パークハウス品川中延

[マンコミュファンさん]

なつかしき未来へ。ゆるやか、しなやか しながわなかのぶ。


＜全体物件概要＞
所在地：東京都品川区中延4-542-2（地番）
交通：東急大井町線荏原町駅から徒歩3分、中延駅から徒歩5分、都営浅草線中延駅から徒歩6分
総戸数：52戸（管理室含む）
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：44.09～76.77平米
入居：2011年2月下旬予定
売主：三菱地所
販売会社：三菱地所リアルエステートサービス、モリモト
施工会社：木内建設東京支店
管理会社：三菱地所藤和コミュニティ

[161: 購入検討中さん]

南側の土地に注目して見てきましたが、アパートだけだと狭いうえに変則的な形状で
マンションレベルは無理かと思いました。ただ、ご指摘のようにアパート南まで含めれば
立派に建ちます。建つと思っておいたほうがいいかもしれない。都会ですから。
その点、去年のルネの道路沿い立地は安心だったということですね。

あと、中延からの夜道はどうでしょう？
一軒家ばかりなので暗そう。6分と言っても女性は避ける道でしょうか。

狭い部屋、日照の悪い部屋、地下の価格設定も気になります。

[162: ご近所さん]

現在、荏原町駅を利用していますが、夜道は正直言ってオススメできません。車の通りも少ないですし…。中延駅も同様です。ただ慣れもあると思います。

[163: 物件比較中さん]

３ＬＤＫで１－２Ｆまでが５０００半ば。
３Ｆは５０００後半～６０００前半のイメージらしいですよ。

[164: 匿名さん]

158=163=デベ関係者。
値付けの正当性を植え付けようとしているのがミエミエ。
姑息だね。

[165: 匿名さん]

Ｐタイプ、坪２９０万、６２３５万ってトコだよ。
ファミリータイプは戸数も限られるから、これ以上十分あるね。
業者はここの検索数で反響見てるよ。安く買いたい・・・とか、坪２５０万はあり得ない・・・
とか、業者にとっていい悪い関係なく、とにかくこの物件の反響あればそれで良し。
戸数少ないし、マイナーエリアの物件だけど、そこそこ反響ありってトコだよ。買いたい人は
坪３００万でも買いに来るよ、だってファミリータイプなら３０戸そこそこしかないんだから。
こんな経済状況でも６千万円程度ならサラリーマンでも行けるよ、贈与税控除額拡大もあるんだし。

[166: 名無し]

こんな場所で6000万出す人はいないよ(笑)。3LDKで5000万くらいですよ絶対に。旗の台6丁目ならまだしも、この周辺環境を理解されてます？

[167: 購入検討中さん]

1-2Fで5000半ばはないでしょ。
1Fって半地下じゃないんですか？
集中豪雨で浸水の心配もあるし、24時間喚起に頼らなければならない部屋。

5500万と考えると、都内いまはいろいろありますからね。
そこまでの場所ではない。

[168: 購入検討中さん]

モリモトのことが話題になってましたが、モリモトってどんなどんな問題があるのですか？

[169: 名無し]

6000万とか言っている人は本気ですか(笑)。2004年に売り出した地所のパークハウス旗の台6丁目でも坪265万ですよ。こんな場所で6000万もする訳がない‼

[170: 匿名]

6000万とか言っている人は本気ですか(笑)。2004年に売り出した地所のパークハウス旗の台6丁目でも坪265万てすよ。こんな場所で6000万もする訳がない。

[171: 匿名さん]

>>168

三菱地所の物件では、通常は三菱地所設計が設計と施工管理を担当します。
そしてパークハウスの販売に倒産したモリモトが販売を担当することはありえません。

しかしここの販売代理にモリモトの名前があるので、ここは元々モリモトが手がていたが、その破綻により三菱が買い取った物件だと考えられます。
その場合モリモトが造った設計を引き継ぐと設計の費用が大幅に削減できます。ですからモリモトの設計がベースで造られマンションの可能性もあると思うのです。

地所設計の設計とモリモトの設計を比べると、前者は住み心地重視、後者は見た目デザイン重視です。
ここの立地を考えると、資産として賃貸に回す物件でなく自分で暮す物件だと思うので、地所設計であれば坪３００万円でもあるでしょうし、モリモトでしたら２７０でも高すぎると思います。　　

ということです。

[172: 匿名さん]

2004年は、どのマンションも安かった時期なので比較するにはよくないと思います。
ただ、１－２Fで5500万円は確かに少し高いかもしれません。
最上階なら6000万円超えても普通にありだと思いますが。

[173: 物件比較中さん]

サラリーマンで6000万ポンと出せる人はいないよ。しかもローンを組むには頭金に1000万くらい入れないと、おそらく４０代では無理。本当に無理だよ。

[174: 物件比較中さん]

目の前の墓地は気にならないものなのでしょうか？
現地に行ったことがないので感覚がいま一つなんですが。。

[175: 匿名さん]

ＨＰ見ました。
いろんな間取りが出てたのはもちろんですが、
パッと見て外廊下の５階建てＥＶ無しに見えますね。

[176: 購入検討中さん]

パンフにはエレベーターらしきものが見えます。
この物件にEVなしはありえないでしょう。

51邸となると管理費が気になります。

[177: 業界人]

このエリアに長年住む業界の者です。
こんな場所で６０００万もするはずがないと笑っている方、あんた何も分かってないね、
こっちが笑ってしまうよ、あまりにアホ過ぎて。妥当ですよ、６０００万は。

[178: 匿名さん]

>177
平米数分からず6000万と唐突に言われても判断しようがない。
業界の方なら妥当な坪単価を披露してもらえませんか。

[179: 匿名さん]

普通にエレベーターはあるでしょう。
51戸であれば管理費は平気だと思います。無駄な共用施設はないでしょうし。
駐車場も16戸なので機械式が多くても平気だと思います。
サラリーマンで6000万円をポンと出せる人はあまりいないでしょうが、ローンを組んで買うことを検討できる人は相当いると思いますよ。
30前半で頭金1000万円で、年収1000万円程度あれば問題ないのではと思います。
まあ、共働きでも平気と思いますし。
6000万円出せるなら他の場所という指摘もわからなくないですが、6000万円でもう少し都心にいくと向きだとか大通り沿いだとか条件が落ちますからね。

[180: 匿名さん]

今回の土地はモリモトから仕入れたことは間違いないですが、設計がどちらかはわかりません。
ただ、地所とモリモトでそこまで差はないのでは。
私の周りは、地所物件もモリモト物件も住んでいる人たくさんですが、モリモトも結構いいと思います。
民事再生も分譲マンション事業ではなく証券化事業が原因だったと思いますし。
まあ、どこの設計だからよいとかではなく、自分に合うかどうかという視点で見るといいと思います。
ブランドだけ信じても仕方ないですからね。

[181: 匿名さん]

この地域は生活便利で住みやすいと思いますが地震に弱い地域なのが気になります。
マンション自体は無事でも周りが火の海となって命に関わるかもしれません。
品川区の地域危険度測定調査結果です。
http://j-jis.com/data/tokyo/shinagawa.shtml

[182: 匿名さん]

ここ数年の品川、大田、世田谷あたりのパークハウスで70平米超で6000万円切るのってあまり見ない気がします。
特に駅10分以内に限るとほとんどないのでは。
まあ、価格はそのうちわかるので議論してもあまり意味がないと思いますが。
ブランド品は割高と思っても安心を買うものです。

[183: 匿名さん]

ブランド品ということに着目するのであれば、それに相応しい構造であったり、設備であったり、対応が求められますよね。
それと、３０代前半で年収が１０００万あるのは製薬会社とか、一昔前の証券マンとか、銀行員とかくらいです。この業界の人の年収はわかりませんが、どれ程の人がそんな年収を稼いでいるでしょう。大企業でもそれに合致する企業はどれくらいあるのかな？疑問。

[184: 匿名さん]

年収も大事だけど、まずは頭金がどれくらい用意できるかだよ。
贈与税の特例も拡大されるしね。
両親それぞれから枠一杯の贈与受ければニートでも買えるよ。

[185: 匿名]

私も業界の者ですが、6000万は絶対にない。177さんはどこの三流会社ですか？70平米で5000万強でしょう。

[186: 匿名]

また地所の空気読めない価格設定ですか。だから大量に売れ残っているのに本当解らないバカチンですね。
しかも最近はそれに見合う仕様じゃないし。

[187: 匿名さん]

「贈与受ければニートでも買える」、なんてことを言って何の意味がある？
そんなこといってたら宝くじが当たれば誰でも買える。
買えるかどうかはもちろん重要だけど、その前にその価値があるかどうか。
半地下で湿気の多い、隣から見下ろされる物件を6000万だす価値があるか？

お金出せる人が多いから高い価格設定するのではなく、それに見合う価値がある価格にすべき。
そうでないとブランドもなにもないでしょう。

[188: 匿名さん]

>187
この辺りは土着の年寄りが多い。
多少、割高でも娘息子夫婦に近くに住まわすのに買うケースもあり得る。
この辺りは価値よりも立地優先もあり得るんだよ。

[189: 匿名さん]

>188　例えば、立地ということであれば、東陽町あたり、江東区だけどアクセスはいいし、土地整備も計画的になされていると思うけど、そこまで高い物件って、ありましたっけ？まあ、江東区と品川区ですがね。

[190: 匿名さん]

>188
仮にそういう方をターゲットに価格設定しているのであれば
ターゲットにあたらない人にとっては価格に見合う価値はなさそうですね。残念。

[191: 匿名さん]

そのとおりで、このこの土地柄を評価できない人にとっては費用対効果が悪いので、このあたり一帯というか城南は止めた方がいいとおもう。

[192: 物件比較中さん]

雨の中、土日でこのあたりを散策してみました。
大規模はないでしょうが、こぶりなマンションなら建ちそうな土地が
けっこうある。
家族用以外なら、まだまだ建つ、と考えていいかな？
それとも、20〜30戸くらいのマンションは賃貸用でしょうか。

[193: 物件比較中さん]

同じ品川区なんだけど、五反田に近く某駅近２分のマンション（１LDKが主だけど、戸数は同じ）は同じような設備で（もしかしたら、上かも）、２LDKの最低価格は坪２６０万円くらいでした。こうなってくると、これより高い、もしくは設備が悪いと何だか三菱を疑っちゃうな。

[194: 物件比較中さん]

けさ来たメール、「予想以上の大反響」とのこと、
セールスの常套句かもしれないが、強気で値づけしてきそうだ。

不動産も株も、値上がりムードには煽られる。
あとで考えて「なんであんなに無理して買った？」と思うこともあるので、
冷静に、冷静に考えなければ。
直下型地震の心配のない国ならば、古い中古をリノベするほうがずっと楽しいんだけど。

[195: 物件比較中さん]

>194
私もそう思うんです。地震が怖くって、1983年より前の中古は探せない。で、それを知ってか、中古の値段も山の手沿線では下がらなくって、結局、新築を購入した方が安いということになる。無理はしたくないけど、賃貸物件を家族用で探すとなると、やはり10万/月以上はかかるでしょ？１年で120万以上です。銀行が融資してくれるなら、購入を考えるかなぁ。でも、余裕のない生活はできないから、相談しながらですよね。

[196: ビギナーさん]

マンションの値段って最近上昇してますか？南千住駅前のタワーマンションでも、階数により違いますが坪230万以上で売り出していました（まだ完売していないけど、東京都の4つ星マンションとかで構造には自信があるように書いてありますが・・）。南千住は、3線利用可で以外に交通の便がよいです。一応常磐線だけどJRの駅でもあります。知名度とか人気では当然品川区には負けますが、南千住でこの値段ならやはり中延はもっと高くなるのでしょうか？

[197: 匿名]

196
南千住と品川比べる人なんて普通いないって…。
しかも、確か南千住って江戸一大きな処刑場があった場所のはず。その縁起の悪さを隠すため、戦後に宿場町だった隣の千住（今の北千住）から名前を借りて地名を改名したと聞いたことがあります。
山谷も結構近いし、個人的には住む場所としては一番有り得ない場所。
だから安くて当然。

[198: 匿名さん]

＞けさ来たメール、「予想以上の大反響」とのこと、

たまたまいくつか他の三菱さん物件を検討していてふとここを覗いたのですが
どこでもこの文句言ってるのか..と、正直思ってしまいました。
売る方からすると（特に不動産は）どれだけでも青天井な価格で売りたいので
そういった言葉の煽りをするのでしょうが、皆さんいわれているように「冷静に冷静に」なのでしょう。

小サラリーマン家庭の大切な資金、予算は知れていますし、反響はあってもそれぞれの予算とはまた別の話でしょう。
それでも買う人は、見合う金額とかあまり考えない人（お金をふんだんに持っている人）でしょう。
その金額で買える人だけが買うだけの話なのかもしれません。

[199: 物件比較中さん]

ビギナーさん、

品川だってその昔は遊郭などあって決して高貴な場所ではなかったのですが、
一部にド金持ちの方々がいて、千葉、埼玉よりイメージがいい神奈川に続く駅なので
南千住よりずっと高いです。

中延は気取らない下町。
高齢者と単身、二人世帯の若者が多く、賃貸業は大にぎわい。
南千住的香りももちながら、どっこい実はゆとりのある家が多いというのが魅力かと。
（ゆえに、財力やステータスを楽しみたい人には勧めません）

マンションの値段は、人気の町はそのまま、もしくはややアップ。
中心を離れるとあいかわらず安い、というのが素人の印象です。

[200: 匿名さん]

南千住はとにかく殺風景。
下町風情とも違う｡
北千住の方が宿場町としての面影や森鴎外旧邸等の歴史を感じさせる建物もあるし、下町風情があっていて好きだな。

スレ違いですから、そろそろ本題に戻りましょう。
予想以上の人気によって価格高めになりそうみたいな情報がありますが、どれくらいになっちゃいますかね…。

[201: 購入経験者さん]

最高で6000ギリギリ、3F以上のファミリータイプ5500あたりが妥当かな。
それ以外の条件の悪い部屋がどうくるかが興味津々です。

価格はさておき、都会の半地下の部屋について、
リアルなところを聞きたいです。たとえば2500万（笑）だとしても、住むのはいやですか？

[202: 匿名さん]

一番上の広いルーフバルコニー付きの部屋は7000万円近くなるでしょう。

半地下部屋は2500万円なら住む人たくさんいますよ。普通に3戸くらい買います。

[203: 物件比較中さん]

半地下で思い出しました。コーポラティブハウスなんか半地下でも採光の工夫さえすればと、設計には取り入れられたりしていますが、もし、高台にマンションがあったとしても、半地下に居を構えるのは正直、抵抗があります。仮に半値だったとしてもです。賃貸といっても、不安がありますね。ここのマンションは半地下がありますか？地下は全て駐車場と思いますが。

[204: 物件比較中さん]

駐車場16台。地下をつくってもこのくらいしか入らないのかな。
図面上、地下は車を入れるようですね。

南向き30戸あたりをドンと高くして稼ぐのかな。
それにしても1〜2Fは目の前の風景があまりに悪い。
広さがあだで安くできないだろうけど、売るのは難しそう。

ルネにもひとつ、めちゃくちゃ高い部屋があってずっと残っていたけど、
最高の一部屋は6500あたりと予想。

[205: 匿名さん]

坪300以上じゃないと買いたくないかも。なるべく高く出して欲しいですね。

[206: 匿名さん]

この戸数で地下駐車場作ってるから間違いなく高いだろうね。

[207: 匿名]

こんな立地で高いわけないよ。250万が妥当。

[208: 匿名さん]

この規模のマンションを望む人は、これくらいの立地がいいと考える人が多いと思います。
他のパークハウスを考えて260から300の幅くらいではないでしょうか。
3月決算後なので気長に売れる状態になりますし。
パークハウスが好きな人はと205さんのような方もいますし。

[209: 購入経験者さん]

というか、この立地で探すと、どうしてもこのくらいの規模が多い。
小中規模のマンションは、どんな人が買うのか気になります。
＜お金はあるけどこのへんの下町が好き＞タイプが主流だろうか？

[210: ご近所さん]

久しぶりに来たけど、未だに坪300万とか言ってるのかorz ほんと業者は頭がおかしい
ここらへんのことを何もわかってない

別に高い値段に納得して買う人がいるならば良いけど、結局売れ残って、このマンションが
売れ残りマンションとして長い間さらされることになると思うんだよね。何度も言ってるけど、

>>＜お金はあるけどこのへんの下町が好き＞タイプが主流だろうか？

って人はここのマンションにそんなに高いお金を払いません。つうか、そんなに金もってないから。
ここらへんの地区の高齢者って。うちの両親とか、その友達とかｗｗ

地元の人間としては，このマンションが売れなくて、その結果ここらへんの地区が訳のわからない
連中に馬鹿にされて、変なイメージがつけられるってのがほんとに嫌だよ。うんざり。