パークハウス品川中延

[マンコミュファンさん]

なつかしき未来へ。ゆるやか、しなやか しながわなかのぶ。


＜全体物件概要＞
所在地：東京都品川区中延4-542-2（地番）
交通：東急大井町線荏原町駅から徒歩3分、中延駅から徒歩5分、都営浅草線中延駅から徒歩6分
総戸数：52戸（管理室含む）
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：44.09～76.77平米
入居：2011年2月下旬予定
売主：三菱地所
販売会社：三菱地所リアルエステートサービス、モリモト
施工会社：木内建設東京支店
管理会社：三菱地所藤和コミュニティ

[21: ご近所さん]

>それよりも、駅前の南口の方に設立された葬祭場の方がよっぽど嫌悪されてますね。

ちなみに、中延駅です。荏原町ではないです。

[22: 物件比較中さん]

ここは、池上、浅草線というより、メインは大井町線、浅草線でしょう。
浅草線は都心へのアクセスいいと思いますが。大井町線も結構使えると思います。
まあ、安い方がいいので安めの坪単価予想が当たることを期待しています。
ただ、そうなるとすぐに売れてしまいそうですが。

[23: 物件比較中さん]

＞18
１Ｆならそのくらいもありうるかもしれませんね。
ブリリア中延、ドレッセ戸越のことを考えてパークハウスだとすれば、280くらいで考えておく方が無難かもしれません。

[24: 名無し]

ブリリア品川中延でいくらくらいだったんですか？

[25: 物件比較中さん]

>No.24
第３期で２６０万強だったと思います。
過去の掲示板さかのぼれば出ていると思います。
ただ、あちらは、かなりの反対運動ありましたし比較的戸数も多かったですし、単純比較は難しいと思います。

[26: 匿名さん]

坪２８０～３００万くらいでは。

１７，１９さんの相場観には疑問。
価格というものは絶対評価ではなく、相対評価で決まるもの。
自分のイメージや感じ方みたいな主観ではなく、
周辺の最近の事例などから客観的に見なきゃ。

[27: ご近所さん]

>>22

都心方面に向かう路線で考えると、浅草線と池上線なんですよね。で浅草線って、都心で
は結構微妙な位置に通っていて、乗り換えもいまいち良くないんですよ。都心（永田町・
大手町・飯田橋とか）に行くには必ず1回，場所によっては3回乗り換えが必要になるので。
しかも新橋・大門での乗り換えは遠いし、日本橋まで出ると遠回りだったりするので、そ
こまで便利じゃないという意味でした。

まあ、将来的には泉岳寺の再開発、浅草線の短絡線（泉岳寺-東京-押上）と、都心へのア
クセスは少し改善される可能性はありますけどね。

あと、五反田乗換になるのですが、西側（渋谷・新宿・池袋）に行くには結構便利だった
りはします。特に山手線への乗り換えは池上線が使えますよ。３両編成だし非常に地味な
路線なんですが、安いし本数も多いし山手線への乗り換えが階段を下りてすぐなので。
山手線への接続に関しては、私鉄の中でも有数だと思いますよ。

大井町線は休日用ってとこですか。自由が丘か大井町に行くのに使う感じです。うちの場合。
ローカル線っぽい雰囲気で、明るくてすごく良い沿線ですよね。


とりあえず、高い金を払ってきてみたけどがっかりという人が出ると地元民としては悲しい
のでいろいろと書いてみました。結構昔からの人たちが多く住んでいて、地元とか地元の商
店街を大事にしている庶民が多い地区なので、こういう街が気に入ってくれて来てくれるな
ら良いけど、高級な街を期待しているならば辞めた方が良いですよ。ディベロッパーに騙さ
れないように気をつけてください。

では。

[28: 物件比較中さん]

>27
そういうことでしたか。
地元の方の生の情報は掲示板のいいところですので参考になりました。ありがとうございます。
高級な街をイメージしているわけではありませんが、それでも総合的に考えて坪280万円程度なら買いだと思っています。

[29: 購入検討中さん]

坪250なら迷わず買います。

[30: いつか買いたいさん]

いちばん狭い部屋でいいんだけど（笑）、いくらかな〜。
このへんは土地勘のある人が好む場所。
便利だけど都会的ではないから。

去年、荏原町近くの2物件を見にいって「希少価値」を連呼されたけど、
小ぶりなものならまだ建つんですね。
無理はしません。

[31: 匿名さん]

ここは普通に坪300超だと思うが。
戸数少ないし、それぐらいでも竣工前完売だと思う。

[32: 匿名さん]

私も坪300前後に一票。
間取りにもよるでしょうが。

[33: 匿名さん]

東向きの2LDKの1,2Fあたりなら250万～260万くらいもあるかもしれませんね。
まあ、パークハウスで場所もいいので300万オーバーも普通にあり得そうですが。

[34: 匿名さん]

設計・監理は地所設計なんでしょうか。
それなら坪３００万でも悪くはないでしょうね。
ただ、販売代理にモリモトの名前があるのが気になります。モリモトの企画設計だと
デザインはよいけれども、かゆいところに手が届かないイメージがあります。
わざと隠しているなら一歩引きますね。


土地柄は２７さんの言われるとおりです。

[35: 購入検討中さん]

南側の見晴らしはどうでしょうか?

[36: 匿名さん]

南側には墓地があります。
気にする人は気にすると思いますが、
見晴らしは将来的に安泰でしょう。

[37: マンコミュファンさん]

＞34さん
もともとモリモトの所有地で、民事再生手続きに伴い三菱地所が所得したようです。
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20090624/533612/

[38: 物件比較中さん]

2年位前にマンション検討した時にブリリア品川中延が確か坪260位だったので、このマンション不況を考慮して坪250位ではないでしょうか。
まぁ、この戸数ならすぐに売れるでしょうから270～280でも問題ないとは思いますが。

[39: 匿名さん]

ブリリアとパークハウスではブランドが違うでしょう。
ただ、モリモトの民事再生に伴い仕入れた土地なら、割安で仕入れている可能性もあるので、安くなる可能性もあるかもしれませんね。

[40: 物件比較中さん]

知ってたら教えてほしいのですが、パークハウスはどれくらいのグレードなのでしょうか？
三井さんだと↓↓だと思うのですが、三菱地所さんだとどんな感じなんでしょうか・・

パークマンション＞パークコート＞パークタワー＞パークシティ＞パークホームズ

[41: 匿名さん]

三菱は三井みたいに露骨にランク分けはしてないよ。
どこもパークハウス。

[42: 匿名さん]

パークハウスは、S>A>B>C・・・　
というランク付があると、あるMRで伺いました。
一等地はSで、それ以外はその地域性に合わせているようです。
ちなみに、世田谷は一等地以外のところでも通常Aランクで供給しているらしいです。
城南であれば最低でもAで出てくるんじゃないですかね、

[43: 匿名さん]

42
仕様をエリアによって変えるのは語る必要もないどこのデベでも当たり前の話で、物件名称についての話をしてるんじゃ？

[44: 匿名さん]

43
そうですか？
40の質問内容(知識レベル)からして、期待している回答は41⇒42の流れで妥当、むしろ丁寧に見えますよ。

[45: 購入検討中さん]

三井と三菱を比べるのは難しいですが、東京建物と三菱であれば比較は楽だと思います。
似たような地域で似たような物件を出したら、パークハウス＞ブリリアとなるでしょう。
まあ、時期が違いますが、戸数も少ないですし、立地もいいので、今回の方が高いと考えるのが自然でしょう。
土地も、民事再生前の現金がほしい時ならば激安で仕入れている可能性もありますが、民事再生後であれば、土地の仕入れは安くならないでしょう。管財人が、たたき売りすることを認めないはずです。
プロジェクト進行中で、プロジェクトごと買い取ったケースや、民事再生した会社がプロジェクトを継続したケースであれば、民事再生に伴う債権放棄が効いてきますので、割安で販売されることも考えられますが、この物件はそういうケースではなさそうです。
坪300万超えるような値段設定がされなければ個人的には検討対象にするつもりです。

[46: 匿名さん]

条件の良い部屋で坪３００強位だと思う。

[47: 匿名さん]

パークハウスを名づけでランクを分けるなら昔の物件は除くとして今なら

特Ａ立地（千代田区、港区、渋谷区、世田谷区などでもさらに限られた特級立地）
　○○○パークハウス

その他
　パークハウス○○○

じゃないの？

[48: マンション投資家さん]

坪300はこの辺りの相場からありえない。
250～280が妥当でしょう。

まぁ、規模が小さいので投資向けではないですね。
我々は手を出しません。

[49: ご近所さん]

地元の住民にこのマンションを買える人たちがどれくらいいますかね。。。
中原街道北側の旗の台6丁目や洗足エリアならまだしも。。。
少し前のルネも相当苦戦してたみたいですし。
旗の台6丁目築浅中古のパークハウスが坪250万位で出してたから、荏原町じゃそれ以下が妥当でしょ。

[50: エバラちゃん]

今日現地を見てきました！大きな機械が置いてあったし、もう工事始まってるみたいでした。

色んな駅や商店街に囲まれた便利そうな場所ですね！

立派なお寺や神社もすぐ側にあって、良い住環境だと思います。

皆さんが仰る坪いくらというのが分かりませんが、3LDKだと6000万円くらいでしょうか？

[51: 物件比較中さん]

この辺の土地柄か、内装のセンスが悪そう。。
その辺りが売れ行きを左右するのではなかろうか・・

この辺りも10年～15年したら住民層も変わってくるだろうから、デベもその辺りを意識して若者向けのデザインにするか今の需要を見て子供が巣立った年配向けにするか。

どちらにせよ、坪200代後半と思われる。

[52: 荏原]

坪いくらですかね？洗足池辺りだったら坪300〜の気がしますが。。。
250から？？三菱は、高いからなー（笑）でも住むには、便利だからな。。。

[53: いつか買いたいさん]

初歩的質問で申し訳ないんですが、
パークハウスのブランド力の根拠はやはり会社力ですか？

[54: 物件比較中さん]

この辺りは居住者年齢がとてつもなく高い。
お金を溜め込んでいる高齢者の住み替えをターゲットにするなら坪270～280くらいだと思います。

品川区が推し進めている若返り政策にのるなら250～270でくるでしょう。
長期的な視点も考えて後者が妥当かと。

荏原あたりはあと10～20年したら高齢者がいなくなり、確実に空き地がポンポン出てきて地価はそんなに上がらない。買い控えが続くと思われるので、前者で売る可能性も大いにある。

その辺りの狙いは内装、特に風呂周りの作りでわかる。

[55: ご近所さん]

空き地はボンボン出るだろうけど、一つひとつが狭いですよね。
だから駐輪場、駐車場だらけ。

おじいちゃん、おばあちゃんの街だけど、
駅近の戸建てからの買替需要はそんなにあるとは思えない。
ターゲットは近隣の賃貸子育て層かな。

[56: マンション投資家さん]

仰る通り一つ一つが狭いですね。いわゆる街づくりがやりにくい地域です。
大崎や五反田のように再開発地区に指定して行政が土地を一旦プールしてあげないとなかなか街としてのマクロな生まれ変わりができない。

今のところ、行政として荏原地区を再開発する声明はでていないので荏原地区の将来性は未知数。
今は大崎、今後は北品川あたりが再開発地区。
ここがひと段落ついて次の再開発ターゲットに荏原が入ってくるかですね。
私が区長なら荏原地区を行政として再開発しますね、高齢者が多いのが幸いしてまとまった土地が手に入る見込みが高い。

まぁ、どのみち荏原地区が生まれ変わるのは20年～30年先ですね。当面この物件の価値はあまり上がったり下がったりせず安定しているでしょう。あまり投資向きではないです。

私が個人的に住むと想定するなら坪250～270が妥当でしょう。
この物件でご時勢で坪300超えたら誰も買いませんよ。。

[57: 匿名さん]

パークハウスのブランド力というよりも、三菱地所設計の設計力と
三菱のプライドで暮しやすい造りが実現していると思います。

[58: ビギナーさん]

総戸数50近くとの事ですが、このぐらいの数だと管理組合って機能するのでしょうか？
1LDKも多そうなんで、管理組合をやってくれる人は25戸ぐらい？？？
仮に25戸で管理組合の役員を回していくと、5年に1回はローテが周ってきそうで不安を覚えてます。

50戸前後のマンションって数多いと思うのですが、実際のところどんな感じなんでしょうか？
（当方は300戸近いマンションにいるので、管理組合やった事無いのです）

[59: 匿名さん]

一般論ですが、入居者次第じゃないでしょうか。
ただ、管理組合の大切さは骨身にしみています。
（40戸ほどと400戸規模と、大小経験しました）
50戸となると、頻繁に役員をやりつつ、
一緒に守っていこうという意識と覚悟が必要でしょう。
大規模か、小規模かはまさに一長一短。

ちなみにうちのマンションは管理組合役員は2年やります。
1年では段取りをなぞるだけなので。

[60: 購入検討中さん]

この辺りはガラが悪いですからね。。
組合は大変だと思いますよ。
あとご近所付き合いも。
頑固オヤジ、ヤンキー夫婦、人格障害チックな人とか・・
下町ですから。。

[61: ビギナーさん]

59番さん、60番さん、ご返信ありがとうございました。
ご進言踏まえ、検討したいと思います。。。

[62: 匿名さん]

このあたりのお金持の方々が、孫のために子供に買い与える
需要が見込まれますので、戸数が少ないこともありサラリー
マンの感覚よりかなり高くても完売するでしょう。

入居者は良い方が多くなると思います。ガラが悪いと言うよりも
変に気取った人がいない所ですよ。

[63: ご近所さん]

>>62

この辺りのお金を持った方々はマンションなんて買わないよ
普通に土地つきの戸建てを買います
つうか、そういう地区です
元々20坪程度の土地に建っている家が多い地区なので
6000万円もあれば十分土地付き戸建てが買えます

[64: 匿名さん]

２０坪の土地に家建ててどーすんの？
ペンシルハウスですか？(笑)

[65: 周辺住民さん]

以前のルネも高齢者仕様がところどころありましたね。
大井町線の世田谷方面で手が出ない人たちにはいいかもね。
住所が中延ってのはダサイけど。
確かに価格帯次第では戸建が買えるかも。
三井のファインコート（旗の台６丁目）の方がいいけど。。。もうちょっと高いかな。

[66: マンション投資家さん]

いや、ありえますよ。

今の風潮として政府が住宅購入目的であれば贈与1500万まで非課税にする政策が本国会で通過しそうです。
そうなると、お年寄りが子供のために住宅を買うという動きがさかんになります。

どうせ死んだら相続税を30％～40％取られるなら生前に無税で住宅として贈与するのが当然の考えでしょう。

また、この物件は上記でもコメントしているように資産価値としては安定しています。
ライフスタイルや家族構成が変われば売ればよいのです。

三菱さんがどの価格帯で出すか予想は難しいですが、強気でくるかと思います。
売るなら今しかないですから・・

ここからは余談ですが・・
もう政府がこのような政策を施さないと住宅は売れないのです。未曾有の不動産不況、不動産業界の再編成が始まりますよ。

州道制、人口減少、少子高齢化、グローバル化、IT普及（企業が都心から離れる）、不況（職不足による都心の人口減少）

これからが不動産業界の悪夢の始まりです。
これからどんどんデベが減っていき、格安物件が出てきますよ。
買い控えもどんどん出てきて負のスパイラルが始まります。

この業界の参入障壁の低さ、都心の不動産バブルなどで日本には世界では考えられないほどの不動産デベがいます。
それらが5年以内に一斉に弾けます。

[67: 購入検討中さん]

旗の台にファインコートできるの？
初耳だ。

[68: サラリーマンさん]

物件周辺を見ましたが、閑静な住宅街でした。
昔からの住宅街のため道は細目で、古い家もありましたが、結構新しい家も多く感じはいいです。
スーパーも商店街もあるので住むにはよさそうです。
まあ、高級住宅街という感じではないです。マンションの角に残っている住宅はかなり立派な家でしたが。
お墓は近くにありましたが、きれいですし特に気にならないかと思います。
南隣がアパートですので、1，２階は少し気になるかもしれません。
南側の３階以上は、かなりよさそうです。日当たりを気にしない人であれば北側もいいかもしれません。
Urタイプがいくらくらいか気になります。あそこが一番高くて坪300万円で7000万円程度でしょうか。
3階南向きの平均で275万くらいですかね。
発表されていない間取りが気になります。

[69: 周辺住民さん]

中原街道から少し洗足よりの日本たばこの社宅跡地にファインコートつくってます。
施工は三井ホームだったかな。。
もう造成も終わって基礎工事段階です。
ファインコートは竣工販売だから販売はもう少し先でしょうね。
ここら辺はマンションと戸建は競合するのでしょうか？

[70: 匿名さん]

ライズのＭＲ行くと、品のよさそうな老夫婦が若手と孫を引き連れた
購入検討者が目につくよ。
あそこは坪３３０万位だから、土地柄考えると中延ならその１割
安で十分うれると思う。

[71: 匿名さん]

新築時から老人ホーム化したマンションはいやです。

[72: 購入検討中さん]

そういうあなたもいずれ老人

[73: ご近所さん]

>>64

土地が20坪あれば十分マンションよりも広い住居空間の確保が可能なんですよ。
駐車場も作れるし。土地は資産なので。

あと前にも書いてるように、ここら辺は元々その程度の小さい家が多い地区です。
ですので、それを馬鹿にしたいような人はこの地区には住まない方が良いですよ。

大きな家が多い地区は、もっと旗の台・洗足の方面になりますね。その地区ですと、
今ある規模の家を買おうと思うと億を超えるものが多くなります。
ただ、それだと売れないので、それらの地区でも敷地が細かく分筆されて、
15坪程度で新築戸建てが売られるような状況です。
まあ、それでもマンションよりは人気があるんですけどね。

昔からの戸建て地区というのはそういうものです。

[74: ご近所さん]

>>66

>そうなると、お年寄りが子供のために住宅を買うという動きがさかんになります。

子供のために住宅を買うというよりは、子供が住宅を買う時に援助するという形ですよね？
ただ、この地域の人ですと、割高なマンションを買うというのには賛同しかねる人が多いです。
上でも述べたように戸建ての方が安く買えてしまいます。土地が狭くて嫌だという人は、
大田区・川崎方面に戸建てを買ったりします。すなわち、地元の高齢者のお金がここに流れる
ということはそれほど多くは考えられません。

>また、この物件は上記でもコメントしているように資産価値としては安定しています。
>ライフスタイルや家族構成が変われば売ればよいのです。

これも現実は結構厳しいと思いますよ。まず、この地区は昔からの"住宅地"であって、
マンションとしては賃貸用が非常に多いです。そして、その相場は結構低めです。

http://yachin.homes.co.jp/station/ad11=13/rosen=586/tk=3/bg=2/

すなわち、月15万円も出せば十分に良い物件が借りられたりします。私が前から坪200万後半
とか、300万とかに対して高すぎだと言っているのはそういうことです。ここが6000万円もす
る物件だったとすると、その元を撮るのに３０年以上（管理費・修繕積立抜きで）かかって
しまいます。

[75: ご近所さん]

いろいろと書きましたが、マンションを完全に否定しているわけではないですよ。念のため。
ここにマンションが出来て人が増えることは、地元の人としては大歓迎です。

ただ、ここをいろいろと読んでると、どう考えても業者なんじゃないかしか思えないような、
実際の価値よりも価格のつり上げを狙っている投稿が多かったので、否定的な見解を述べて
みました。

地元の人の見解からすると、この地区は昔からの住宅地であって、商店街も活発で、教育の
レベルも低くなくて、非常に便利で住みやすくのですが、それでも都心へのアクセスもそれ
ほど良いわけではないし、ターミナル駅もいまいちなので、坪３００万とかはあり得ない
価格帯です。２５０万でも高いぐらいです。

業者の価格のつり上げには引っかからないように気をつけて下さい。

[76: 匿名さん]

お、落ち着いてくださ～いw

連続投稿、
長文、、

鼻息が、、、、

[77: 匿名さん]

それでも地所設計が設計・監理を担当であって、最上階角部屋なら坪３００万もありでは。
場所と間取りが気にいれば金額には鷹揚な人もいます。そして、この周辺には高度成長時代に
頑張って一定の資産がある方が少なからずいます。

よい建物なら、大井町でさえ坪３３０万円平均で昨年完売した物件がありましたよ。

[78: 匿名さん]

300万だったら苦戦すると思う。
他にいいとこあるし、何もここでなくても、と思うでしょう。

[79: 近所をよく知る人]

ここで３００！！
これから価格が下がっていくという
このご時世に…

よくて２６０…
周辺環境をしっているだけに。。

[80: 匿名さん]

大井町でさえ、って。
利便性や街の規模からして、あちらのほうがかなり高いのは一般的な不動産価格として当然では。
荏原町住人も大井町で買い物や乗り換えをする人が多いですよ。静かな住宅地を好む人には街の中よりこちらがいいでしょうけど。
いずれにせよ、近隣の築浅物件とは、販売時期がズレてるので単純な価格比較は難しいですね。

[81: 匿名さん]

ところで資料請求したけど届きません。できたら送る、ということなのかな。

たしかに土地が安くなっているので、小さな家なら建てられるんですね。
戸建てかマンションかは、価格ではなくて趣味の問題になりそう。

[82: 匿名さん]

ここは坪300超でもすぐ完売する物件でしょうね。
小規模だし場所がかなりいいと思います。将来は坪350ぐらいで転売も可能では。

[83: 近所をよく知る人]

えばらまち‥

[84: 匿名さん]

二子玉川の物件にしても大井町の物件にしても
それぞれ再開発だったり、低層マンションだったり
それなりの売りがあるから坪単価もそれなりで販売している。

この物件で坪300で販売するとして、その売りって何ですか？

[85: 匿名さん]

ここの土地柄が好きだって人は大勢いると思うけれど。
それと、３００万で売れるためには、それなりの建物であることが前提。

[86: 匿名さん]

好きな人もいるけど、その数が増えることもあまりない。
いい町なんですが、なじみのある人がメインの客ではないかと。

二子のような派手さはないし、けっして雑誌で取り上げる町ではない。
ゆえに値上がりといったことは期待できないと思いますが。

[87: 匿名さん]

そうですが、ここは小規模なので競合が出なければ売れちゃうように思います。

[88: 匿名さん]

確かに数が少ない物件は売れだすと早いです。

[89: 近所をよく知る人]

だからぁー、ここは、えばらまちですって

[90: 匿名]

資料届いたけどホームページと内容がほとんど一緒だった…

[91: 近所をよく知る人A]

えばらまち　なんだけど　あのルネでさえ完売したからね、このエリアは。
少数派乍ら需要層はしっかり居るから、供給少ない面３００でも売れちゃうよ、この規模だし。

[92: 匿名さん]

でも、意外とポツポツマンションができはじめたよね、このへん。
古い戸建てが多いから、小振りなものができてきそうな気はする。

[93: 物件比較中さん]

2LDKいいなと思ったけど北東なんだね。
南開口部なしに住んだことないからアウトだ。

強気の根づけでも売れるだろう。
ルネと同じく、安くても条件の悪い部屋が売れ残ると思う。

[94: 近所をよく知る人]

この辺りに住みたくていろいろ探していたのですが

中古の物件もあまり長く残っているものはみたことないですね。

上の方々の書かれている通りここも比較的スムースにはけていくように思います。

[95: 購入検討中さん]

坪単価は気になるところですが、もっと気になるのは木内建設が施工ということです。この辺りはいかがでしょうか。

[96: 匿名さん]

もちろん施工会社も気になりますが、
戸数が少ないので関係なくさばけるというデベの読みでしょう。

[97: 匿名さん]

規模が小さい感じの造りだから、売れ残らないようにしているのが見えてますね。駅からは近いみたいだけど、大井町線ってどうなんでしょう。あんまり利用がないからいまいち分かりません。周辺環境に詳しい方がいたら教えてほしいです。

間取りプランチェックしたけど、個人的にいいなと思ったプランが日照が残念だったりでいまいち。
価格比較したいのが正直なところ。

[98: 匿名さん]

荏原町って、そんなに良い所なんですか！？

[99: 物件比較中さん]

下町の気取らないよさが好きな方にはいい町です。
もちろん便利。

高級感やおしゃれを求める人には向かないかな。
大井町線自体、ずっと住んでる人が多いところではないでしょうか。
ゆえに高齢化率も高く、戸建てはこぶりで密集しています。
賃貸も多い。

[100: 周辺住民さん]

ま、交通アクセスは便利だよ。
大井町線はマイナー路線、だから逆に空いててストレス溜まらないです。
ホント、マイトレインって感じ。二子、自由が丘、大井町から台場、ディズーニーランド等
も近いし、中延から五反田、銀座、日本橋など中心部にも行きやすいから凄く便利。品川や
羽田、横浜等々、東西南北、通勤・プライベートに便利なトコです。

[101: 匿名さん]

大井町線って１０両編成ですか？

[102: 匿名さん]

荏原町？
乗り替え必要なのは嫌だな。
勤務先が大井町線ならメリットありそう。

[103: 周辺住民さん]

たしかに。
大井町線に快速ができたときはぶっとんだ。
延伸するためだったけど。
田園都市にしても、延伸するとローカル度が減って混む。
でも、まあ、ここは戸越がちょっとにぎわってるが下神明もしぶいし、
あと20〜30年はこんな雰囲気でいけるかな。（笑）

新築マンションは高値設定の地区だから、
どんな若い層が入ってきているのか興味がある。
某近場マンション営業の人は医者、弁護士ってほどではないと言っていたが。

[104: 匿名さん]

南向き５０００万円台で2F以上の3LDKがあればすごくほしいです。

[105: 匿名さん]

南で坪300とすると…
予算をかなりオーバーしそうですね。

[106: 匿名さん]

大井町線はだめでしょ

[107: 匿名さん]

大井町線の交通利便性は、目黒線が南北線に直通してかなり向上しました。
二子玉川よりはやや山手風、大井町よりは下町イメージが強いですが、
いずれも良いお店や、公園、学校等には恵まれています。

[108: 匿名さん]

JR線と比べちゃうと東急線の駅力ってかなり弱い
荏原町駅なんて　え～これで駅なの？　小さい～ボロイ～　
昭和に逆戻りした感じ

[109: 物件比較中さん]

108さんの言うとおり、東急には小さくてぼろい駅が残っている。
それをしょぼいと思う人には魅力のない街、
逆に、それを求めてくる人もけっこういる街。

[110: 匿名さん]

それでも綺麗になったよ、荏原町の駅。
昔はもっとボロかった。

[111: 匿名さん]

南はやはり坪300万行きますかね。
最近の浜町・人形町周辺の物件が300万弱なので、280万くらいと見ますが。
２Fで5980万位はきついですかね？

[112: 購入経験者さん]

東急大井町線や池上線は駅と駅が近いから、駅も小さいんじゃないですか？
小さい駅は、いいですよ～。乗り降りが楽で。以前目黒線西小山に住んでましたが、地下鉄になって駅が深くなっちゃって電車乗るまでが遠くなっちゃいました。（キレイになったのはもちろんいいんですが）

今は戸越銀座に住んでますが、池上線はJRとの連絡も楽々だし　浅草線も使えて超便利です。荏原町も大井町線、浅草線、池上線使えてかなりアクセスいい地域だと思いますが。

[113: 物件比較中さん]

ココはとてもいい場所ですね。
近隣にすんでいます。

駅近く静か、なおかつ商店街が賑やか。なかなかでない場所だと思います。

２７０万前後であれば即買いでしょう。

噂では三菱さんも他のエリアでは売れ残りで大変みたいですがココは売り上げ物件になるとありがたいです。

そのくらいで出ないかな。

[114: 購入検討中]

中延で坪300万円は高くないですか？荏原駅徒歩6-7分はかかります。
それに、ここのマンションの南側には汚い２F立てのアパートが建っていて、いつかは立て直しされるでしょうし、その南側にも汚い建物があります。極めつけはその南側に墓地が広がっていることです。とにかく南向きがメインの建物なのに、眺望は期待できない。建物の西側には５メーター程の道路があります。車のとおりは激しくはないですが、それなりにあるようですから、目立ちます。眺望ということでは西向きはまあまあなのでしょうが、広さが一番広い部屋はエレベーターに近い。また、地下駐車場の上の住居は、この棟は小さい部屋が主体となるでしょうから、生活パターンが違う人たちが集まるかもしくは投資目的の住居ということになるのかもしれません。
つまり、このマンションは大井町線の荏原駅で坪300万円に値するだけの住居とは考えにくく、もし、そんな値付けをすることになるのであれば、三菱の名前が傷つくと考えます。施工が木内建設ということも、どれ程の技術力があるのかよくわかりません。ということで、７０ｍ平米のお部屋２Fで、坪210-230万を期待したいです。

[115: 匿名さん]

＞７０ｍ平米のお部屋２Fで、坪210-230万
そうなればうれしいですね。抽選厳しくなりそうですが。
南のアパートは確かに気になりますね。
ただ、墓は個人的にはそれほど気になる感じではなかったです。
エレベーターの近くが気になるのは安い賃貸では？
分譲ではエレベーター脇の部屋でも気になったことはないです。

[116: 匿名さん]

結構安く出るかもしれません。
他の掲示板で話題になっていましたが、↓をみてください。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44203/
これが本当なら、ここの坪単価は高くて230-250万くらいかもしれませんね。
70平米5000万円台も期待できるかもしれませんね。

[117: 購入検討中]

115さん、分譲マンションの部屋だと、エレベーターの音は気にならないものですか？私の部屋はエレベーターに隣接していませんので、わかりませんが、ホテルとか宿泊したとき、特にエレベーターが近いと音が気になって眠れません。そんなこと、ありませんか？

[118: 賃貸住まいさん]

このあたり（環７より山手線側）で中古もだいぶ見てきましたけど、
そんな安い価格のもの見たことないです。（地１０年以内ですが）

[119: 匿名さん]

＞１１７
物件によるかもしれませんが、友人の家も含めて気になったことはないです。
営業の人に聞いてもそれほど気になりませんよというと思うので、完成前販売だと気になりますよね。
分譲賃貸のエレベーター脇で空いている部屋を見に行くといいかもしれません。業者には迷惑ですが、三菱系の賃貸業者ならいいのではないでしょうか・・・。
ちなみに、ホテルのエレベーターはうるさい方だと思います。

[120: 周辺住民さん]

何故地所がこの規模でわざわざここにプロジェクト組んだと思う？
近年この周辺で他デベのプロジェクトが完売し成功しているからですよ。
特にルネには驚いたと思う、ここはこんなマイナーエリアなのに完売するのかと。
２１０－２３０？絶対あり得ない、これじゃぁたかだか２０億程度のプロジェクト
だよ。この経済環境下、安く買いたい気持ちは分かるけど、間違いなく最低
２８０－３００にはなるよ。まぁその内、価格発表あれば大体合ってるよ。