パークハウス品川中延

[マンコミュファンさん]

なつかしき未来へ。ゆるやか、しなやか しながわなかのぶ。


＜全体物件概要＞
所在地：東京都品川区中延4-542-2（地番）
交通：東急大井町線荏原町駅から徒歩3分、中延駅から徒歩5分、都営浅草線中延駅から徒歩6分
総戸数：52戸（管理室含む）
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：44.09～76.77平米
入居：2011年2月下旬予定
売主：三菱地所
販売会社：三菱地所リアルエステートサービス、モリモト
施工会社：木内建設東京支店
管理会社：三菱地所藤和コミュニティ

[241: 物件比較中さん]

どんな設備で、どれくらいの価格なのか、今日NHKで都心の2000万円台の中古マンションが飛ぶように売れていると報道されてました。あまり価格を上げられると、人気があっても手が出ません。。。見学会が反響高くても、売れなければダメだよね。

[242: 周辺住民さん]

事前案内会、土日だけなら期間中30組しか受け付けられないんだから
満席といっても大反響といえるのかどうか。。。
平日はまだ空いてるみたいだし。

それはともかく、土地柄を考慮した常識ある価格設定を望みたいものです。

[243: 周辺住民さん]

あ、失礼。30組ではなさそう。
でも会場は狭いとこなのでそれほど多くもなさそう。

[244: 購入検討中さん]

ここはもともとモリモトが購入し、民事再生後、地所に転売された土地。
転売時の条件にモリモトも何らかの形で絡むと「一筆」あったんだろう。
予約は取れているのでその辺は聞いてみるつもり。

[245: 買いたいけど買えない人]

なるほど。と言う事は価格期待できますね！

[246: 申込予定さん]

ここの公立小学校（延山小）についてですが、
学校崩壊などありませんか？
学力レベルはどうですか？
うちの子供（低学年）は、中学から立を考えています。中学受験率は高いですか？

ご存知の方がいたら教えてください。

[247: 物件比較中さん]

>246
ここは源氏前小学校区ではないでしょうか。

[248: 土地勘無しさん]

駅距離のみの理由で興味を持ち来場予約を入れたところ希望の日時は満席。
キャンセル待ちとのこと。18日までは土日はほぼ満席。追加日程もあるようですが・・・
そんなにいい場所なの？？？？
近いうち現地見てみます。

[249: 申込予定さん]

>>247

246です。
失礼しました。地図で見たら延山小がすぐ目についたので、誤解しました。
では、源氏前小学校の評判はどうでしょうか？
周辺事情に詳しい方がいらっしゃったら、よろしくお願いします。

[250: 匿名]

品川区は学区外通学も多いから学校限定で聞いても、一概には言えないよね

[251: 周辺住民さん]

はあ？なんか変ですよ。

学区外通学も多いから学校限定で聞かないと、一概には言えない
の間違えじゃありませんか？

[252: 購入検討中さん]

「学校限定で聞いてもほかの学校を選べるのでなんとも言えない」
「選べるので学校限定で聞かないとなんとも言えない」
どっちもアリでは？

土日予約に漏れているのでしばらく静観ですが、
このへんの病院事情はどうでしょう。
個人病院は各科、そろっているのでしょうか。

[253: 匿名さん]

小さい病院は多いけれど、医師の恒例化も進んでいます。
でも、品川区は休日の受け入れ態勢が出来ていますし、昭和医大病院もあるので
新興地域よりはかなり恵まれていると思います。

[254: 購入検討中さん]

追加予約のハガキがくるのは買いそうな方を選別しているのかな？
電話で予約とれなかったのでそのまんまのうちは、ずっと見られないということか。

[255: 購入検討中さん]

やはりお墓があるのが気になって・・・
お彼岸とか、お線香のにおいがしちゃうのかな・・・
お墓にお供え物可な所だと、カラスがくるんですよね。
そこらへんどうなのかな？

[256: 物件比較中さん]

>255
現地をみましたが、本当に墓だけです。あそこはやはり近くのお寺さんのだんかさんの墓なのでしょうか。。。お供え物はどうなんでしょうね。近くに民家がありますから。腐れるものは花くらいにして欲しいですがね。お線香はたくでしょうね。間違いなく。で、東側の住居だとお墓がすぐって感じになるでしょうから気になりますね。
カラスについても情報収集が必要ですね。厄介な鳥ですから。

[257: ご近所さん]

私、毎朝ここを通りますが確かに一時期カラスが多かった気がします。でも最近見かけません。お墓のあたりというよりは、パークハウスを挟んだ付近に多くいましたね。原因はゴミ出しにあるような…。日中どうかはわかりません。

[258: 匿名さん]

この物件が告知されてすぐお墓が視界に入るということで諦めました。気にならない方ならいいのでしょうが。

[259: 購入検討中さん]

やっぱり、お墓気になりますよね・・・
今度の説明会で聞いて、
この件ははっきりしたほうがいいですよね。
駅から近くて、良かったのにな。
カラスも本当厄介ですし。
子供だけじゃなく、襲ってきますもんね。

[260: 購入検討中さん]

ちょうど南側がお墓になるみたいですね。
googleの航空写真で確認しました。

[261: 物件比較中さん]

Ｐtypeの3Fが5800~5900、Ｓtype3Fで6000超えるらしいです。

[262: 匿名さん]

↑どこ情報？

[263: 匿名さん]

>261
情報ありがとうございます。この時期ですので電話で確認しておおよその価格帯を教えてもらったということでしょうか？
いずれにせよ、ほぼ予想通りなので違和感無いです。
やはりパークハウス高目ですね。

[264: 匿名さん]

このスレでのやりとりを参考にしたかのような値付けですね。

[265: 購入検討中さん]

南側お墓Viewでその値段は少し高いような・・・

[266: 購入検討中さん]

私も265の方の意見と同じです。
お墓があるのに、この値段・・・
人によるかもしれないけど、
私はやめとこうかな。
この地区あいてる土地が多そうなので、
待ってればこれ以上のマンションができそう。

[267: ご近所さん]

>>261

6000万円台とかありえねえーーーｗｗｗｗｗｗ
この地区だと普通に土地買って新築の注文住宅建てられるからｗｗｗｗ

騙されないようにね♪


品川区旗の台3丁目　
土地69.70m²(公簿)／21.08坪（建築条件なし，更地）
建ぺい率60%／容積率200%（最大139.4m²まで建てられる）
価格：4,250万円（坪単価：201.6万円）
http://sumai.homes.co.jp/%E7%89%A9%E4%BB%B6%E8%A9%B3%E7%B4%B0/76710003...

品川区旗の台3丁目
土地69.34m²(公簿)／20.97坪（建築条件なし，更地）
建ぺい率60%／容積率200%（最大138.68m²まで建てられる）
価格：4,350万円（坪単価：207.4万円）
http://sumai.homes.co.jp/%E7%89%A9%E4%BB%B6%E8%A9%B3%E7%B4%B0/75250010...

[268: ご近所さん]

267だけど、

>> 建ぺい率60%／容積率200%（最大139.4m²まで建てられる）

は，この地区には斜線規制があるので厳密には139.4m²まではおそらく無理ね。念のため。
ただ、普通に建てたとしても100m²は取れるよ。

[269: 匿名]

ここで坪250以上はありえんでしょ。まるで価格発表されているような適当な価格をだしてる人はなんなの？ＭＲもこれからでしょ。

[270: 購入検討中さん]

6000万くらいの戸建てならマンションを買いたいと思う派だけど、
それにしてもここで6000つけられるのは最高の1戸、くらいだと思う。
5500あたりえいかないと苦しいだろう。
「これから」が期待できる場所だからね。

[271: 匿名さん]

ご近所さんは近所の物件が高く売りだされることの何を懸念しているのでしょうか？
私なら近所に高級な物件ができてくると歓迎しますが。
安く買いたいんですかね。もしくは、近所の戸建てを売る業者さんとかってことはないですよね。
まあ、口コミですので、近所の方がそこまで高いお金を出す必要がないということを、いろいろ理由をつけて教えてくれることは嬉しいですが、検討する者（もしかしたら将来所有者になる者）からすると、騙されないようにとまで書かれると少しどうかと思います。
261さんのおっしゃっている価格が正しいかどうかわかりませんが、私個人としては、実際現地を見て、いろいろ調べて、その価格であれば想定の範囲かと思っています。友人でもパークハウスに住んでいる人が多いですが、どこもやはり良いですし、場所は同じではないですが、価格ももっと高い価格で購入しています。モリモトのことを書いている方もいますが、モリモト物件に住んでいる友人の家にもよく遊びに行きますが、デザインだけでなく住み心地もよさそうですし、本人たちもかなり満足していると言っています。
まあ、価値観の違いとは思いますが、私はよい物件だと思っています。

[272: 周辺住民さん]

>>261

サイト見たけど、その土地は狭いし道路条件が悪い。

結局、マンション Vs ミニ戸 の話につながり、どちらがいいとは言い切れない。

[273: 匿名]

271さんは、地所の営業さんですか？坪200万そこそこの土地に、専有面積の多分半分程度しか土地の持ち分のないマンションが22坪6000万として@270万程だと、土地11坪2200万建物3800万!の計算。。
現地見たが南側３階以上は多分もれなくお墓view。やっぱり割高にしか見えないなあ。
地所はモリモトからは安く買い、販売は割高と大儲け狙いだね。

[274: 購入検討中さん]

価格は地所が決めることなのでなんとも言えませんが、
この土地をよく知っている方に、セールストークではないリアルな話が
聞けるとありがたい。

リアルな話＝欠点でも、受け入れられる欠点ならより安心して検討できる。
（たとえば私はお墓はまったく気になりません）
駅は近いけど道は暗いとか、早朝や深夜でないとわからない音の問題とか。

[275: 匿名さん]

高い高いという書き込みが目立ちますが、城南地区のパークハウスで70平米ある3LDKが5000万円台で買えるなら安いと思います。
個人的には話題になっている価格情報が実際より低くないのかとも疑っています。
お墓自体は気にならないですが、きれいに維持されているかどうかは気になります。確かにカラスがたかっているのは困りますから。
来週末MR行く方の報告が待ち遠しいです。

[276: ご近所さん]

>>271

> 検討する者（もしかしたら将来所有者になる者）からすると、
> 騙されないようにとまで書かれると少しどうかと思います。

この地区を気に入ってくれて、この地区に引越しして来てくれるのはもちろん大歓迎なんですよ。
特に若い層・子育て層が増えることで商店街も活発化するし、ぜひ来てほしいです。

ただ、騙されないようにって書いたのは、この地区に住みたいのが理由ならば、もっとリーズナ
ブルな方法がありますよってことです。せっかくこの地区を気に行って来てくれるのに、割高な
マンションを買ってしまって後悔する、ここに引越ししてこなければよかったと思われるのが地
元の人間としては悲しいということです。

もちろん、ここがリーズナブルな価格で出されるのであれば、すごくおススメしますよ。戸建て
でもマンションでもどちらでも良いです。地元の人間にとってはすごく住みやすくて良い地区な
ので、永住するには最高の地区の1つだと思ってます。ただ、地元の人の感覚では高すぎるなあっ
て思う物件だとおススメ出来ないですよね？将来所有者になって、ご近所さんになるならばなお
さら。

まあ、1千万や2千万の差は大したことないのならばどうでもよい話なのかもしれないですけどね。
ごめんなさい、庶民なものでｗｗｗ

> 私なら近所に高級な物件ができてくると歓迎しますが。

これはちょっとちがうんですよね。高級な物件が出来たってうれしくもなんともないですよ。
だってここは高級な地区じゃないから。地元の商店街で買い物をして、地元になじんでくれる
ような層に来てほしいというのが正直な気持ちです。

[277: 匿名さん]

＞276
271です。書き込みありがとうございます。
そういうことでしたか。親切な方が近所にいるのは嬉しいことです。
ちなみに、品川中延プロジェクトを知ってから中延周辺は何回か行きましたし情報収集もしていますが、いい地域だなと思っています。田園調布のような一帯が高級住宅街になるということはないと思いますが、徐々に良い物件が建って、さらに良い地域になるといいなと期待しています。品川からも近いですし、五反田も再開発でかなりよい街になりそうですので。
高いけど値上がり確実とか言われて買ってしまったら騙されたと思うかもしれませんが、パークハウスも好きですし、この地域の雰囲気も好きなので、数年後に周辺で他社から同じくらいの条件のマンションが1，2割安く出ても後悔することはないとい思っています。

[278: ご近所さん]

>>274

>>17,27 あたりでも書いたけど、交通の便はそこまで良くないですよってのが欠点の1つです。将来
的にどうなるかはわからないけど、山手線沿線とか、目黒線沿線とかと比較すると現時点ではすご
く劣っています。

あと、>>272 の人が書いてるけど、このあたりは全体的に道が狭くてごちゃごちゃしています。古く
からの小さな戸建の密集地帯で、都内でも有数の延焼危険度の高い地区です。大地震がくると大火災
の危険性が高いです。まあ、品川区も対策で公園を増やしたりはしてますけどね。

他には、昔から住んでいる高齢者宅が多く、地域のつながりも結構あるので、そういうのがうっとう
しいという人には少し住みにくいかもしれないです。子供層を含めて、地元が好きな人間が多いです。

良い点としては、商店街とか昔ながらの雰囲気が好きな人にはすごく住みやすいという点ですね。
神社の夏祭りとかも結構子供が集まりますし、スキップロードでもお祭り・イベントを良くやっ
てます。昔一時期千代田区に住んでいたことがあったんですが、こっちの方が子供の数が圧倒的
に多いんですよね。ただ、新興住宅地・タワーマンション地区のように、急激な人口増加がない
分、保育園とか小学校の数は充実してます。小学校も通える県内に2,3校は普通にあります。教育
には割と力が入っている区なのもあって、荒れてるとかの話はあんまり聞かないです。

公園とかの充実度は低いですね。大きな公園は戸越公園ぐらいかなあ。幼児向けだと、ぶーぶー公園
とかいう小さい公園は楽しめますけどね。

あと、映画とかショッピングとかは割と川崎ラゾーナを使う人が多いですよ。バスで一本なので。

[279: ご近所さん]

>保育園とか小学校の数は充実してます。

補足ですが、保育園に入りやすいってことはないです。目黒区や大田区と比較するとずいぶん入り
やすいですが、やっぱり待機児童はそこそこいます。ただ、両親フルタイムの共働きならば、どこ
かしらに入ることはできます。

たとえば、こんなのも出来てます。

http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/hp/page000011000/hpg000010903.htm

[280: ご近所さん]

>>274

もうひとつ。

> 駅は近いけど道は暗いとか、早朝や深夜でないとわからない音の問題とか。

このマンションの地区ですと、ほとんど音がすることはないと思いますよ。深夜に外を歩いている
人はほとんどいません。ただその分、女性が1人で歩くのは少し怖いと感じるかもしれませんね。
実際に事件が起きたという話は聞いたことないですが、スキップロード（アーケード）の深夜は少
し不気味かもしれないですね。たぶん危険なことはないんですけどね。

ちなみに、深夜＝終電が終わったあとの時間のことですよ。終電の時間までは人も結構歩いてるの
で全く怖いと感じることもないと思います。

あと、カラスの話が上で出てたけど、自分は特に多いとか感じたことはないです。

[281: ご近所さん]

そういえば、もうひとつあった。

五反田からの深夜バスがあって、すごく便利です。山手線の終電で五反田まで来られれば、
深夜バス（420円）で中延駅前まで来られます。タクシーより安いですよ。

25:20五反田発が最終。

[282: 購入検討中さん]

ご近所さん、いっぱいありがとうございます！

[283: 匿名さん]

三菱地所がマンション事業から撤退し、藤和不動産に一本化となると、
パークハウスの資産価値って、地に堕ちるのかな？

[284: ご近所さん]

カラスですが神社があったりで木もあるためか、
今日も大きなカラスが低空飛行で飛んでました。
繁殖期になると、結構多くなるんですよね・・・
今日は、関係者の内覧会をやっていたみたいですね。

[285: 匿名さん]

↑カラスの話なんぞしてる場合では無いと思うが

[286: いつか買いたいさん]

モデルルームできたのかな。
見学した方の感想が出てくるのが楽しみ。

[287: 匿名さん]

この不透明な状況で、地所物件を買う人いるのだろうか？

[288: 匿名さん]

お墓のことはそんなに気にしてなかったのですが、
航空写真をみたらなんだかちょっと現地を確かめなくては
という気持ちになってしまいました。
※スクリーンショットの左上が予定地で右下がお墓みたいです。

あと、地所がマンション事業を藤和に譲渡というニュース
がありましたが、パークハウスはどうなってしまうのか不安です。
MRでなにか情報もらえますかね。。

[289: 早く落ち着きたい人]

先日事前案内会の電話予約をしました。
3LDKが希望だと話すと、
｢1〜5階とあり、一概には言えないが5000前半〜高いところで6000前半と考えておりますが詳しくは案内会で｣とのことでした。
←マンションギャラリーの方が言ってました。


皆さんの話は大変参考になりましたが、一番大切なのは自分の予算ですよね。
少しでも超えるようなら100万だって無理してはいけないと思います。(当たり前でしょうが)
何千円と高い買い物ですから少々マヒしてしまいますが、100万だって大金ですからね。

無理しない、焦らない、冷静に。
自分に言い聞かせて案内会楽しみにしてます。

[290: 購入検討中さん]

5000前半から6000前半、予想どおりですね。

289さん、
何度も売り買いした経験談を言わせていただくと、
「とってもほしい！」なら100万円でも200万でもがんばったほうがいいと思います。
ただ、「いまいちだ、まあ、売れるだろうからかっとこ」程度なら
安くてもがまんして待つ。

あとはいい物件に出会う運！