パークハウス品川中延

[マンコミュファンさん]

なつかしき未来へ。ゆるやか、しなやか しながわなかのぶ。


＜全体物件概要＞
所在地：東京都品川区中延4-542-2（地番）
交通：東急大井町線荏原町駅から徒歩3分、中延駅から徒歩5分、都営浅草線中延駅から徒歩6分
総戸数：52戸（管理室含む）
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：44.09～76.77平米
入居：2011年2月下旬予定
売主：三菱地所
販売会社：三菱地所リアルエステートサービス、モリモト
施工会社：木内建設東京支店
管理会社：三菱地所藤和コミュニティ

[251: 周辺住民さん]

はあ？なんか変ですよ。

学区外通学も多いから学校限定で聞かないと、一概には言えない
の間違えじゃありませんか？

[252: 購入検討中さん]

「学校限定で聞いてもほかの学校を選べるのでなんとも言えない」
「選べるので学校限定で聞かないとなんとも言えない」
どっちもアリでは？

土日予約に漏れているのでしばらく静観ですが、
このへんの病院事情はどうでしょう。
個人病院は各科、そろっているのでしょうか。

[253: 匿名さん]

小さい病院は多いけれど、医師の恒例化も進んでいます。
でも、品川区は休日の受け入れ態勢が出来ていますし、昭和医大病院もあるので
新興地域よりはかなり恵まれていると思います。

[254: 購入検討中さん]

追加予約のハガキがくるのは買いそうな方を選別しているのかな？
電話で予約とれなかったのでそのまんまのうちは、ずっと見られないということか。

[255: 購入検討中さん]

やはりお墓があるのが気になって・・・
お彼岸とか、お線香のにおいがしちゃうのかな・・・
お墓にお供え物可な所だと、カラスがくるんですよね。
そこらへんどうなのかな？

[256: 物件比較中さん]

>255
現地をみましたが、本当に墓だけです。あそこはやはり近くのお寺さんのだんかさんの墓なのでしょうか。。。お供え物はどうなんでしょうね。近くに民家がありますから。腐れるものは花くらいにして欲しいですがね。お線香はたくでしょうね。間違いなく。で、東側の住居だとお墓がすぐって感じになるでしょうから気になりますね。
カラスについても情報収集が必要ですね。厄介な鳥ですから。

[257: ご近所さん]

私、毎朝ここを通りますが確かに一時期カラスが多かった気がします。でも最近見かけません。お墓のあたりというよりは、パークハウスを挟んだ付近に多くいましたね。原因はゴミ出しにあるような…。日中どうかはわかりません。

[258: 匿名さん]

この物件が告知されてすぐお墓が視界に入るということで諦めました。気にならない方ならいいのでしょうが。

[259: 購入検討中さん]

やっぱり、お墓気になりますよね・・・
今度の説明会で聞いて、
この件ははっきりしたほうがいいですよね。
駅から近くて、良かったのにな。
カラスも本当厄介ですし。
子供だけじゃなく、襲ってきますもんね。

[260: 購入検討中さん]

ちょうど南側がお墓になるみたいですね。
googleの航空写真で確認しました。

[261: 物件比較中さん]

Ｐtypeの3Fが5800~5900、Ｓtype3Fで6000超えるらしいです。

[262: 匿名さん]

↑どこ情報？

[263: 匿名さん]

>261
情報ありがとうございます。この時期ですので電話で確認しておおよその価格帯を教えてもらったということでしょうか？
いずれにせよ、ほぼ予想通りなので違和感無いです。
やはりパークハウス高目ですね。

[264: 匿名さん]

このスレでのやりとりを参考にしたかのような値付けですね。

[265: 購入検討中さん]

南側お墓Viewでその値段は少し高いような・・・

[266: 購入検討中さん]

私も265の方の意見と同じです。
お墓があるのに、この値段・・・
人によるかもしれないけど、
私はやめとこうかな。
この地区あいてる土地が多そうなので、
待ってればこれ以上のマンションができそう。

[267: ご近所さん]

>>261

6000万円台とかありえねえーーーｗｗｗｗｗｗ
この地区だと普通に土地買って新築の注文住宅建てられるからｗｗｗｗ

騙されないようにね♪


品川区旗の台3丁目　
土地69.70m²(公簿)／21.08坪（建築条件なし，更地）
建ぺい率60%／容積率200%（最大139.4m²まで建てられる）
価格：4,250万円（坪単価：201.6万円）
http://sumai.homes.co.jp/%E7%89%A9%E4%BB%B6%E8%A9%B3%E7%B4%B0/76710003...

品川区旗の台3丁目
土地69.34m²(公簿)／20.97坪（建築条件なし，更地）
建ぺい率60%／容積率200%（最大138.68m²まで建てられる）
価格：4,350万円（坪単価：207.4万円）
http://sumai.homes.co.jp/%E7%89%A9%E4%BB%B6%E8%A9%B3%E7%B4%B0/75250010...

[268: ご近所さん]

267だけど、

>> 建ぺい率60%／容積率200%（最大139.4m²まで建てられる）

は，この地区には斜線規制があるので厳密には139.4m²まではおそらく無理ね。念のため。
ただ、普通に建てたとしても100m²は取れるよ。

[269: 匿名]

ここで坪250以上はありえんでしょ。まるで価格発表されているような適当な価格をだしてる人はなんなの？ＭＲもこれからでしょ。

[270: 購入検討中さん]

6000万くらいの戸建てならマンションを買いたいと思う派だけど、
それにしてもここで6000つけられるのは最高の1戸、くらいだと思う。
5500あたりえいかないと苦しいだろう。
「これから」が期待できる場所だからね。

[271: 匿名さん]

ご近所さんは近所の物件が高く売りだされることの何を懸念しているのでしょうか？
私なら近所に高級な物件ができてくると歓迎しますが。
安く買いたいんですかね。もしくは、近所の戸建てを売る業者さんとかってことはないですよね。
まあ、口コミですので、近所の方がそこまで高いお金を出す必要がないということを、いろいろ理由をつけて教えてくれることは嬉しいですが、検討する者（もしかしたら将来所有者になる者）からすると、騙されないようにとまで書かれると少しどうかと思います。
261さんのおっしゃっている価格が正しいかどうかわかりませんが、私個人としては、実際現地を見て、いろいろ調べて、その価格であれば想定の範囲かと思っています。友人でもパークハウスに住んでいる人が多いですが、どこもやはり良いですし、場所は同じではないですが、価格ももっと高い価格で購入しています。モリモトのことを書いている方もいますが、モリモト物件に住んでいる友人の家にもよく遊びに行きますが、デザインだけでなく住み心地もよさそうですし、本人たちもかなり満足していると言っています。
まあ、価値観の違いとは思いますが、私はよい物件だと思っています。

[272: 周辺住民さん]

>>261

サイト見たけど、その土地は狭いし道路条件が悪い。

結局、マンション Vs ミニ戸 の話につながり、どちらがいいとは言い切れない。

[273: 匿名]

271さんは、地所の営業さんですか？坪200万そこそこの土地に、専有面積の多分半分程度しか土地の持ち分のないマンションが22坪6000万として@270万程だと、土地11坪2200万建物3800万!の計算。。
現地見たが南側３階以上は多分もれなくお墓view。やっぱり割高にしか見えないなあ。
地所はモリモトからは安く買い、販売は割高と大儲け狙いだね。

[274: 購入検討中さん]

価格は地所が決めることなのでなんとも言えませんが、
この土地をよく知っている方に、セールストークではないリアルな話が
聞けるとありがたい。

リアルな話＝欠点でも、受け入れられる欠点ならより安心して検討できる。
（たとえば私はお墓はまったく気になりません）
駅は近いけど道は暗いとか、早朝や深夜でないとわからない音の問題とか。

[275: 匿名さん]

高い高いという書き込みが目立ちますが、城南地区のパークハウスで70平米ある3LDKが5000万円台で買えるなら安いと思います。
個人的には話題になっている価格情報が実際より低くないのかとも疑っています。
お墓自体は気にならないですが、きれいに維持されているかどうかは気になります。確かにカラスがたかっているのは困りますから。
来週末MR行く方の報告が待ち遠しいです。

[276: ご近所さん]

>>271

> 検討する者（もしかしたら将来所有者になる者）からすると、
> 騙されないようにとまで書かれると少しどうかと思います。

この地区を気に入ってくれて、この地区に引越しして来てくれるのはもちろん大歓迎なんですよ。
特に若い層・子育て層が増えることで商店街も活発化するし、ぜひ来てほしいです。

ただ、騙されないようにって書いたのは、この地区に住みたいのが理由ならば、もっとリーズナ
ブルな方法がありますよってことです。せっかくこの地区を気に行って来てくれるのに、割高な
マンションを買ってしまって後悔する、ここに引越ししてこなければよかったと思われるのが地
元の人間としては悲しいということです。

もちろん、ここがリーズナブルな価格で出されるのであれば、すごくおススメしますよ。戸建て
でもマンションでもどちらでも良いです。地元の人間にとってはすごく住みやすくて良い地区な
ので、永住するには最高の地区の1つだと思ってます。ただ、地元の人の感覚では高すぎるなあっ
て思う物件だとおススメ出来ないですよね？将来所有者になって、ご近所さんになるならばなお
さら。

まあ、1千万や2千万の差は大したことないのならばどうでもよい話なのかもしれないですけどね。
ごめんなさい、庶民なものでｗｗｗ

> 私なら近所に高級な物件ができてくると歓迎しますが。

これはちょっとちがうんですよね。高級な物件が出来たってうれしくもなんともないですよ。
だってここは高級な地区じゃないから。地元の商店街で買い物をして、地元になじんでくれる
ような層に来てほしいというのが正直な気持ちです。

[277: 匿名さん]

＞276
271です。書き込みありがとうございます。
そういうことでしたか。親切な方が近所にいるのは嬉しいことです。
ちなみに、品川中延プロジェクトを知ってから中延周辺は何回か行きましたし情報収集もしていますが、いい地域だなと思っています。田園調布のような一帯が高級住宅街になるということはないと思いますが、徐々に良い物件が建って、さらに良い地域になるといいなと期待しています。品川からも近いですし、五反田も再開発でかなりよい街になりそうですので。
高いけど値上がり確実とか言われて買ってしまったら騙されたと思うかもしれませんが、パークハウスも好きですし、この地域の雰囲気も好きなので、数年後に周辺で他社から同じくらいの条件のマンションが1，2割安く出ても後悔することはないとい思っています。

[278: ご近所さん]

>>274

>>17,27 あたりでも書いたけど、交通の便はそこまで良くないですよってのが欠点の1つです。将来
的にどうなるかはわからないけど、山手線沿線とか、目黒線沿線とかと比較すると現時点ではすご
く劣っています。

あと、>>272 の人が書いてるけど、このあたりは全体的に道が狭くてごちゃごちゃしています。古く
からの小さな戸建の密集地帯で、都内でも有数の延焼危険度の高い地区です。大地震がくると大火災
の危険性が高いです。まあ、品川区も対策で公園を増やしたりはしてますけどね。

他には、昔から住んでいる高齢者宅が多く、地域のつながりも結構あるので、そういうのがうっとう
しいという人には少し住みにくいかもしれないです。子供層を含めて、地元が好きな人間が多いです。

良い点としては、商店街とか昔ながらの雰囲気が好きな人にはすごく住みやすいという点ですね。
神社の夏祭りとかも結構子供が集まりますし、スキップロードでもお祭り・イベントを良くやっ
てます。昔一時期千代田区に住んでいたことがあったんですが、こっちの方が子供の数が圧倒的
に多いんですよね。ただ、新興住宅地・タワーマンション地区のように、急激な人口増加がない
分、保育園とか小学校の数は充実してます。小学校も通える県内に2,3校は普通にあります。教育
には割と力が入っている区なのもあって、荒れてるとかの話はあんまり聞かないです。

公園とかの充実度は低いですね。大きな公園は戸越公園ぐらいかなあ。幼児向けだと、ぶーぶー公園
とかいう小さい公園は楽しめますけどね。

あと、映画とかショッピングとかは割と川崎ラゾーナを使う人が多いですよ。バスで一本なので。

[279: ご近所さん]

>保育園とか小学校の数は充実してます。

補足ですが、保育園に入りやすいってことはないです。目黒区や大田区と比較するとずいぶん入り
やすいですが、やっぱり待機児童はそこそこいます。ただ、両親フルタイムの共働きならば、どこ
かしらに入ることはできます。

たとえば、こんなのも出来てます。

http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/hp/page000011000/hpg000010903.htm

[280: ご近所さん]

>>274

もうひとつ。

> 駅は近いけど道は暗いとか、早朝や深夜でないとわからない音の問題とか。

このマンションの地区ですと、ほとんど音がすることはないと思いますよ。深夜に外を歩いている
人はほとんどいません。ただその分、女性が1人で歩くのは少し怖いと感じるかもしれませんね。
実際に事件が起きたという話は聞いたことないですが、スキップロード（アーケード）の深夜は少
し不気味かもしれないですね。たぶん危険なことはないんですけどね。

ちなみに、深夜＝終電が終わったあとの時間のことですよ。終電の時間までは人も結構歩いてるの
で全く怖いと感じることもないと思います。

あと、カラスの話が上で出てたけど、自分は特に多いとか感じたことはないです。

[281: ご近所さん]

そういえば、もうひとつあった。

五反田からの深夜バスがあって、すごく便利です。山手線の終電で五反田まで来られれば、
深夜バス（420円）で中延駅前まで来られます。タクシーより安いですよ。

25:20五反田発が最終。

[282: 購入検討中さん]

ご近所さん、いっぱいありがとうございます！

[283: 匿名さん]

三菱地所がマンション事業から撤退し、藤和不動産に一本化となると、
パークハウスの資産価値って、地に堕ちるのかな？

[284: ご近所さん]

カラスですが神社があったりで木もあるためか、
今日も大きなカラスが低空飛行で飛んでました。
繁殖期になると、結構多くなるんですよね・・・
今日は、関係者の内覧会をやっていたみたいですね。

[285: 匿名さん]

↑カラスの話なんぞしてる場合では無いと思うが

[286: いつか買いたいさん]

モデルルームできたのかな。
見学した方の感想が出てくるのが楽しみ。

[287: 匿名さん]

この不透明な状況で、地所物件を買う人いるのだろうか？

[288: 匿名さん]

お墓のことはそんなに気にしてなかったのですが、
航空写真をみたらなんだかちょっと現地を確かめなくては
という気持ちになってしまいました。
※スクリーンショットの左上が予定地で右下がお墓みたいです。

あと、地所がマンション事業を藤和に譲渡というニュース
がありましたが、パークハウスはどうなってしまうのか不安です。
MRでなにか情報もらえますかね。。

[289: 早く落ち着きたい人]

先日事前案内会の電話予約をしました。
3LDKが希望だと話すと、
｢1〜5階とあり、一概には言えないが5000前半〜高いところで6000前半と考えておりますが詳しくは案内会で｣とのことでした。
←マンションギャラリーの方が言ってました。


皆さんの話は大変参考になりましたが、一番大切なのは自分の予算ですよね。
少しでも超えるようなら100万だって無理してはいけないと思います。(当たり前でしょうが)
何千円と高い買い物ですから少々マヒしてしまいますが、100万だって大金ですからね。

無理しない、焦らない、冷静に。
自分に言い聞かせて案内会楽しみにしてます。

[290: 購入検討中さん]

5000前半から6000前半、予想どおりですね。

289さん、
何度も売り買いした経験談を言わせていただくと、
「とってもほしい！」なら100万円でも200万でもがんばったほうがいいと思います。
ただ、「いまいちだ、まあ、売れるだろうからかっとこ」程度なら
安くてもがまんして待つ。

あとはいい物件に出会う運！

[291: 匿名さん]

>289
その価格ならルーフバルコニー付きの上の階は安いですね。
2LDKは4000前半くらいでしょうか。

[292: 匿名]

行ってきました。MR。南側最上階ルーフバルコニー付の部屋、7000万を超えてくるとは思ってなかった。
かなり強気ですね。

[293: 購入検討中さん]

２９２さん、南東の部屋はいくら位でしたか？
他の部屋の情報もあったら、教えて下さい。

しかし、７０００万を超えるとは・・・
荏原町ではありえない。
同じ値段で、五反田のプラウドとかパークタワー買いますね。

[294: 匿名]

ニュース見てると、パークハウスってこれからもブランド価値維持できるのか不安になりますね

[295: 匿名]

藤和になって、将来、資産価値堕ちるのは明らかだから、
とても高額で買う勇気はないなぁ

[296: 匿名さん]

事前案会行ってきました。
平均坪単価２７５万、モデルルームであるＰタイプが３Ｆで６０００万でした。
やっぱり３Ｆ以上だとガクッと金額が上がる感じです。

モリモトは販売だけで、設計から地所でやっていますという説明でした。

[297: 購入検討中さん]

質問攻めでごめんなさい。
1Lの値段がわかりましたら教えていただけますか。

[298: 匿名さん]

平均坪単価275万・・・
強気すぎる。
荏原町ですよ、荏原町。
五反田ならまだしも、荏原町をしらなすぎる！
藤和になって、資産価値落ちたとしたら・・・
よく考えないと！

[299: 匿名さん]

将来の資産価値下落不安を考えると、高値掴みはできないし、
２７５万なら見送りかな。

[300: 匿名さん]

まわりに今新築マンションが出てないことが強気の理由らしいですね。

他を探したくても探せないでしょ？って感じの接客というか友達感覚の
営業でした。このへんでマンションが欲しい人はいくらでも買うって
言っている？らしいですが、そんな人いないのでは・・。天井の高さ、
下がり天井の醜さ、相場からかけ離れている価格設定というのは多少は
認めているように感じましたけどね。

買いたい人が多ければ、もっと値段を上げるらしい。お墓ビューでここ
まで高い時点で転売は難しいですね。賃貸なんてもってのほかでしょう
かね。

[301: 匿名さん]

藤和物件に坪単価275万は出せません。危険です。

[302: 匿名さん]

パークハウスシリーズって、売れ残りがありすぎませんか？地所さんの値付けする感覚がずれている？？

[303: 購入検討中さん]

見送り確定。
資産価値としての価格と見合いませんね。

[304: 物件比較中さん]

とうとうやってくれましたね。地所さん。もし、平均坪単価２７５万円で、変な物件だったら承知しない。もし、ここを覗いている営業マンがいるとして、変な接客しょうもんなら、タダでは済まさないと思う。待っててねって感じ。

[305: 匿名さん]

MR予約の電話対応に出たオバサン、めちゃくちゃ
態度でかかった。何様よ？って感じ。
さっさと藤和に逝ってしまえ！

[306: 匿名さん]

275にはびっくりです。
悪条件のほうが目に付く物件なのにあんまりの
価格だと思います。

荏原が好きで見合った価格であれば条件悪くても
ほしいと思っていましたが考えられません。

これでは売れなくて値下げ値下げでぐずぐず
になるのではないでしょうか。

[307: ご近所さん]

ご近所のブリリア品川中延の平均坪単価が２６０くらいなので、
駅や商店街の近い、こちらの物件なら２７５は安いくらいかも。
ちなみに、私はこの街が大好きで、ブリリアを購入しました。
ほんと肩の力ぬいて暮らせる、いい街ですよ。
市ヶ谷在住の友人が、この街気に入ってくれて、しょっちゅう家族連れて
こちらに遊びに来ます。

[308: 匿名はん]

本日行ってきました。賛否両論あるようですがMRが予約でいっぱいなのは事実でした。グルッとバルコニーの最上階は7350万円！これだけの予算があれば、他にいくらでも選択肢があると思うのですが、ここを希望している人が既に何人か出ているようです。一方、半地下のようですが、テラスが広い一階は東南(約70平米)で5700万円。採光のイメージが湧かないのですが、広いテラスはチョッとココロ惹かれました。最近、マンションを見に行くと(大崎・五反田等々)驚くほど高いので、5000万円台と聞いて「安い？！」と感じたのですが、まあ場所が場所ですし、狭いので、冷静になって判断しなきゃな～と言うところです。あの、商店街が好きな人なら「許容範囲」の値付けではないかと思いました。ブリリアより便利な場所ですし、ルネも結構強気な値段だった記憶があります。お墓ビューはチョッと気になりますね。以前宮前平のマンションでお墓ビューの部屋で子供の金縛りが続出という話を聞いたことがあるので。ルネはガソリンスタンドビューでしたけどね。最近は戸建て中心に探してたのですが、これなら検討対象になると思ってます。

[309: 匿名]

7350万。。。
荏原町でそんな金額払う人がいるのがびっくりしました。

なんか予想外に高くて、一気にやる気なくしました。来週の説明会楽しみにしてたけど、憂鬱になってきました(;_;)

[310: 購入検討中さん]

行ってきました。
営業さんが、広告開始2ヶ月で問合せ１６００件　１８日までの予約が３００件以上と言ってた。
これがどなのかは解からないけど、1時間ちょっとで「時間です。次回の予約を」よいうばたばた
した対応でした。自分としては買える金額なので高いとは思いませんでしたが、今日はじめて
行ったところなので、これから研究。商店街の印象は良かったです。

[311: 匿名さん]

Urタイプが７３５０万と飛びぬけて１部屋だけ高いだけで、あとは最上階でも６０００万前半でしたから、
そんなに高すぎる感じはしませんでした。
南側の3LDKの部屋は５０００万円台が一番多いですし。

　とはいえ、自分の予想もブリリア品川中延の坪単価程度を予想していましたので、
少し高いなぁという感じです。

[312: 物件比較中さん]

ＭＲ行った方、
資料請求時のプラン以外に3ＬＤＫはありましたか？
3ＬＤＫ希望なので、あったら価格など教えてください。
買う気満々でしたが、この掲示板みて買う気がうせてきました・・
だって荏原町なのにこの価格。
知らなさ過ぎます。
それに藤和なのにね。

[313: 物件比較中さん]

Uｒタイプピンポイント狙いで検討していました。
７０平米を超える３LDKの部屋が希望でしたので。
７千万ジャストくらいまでだったら買いかなぁ、と思っていたのですが…まさか７３５０万とは。
しかもキッチンカウンターは御影石じゃなくて人工大理石だし
ディスポーザーもついていないし。
（これはホームページでチェックしていなかった自分も悪いですが
　パークハウスでついていないことはないだろうと思い込んでいて、すっかりチェックから外していました）
大きく期待していただけに、かなりがっかりしました。

他の７０平米越えの３LDKの部屋は予算範囲内なもののお墓Viewだったり南向きじゃなかったり。
うーん、残念です。他の物件を検討します。

[314: 匿名はん]

初歩的質問で申し訳ないですが、
藤和の物件はそんなに信用ならないのでしょうか？
それとも、ちょっと庶民的になってしまうという話？

[315: 匿名]

藤和になる藤和になるって、皆ちゃんとニュースリリース読んだ？

合併の方法として、単に藤和という会社を箱として使うというだけでしょ。

新社名は追って決まるって書いてあるし。

藤和は地所の100%子会社なんだから、普通に考えて合併後の会社が藤和主体になるとは思えない。

まぁ、藤和になるとか、資産価値が下がるとか騒いでるのは競合他社の営業マンなのかもしれませんが、パークハウスオーナーとして気分悪い。

[316: 匿名さん]

パークハウスの値段で買って、それが藤和のマンションに
なっちゃったら、資産価値が明らかに目減りするかと。

譲渡が明らかになった時点で、値段をベリスタ並みに下げると
いうなら、買っても損はしないかも。

[317: 匿名さん]

他社の営業だと思いますが、ニュースの内容を理解できない者に用は無いので巣に帰ってください。
はっきり言って、ここの掲示板の中毒になっている人たちの社会常識のなさにはあきれるばかりです。

[318: 匿名さん]

> 315

パークハウスオーナーですか・・・かわいそうに
あなたこそ、今回の発表の真意がよくお分かりになってないようですね。

[319: 匿名さん]

藤和の職員だった人が今後、パークハウス物件を扱っていくんでしょ。
それってパークハウスって言えるんでしょうか？

[320: ご近所さん]

素人が計算してみました。

-----------------------
敷地面積566坪
坪単価：180万円
土地代：101,880万円

総床面積1133坪（容積率200%で計算）
坪単価：80万円
建設費：90,640万円
-----------------------
土地・建物：192,520万円
一戸平均原価：3,702万円(52戸)

販売管理費を1割弱乗っけたとして，
一戸平均販売原価：4,000万円(52戸)
利益を2割取るとしても、
一戸平均価格：4,800万円(52戸)
で売れるはず。

それを、平均6000万円？で売ろうとしている訳か。
やっぱり高いと思う。

[321: ご近所さん]

320に関しては、適当に計算してみただけなので、何の信憑性もないです。
もしかしたら、このぐらいかかってる可能性もあるけどね。

-----------------------
敷地面積566坪
坪単価：250万円
土地代：141,500万円

総床面積1133坪（容積率200%で計算）
坪単価：100万円
建設費：113,300万円
-----------------------
土地・建物：254,800万円
一戸平均原価：4,900万円(52戸)

まあ、そう考えるとそこまでぼったくりの価格じゃないかもしれないけど。

[322: 通りすがり]

>>321さん

地価は坪２５０程度じゃないですかね？２００を切ることはないと思います
建築費は坪１００もかからないと思いますが…仕様が良くても７０～８０程度じゃないですか？
マンションの販売経費と利益は大体３０％から３５％とよく聞きます
と考えると、高くもボッタクリでもない普通の価格ですね

東急大井町線荏原町駅から徒歩3分、中延駅から徒歩5分、都営浅草線中延駅から徒歩6分
という立地に関してはもっとプレミアが価格に反映されても良いのではないかと個人的には思います
まあ私は到底買えませんが…

[323: 周辺住民さん]

>>322

>地価は坪２５０程度じゃないですかね？２００を切ることはないと思います

いやあ、普通に20坪程度で流通している価格が200万円なんだから、それ以上ってことは絶対にないでしょ。
しかも、破綻したディベロッパーから安く仕入れている訳だし。それを根拠として最初の180万ってしたんだけどね。

まあ、土地坪単価200万、建物坪単価80万、経費・利益を30%として計算すると、

-----------------------
敷地面積566坪
坪単価：200万円
土地代：113,200万円

総床面積1133坪（容積率200%で計算）
坪単価：80万円
建設費：90,640万円
-----------------------
土地・建物：203,840万円
一戸平均原価：3,920万円(52戸)

経費・利益を3割
一戸平均販売価格：5,096万円(52戸)

ここが平均6000万円とすると、1000万円ほど高い訳だよね？

[324: 匿名さん]

資料請求したものの、パンフがまだ送られてきません。
人気があるのかな？
説明会に行かれた方、お値段を教えてもらえると助かります…。

[325: 周辺住民さん]

調べてみたら土地代がわかったので修正。そこまでぼったくり価格じゃないのかも。

建物代がわからないけど、ぼったくりとか言ってごめんなさいね＞売主さん

-----------------------
敷地面積566坪
坪単価：231万円
土地代：130,000万円

総床面積1133坪（容積率200%で計算）
坪単価：80万円
建設費：90,640万円
-----------------------
土地・建物：220,640万円
一戸平均原価：4,243万円(52戸)

経費・利益を3割
一戸平均販売価格：5,515万円(52戸)

[326: 周辺住民さん]

でも、やっぱり、

土地代：2300万円(10坪)
建物代：3700万円

って考えると高いね。5000万円前後だったら良い場所なのでおススメって思ったけどね。
ちょっと残念。

まあ、でも住みやすい街であることは変わらないので、ここを購入して引っ越して来る人がいたら
ぜひ商店街に遊びに来て下さいね。昔からの町で、お祭りもまだまだ元気にやってるので、一緒に
良い街にしていきましょうね。

#6000万円の価値があるかどうかはわからないけどｗｗｗ

[327: 購入検討中さん]

家族でこのあたりのマンションを探すのはたいへんですね。

家族がもう増えない夫婦もので1LDを考えているのですが
お値段教えて頂けると嬉しいです。

[328: 匿名さん]

DINKSで検討中ですので2LDKの価格を教えていただけると助かります。
ちなみに、2LDKの間取りは1タイプですよね？

[329: 物件比較中さん]

ここの物件は南側の１Fは冬至でどのくらい陽があたるのかな？
全くダメでしょうか。
それと、もし、南側の建物が建て替えられる（おそらくそんなに遠くない将来）として、最高何階建が立つ？

[330: 金融関係]

↑一生懸命原価計算しているね。
要は需供バランス。ボッタクリとか言っても需要が多ければ残念だけど売れちゃうんだよ。
平均６０００万円は１０００万円高いって言うけど、それ程ズレてないよ。ここは
平均坪単価２８０万円、７０㎡の３ＬＤＫで５９８０万円ならで恐らく売れちゃうよ。
地所が欲張って坪単価３００万（６３００万）で動いたら売れ残るけど５９８０万円だった
らまず売れるね。即完売しなくとも３ケ月で売れます。ちなみにこのエリアに興味あるだけ
でデベ関係者じゃ無いからね。まぁ異論はあるだろうけど、たかが５１戸の物件にこれだけ
アクセスあること自体、需要ある証拠。地所は嬉しいだろうな・・・。

[331: 匿名さん]

↑地所ではなく藤和の間違いでは？

[332: 匿名さん]

この物件は地所の最後っ屁なんじゃないかしらー
最終期のパークハウスで逆に貴重。
お墓だってー、日陰だってー、L字物件だってー
結局完売ですよ。
地所の思う壺。

[333: 物件比較中さん]

確かにね～。事前案内会？も連日満席らしいし、いくら買えない人が高いとか藤和とかいってても
買える人が静かに買って３か月で売れて終わりってパターン。

[334: 匿名]

期待してモデルルーム行ったけど、やはり難点の多い物件でした。うちは南向の最上階を一点狙いでしたが、あの造りであの値段なら他に選択肢はいっぱいありますからw
よほどの中延好きか、お墓好きしか買わないのでは？

[335: 匿名]

私もモデルルーム行った後に現地を見てきましたが、隣のアパートは予想を超えるレベルで老朽化。地権者が細分化されてるからまとまった土地は出にくいと説明を受けましたが、隣のアパートの寿命はそんなに長くないでしょう。取り壊しを機に、いつマンション建設が開始されてもおかしくない。そうなると、南側は日当たり遮断されますね。お墓は見えなくなるかもしれませんが。

今の価格では、いくら駅近といっても回避したくなります。

[336: 匿名さん]

　本格的にモデルルーム見学始まりましたね。よろしければ３ＬＤＫの価格を教えていただけますか？
　ＲｒタイプとＳタイプが気になっていました。
　

[337: マンコミュファンさん]

＜全体物件概要＞
所在地：東京都品川区中延4-542-2（地番）
交通：東急大井町線荏原町駅から徒歩3分、中延駅から徒歩5分、都営浅草線中延駅から徒歩6分
総戸数：52戸（管理室含む）
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：44.09～76.77平米
入居：2011年2月下旬予定
売主：三菱地所
販売会社：三菱地所リアルエステートサービス、モリモト
施工会社：木内建設東京支店
管理会社：三菱地所藤和コミュニティ

[338: 匿名さん]

ここって、24時間ゴミ出しOKですか？

[339: 物件比較中さん]

先週末にモデルルームに行ってきました。１階部分は半地下物件でした。それと、下り天井がとても多く、醜い物件です。そのせいか、霧ヶ峰が標準装備・・・。価格は３LDKだと５０００万円台以上です。７０ｍ２ですから、仕方ないでしょうか。資金に問題がない人だけが登録でき、抽選になるということです。
建物だけ考えると、とても残念な建物に仕上がってしまったという感じです。設備も普通。
たとえば、ツインボールの洗面台に変更可とか。床をヘボン組にできるとか。好きなカラーに塗ってもらえるとか。５１室ですから、そのくらいサービスしてくれて、あの値段なら文句なかったけれど。それと、荏原町で坪３００万が普通でした。と言っていたが、それはウソなんじゃないかなと営業マンを疑いました。ウソはいけません。

[340: マンコミュファンさん]

先日モデルルームを見学したのですが、
なんか天井が低い印象を受けました…
普通こんなもんですか？気のせいでしょうか？

[341: 匿名さん]

買いたいけど少し高いと思っている人か、値段はちょうどいいけど抽選を避けたい人が多そうです。
戸数も少ないので即完売しそうですね。

[342: 匿名さん]

↑営業？このスレ、金額出てから全く人気ないよ。よく考えてみて。

[343: 匿名さん]

落ち着いた物件ですから、マンコミュファン向けではないですね。

[344: 匿名はん]

というか、すっかりレスが停滞している。
狭い部屋の情報がほしいです。

[345: 匿名さん]

モデルルーム行ってきました。
　南西角部屋３LDKのSタイプ６０５０から６６５０万、北西角部屋３LDK、Rｒタイプ６５００万です。
　お墓の存在感がかなりありますね。
　実際の見え方をコンピューター上で確認できるのですが、部屋によってはもうバッチリ見えます。
　気になる方はかなり選択肢が減ります。
　小さな部屋の値段は控えてきませんでしたが、１LDKで３５００万から　２LDKで４５００万からだったように思
　います。

[346: 匿名さん]

モリモトって・・・

[347: 購入検討中さん]

345さん、ありがとうございます。
1LDK3500万は相場ですね。それにしては3LDKが高いような。
広い物件が少ない地域だから強気なんでしょう。

[348: 匿名さん]

347
3500万円が相場？なんだそりゃ。広さ、眺望、方位などの条件を加味しないで価格で相場？
３LDKが高いとかでなく、坪単価で考えたら全タイプ高いってことになるんじゃない？

[349: 匿名さん]

覚悟はしていましたが、結構いい値段しますねー
ところで、前の方のコメントでもでていましたが、ゴミ出しってどうなんでしょうかね？
敷地内に集積所のスペースがあるようには見えないのですが・・・

[350: 物件比較中さん]

348
言い方あるんじゃないでしょうか。
347さんはまだ購入の知識が少ないか、
書かなかっただけかかもしれません。
物件情報書かないのに、責めるばかり・・・

24時間ごみだし可能だった気がしますが・・・
次回の相談のときに、確認してみますね。