パークハウス品川中延

[マンコミュファンさん]

なつかしき未来へ。ゆるやか、しなやか しながわなかのぶ。


＜全体物件概要＞
所在地：東京都品川区中延4-542-2（地番）
交通：東急大井町線荏原町駅から徒歩3分、中延駅から徒歩5分、都営浅草線中延駅から徒歩6分
総戸数：52戸（管理室含む）
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：44.09～76.77平米
入居：2011年2月下旬予定
売主：三菱地所
販売会社：三菱地所リアルエステートサービス、モリモト
施工会社：木内建設東京支店
管理会社：三菱地所藤和コミュニティ

[1: ご近所さん]

お。うちのそばだ。

[2: 匿名さん]

最高の立地ですね

[3: ご近所さん]

ここら辺だと戸建ての方が人気があるけどね。
地元の商店街を大事にしてくれる人が来るとうれしいなあ。

[4: 購入検討中さん]

なかなか良い立地ですね。
興味はありますが、高そうですね～。

[5: 周辺住民さん]

場所、外観、間取り、設備いずれもよさそうです。
それでパークハウス。
坪単価300万未満なら安いと思いますがもっと高いでしょうね。

[6: 名無し]

坪300万もするわけないよ。240万くらいでしょう。

[7: マンション住民さん]

線路と結構近いけどうるさいのかな？

[8: 匿名さん]

近隣住民から反対されてませんか？

[9: 購入検討中さん]

でもお墓がそばにありませんか?
地理的に詳しい方がいらしたら教えて下さい。
確かにとても良さそうな場所に思えるのですが。

[10: 匿名さん]

240なら、いいね。
このエリアは住みやすいし。

[11: 匿名さん]

240はありえないでしょう。
270くらいと予想。

[12: 名無し]

皆さんは坪単価でどれくらいと思われますか？

[13: 周辺住民さん]

周辺で考えると、ドレッセ戸越公園の坪単価が300万円前後。
パークハウスということを考えると、坪単価300万円は上回るでしょう。
ただ、現地を見たわけではないので、みなさんが書き込みで質問されているようなマイナス要素があるならば、もう少し安い可能性もあると思います。

[14: 物件比較中さん]

仕様とか詳細が出ていないので、まだ何とも言えませんが、パークハウスなので最初はとりあえず高めの値段が出てくるでしょう。
240なら激安。270でも十分安いでしょう。
パークハウスは、売れなければ価格変えて販売するというやり方するでしょうから、最初からそんなに安いことはないと思います。

[15: 匿名さん]

７０㎡、坪２８０万、６０百万円ってトコはこのご時世でも最低するでしょ。
戸数少ないし。近隣物件が完売してるエリアだけに。

[16: 匿名さん]

販売会社が気になる…。

[17: ご近所さん]

>>8

特に反対運動はなかったと思うけど。自分が知らないだけだったらごめん。前にここよりも南の
第二京浜よりに出来たマンションがあるんだけど、そのときは結構反対運動が大きかったみたい
だけどね。でもこっちの物件の方が圧倒的に良い場所だよ。

>>9

お墓ってより神社・お寺があるという感覚だったけど。夏の祭りとかも結構大きい規模でやるし、
街にはなくてはならない存在だけどね。公園もくっついてて、子供もたくさんいるので。

>>13,14,15

いやー。それじゃ高すぎだよ。付近の戸建ての相場をみてごらんよ。地元の人だと絶対に買うわ
けないって価格だよ。それなりに良い場所だけど、そこまで交通の便が良い沿線じゃないんだか
らさ。その価格だったら、今だったら中原街道を渡って、目黒線側に行った方がよっぽど便利だ
よ。商店街が好きだったらこの地区はすごく良い場所ではあるけどね。とにかく、池上線、浅草
線とも都心へのアクセスは良くないんだよ。

[18: 名無し]

そしたら坪250万はありえる？70㎡で5千万強。

[19: ご近所さん]

>>18

あくまで自分の個人的な感覚だからなんともだけど、例えば自分の親戚がここを買うと
して、70平米の2LDKで5300万って言われると、高いからやめとけと言う。マンションだ
と維持費が結構かかるわけだし。せめて4000万円台になってないとと感じる。そうする
と、高くて坪２３０万円ぐらい？

＃ほんとは坪２００万円ぐらいが適正価格って思ってるけど。
＃ここら辺って結構穴場で土地はそこまで高くないからねえ。

[20: ご近所さん]

>>9

ごめんなさい、お墓ってお寺にあるお墓じゃなくて、そういえば保育園の方に墓苑がありま
したね。あそこはあまり通らないのですっかり忘れてたけど。

確かに、南側に広がる感じなので嫌な人は嫌かもしれないですね。結構大きかったですよ。
まあ、きちんと手入れされている霊園みたいなので、そんなに嫌悪施設という感じではない
ですけどね。

それよりも、駅前の南口の方に設立された葬祭場の方がよっぽど嫌悪されてますね。

[21: ご近所さん]

>それよりも、駅前の南口の方に設立された葬祭場の方がよっぽど嫌悪されてますね。

ちなみに、中延駅です。荏原町ではないです。

[22: 物件比較中さん]

ここは、池上、浅草線というより、メインは大井町線、浅草線でしょう。
浅草線は都心へのアクセスいいと思いますが。大井町線も結構使えると思います。
まあ、安い方がいいので安めの坪単価予想が当たることを期待しています。
ただ、そうなるとすぐに売れてしまいそうですが。

[23: 物件比較中さん]

＞18
１Ｆならそのくらいもありうるかもしれませんね。
ブリリア中延、ドレッセ戸越のことを考えてパークハウスだとすれば、280くらいで考えておく方が無難かもしれません。

[24: 名無し]

ブリリア品川中延でいくらくらいだったんですか？

[25: 物件比較中さん]

>No.24
第３期で２６０万強だったと思います。
過去の掲示板さかのぼれば出ていると思います。
ただ、あちらは、かなりの反対運動ありましたし比較的戸数も多かったですし、単純比較は難しいと思います。

[26: 匿名さん]

坪２８０～３００万くらいでは。

１７，１９さんの相場観には疑問。
価格というものは絶対評価ではなく、相対評価で決まるもの。
自分のイメージや感じ方みたいな主観ではなく、
周辺の最近の事例などから客観的に見なきゃ。

[27: ご近所さん]

>>22

都心方面に向かう路線で考えると、浅草線と池上線なんですよね。で浅草線って、都心で
は結構微妙な位置に通っていて、乗り換えもいまいち良くないんですよ。都心（永田町・
大手町・飯田橋とか）に行くには必ず1回，場所によっては3回乗り換えが必要になるので。
しかも新橋・大門での乗り換えは遠いし、日本橋まで出ると遠回りだったりするので、そ
こまで便利じゃないという意味でした。

まあ、将来的には泉岳寺の再開発、浅草線の短絡線（泉岳寺-東京-押上）と、都心へのア
クセスは少し改善される可能性はありますけどね。

あと、五反田乗換になるのですが、西側（渋谷・新宿・池袋）に行くには結構便利だった
りはします。特に山手線への乗り換えは池上線が使えますよ。３両編成だし非常に地味な
路線なんですが、安いし本数も多いし山手線への乗り換えが階段を下りてすぐなので。
山手線への接続に関しては、私鉄の中でも有数だと思いますよ。

大井町線は休日用ってとこですか。自由が丘か大井町に行くのに使う感じです。うちの場合。
ローカル線っぽい雰囲気で、明るくてすごく良い沿線ですよね。


とりあえず、高い金を払ってきてみたけどがっかりという人が出ると地元民としては悲しい
のでいろいろと書いてみました。結構昔からの人たちが多く住んでいて、地元とか地元の商
店街を大事にしている庶民が多い地区なので、こういう街が気に入ってくれて来てくれるな
ら良いけど、高級な街を期待しているならば辞めた方が良いですよ。ディベロッパーに騙さ
れないように気をつけてください。

では。

[28: 物件比較中さん]

>27
そういうことでしたか。
地元の方の生の情報は掲示板のいいところですので参考になりました。ありがとうございます。
高級な街をイメージしているわけではありませんが、それでも総合的に考えて坪280万円程度なら買いだと思っています。

[29: 購入検討中さん]

坪250なら迷わず買います。

[30: いつか買いたいさん]

いちばん狭い部屋でいいんだけど（笑）、いくらかな〜。
このへんは土地勘のある人が好む場所。
便利だけど都会的ではないから。

去年、荏原町近くの2物件を見にいって「希少価値」を連呼されたけど、
小ぶりなものならまだ建つんですね。
無理はしません。

[31: 匿名さん]

ここは普通に坪300超だと思うが。
戸数少ないし、それぐらいでも竣工前完売だと思う。

[32: 匿名さん]

私も坪300前後に一票。
間取りにもよるでしょうが。

[33: 匿名さん]

東向きの2LDKの1,2Fあたりなら250万～260万くらいもあるかもしれませんね。
まあ、パークハウスで場所もいいので300万オーバーも普通にあり得そうですが。

[34: 匿名さん]

設計・監理は地所設計なんでしょうか。
それなら坪３００万でも悪くはないでしょうね。
ただ、販売代理にモリモトの名前があるのが気になります。モリモトの企画設計だと
デザインはよいけれども、かゆいところに手が届かないイメージがあります。
わざと隠しているなら一歩引きますね。


土地柄は２７さんの言われるとおりです。

[35: 購入検討中さん]

南側の見晴らしはどうでしょうか?

[36: 匿名さん]

南側には墓地があります。
気にする人は気にすると思いますが、
見晴らしは将来的に安泰でしょう。

[37: マンコミュファンさん]

＞34さん
もともとモリモトの所有地で、民事再生手続きに伴い三菱地所が所得したようです。
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20090624/533612/

[38: 物件比較中さん]

2年位前にマンション検討した時にブリリア品川中延が確か坪260位だったので、このマンション不況を考慮して坪250位ではないでしょうか。
まぁ、この戸数ならすぐに売れるでしょうから270～280でも問題ないとは思いますが。

[39: 匿名さん]

ブリリアとパークハウスではブランドが違うでしょう。
ただ、モリモトの民事再生に伴い仕入れた土地なら、割安で仕入れている可能性もあるので、安くなる可能性もあるかもしれませんね。

[40: 物件比較中さん]

知ってたら教えてほしいのですが、パークハウスはどれくらいのグレードなのでしょうか？
三井さんだと↓↓だと思うのですが、三菱地所さんだとどんな感じなんでしょうか・・

パークマンション＞パークコート＞パークタワー＞パークシティ＞パークホームズ

[41: 匿名さん]

三菱は三井みたいに露骨にランク分けはしてないよ。
どこもパークハウス。

[42: 匿名さん]

パークハウスは、S>A>B>C・・・　
というランク付があると、あるMRで伺いました。
一等地はSで、それ以外はその地域性に合わせているようです。
ちなみに、世田谷は一等地以外のところでも通常Aランクで供給しているらしいです。
城南であれば最低でもAで出てくるんじゃないですかね、

[43: 匿名さん]

42
仕様をエリアによって変えるのは語る必要もないどこのデベでも当たり前の話で、物件名称についての話をしてるんじゃ？

[44: 匿名さん]

43
そうですか？
40の質問内容(知識レベル)からして、期待している回答は41⇒42の流れで妥当、むしろ丁寧に見えますよ。

[45: 購入検討中さん]

三井と三菱を比べるのは難しいですが、東京建物と三菱であれば比較は楽だと思います。
似たような地域で似たような物件を出したら、パークハウス＞ブリリアとなるでしょう。
まあ、時期が違いますが、戸数も少ないですし、立地もいいので、今回の方が高いと考えるのが自然でしょう。
土地も、民事再生前の現金がほしい時ならば激安で仕入れている可能性もありますが、民事再生後であれば、土地の仕入れは安くならないでしょう。管財人が、たたき売りすることを認めないはずです。
プロジェクト進行中で、プロジェクトごと買い取ったケースや、民事再生した会社がプロジェクトを継続したケースであれば、民事再生に伴う債権放棄が効いてきますので、割安で販売されることも考えられますが、この物件はそういうケースではなさそうです。
坪300万超えるような値段設定がされなければ個人的には検討対象にするつもりです。

[46: 匿名さん]

条件の良い部屋で坪３００強位だと思う。

[47: 匿名さん]

パークハウスを名づけでランクを分けるなら昔の物件は除くとして今なら

特Ａ立地（千代田区、港区、渋谷区、世田谷区などでもさらに限られた特級立地）
　○○○パークハウス

その他
　パークハウス○○○

じゃないの？

[48: マンション投資家さん]

坪300はこの辺りの相場からありえない。
250～280が妥当でしょう。

まぁ、規模が小さいので投資向けではないですね。
我々は手を出しません。

[49: ご近所さん]

地元の住民にこのマンションを買える人たちがどれくらいいますかね。。。
中原街道北側の旗の台6丁目や洗足エリアならまだしも。。。
少し前のルネも相当苦戦してたみたいですし。
旗の台6丁目築浅中古のパークハウスが坪250万位で出してたから、荏原町じゃそれ以下が妥当でしょ。

[50: エバラちゃん]

今日現地を見てきました！大きな機械が置いてあったし、もう工事始まってるみたいでした。

色んな駅や商店街に囲まれた便利そうな場所ですね！

立派なお寺や神社もすぐ側にあって、良い住環境だと思います。

皆さんが仰る坪いくらというのが分かりませんが、3LDKだと6000万円くらいでしょうか？