シティタワー所沢クラッシィってどうですか？

[マンション比較中さん]

シティタワー所沢クラッシィについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/tokorozawa/

所在地：埼玉県所沢市所沢都市計画事業所沢駅西口土地区画整理事業施行地区内1街区（仮換地番号）
交通：西武池袋線 「所沢」駅 徒歩3分
西武新宿線 「所沢」駅 徒歩3分
間取：2LDK～3LDK
面積：54.21平米～81.18平米
売主・販売代理：住友不動産
売主：住友商事
販売代理：住商建物
施工会社：前田・西武建設共同企業体
管理会社：住友不動産建物サービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し　その115「シティタワー所沢クラッシィについて」【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/16603/

[3725: 匿名さん]

購入金額における土地価格の差を見るには、ブランズとシティタワーそれぞれの敷地権割合で土地価格を算出しないと比較は不可能でしょう。これでやっとわかりましたか？

※誹謗中傷の投稿がありますので削除依頼ですね。規制もかけるべきと思います。

[3726: マンション検討中さん]

ということはつまり>>3701の書き込みはウソということですか？

[3727: 匿名さん]

>>3719 マンション検討中さん
「東住吉11-1」と「東町500」の地価を教えてください。
付近の最新の公示地価を比較した限りではシティタワーの方が倍近く高いですが、正確性を欠くと思います。

[3728: マンション検討中さん]

>>3727 匿名さん
ありがとうございます！倍も違うんですか！ならこっち買った方がいいですね！
ちなみにその公示地価はどこで確認できますでしょうか？言い訳ではないんですが20代前半でして不動産購入の経験もなく…よければご教示ください。

[3729: 匿名さん]

>>3727 匿名さん
どこに載ってる地価ですか？私も知りたい

[3730: マンション検討中さん]

>>3727
どうやらデタラメのようですね。なぜそんな根拠のないでまかせをいうのか不思議です。
地価の話を持分の話にすり替える人もそうですが、このスレで正確な情報交換はできないんですか？

[3731: m]

>>3730 マンション検討中さん
いや、公示価格が倍なので大体倍くらいじゃないですかね。なぜ4階を買うかみたいな意見がありましたが、土地を買ってると思えば納得ですよね。

[3732: 匿名さん]

公示地価は目安でしかないです。一戸建てでも隣の家同士で土地の評価は大きく変わります。仮に同じ面積でも公道に面している整形地の家と、隣接する旗竿地や不整形地の家ではどちらが安いかは明らかです。最近では想定を超える豪雨災害があり、川に近いほど安くなり、売りにくい土地になります。

実勢価格は駅からの距離が大きな要因ですのでブランズの方が低くなるのは当然です。徒歩移動だけでなく自動車や自転車の出庫時間も要因です。ブランズは周辺道路の整備や交差点の状況から出庫しづらい立地なので低く出ると考えられます。

[3733: ちょっと試算して見たさん]

敷地面積と建築延床面積の比率で言えば、クラッシィが10.4%,ブランズが11.0%。なのでちょっと乱暴ですが専有面積が75m2だとして共有部分が30%あるとして計算すると、敷地面積としてはタワマンなので当たり前ですが、それぞれ3.08坪と3.25坪と似たりよったり。んでもってこれまたドンピシャの基準地価情報(実際の土地取得価格とは違う)を下記だとして算出するとクラッシィ 511万、ブランズ 926万。ただ、ブランズの算出には東町の情報が無かったのでプロぺ通りのファルマン通り近くの情報を使ったので、実際にはクラッシィの算出に使った値くらいが妥当な気もします。
こんな感じで物件価格に占める土地建物それぞれの価値ってどーなのよ？って考えるのも面白いですよ。

2020年基準地価
・東住吉635番3:166万/坪　クラッシィ試算に流用
・日吉町9番17:285万/坪　ブランズ試算に流用

国土交通省の地価公示サイト
https://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=2&TYP=0

[3734: マンション検討中さん]

>>3733 ちょっと試算して見たさん
契約者に聞くか営業に聞けば一発ですよ。
契約書に書いてありますから。

[3735: マンション比較中さん]

>>3733 ちょっと試算して見たさん
東住吉635は第1種住居地域では？
日吉町の方はプロぺ通りの出口付近で商業地域なので用途が全然異なりますが・・・
それにブランズとはかなり距離がありますが。

これでどうやって比較できるのですか？失礼ですが宅建はお持ちですか？

[3736: マンション比較中さん]

>>3735 マンション比較中さん
3733さんは何らかの指標を使って物件価格に対する土地価格について考えてみるのも冷静な判断にはあっても良いんじゃね？って言いたいのでは。考え方さえあれば、あとは数値を入れ替えりゃ良いだけだし。

[3737: マンション比較中さん]

>>3734 マンション検討中さん
ほんとこれです。契約書には建物価格と土地価格それぞれが記載されます。
その価格を比べればいいだけの話。
新築マンションを一度でも買っていれば知っていることです。
訳のわからない計算している人がいますが、一体何がしたいのでしょうかね。

[3738: 評判気になるさん]

>>3720 マンション比較中さん
住民板見ると虫の問題でやり取り上がってますが、網戸無さそうですね。仰る通り階数で設定分かれていれば良いですが、網戸は欲しいですね。

[3739: 匿名さん]

16階以上は安全上網戸がつけられないはずです。
それ以下は付いているはず。営業に聞けばわかることをなぜここで憶測しているんですか？ここは住民板の書き込みがソースという不確定な情報を集めるサイトですか？

[3740: 匿名さん]

>>3737 マンション比較中さん
マンションに占める占有面積に応じた土地所有権はタワマンは特に少ないってお話じゃね？コレ認識して無いヒト結構いるから。

[3741: マンション検討中さん]

>>3731 mさん
その公示価格はどこで見れるんですか？って話でしょ？
貴方はどこで見てそう言ってるんですか？

[3742: マンション検討中さん]

そんな簡単に基準地価で算出できるなら素人でも不動産事業できる
素人は黙ってプロが作った契約書で比較したらいい

[3743: 匿名さん]

結局

「ここの土地の価格が東町の倍」というのは嘘

という解釈でいいのかな？
誰も証拠を示さない以上

[3744: 匿名さん]

ブランズのある東町周辺なんて川沿いで虫が飛びまくるし臭いし
ブランズの土地が安いのは物件見ていればわかるはずですからね。

[3745: 匿名さん]

土地基準価格の参考コメントに対して結構な勢いで否定コメント出てて興味深い。契約書見れば書いてるとかデベに聞けばとか言っても、実際にそこまで検討段階で開示してくれないし、ある意味ブラックボックスだから。検討者に余計な知恵を付けられたら困る方が居るのかもね。

[3746: マンション検討中さん]

>>3743 匿名さん
ブランズ関係者の方、出張書き込みお疲れさまです。

[3747: 匿名さん]

>>3746 マンション検討中さん
いや私はここの28階の3Lとブランズの3Lを検討中のものですよ。
貴方相当失礼ですね。証拠もないのに適当なことは書かない方が良いと思いますが。

[3748: マンション検討中さん]

>>3743
根拠なんてあるわけないじゃん。
嘘の書き込みを鵜呑みにしない方がいいよ

[3749: マンション検討中さん]

東住吉が東町の倍？ありえません。
参考までにどうぞ

東住吉
https://utinokati.com/details/%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E7%9B%B8%E5%A0%B4%E3%...

東町
https://utinokati.com/details/%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E7%9B%B8%E5%A0%B4%E3%...

[3750: マンション検討中さん]

東町にあるのに日吉町の地価を持ち出すほどのブランズ営業マンですからね・・・
東町はやめておいた方がいいですよ。昔から土地の安い場所です。
周辺道路事情も悪いです。車を持ちたいなら100％検討から外す立地です。

日吉町も踏切周辺の区画整理ができず今後も土地価格が上がる要素がないです。
パークハウスプレイスの変な建ち方を見れば古くからの住民との関係性は明らかでしょう。

[3751: マンション検討中さん]

アンタ達～、買ったらお隣さんご近所さんになるってのに、
いい加減にしなさいよ！

[3752: 匿名さん]

>>3749 マンション検討中さん
ありがとう。とても参考になった。
東住吉は取引データが少なすぎて地価が計れないのは有名な話ですよね。

「重要！このエリアは、正確な価格を計算するために充分な過去の売却取引データの蓄積がありません。算定された価格は、実際の売却価格と大きく乖離している可能性があります。ご注意ください。」

[3753: 匿名さん]

>>3733 ちょっと試算して見たさん
考えとしては土地代としては75平米の部屋ならせいぜい3坪分の価値しか無いから、その前提で物件価格が妥当かどうかはこの物件に限らず意識した方がいいだろうね。

[3754: マンション検討中さん]

>>3749 マンション検討中さん
平均駅距離が東住吉で15分、東町で7分での比較を出されても何の参考にもなりませんよ。
ここはおかしな試算する方ばかりですね。

[3755: マンション検討中さん]

>>3754 マンション検討中さん
なら自分が公示地価とやらだしなよ笑
倍なんでしょー？

[3756: マンション検討中さん]

>>3752 匿名さん
自作自演が過ぎるでしょ。ブランズの営業さんはもっと上手にやらないと。

[3757: マンション比較中さん]

相続税評価を理解していれば、評価額に対して販売価格が高い訳ですから、タワマンが節税対策に利用されることも知っているでしょう。土地の相続税評価が低くなり、賃貸にすればさらに特例を受けられますので。
何度か出ていますが、タワマン販売ではたかだか1戸を買うのがやっとの庶民を相手にしてないんですよ。
ただブランズは駅から遠いので実需でしょう。タワマンに対して高値掴みだという書き込みが見られますが、それはローンを組んでやっと1戸買うような一般庶民の話。節税対策で購入する富裕層から見れば、そんなこと言っている人たちは一生庶民だろうなと思う訳です。

[3758: マンション検討中さん]

>>3754 マンション検討中さん
いや東住吉徒歩3分4分のデータも出てるやん
よくみろよ

[3759: マンション検討中さん]

>>3758 マンション検討中さん
いやそうではなくて駅距離で比較してる時点で意味ないですよ。極端な話北に向かって3分南に向かって3分、全く違いますよね、見るなら路線価？まあデベに聞くのが一番かと。

[3760: マンション比較中さん]

>>3757 マンション比較中さん
こうやって懸命にセレブマンションの体を繕おうとするコメントが出てくるのが物哀しい。実際にそのような富裕層がこんな掲示板のコメント一つに躍起になって反論しするとは思えませんませしねぇ。。。

[3761: マンション検討中さん]

そもそもすみふの営業が「ここの地価はブランズの倍」なんて売り出し方はしてませんよね。
事実ならこれ以上ない強みになるのにそんなこと言ってる営業は誰もいない。
なぜか？考えなくてもわかるはず。

そんなのは全く事実ではないから。

[3762: マンション検討中さん]

真実は掲示板にはないですよ、実際自分の目で見て聞いて話してみないと。営業とうまくコミュニケーションとれるといいですね。

[3763: マンション比較中さん]

すみふの営業からしたら内廊下にエアコンがなくて車もまともに出せない徒歩10分近いタワマンなんて眼中にないですからね・・・
ブランズの話なんて全然しないですよ

[3764: 匿名さん]

注目されるマンションはどこも多少掲示板荒れる傾向ありますが、ここは全然物件自体のお話と関係無さそうな揚げ足取りや貶め合いで酷いですね。実際の検討者や購入者ではない方の書き込みだと思いたいですが、ちょっと問題あるのかと勘繰ってしまいます。

[3765: マンション検討中さん]

ここまでで>>3701や>>3727の主張を裏付ける証拠は何も出てきていません
クラッシィの検討者の足を引っ張る悪質なデマということがよくわかりました
おそらくただの対立煽りでしょう

[3766: 匿名さん]

>>3763 マンション比較中さん
いやMRでめちゃくちゃされたしなんだったらブランズとの比較表とか見せられましたが。
もしかしてここの住人でも検討者でもない人ですか？

[3767: マンション掲示板さん]

価格の割にしょぼい物件だよねCT所沢C…
池袋の直結タワマンちょっと前まで住んでたけど(ココより安く買ってますw)ココとは比べものにならないよ。
こんな安っぽいビジホみたいなエントランスじゃなかった。

[3768: マンション掲示板さん]

つまり所沢でタワマン買うのはリスキーだということです。
ブランズを買ったら最後。

[3769: 匿名さん]

何だかんだ言ってもここはもう竣工済み販売物件なので現物確認してそれだけの価値があるか事前に判断出来るんですから「そんなはずじゃなかった！」は比較的少ないんじゃ無いですかね。今もコロナ禍前の所沢再開発期待値込みでの物件価格で頑張ってるようなのでそこら辺は各人が判断すれば良いのでしょうが、コロナ後の世界を考えると所沢の駅前3分のメリットはかなり毀損したのかな。所沢自体は生活エリアとしては良いバランスの街だと思います。

[3770: 匿名さん]

普通にいい物件だと思いますよ。
駅に1番近い物件はわかりやすくて売りやすい。
何度も売って儲けてますので、ここ買っといて損はないです。

[3771: マンション掲示板さん]

>>3770 匿名さん
残念ながらここで売却益を得るのは不可能に近いでしょう
ご愁傷様。

[3772: 匿名さん]

>>3763 マンション比較中さん
営業からブランズの話なんて全然されませんでした。
検討している物件価格が近いのか、すみふ国分寺の話題になりましたが。
もしかしたら6500万程度の底層物件だとブランズの話が出てくるのかも。
しかしこの暑さで人混みのなか徒歩10分は辛いですよね。
西武が開店していれば2階から通れば徒歩1分ですから涼しいでしょう。

[3773: マンション掲示板さん]

>>3772 匿名さん
ここの価格帯を知っていればそんなことは絶対に言えないと思いますが。
徒歩1分のくだりも釣りくさいですし、やはりシティタワーともブランズタワーとも関係ない暇人のようですね。

[3774: マンション検討中さん]

>>3770 匿名さん
所沢市って、この10年で人口3000も増えてないですよね。
仕事で船橋に行く機会がありましたが、活気が全く違う。