パークハウス品川中延

[マンコミュファンさん]

なつかしき未来へ。ゆるやか、しなやか しながわなかのぶ。


＜全体物件概要＞
所在地：東京都品川区中延4-542-2（地番）
交通：東急大井町線荏原町駅から徒歩3分、中延駅から徒歩5分、都営浅草線中延駅から徒歩6分
総戸数：52戸（管理室含む）
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：44.09～76.77平米
入居：2011年2月下旬予定
売主：三菱地所
販売会社：三菱地所リアルエステートサービス、モリモト
施工会社：木内建設東京支店
管理会社：三菱地所藤和コミュニティ

[321: ご近所さん]

320に関しては、適当に計算してみただけなので、何の信憑性もないです。
もしかしたら、このぐらいかかってる可能性もあるけどね。

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敷地面積566坪
坪単価：250万円
土地代：141,500万円

総床面積1133坪（容積率200%で計算）
坪単価：100万円
建設費：113,300万円
-----------------------
土地・建物：254,800万円
一戸平均原価：4,900万円(52戸)

まあ、そう考えるとそこまでぼったくりの価格じゃないかもしれないけど。

[322: 通りすがり]

>>321さん

地価は坪２５０程度じゃないですかね？２００を切ることはないと思います
建築費は坪１００もかからないと思いますが…仕様が良くても７０～８０程度じゃないですか？
マンションの販売経費と利益は大体３０％から３５％とよく聞きます
と考えると、高くもボッタクリでもない普通の価格ですね

東急大井町線荏原町駅から徒歩3分、中延駅から徒歩5分、都営浅草線中延駅から徒歩6分
という立地に関してはもっとプレミアが価格に反映されても良いのではないかと個人的には思います
まあ私は到底買えませんが…

[323: 周辺住民さん]

>>322

>地価は坪２５０程度じゃないですかね？２００を切ることはないと思います

いやあ、普通に20坪程度で流通している価格が200万円なんだから、それ以上ってことは絶対にないでしょ。
しかも、破綻したディベロッパーから安く仕入れている訳だし。それを根拠として最初の180万ってしたんだけどね。

まあ、土地坪単価200万、建物坪単価80万、経費・利益を30%として計算すると、

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敷地面積566坪
坪単価：200万円
土地代：113,200万円

総床面積1133坪（容積率200%で計算）
坪単価：80万円
建設費：90,640万円
-----------------------
土地・建物：203,840万円
一戸平均原価：3,920万円(52戸)

経費・利益を3割
一戸平均販売価格：5,096万円(52戸)

ここが平均6000万円とすると、1000万円ほど高い訳だよね？

[324: 匿名さん]

資料請求したものの、パンフがまだ送られてきません。
人気があるのかな？
説明会に行かれた方、お値段を教えてもらえると助かります…。

[325: 周辺住民さん]

調べてみたら土地代がわかったので修正。そこまでぼったくり価格じゃないのかも。

建物代がわからないけど、ぼったくりとか言ってごめんなさいね＞売主さん

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敷地面積566坪
坪単価：231万円
土地代：130,000万円

総床面積1133坪（容積率200%で計算）
坪単価：80万円
建設費：90,640万円
-----------------------
土地・建物：220,640万円
一戸平均原価：4,243万円(52戸)

経費・利益を3割
一戸平均販売価格：5,515万円(52戸)

[326: 周辺住民さん]

でも、やっぱり、

土地代：2300万円(10坪)
建物代：3700万円

って考えると高いね。5000万円前後だったら良い場所なのでおススメって思ったけどね。
ちょっと残念。

まあ、でも住みやすい街であることは変わらないので、ここを購入して引っ越して来る人がいたら
ぜひ商店街に遊びに来て下さいね。昔からの町で、お祭りもまだまだ元気にやってるので、一緒に
良い街にしていきましょうね。

#6000万円の価値があるかどうかはわからないけどｗｗｗ

[327: 購入検討中さん]

家族でこのあたりのマンションを探すのはたいへんですね。

家族がもう増えない夫婦もので1LDを考えているのですが
お値段教えて頂けると嬉しいです。

[328: 匿名さん]

DINKSで検討中ですので2LDKの価格を教えていただけると助かります。
ちなみに、2LDKの間取りは1タイプですよね？

[329: 物件比較中さん]

ここの物件は南側の１Fは冬至でどのくらい陽があたるのかな？
全くダメでしょうか。
それと、もし、南側の建物が建て替えられる（おそらくそんなに遠くない将来）として、最高何階建が立つ？

[330: 金融関係]

↑一生懸命原価計算しているね。
要は需供バランス。ボッタクリとか言っても需要が多ければ残念だけど売れちゃうんだよ。
平均６０００万円は１０００万円高いって言うけど、それ程ズレてないよ。ここは
平均坪単価２８０万円、７０㎡の３ＬＤＫで５９８０万円ならで恐らく売れちゃうよ。
地所が欲張って坪単価３００万（６３００万）で動いたら売れ残るけど５９８０万円だった
らまず売れるね。即完売しなくとも３ケ月で売れます。ちなみにこのエリアに興味あるだけ
でデベ関係者じゃ無いからね。まぁ異論はあるだろうけど、たかが５１戸の物件にこれだけ
アクセスあること自体、需要ある証拠。地所は嬉しいだろうな・・・。

[331: 匿名さん]

↑地所ではなく藤和の間違いでは？

[332: 匿名さん]

この物件は地所の最後っ屁なんじゃないかしらー
最終期のパークハウスで逆に貴重。
お墓だってー、日陰だってー、L字物件だってー
結局完売ですよ。
地所の思う壺。

[333: 物件比較中さん]

確かにね～。事前案内会？も連日満席らしいし、いくら買えない人が高いとか藤和とかいってても
買える人が静かに買って３か月で売れて終わりってパターン。

[334: 匿名]

期待してモデルルーム行ったけど、やはり難点の多い物件でした。うちは南向の最上階を一点狙いでしたが、あの造りであの値段なら他に選択肢はいっぱいありますからw
よほどの中延好きか、お墓好きしか買わないのでは？

[335: 匿名]

私もモデルルーム行った後に現地を見てきましたが、隣のアパートは予想を超えるレベルで老朽化。地権者が細分化されてるからまとまった土地は出にくいと説明を受けましたが、隣のアパートの寿命はそんなに長くないでしょう。取り壊しを機に、いつマンション建設が開始されてもおかしくない。そうなると、南側は日当たり遮断されますね。お墓は見えなくなるかもしれませんが。

今の価格では、いくら駅近といっても回避したくなります。

[336: 匿名さん]

　本格的にモデルルーム見学始まりましたね。よろしければ３ＬＤＫの価格を教えていただけますか？
　ＲｒタイプとＳタイプが気になっていました。
　

[337: マンコミュファンさん]

＜全体物件概要＞
所在地：東京都品川区中延4-542-2（地番）
交通：東急大井町線荏原町駅から徒歩3分、中延駅から徒歩5分、都営浅草線中延駅から徒歩6分
総戸数：52戸（管理室含む）
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：44.09～76.77平米
入居：2011年2月下旬予定
売主：三菱地所
販売会社：三菱地所リアルエステートサービス、モリモト
施工会社：木内建設東京支店
管理会社：三菱地所藤和コミュニティ

[338: 匿名さん]

ここって、24時間ゴミ出しOKですか？

[339: 物件比較中さん]

先週末にモデルルームに行ってきました。１階部分は半地下物件でした。それと、下り天井がとても多く、醜い物件です。そのせいか、霧ヶ峰が標準装備・・・。価格は３LDKだと５０００万円台以上です。７０ｍ２ですから、仕方ないでしょうか。資金に問題がない人だけが登録でき、抽選になるということです。
建物だけ考えると、とても残念な建物に仕上がってしまったという感じです。設備も普通。
たとえば、ツインボールの洗面台に変更可とか。床をヘボン組にできるとか。好きなカラーに塗ってもらえるとか。５１室ですから、そのくらいサービスしてくれて、あの値段なら文句なかったけれど。それと、荏原町で坪３００万が普通でした。と言っていたが、それはウソなんじゃないかなと営業マンを疑いました。ウソはいけません。

[340: マンコミュファンさん]

先日モデルルームを見学したのですが、
なんか天井が低い印象を受けました…
普通こんなもんですか？気のせいでしょうか？