パークハウス品川中延

[マンコミュファンさん]

なつかしき未来へ。ゆるやか、しなやか しながわなかのぶ。


＜全体物件概要＞
所在地：東京都品川区中延4-542-2（地番）
交通：東急大井町線荏原町駅から徒歩3分、中延駅から徒歩5分、都営浅草線中延駅から徒歩6分
総戸数：52戸（管理室含む）
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：44.09～76.77平米
入居：2011年2月下旬予定
売主：三菱地所
販売会社：三菱地所リアルエステートサービス、モリモト
施工会社：木内建設東京支店
管理会社：三菱地所藤和コミュニティ

[121: 匿名さん]

最近の物件だとエレベータ回りの壁はスラブ厚２５０ｃｍ以上あり、それならば音は殆ど気にならないはず。
それよりもエレベータ隣接だと目の前の共用廊下を大勢の方が通るので、そっちが気になるかもしれない。ここは小規模だから、それもあまり感じないのでは。

[122: 物件比較中さん]

高めでくるでしょう。
ほしい人は確実にいるエリアです。
条件が悪い部屋は賃貸だろうけど。

ただ、南がアパートなら確実に何か建ちますね。
私は逆に、墓地なら買い派です。

[123: 匿名さん]

戸数が少ないと高めでも売れるかもね。
南側は坪300前後？

[124: 購入検討中さん]

勿論プロジェクトはわかるけど、大崎地区には新築マンションは溢れてます。また、不動前にも建ちますし。価格を高くすると、買えませんよね。一般人は。特にファミリーはね。でも、このマンションのターゲットはファミリーでしょ？大企業の社員でも、坪３００万なんか、そうそうポンとは買えませんよ。

[125: 匿名さん]

土着で金を貯めてる老夫婦が子供夫婦の為にドンと頭金出すんですよ。
そういう人達にとっては名の通ったデベ という安心感が大事。

[126: 匿名さん]

東急電鉄の西馬込徒歩4分の物件が坪単価240万から270万くらいらしい。
中延と荏原町が使えること、品川区であること、パークハウスであることを考えるとやはり270万から300万というところでしょうか。

[127: ご近所さん]

>>125

だからここら辺の"土着で金を貯めてる老夫婦"は、マンションになんか金をださないんだってば。
もっと都心のマンションならまだわからないけど、ここら辺は戸建てが安く買える地区なんだし。
賃貸マンションも15万も出せば十分ちゃんとした2LDKの物件が借りられるんだよ。

ここら辺は都心でも山手線沿線でも高級住宅地でもありません。

[128: 購入検討中]

127さんの意見に賛成です。戸建が買える地区で、どうして坪300も出さねばならないのか、本当に疑問なんです。しかも、徒歩6-7分です。マンションの利便性もわかりますが、中延は中央沿線程土地が高くない。まだ駐車場とかもたくさんあるし、古い民家もある。

[129: 購入経験者さん]

うちはもう家を建てる気力はないけど、
30代のファミリーだったら、5000万以上のマンションより
土地を買って家を建てます。狭くても駅近、設計次第でいい家が建つはず。
固定費としての管理費、駐車場代は免れるし、
ほんとにいまは土地が安い。

4000万あたりならマンションですが、この物件の高額な部屋を買うくらいなら
戸建て検討を勧めたいかな。

[130: 名無し]

私もそう思います。どう考えても70㎡で5000万以下でしょう。

[131: 匿名さん]

>130
虚しい願望だな。

[132: 匿名さん]

70平米5000万円以下はまずないでしょうが、5000万円台なら可能性はなくはないと思います。

[133: 匿名さん]

5000万以下と5000万台だと実質1000万違うじゃん。

[134: 周辺住民さん]

戸建にしようがマンションにしようがそんなの個人の勝手、買える人は買えるんだよ。
なんで管理費や駐車場代かかるからマンションより戸建がいいとか、すぐに言うんだろうね。
今どき車持つ方がよっぽど無駄がね掛るよ、レンタカーで十～分。ま、それはそうと
ここ買う人は坪２８０は最低必要必要だろうね、それを割高と思う人はおっしゃる様に
戸建買えばいいんだよ、戸建こそ坪単価いくらでも設定出来るから何とでもなるよ。

[135: 購入検討中さん]

134さん
そのとおりかもしれない。だけど、買える人がいるからといって、土地の値段が山の手沿線と比較して安いのに、それらと同じ感覚で高値がつけられ、結果としてその辺りのマンション相場だけが高値になって、本当に住みたい人にとって泣きたくなるような結果を作り出すのは、いかがなものかと思うのです。ディベロッパーはそうして、マンションの値段を一定に保っているのかもしれないけど、リーズナブルであってほしいものです。

[136: 匿名さん]

>135さん
予算に余裕があって高くても是非、住みたい人もいるでしょう。
その人にとっては抽選になるのが嫌なのでリーズナブルであっては困る。
リーズナブルであって欲しいのはあなたの身勝手な希望です。

[137: 購入検討中さん]

136さん
ご忠告、ありがとう。購入したい者の身勝手と販売したい者の身勝手、どちらも身勝手とは思いませんか。勿論、値段というものは、需要と供給のバランスにより決定されるものだとはわかっていますよ。しかしながら、マンションの値段だけ高騰するのはおかしいでしょ？といいたい。

[138: 物件比較中さん]

無難な意見を言うと、リーズナブルな価格であることは売り手にも買い手にもいいことだと思う。
そのリーズナブルがいくらかだが……ここはやはり高いでしょうね。

このへんでほしいとは思うけど、
ポツポツと建っている雰囲気と街並の古さからして、
こぶりなものはまだまだ出てくると踏んでいる。
ゆえに無理はしない、焦らない。

[139: 近所をよく知る人]

ここが更地になった時に、分譲マンションが建って欲しいと願っていました。
ずいぶん先だったので、他を購入しましたが、
お値段によっては、ここ欲しいです。
荏原町も中延も、住みやすかったから今でも気に入っています。
ただ、モリモトさんの名前があったのが、私も気になった点でした。。

[140: 匿名さん]

駅から歩くとどのくらい？

[141: 名無し]

土地は安く仕入れてるから250万くらいで出てくるのでは！

[142: 購入検討中さん]

ところで、サイトで色々間取りが出てましたねー。

[143: 物件比較中さん]

安いに違いない地下の部屋って、どんな感じかな。
南に建物はあるし、真っ暗で湿気がいっぱい、かな。

土地によって違うでしょうが、地下の部屋に詳しい方がいらしたら教えてほしい。
価格以外の意外なメリットはあるのだろうか？

[144: 物件比較中さん]

本当に、間取りがたくさんでていましたねー。これって、内廊下ですか。

[145: 匿名さん]

高層マンションなら内廊下じゃないと風が強くて困るけど、せっかくの小規模マンションなのに、内廊下は臭いや湿気もこもるし音も響くのでやめてほしい。

[146: 名無し]

おそらく外廊下ですよ。多分安いと思いますよ！

[147: いつか買いたいさん]

送られたきたパンフを見る限り、南向きのうしろにもう一棟、つながってますね。
去年できたルネみたいな感じで。
北に配置される小ぶりなものが小さい部屋かな。内廊下ではないと思います。

[148: 匿名さん]

送られてきた資料見るかぎりたしかに外廊下っぽいです。
それより、HPと送られてきた資料で物件の外観の色が結構違います。
どちらが実際に近いのか気になります。
3LDKの３F以上で5500万円～というくらいであればいいかなと思っていましたが、それくらいにはおさまりそうな気がしてきました。

[149: 名無し]

同じモリモトから土地を買ったイクサージュ目黒がそうとう安く出したので、こちらはもっと安いと思いますよ。坪250万は行かないと思いますよ。

[150: 匿名さん]

イクサージュは賃貸仕様でしたからね。
こちらはパークハウスなのでそこまで安くならないかなと思いまして。
ただ、坪単価が250万万より安くなってくると抽選の倍率が高くなりそうなので、それも少し困るかも。

[151: 物件比較中さん]

外廊下だと、ドアにさびがきたり、汚くなるんでイヤだなと常に思っていて、内廊下はその分いいかと思いましたが、湿気とかこもったり、音が響いたり、臭いとか、するんでしょうか。。。そういえば、ホテルなんかはそんな感じもしますが。

[152: 匿名さん]

南側の敷地にお墓があるのが気になります。上階だとかなり視界に入るのではないでしょうか？

[153: 匿名さん]

お墓があるところもイクサージュと似てるね。

[154: 物件比較中さん]

物件の前は、どのような土地だったのでしょうか？どこかの社宅だったとか？ご存じの方、教えていただけますでしょうか。よろしくお願いいたします。

[155: 地所好]

前がどのような土地だったのかは気になりますね。
現地では駐車場だったのではないかと感じました。

道路は車２台がすれ違うのが大変そうなぐらい細いので
車寄せがあってもちぐはぐな印象になりそうだわと思いました。

西向きがメイン採光の部屋は南西からの
日差しはほとんど南向きの建物の陰になって期待
できなさそうですよね。

ほんとうに西日のみでかつ、前には2階建ての住宅があるので
2階の西側は日光期待できないのかなぁとかパンプを
見て思ってました。

南向きにしても本当に目の前に2階建てのアパートが建っているので
１階と２階は目線が気になるかも知れないですね。
ちなみに現地を見てきましたら、アパートの通路側でしたので
出入りのときとかでしょうか。

３階以上が人気集まりますかね。

マンション入り口から３０秒ぐらいで黒湯の銭湯もあるし
駅から近いしとっても良い立地で地所だし欲しい限りです。
でも、施工会社がちょっときになりますが。

[156: 匿名さん]

パークハウス設計かモリモト設計かが分からないと
ＨＰの図面だけでは評価しにくいですね。

[157: 物件比較中さん]

マンションの南側がアパートとのことですが、そこに別のマンションでも建つ可能性は？
建つとなると南向きの上の方の階でも何年後かには日が入らなくなりますね？

[158: いつか買いたいさん]

3LDK、3階で5500あたり、いい線だと思います。
148さん、いいなあ（って未定ですけど）。
いちばんいい条件でもそのあたりでないと、便利といっても
この地域ではおかしいと思います。

土地をいくら安く手に入れようと、強気でくるでしょう、地所。

[159: ご近所さん]

ここは以前、確か大きなお屋敷が建っていた場所だと思います。表札ありましたから…。
ただ道路側は全て樹木で囲われていたので中の様子はわかりませんでしたが。

[160: 匿名さん]

確かに内廊下と外廊下は一概にどちらがいいとは言えないですね。
しっかり換気されるつくりで、管理と住民のマナーがよければ内廊下もいいでしょうが、実際は雨の後は数日間湿った感じしますし臭いもこもる気がします。
１５５さん、１５９さんの言うとおり、駐車場+お屋敷ということだと思います。
グーグルマップの航空写真でまだその当時の状況が見れるはずです。
マンションの角に残る立派な一軒家の方の土地だったのかもしれませんね。
あと、航空写真を見ればわかりますが、南側のアパートは単独ではそれほど土地が大きくなく、一軒家や他のアパートもまとめて協力しないとマンションが建つという感じではなさそうですが。説明会のときに営業の方に権利関係を聞いておくといいと思います。アパートと一軒家のオーナーが同じ人となると可能性大かもしれませんね。

[161: 購入検討中さん]

南側の土地に注目して見てきましたが、アパートだけだと狭いうえに変則的な形状で
マンションレベルは無理かと思いました。ただ、ご指摘のようにアパート南まで含めれば
立派に建ちます。建つと思っておいたほうがいいかもしれない。都会ですから。
その点、去年のルネの道路沿い立地は安心だったということですね。

あと、中延からの夜道はどうでしょう？
一軒家ばかりなので暗そう。6分と言っても女性は避ける道でしょうか。

狭い部屋、日照の悪い部屋、地下の価格設定も気になります。

[162: ご近所さん]

現在、荏原町駅を利用していますが、夜道は正直言ってオススメできません。車の通りも少ないですし…。中延駅も同様です。ただ慣れもあると思います。

[163: 物件比較中さん]

３ＬＤＫで１－２Ｆまでが５０００半ば。
３Ｆは５０００後半～６０００前半のイメージらしいですよ。

[164: 匿名さん]

158=163=デベ関係者。
値付けの正当性を植え付けようとしているのがミエミエ。
姑息だね。

[165: 匿名さん]

Ｐタイプ、坪２９０万、６２３５万ってトコだよ。
ファミリータイプは戸数も限られるから、これ以上十分あるね。
業者はここの検索数で反響見てるよ。安く買いたい・・・とか、坪２５０万はあり得ない・・・
とか、業者にとっていい悪い関係なく、とにかくこの物件の反響あればそれで良し。
戸数少ないし、マイナーエリアの物件だけど、そこそこ反響ありってトコだよ。買いたい人は
坪３００万でも買いに来るよ、だってファミリータイプなら３０戸そこそこしかないんだから。
こんな経済状況でも６千万円程度ならサラリーマンでも行けるよ、贈与税控除額拡大もあるんだし。

[166: 名無し]

こんな場所で6000万出す人はいないよ(笑)。3LDKで5000万くらいですよ絶対に。旗の台6丁目ならまだしも、この周辺環境を理解されてます？

[167: 購入検討中さん]

1-2Fで5000半ばはないでしょ。
1Fって半地下じゃないんですか？
集中豪雨で浸水の心配もあるし、24時間喚起に頼らなければならない部屋。

5500万と考えると、都内いまはいろいろありますからね。
そこまでの場所ではない。

[168: 購入検討中さん]

モリモトのことが話題になってましたが、モリモトってどんなどんな問題があるのですか？

[169: 名無し]

6000万とか言っている人は本気ですか(笑)。2004年に売り出した地所のパークハウス旗の台6丁目でも坪265万ですよ。こんな場所で6000万もする訳がない‼

[170: 匿名]

6000万とか言っている人は本気ですか(笑)。2004年に売り出した地所のパークハウス旗の台6丁目でも坪265万てすよ。こんな場所で6000万もする訳がない。