パークハウス品川中延

[マンコミュファンさん]

なつかしき未来へ。ゆるやか、しなやか しながわなかのぶ。


＜全体物件概要＞
所在地：東京都品川区中延4-542-2（地番）
交通：東急大井町線荏原町駅から徒歩3分、中延駅から徒歩5分、都営浅草線中延駅から徒歩6分
総戸数：52戸（管理室含む）
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：44.09～76.77平米
入居：2011年2月下旬予定
売主：三菱地所
販売会社：三菱地所リアルエステートサービス、モリモト
施工会社：木内建設東京支店
管理会社：三菱地所藤和コミュニティ

[141: 名無し]

土地は安く仕入れてるから250万くらいで出てくるのでは！

[142: 購入検討中さん]

ところで、サイトで色々間取りが出てましたねー。

[143: 物件比較中さん]

安いに違いない地下の部屋って、どんな感じかな。
南に建物はあるし、真っ暗で湿気がいっぱい、かな。

土地によって違うでしょうが、地下の部屋に詳しい方がいらしたら教えてほしい。
価格以外の意外なメリットはあるのだろうか？

[144: 物件比較中さん]

本当に、間取りがたくさんでていましたねー。これって、内廊下ですか。

[145: 匿名さん]

高層マンションなら内廊下じゃないと風が強くて困るけど、せっかくの小規模マンションなのに、内廊下は臭いや湿気もこもるし音も響くのでやめてほしい。

[146: 名無し]

おそらく外廊下ですよ。多分安いと思いますよ！

[147: いつか買いたいさん]

送られたきたパンフを見る限り、南向きのうしろにもう一棟、つながってますね。
去年できたルネみたいな感じで。
北に配置される小ぶりなものが小さい部屋かな。内廊下ではないと思います。

[148: 匿名さん]

送られてきた資料見るかぎりたしかに外廊下っぽいです。
それより、HPと送られてきた資料で物件の外観の色が結構違います。
どちらが実際に近いのか気になります。
3LDKの３F以上で5500万円～というくらいであればいいかなと思っていましたが、それくらいにはおさまりそうな気がしてきました。

[149: 名無し]

同じモリモトから土地を買ったイクサージュ目黒がそうとう安く出したので、こちらはもっと安いと思いますよ。坪250万は行かないと思いますよ。

[150: 匿名さん]

イクサージュは賃貸仕様でしたからね。
こちらはパークハウスなのでそこまで安くならないかなと思いまして。
ただ、坪単価が250万万より安くなってくると抽選の倍率が高くなりそうなので、それも少し困るかも。

[151: 物件比較中さん]

外廊下だと、ドアにさびがきたり、汚くなるんでイヤだなと常に思っていて、内廊下はその分いいかと思いましたが、湿気とかこもったり、音が響いたり、臭いとか、するんでしょうか。。。そういえば、ホテルなんかはそんな感じもしますが。

[152: 匿名さん]

南側の敷地にお墓があるのが気になります。上階だとかなり視界に入るのではないでしょうか？

[153: 匿名さん]

お墓があるところもイクサージュと似てるね。

[154: 物件比較中さん]

物件の前は、どのような土地だったのでしょうか？どこかの社宅だったとか？ご存じの方、教えていただけますでしょうか。よろしくお願いいたします。

[155: 地所好]

前がどのような土地だったのかは気になりますね。
現地では駐車場だったのではないかと感じました。

道路は車２台がすれ違うのが大変そうなぐらい細いので
車寄せがあってもちぐはぐな印象になりそうだわと思いました。

西向きがメイン採光の部屋は南西からの
日差しはほとんど南向きの建物の陰になって期待
できなさそうですよね。

ほんとうに西日のみでかつ、前には2階建ての住宅があるので
2階の西側は日光期待できないのかなぁとかパンプを
見て思ってました。

南向きにしても本当に目の前に2階建てのアパートが建っているので
１階と２階は目線が気になるかも知れないですね。
ちなみに現地を見てきましたら、アパートの通路側でしたので
出入りのときとかでしょうか。

３階以上が人気集まりますかね。

マンション入り口から３０秒ぐらいで黒湯の銭湯もあるし
駅から近いしとっても良い立地で地所だし欲しい限りです。
でも、施工会社がちょっときになりますが。

[156: 匿名さん]

パークハウス設計かモリモト設計かが分からないと
ＨＰの図面だけでは評価しにくいですね。

[157: 物件比較中さん]

マンションの南側がアパートとのことですが、そこに別のマンションでも建つ可能性は？
建つとなると南向きの上の方の階でも何年後かには日が入らなくなりますね？

[158: いつか買いたいさん]

3LDK、3階で5500あたり、いい線だと思います。
148さん、いいなあ（って未定ですけど）。
いちばんいい条件でもそのあたりでないと、便利といっても
この地域ではおかしいと思います。

土地をいくら安く手に入れようと、強気でくるでしょう、地所。

[159: ご近所さん]

ここは以前、確か大きなお屋敷が建っていた場所だと思います。表札ありましたから…。
ただ道路側は全て樹木で囲われていたので中の様子はわかりませんでしたが。

[160: 匿名さん]

確かに内廊下と外廊下は一概にどちらがいいとは言えないですね。
しっかり換気されるつくりで、管理と住民のマナーがよければ内廊下もいいでしょうが、実際は雨の後は数日間湿った感じしますし臭いもこもる気がします。
１５５さん、１５９さんの言うとおり、駐車場+お屋敷ということだと思います。
グーグルマップの航空写真でまだその当時の状況が見れるはずです。
マンションの角に残る立派な一軒家の方の土地だったのかもしれませんね。
あと、航空写真を見ればわかりますが、南側のアパートは単独ではそれほど土地が大きくなく、一軒家や他のアパートもまとめて協力しないとマンションが建つという感じではなさそうですが。説明会のときに営業の方に権利関係を聞いておくといいと思います。アパートと一軒家のオーナーが同じ人となると可能性大かもしれませんね。

[161: 購入検討中さん]

南側の土地に注目して見てきましたが、アパートだけだと狭いうえに変則的な形状で
マンションレベルは無理かと思いました。ただ、ご指摘のようにアパート南まで含めれば
立派に建ちます。建つと思っておいたほうがいいかもしれない。都会ですから。
その点、去年のルネの道路沿い立地は安心だったということですね。

あと、中延からの夜道はどうでしょう？
一軒家ばかりなので暗そう。6分と言っても女性は避ける道でしょうか。

狭い部屋、日照の悪い部屋、地下の価格設定も気になります。

[162: ご近所さん]

現在、荏原町駅を利用していますが、夜道は正直言ってオススメできません。車の通りも少ないですし…。中延駅も同様です。ただ慣れもあると思います。

[163: 物件比較中さん]

３ＬＤＫで１－２Ｆまでが５０００半ば。
３Ｆは５０００後半～６０００前半のイメージらしいですよ。

[164: 匿名さん]

158=163=デベ関係者。
値付けの正当性を植え付けようとしているのがミエミエ。
姑息だね。

[165: 匿名さん]

Ｐタイプ、坪２９０万、６２３５万ってトコだよ。
ファミリータイプは戸数も限られるから、これ以上十分あるね。
業者はここの検索数で反響見てるよ。安く買いたい・・・とか、坪２５０万はあり得ない・・・
とか、業者にとっていい悪い関係なく、とにかくこの物件の反響あればそれで良し。
戸数少ないし、マイナーエリアの物件だけど、そこそこ反響ありってトコだよ。買いたい人は
坪３００万でも買いに来るよ、だってファミリータイプなら３０戸そこそこしかないんだから。
こんな経済状況でも６千万円程度ならサラリーマンでも行けるよ、贈与税控除額拡大もあるんだし。

[166: 名無し]

こんな場所で6000万出す人はいないよ(笑)。3LDKで5000万くらいですよ絶対に。旗の台6丁目ならまだしも、この周辺環境を理解されてます？

[167: 購入検討中さん]

1-2Fで5000半ばはないでしょ。
1Fって半地下じゃないんですか？
集中豪雨で浸水の心配もあるし、24時間喚起に頼らなければならない部屋。

5500万と考えると、都内いまはいろいろありますからね。
そこまでの場所ではない。

[168: 購入検討中さん]

モリモトのことが話題になってましたが、モリモトってどんなどんな問題があるのですか？

[169: 名無し]

6000万とか言っている人は本気ですか(笑)。2004年に売り出した地所のパークハウス旗の台6丁目でも坪265万ですよ。こんな場所で6000万もする訳がない‼

[170: 匿名]

6000万とか言っている人は本気ですか(笑)。2004年に売り出した地所のパークハウス旗の台6丁目でも坪265万てすよ。こんな場所で6000万もする訳がない。

[171: 匿名さん]

>>168

三菱地所の物件では、通常は三菱地所設計が設計と施工管理を担当します。
そしてパークハウスの販売に倒産したモリモトが販売を担当することはありえません。

しかしここの販売代理にモリモトの名前があるので、ここは元々モリモトが手がていたが、その破綻により三菱が買い取った物件だと考えられます。
その場合モリモトが造った設計を引き継ぐと設計の費用が大幅に削減できます。ですからモリモトの設計がベースで造られマンションの可能性もあると思うのです。

地所設計の設計とモリモトの設計を比べると、前者は住み心地重視、後者は見た目デザイン重視です。
ここの立地を考えると、資産として賃貸に回す物件でなく自分で暮す物件だと思うので、地所設計であれば坪３００万円でもあるでしょうし、モリモトでしたら２７０でも高すぎると思います。　　

ということです。

[172: 匿名さん]

2004年は、どのマンションも安かった時期なので比較するにはよくないと思います。
ただ、１－２Fで5500万円は確かに少し高いかもしれません。
最上階なら6000万円超えても普通にありだと思いますが。

[173: 物件比較中さん]

サラリーマンで6000万ポンと出せる人はいないよ。しかもローンを組むには頭金に1000万くらい入れないと、おそらく４０代では無理。本当に無理だよ。

[174: 物件比較中さん]

目の前の墓地は気にならないものなのでしょうか？
現地に行ったことがないので感覚がいま一つなんですが。。

[175: 匿名さん]

ＨＰ見ました。
いろんな間取りが出てたのはもちろんですが、
パッと見て外廊下の５階建てＥＶ無しに見えますね。

[176: 購入検討中さん]

パンフにはエレベーターらしきものが見えます。
この物件にEVなしはありえないでしょう。

51邸となると管理費が気になります。

[177: 業界人]

このエリアに長年住む業界の者です。
こんな場所で６０００万もするはずがないと笑っている方、あんた何も分かってないね、
こっちが笑ってしまうよ、あまりにアホ過ぎて。妥当ですよ、６０００万は。

[178: 匿名さん]

>177
平米数分からず6000万と唐突に言われても判断しようがない。
業界の方なら妥当な坪単価を披露してもらえませんか。

[179: 匿名さん]

普通にエレベーターはあるでしょう。
51戸であれば管理費は平気だと思います。無駄な共用施設はないでしょうし。
駐車場も16戸なので機械式が多くても平気だと思います。
サラリーマンで6000万円をポンと出せる人はあまりいないでしょうが、ローンを組んで買うことを検討できる人は相当いると思いますよ。
30前半で頭金1000万円で、年収1000万円程度あれば問題ないのではと思います。
まあ、共働きでも平気と思いますし。
6000万円出せるなら他の場所という指摘もわからなくないですが、6000万円でもう少し都心にいくと向きだとか大通り沿いだとか条件が落ちますからね。

[180: 匿名さん]

今回の土地はモリモトから仕入れたことは間違いないですが、設計がどちらかはわかりません。
ただ、地所とモリモトでそこまで差はないのでは。
私の周りは、地所物件もモリモト物件も住んでいる人たくさんですが、モリモトも結構いいと思います。
民事再生も分譲マンション事業ではなく証券化事業が原因だったと思いますし。
まあ、どこの設計だからよいとかではなく、自分に合うかどうかという視点で見るといいと思います。
ブランドだけ信じても仕方ないですからね。

[181: 匿名さん]

この地域は生活便利で住みやすいと思いますが地震に弱い地域なのが気になります。
マンション自体は無事でも周りが火の海となって命に関わるかもしれません。
品川区の地域危険度測定調査結果です。
http://j-jis.com/data/tokyo/shinagawa.shtml

[182: 匿名さん]

ここ数年の品川、大田、世田谷あたりのパークハウスで70平米超で6000万円切るのってあまり見ない気がします。
特に駅10分以内に限るとほとんどないのでは。
まあ、価格はそのうちわかるので議論してもあまり意味がないと思いますが。
ブランド品は割高と思っても安心を買うものです。

[183: 匿名さん]

ブランド品ということに着目するのであれば、それに相応しい構造であったり、設備であったり、対応が求められますよね。
それと、３０代前半で年収が１０００万あるのは製薬会社とか、一昔前の証券マンとか、銀行員とかくらいです。この業界の人の年収はわかりませんが、どれ程の人がそんな年収を稼いでいるでしょう。大企業でもそれに合致する企業はどれくらいあるのかな？疑問。

[184: 匿名さん]

年収も大事だけど、まずは頭金がどれくらい用意できるかだよ。
贈与税の特例も拡大されるしね。
両親それぞれから枠一杯の贈与受ければニートでも買えるよ。

[185: 匿名]

私も業界の者ですが、6000万は絶対にない。177さんはどこの三流会社ですか？70平米で5000万強でしょう。

[186: 匿名]

また地所の空気読めない価格設定ですか。だから大量に売れ残っているのに本当解らないバカチンですね。
しかも最近はそれに見合う仕様じゃないし。

[187: 匿名さん]

「贈与受ければニートでも買える」、なんてことを言って何の意味がある？
そんなこといってたら宝くじが当たれば誰でも買える。
買えるかどうかはもちろん重要だけど、その前にその価値があるかどうか。
半地下で湿気の多い、隣から見下ろされる物件を6000万だす価値があるか？

お金出せる人が多いから高い価格設定するのではなく、それに見合う価値がある価格にすべき。
そうでないとブランドもなにもないでしょう。

[188: 匿名さん]

>187
この辺りは土着の年寄りが多い。
多少、割高でも娘息子夫婦に近くに住まわすのに買うケースもあり得る。
この辺りは価値よりも立地優先もあり得るんだよ。

[189: 匿名さん]

>188　例えば、立地ということであれば、東陽町あたり、江東区だけどアクセスはいいし、土地整備も計画的になされていると思うけど、そこまで高い物件って、ありましたっけ？まあ、江東区と品川区ですがね。

[190: 匿名さん]

>188
仮にそういう方をターゲットに価格設定しているのであれば
ターゲットにあたらない人にとっては価格に見合う価値はなさそうですね。残念。