に20坪程度で流通している価格が200万円なんだから、それ以上ってことは絶対にないでしょ。
しかも、破綻したディベロッパーから安く仕入れている訳だし。それを根拠として最初の180万ってしたんだけどね。

まあ、土地坪単価200万、建物坪単価80万、経費・利益を30%として計算すると、

-----------------------
敷地面積566坪
坪単価：200万円
土地代：113,200万円

総床面積1133坪（容積率200%で計算）
坪単価：80万円
建設費：90,640万円
-----------------------
土地・建物：203,840万円
一戸平均原価：3,920万円(52戸)

経費・利益を3割
一戸平均販売価格：5,096万円(52戸)

ここが平均6000万円とすると、1000万円ほど高い訳だよね？

[324: 匿名さん]

資料請求したものの、パンフがまだ送られてきません。
人気があるのかな？
説明会に行かれた方、お値段を教えてもらえると助かります…。

[325: 周辺住民さん]

調べてみたら土地代がわかったので修正。そこまでぼったくり価格じゃないのかも。

建物代がわからないけど、ぼったくりとか言ってごめんなさいね＞売主さん

-----------------------
敷地面積566坪
坪単価：231万円
土地代：130,000万円

総床面積1133坪（容積率200%で計算）
坪単価：80万円
建設費：90,640万円
-----------------------
土地・建物：220,640万円
一戸平均原価：4,243万円(52戸)

経費・利益を3割
一戸平均販売価格：5,515万円(52戸)

[326: 周辺住民さん]

でも、やっぱり、

土地代：2300万円(10坪)
建物代：3700万円

って考えると高いね。5000万円前後だったら良い場所なのでおススメって思ったけどね。
ちょっと残念。

まあ、でも住みやすい街であることは変わらないので、ここを購入して引っ越して来る人がいたら
ぜひ商店街に遊びに来て下さいね。昔からの町で、お祭りもまだまだ元気にやってるので、一緒に
良い街にしていきましょうね。

#6000万円の価値があるかどうかはわからないけどｗｗｗ

[327: 購入検討中さん]

家族でこのあたりのマンションを探すのはたいへんですね。

家族がもう増えない夫婦もので1LDを考えているのですが
お値段教えて頂けると嬉しいです。

[328: 匿名さん]

DINKSで検討中ですので2LDKの価格を教えていただけると助かります。
ちなみに、2LDKの間取りは1タイプですよね？

[329: 物件比較中さん]

ここの物件は南側の１Fは冬至でどのくらい陽があたるのかな？
全くダメでしょうか。
それと、もし、南側の建物が建て替えられる（おそらくそんなに遠くない将来）として、最高何階建が立つ？

[330: 金融関係]

↑一生懸命原価計算しているね。
要は需供バランス。ボッタクリとか言っても需要が多ければ残念だけど売れちゃうんだよ。
平均６０００万円は１０００万円高いって言うけど、それ程ズレてないよ。ここは
平均坪単価２８０万円、７０㎡の３ＬＤＫで５９８０万円ならで恐らく売れちゃうよ。
地所が欲張って坪単価３００万（６３００万）で動いたら売れ残るけど５９８０万円だった
らまず売れるね。即完売しなくとも３ケ月で売れます。ちなみにこのエリアに興味あるだけ
でデベ関係者じゃ無いからね。まぁ異論はあるだろうけど、たかが５１戸の物件にこれだけ
アクセスあること自体、需要ある証拠。地所は嬉しいだろうな・・・。

[331: 匿名さん]

↑地所ではなく藤和の間違いでは？

[332: 匿名さん]

この物件は地所の最後っ屁なんじゃないかしらー
最終期のパークハウスで逆に貴重。
お墓だってー、日陰だってー、L字物件だってー
結局完売ですよ。
地所の思う壺。

[333: 物件比較中さん]

確かにね～。事前案内会？も連日満席らしいし、いくら買えない人が高いとか藤和とかいってても
買える人が静かに買って３か月で売れて終わりってパターン。

[334: 匿名]

期待してモデルルーム行ったけど、やはり難点の多い物件でした。うちは南向の最上階を一点狙いでしたが、あの造りであの値段なら他に選択肢はいっぱいありますからw
よほどの中延好きか、お墓好きしか買わないのでは？

[335: 匿名]

私もモデルルーム行った後に現地を見てきましたが、隣のアパートは予想を超えるレベルで老朽化。地権者が細分化されてるからまとまった土地は出にくいと説明を受けましたが、隣のアパートの寿命はそんなに長くないでしょう。取り壊しを機に、いつマンション建設が開始されてもおかしくない。そうなると、南側は日当たり遮断されますね。お墓は見えなくなるかもしれませんが。

今の価格では、いくら駅近といっても回避したくなります。

[336: 匿名さん]

　本格的にモデルルーム見学始まりましたね。よろしければ３ＬＤＫの価格を教えていただけますか？
　ＲｒタイプとＳタイプが気になっていました。
　

[337: マンコミュファンさん]

＜全体物件概要＞
所在地：東京都品川区中延4-542-2（地番）
交通：東急大井町線荏原町駅から徒歩3分、中延駅から徒歩5分、都営浅草線中延駅から徒歩6分
総戸数：52戸（管理室含む）
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：44.09～76.77平米
入居：2011年2月下旬予定
売主：三菱地所
販売会社：三菱地所リアルエステートサービス、モリモト
施工会社：木内建設東京支店
管理会社：三菱地所藤和コミュニティ

[338: 匿名さん]

ここって、24時間ゴミ出しOKですか？

[339: 物件比較中さん]

先週末にモデルルームに行ってきました。１階部分は半地下物件でした。それと、下り天井がとても多く、醜い物件です。そのせいか、霧ヶ峰が標準装備・・・。価格は３LDKだと５０００万円台以上です。７０ｍ２ですから、仕方ないでしょうか。資金に問題がない人だけが登録でき、抽選になるということです。
建物だけ考えると、とても残念な建物に仕上がってしまったという感じです。設備も普通。
たとえば、ツインボールの洗面台に変更可とか。床をヘボン組にできるとか。好きなカラーに塗ってもらえるとか。５１室ですから、そのくらいサービスしてくれて、あの値段なら文句なかったけれど。それと、荏原町で坪３００万が普通でした。と言っていたが、それはウソなんじゃないかなと営業マンを疑いました。ウソはいけません。

[340: マンコミュファンさん]

先日モデルルームを見学したのですが、
なんか天井が低い印象を受けました…
普通こんなもんですか？気のせいでしょうか？

[341: 匿名さん]

買いたいけど少し高いと思っている人か、値段はちょうどいいけど抽選を避けたい人が多そうです。
戸数も少ないので即完売しそうですね。

[342: 匿名さん]

↑営業？このスレ、金額出てから全く人気ないよ。よく考えてみて。

[343: 匿名さん]

落ち着いた物件ですから、マンコミュファン向けではないですね。

[344: 匿名はん]

というか、すっかりレスが停滞している。
狭い部屋の情報がほしいです。

[345: 匿名さん]

モデルルーム行ってきました。
　南西角部屋３LDKのSタイプ６０５０から６６５０万、北西角部屋３LDK、Rｒタイプ６５００万です。
　お墓の存在感がかなりありますね。
　実際の見え方をコンピューター上で確認できるのですが、部屋によってはもうバッチリ見えます。
　気になる方はかなり選択肢が減ります。
　小さな部屋の値段は控えてきませんでしたが、１LDKで３５００万から　２LDKで４５００万からだったように思
　います。

[346: 匿名さん]

モリモトって・・・

[347: 購入検討中さん]

345さん、ありがとうございます。
1LDK3500万は相場ですね。それにしては3LDKが高いような。
広い物件が少ない地域だから強気なんでしょう。

[348: 匿名さん]

347
3500万円が相場？なんだそりゃ。広さ、眺望、方位などの条件を加味しないで価格で相場？
３LDKが高いとかでなく、坪単価で考えたら全タイプ高いってことになるんじゃない？

[349: 匿名さん]

覚悟はしていましたが、結構いい値段しますねー
ところで、前の方のコメントでもでていましたが、ゴミ出しってどうなんでしょうかね？
敷地内に集積所のスペースがあるようには見えないのですが・・・

[350: 物件比較中さん]

348
言い方あるんじゃないでしょうか。
347さんはまだ購入の知識が少ないか、
書かなかっただけかかもしれません。
物件情報書かないのに、責めるばかり・・・

24時間ごみだし可能だった気がしますが・・・
次回の相談のときに、確認してみますね。