パークハウス品川中延

[マンコミュファンさん]

なつかしき未来へ。ゆるやか、しなやか しながわなかのぶ。


＜全体物件概要＞
所在地：東京都品川区中延4-542-2（地番）
交通：東急大井町線荏原町駅から徒歩3分、中延駅から徒歩5分、都営浅草線中延駅から徒歩6分
総戸数：52戸（管理室含む）
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：44.09～76.77平米
入居：2011年2月下旬予定
売主：三菱地所
販売会社：三菱地所リアルエステートサービス、モリモト
施工会社：木内建設東京支店
管理会社：三菱地所藤和コミュニティ

[41: 匿名さん]

三菱は三井みたいに露骨にランク分けはしてないよ。
どこもパークハウス。

[42: 匿名さん]

パークハウスは、S>A>B>C・・・　
というランク付があると、あるMRで伺いました。
一等地はSで、それ以外はその地域性に合わせているようです。
ちなみに、世田谷は一等地以外のところでも通常Aランクで供給しているらしいです。
城南であれば最低でもAで出てくるんじゃないですかね、

[43: 匿名さん]

42
仕様をエリアによって変えるのは語る必要もないどこのデベでも当たり前の話で、物件名称についての話をしてるんじゃ？

[44: 匿名さん]

43
そうですか？
40の質問内容(知識レベル)からして、期待している回答は41⇒42の流れで妥当、むしろ丁寧に見えますよ。

[45: 購入検討中さん]

三井と三菱を比べるのは難しいですが、東京建物と三菱であれば比較は楽だと思います。
似たような地域で似たような物件を出したら、パークハウス＞ブリリアとなるでしょう。
まあ、時期が違いますが、戸数も少ないですし、立地もいいので、今回の方が高いと考えるのが自然でしょう。
土地も、民事再生前の現金がほしい時ならば激安で仕入れている可能性もありますが、民事再生後であれば、土地の仕入れは安くならないでしょう。管財人が、たたき売りすることを認めないはずです。
プロジェクト進行中で、プロジェクトごと買い取ったケースや、民事再生した会社がプロジェクトを継続したケースであれば、民事再生に伴う債権放棄が効いてきますので、割安で販売されることも考えられますが、この物件はそういうケースではなさそうです。
坪300万超えるような値段設定がされなければ個人的には検討対象にするつもりです。

[46: 匿名さん]

条件の良い部屋で坪３００強位だと思う。

[47: 匿名さん]

パークハウスを名づけでランクを分けるなら昔の物件は除くとして今なら

特Ａ立地（千代田区、港区、渋谷区、世田谷区などでもさらに限られた特級立地）
　○○○パークハウス

その他
　パークハウス○○○

じゃないの？

[48: マンション投資家さん]

坪300はこの辺りの相場からありえない。
250～280が妥当でしょう。

まぁ、規模が小さいので投資向けではないですね。
我々は手を出しません。

[49: ご近所さん]

地元の住民にこのマンションを買える人たちがどれくらいいますかね。。。
中原街道北側の旗の台6丁目や洗足エリアならまだしも。。。
少し前のルネも相当苦戦してたみたいですし。
旗の台6丁目築浅中古のパークハウスが坪250万位で出してたから、荏原町じゃそれ以下が妥当でしょ。

[50: エバラちゃん]

今日現地を見てきました！大きな機械が置いてあったし、もう工事始まってるみたいでした。

色んな駅や商店街に囲まれた便利そうな場所ですね！

立派なお寺や神社もすぐ側にあって、良い住環境だと思います。

皆さんが仰る坪いくらというのが分かりませんが、3LDKだと6000万円くらいでしょうか？

[51: 物件比較中さん]

この辺の土地柄か、内装のセンスが悪そう。。
その辺りが売れ行きを左右するのではなかろうか・・

この辺りも10年～15年したら住民層も変わってくるだろうから、デベもその辺りを意識して若者向けのデザインにするか今の需要を見て子供が巣立った年配向けにするか。

どちらにせよ、坪200代後半と思われる。

[52: 荏原]

坪いくらですかね？洗足池辺りだったら坪300〜の気がしますが。。。
250から？？三菱は、高いからなー（笑）でも住むには、便利だからな。。。

[53: いつか買いたいさん]

初歩的質問で申し訳ないんですが、
パークハウスのブランド力の根拠はやはり会社力ですか？

[54: 物件比較中さん]

この辺りは居住者年齢がとてつもなく高い。
お金を溜め込んでいる高齢者の住み替えをターゲットにするなら坪270～280くらいだと思います。

品川区が推し進めている若返り政策にのるなら250～270でくるでしょう。
長期的な視点も考えて後者が妥当かと。

荏原あたりはあと10～20年したら高齢者がいなくなり、確実に空き地がポンポン出てきて地価はそんなに上がらない。買い控えが続くと思われるので、前者で売る可能性も大いにある。

その辺りの狙いは内装、特に風呂周りの作りでわかる。

[55: ご近所さん]

空き地はボンボン出るだろうけど、一つひとつが狭いですよね。
だから駐輪場、駐車場だらけ。

おじいちゃん、おばあちゃんの街だけど、
駅近の戸建てからの買替需要はそんなにあるとは思えない。
ターゲットは近隣の賃貸子育て層かな。

[56: マンション投資家さん]

仰る通り一つ一つが狭いですね。いわゆる街づくりがやりにくい地域です。
大崎や五反田のように再開発地区に指定して行政が土地を一旦プールしてあげないとなかなか街としてのマクロな生まれ変わりができない。

今のところ、行政として荏原地区を再開発する声明はでていないので荏原地区の将来性は未知数。
今は大崎、今後は北品川あたりが再開発地区。
ここがひと段落ついて次の再開発ターゲットに荏原が入ってくるかですね。
私が区長なら荏原地区を行政として再開発しますね、高齢者が多いのが幸いしてまとまった土地が手に入る見込みが高い。

まぁ、どのみち荏原地区が生まれ変わるのは20年～30年先ですね。当面この物件の価値はあまり上がったり下がったりせず安定しているでしょう。あまり投資向きではないです。

私が個人的に住むと想定するなら坪250～270が妥当でしょう。
この物件でご時勢で坪300超えたら誰も買いませんよ。。

[57: 匿名さん]

パークハウスのブランド力というよりも、三菱地所設計の設計力と
三菱のプライドで暮しやすい造りが実現していると思います。

[58: ビギナーさん]

総戸数50近くとの事ですが、このぐらいの数だと管理組合って機能するのでしょうか？
1LDKも多そうなんで、管理組合をやってくれる人は25戸ぐらい？？？
仮に25戸で管理組合の役員を回していくと、5年に1回はローテが周ってきそうで不安を覚えてます。

50戸前後のマンションって数多いと思うのですが、実際のところどんな感じなんでしょうか？
（当方は300戸近いマンションにいるので、管理組合やった事無いのです）

[59: 匿名さん]

一般論ですが、入居者次第じゃないでしょうか。
ただ、管理組合の大切さは骨身にしみています。
（40戸ほどと400戸規模と、大小経験しました）
50戸となると、頻繁に役員をやりつつ、
一緒に守っていこうという意識と覚悟が必要でしょう。
大規模か、小規模かはまさに一長一短。

ちなみにうちのマンションは管理組合役員は2年やります。
1年では段取りをなぞるだけなので。

[60: 購入検討中さん]

この辺りはガラが悪いですからね。。
組合は大変だと思いますよ。
あとご近所付き合いも。
頑固オヤジ、ヤンキー夫婦、人格障害チックな人とか・・
下町ですから。。