パークプレシャス大濠ってどうですか？

[匿名さん]

パークプレシャス大濠についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：福岡県福岡市中央区大濠2丁目123番1（地番）
交通：
福岡市地下鉄空港線 「唐人町」駅 徒歩5分
間取：1LDK・3LDK・4LDK
面積：60.24平米～203.52平米
売主・事業主：九州旅客鉄道
売主・事業主：東急建設
販売代理：三井不動産販売九州
媒介：三井不動産レジデンシャル

施工会社：東急建設株式会社九州支店
管理会社：株式会社東急コミュニティー

[81: 匿名]

これから苦労するだろうな、ここは。価値ある物件だと判断されたら上層階から普通は売れて行くもの。ここは手頃な金額のところから売れて行ったということは、富裕層は価値ある物件とは判断せず、ちょっとした小金持ち達がお得物件と判断して買ったというだけ。お得物件の限界がこれから露呈するだろうな。富裕層は価値ある物件を買うのであって、いわく付きの格安物件には決して手を出さない。

[82: 契約済みさん]

No81の予想はGM大濠公園2011のスレでも読んだけど、今まで外れているんだよな。
彼の主張は「いわく付き、アウトレット、金持ち買わない　⇒そんなに売れない」
おそらく、実態、現場を見ていない敵対業者の書き込みと思われる。
信じなくて良かった。もう既に４０数戸売れているし、スカスカになっていないぜ。
上層階の億ションの売れ残りは、ＧＭ百道浜にもあるよな。

[83: 匿名]

断言します。パークプレシャスの億ションはかなり苦労します。

[84: 契約済みさん]

↑
今度こそ予言を当ててくれよな。感覚で物をいう典型者。
正確をきして言うなら、「福岡の億ションはかなり苦労します」だろ！
リーマン後、福岡で売れた億ションは、10戸以下と聞いたことあり。

[85: 匿名]

ひがみ入ってるから冷静な予想が出来ない。

[86: 契約済みさん]

冷静な予想？　もともと、そんなのは、してなかっただろ！　ＪＲ憎し、ＰＰ憎しのお方だから。

[87: 匿名]

違う、違う。鉄道会社を憎いなんて思ってない。ＰＰは個人的に好きでないだけ。格安な大濠アドレスしか売りがなく、何か高級な団地という感じがする外観デザインも？

[88: 契約済みさん]

マンションは断トツに立地が一番大事、それで十分。本当に、現場に
いったの？　外観はガラスを多用し、なかなかスタイリッシュ、また
セットバックもあり、緑の植え込みも良い。逆に、内装は若干、物足り
なさはあるけどな。

[89: 匿名]

あの扇型のフォルムはふた昔前を思い出させる。私にはちょっと古い感じがするだけ。

[90: 契約済みさん]

そうかな？　私は好きだけど。あの形はリゾードホテルなんかで、白鳥が羽を広げた
ような感じと言われるけど。

[91: 匿名さん]

>>88
立地が大切なんて100も承知でどんなマンションでも100％価格に織り込み済みでしょ。

[92: 匿名さん]

立地そのものは将来の資産価値を含め売買価格に完全に織り込んでますね。
消費者には損も得もありません。


織り込まれてないのが、販売委託報酬・仲介報酬。　
だから不動産屋は足の速い物件（駅から近い、都心、供給不足地）を扱いたがります。

要するに楽して儲けたいわけです。

[93: 契約済みさん]

ＰＰを個人的に好きでない人のコメント（格安な大濠住所）に抗弁したまでです。

個人的な好みの差は差し置き、福岡の億ションがこれからどの程度
売れるかが傍観者的に関心はあるね。

[94: 匿名さん]

>>93
PPは億ションではないです。

[95: 契約済みさん]

確かに、ＰＰの１億円超えは４戸のみだった。物価の差があるので何とも言えないが、
この辺りで１億円超えのオ－ル億ションはバブル時代から３～４年前のＧＭのＬＵＸＥ
がラスト、殆どが小規模マンションだったかな。ＰＰは51戸なので、もともと
オール億ションではなかった。要は、大濠でも1億円超えの「部屋」が売れなかったら、
他の場所（百道浜、草香江など）にある「部屋」はどうなるのかと思ったまで。

[96: 匿名]

それゃ売れんわな。ただデフレだから売れないだけだって。最近の不動産論議を聞いてると、押し並べて、これから永遠に価格は下がり続けるような論調ばかり。やれやれ。二年後のインフレの入口を目指して仕込みの時期なんだよ，今は。

[97: 匿名]

＞最近の不動産論議を聞いてると、押し並べて、これから永遠に価格は下がり続けるような論調ばかり。

誰がそんなこと言ってるの？リンクしてくれる。

[98: 匿名さん]

手なりで売れなければ、値引きをしてくるだけだろ。利益率は上層階は高い
みたいだから、そこを小出しに吐き出してしてくるんじゃないの？

[99: 買い換え検討中]

殆どの部屋が120㎡前後なのに、収納スペースは小さいのが難点。あれだけ広いのだから
三畳程度の納屋を取っていれば良かったのに。外部トランクルームもないし。
贅沢を言わしてもらうと、設備もミストサウナとビルドインのドラム式洗濯機が欲しい。
それとビルドインエアコンも全室につけて欲しかった。

[100: 匿名]

ビルトインのドラム式洗濯機、却って不便じゃないかな？
今はいい商品が沢山あるし？
エアコンは全室あれば便利だけどね。

[101: 買い換え検討中]

数年前友人宅で見たので、乾燥機だったかもしれません。あと、好き勝手言わしてもらうと
天井高はもうひと頑張りして2800ｍｍは欲しかった、もちろんＬＤのみでＯＫです。
それとこれは改築すると済むことですが、玄関と廊下は大理石張りにして欲しかった。

[102: 匿名]

いよいよ今週から入居が始まります。楽しみです。

[103: ご近所さん]

ここはアーバンが厚生年金大濠荘の跡地を28億円（300万円／坪×945坪）というバブル期
でもありえないような高値で買い、準億ションとして売り出していたところ。
その後、アーバンが破綻し、入札でＪＲと東急建設が落札し、工事完了後、パークプレシャス
として売りに出したところまで知っています（ネットでもオープンになっている情報）。
いったい幾ら位でＪＲは落札したのだろうか？ アーバンの仕入れがミニバブル時で、ＪＲは
リーマンショツクの後に落札。こういった場合の土地の価格は公示価格どころか、
路線価をも下回る価格で落札される事もあるのだろうか？（そうなると100万円台前半？）
若し、そうであれば転売しても儲かっただろうね！

[104: 匿名さん]

不動産登記費用がやたら高いです･･･。
地価が高いとか影響してるのでしょうか？

[105: 匿名]

不動産登記費用、高いんですか？知らなかった！

[106: 匿名]

固定資産税評価額の〇〇％とかルールが決まっている筈です。司法書士の手数料を
ぼられたという事？ こういうのも定めたルールがある筈です。いずれにしても、スーパー
億ションでもあるまいし、びっくりする程の額ではないと思いますが・・・・

[107: 周辺住民さん]

入居が始まり夜に明かりが灯ると、今までの無機質な雰囲気から、それなりの
プレゼンス、雰囲気を感じさせる新しい大濠二丁目のランドマークができましたね。

[108: 匿名さん]

億ション4戸はわからないけど、他は47戸中45～46戸は売れたみたいだよ。
大塚家具の搬入トラツクと住民のものと思われる外車の出入りが目だつように
なってきた。

[109: 契約済みさん]

No.101さん
玄関と廊下は天然大理石ですよ？

[110: 匿名]

でも気持ち悪い大理石だよ〜

[111: 匿名]

大理石に違いってあるんですか？

[112: 匿名さん]

<<111さん　　110みたいなのを相手にしないこと。キッチンのことを悪く言って
いたやつだよ。どうせ見てもないので、大理石のタイプなんか言えやしないよ！

[113: 買い換え検討中]

＜＜109さん、　　101です。玄関廊下は天然大理石ですか、それは失礼。確か、
白色系の石材ですよね。　何となく、違う気がしたので。　説明員に確認すれば
よかった。

[114: 購入検討中さん]

横レス失礼しまーす。
玄関、玄関フロア、廊下は天然石とのこと。見た目は大理石みたいですが。明るい感じで私は好きですが。

[115: 匿名]

最新HPではとうとう残り一戸。但し。億ションはHPで情報非開示となっているので、
どうなっているのか、不明。一億円台後半以上の物件は年収2～3000万円位の
スーパーサラリーマンでは無理、儲かっている個人事業主じゃないと、厳しいだろうね。

[116: 匿名]

億ションの４戸はそのまま残ってるのかなー

[117: 匿名さん]

皆さん、入居開始後も慌てて入居せず、ゆっくりと入居されているみたい
ですね。
新築だけど、内装、仕様をアップグレードしたい人は、直ぐ改装中の人もいて
自分が納得できるように手を加えているみたい。
花火大会に間に合うかとかを気にせず、超然として、何かいい感じ。

[118: 匿名]

あと６戸？

[119: 匿名さん]

4戸残して完売らしいよ

[120: 匿名]

ということは後は億ションのみ？ やはり１億円までの部屋は売れが早かったね。
今後、こことか、ＧＭ百道浜Ｏ＆Ｆとかの億ション同士の熾烈な販売合戦に
なるんだね。この景気で、しかも福岡で、長期戦になる恐れがあると思うよ。

[121: 匿名]

確かに、公式ＨＰは「第一期、第一期二次は完売」としてクローズされたね。

億ション四戸は温存されているのか？　1.6～2.5億円の価格は多少値引き

されても我々庶民は到底手が届かないが・・・

[122: 匿名]

アーバン問題で、大濠の高級物件がアウトレット的に大幅値下げされるという稀有な
再販であり、運よく購入できた人は幸運だったのかな。

但し、ミニバブル時のアーバンの元の価格設定が高すぎたかんじもあり、実態としての
値引き幅は、そこを割引いて考えるべきなんだろう。それでも、二割弱はお得といった
かんじか？

惜しいところは、好みにもよるが、完璧さの追求が一部甘かったところだろう。
特に、マンションの顔とも言えるロビーは、天井高さを出してほしかった。

[123: 匿名さん]

>>119
＞4戸残して完売らしいよ

残して完売とかはない。上層階はアーバン時代か今回の販売開始以前に売れたが正解。

[124: 購入検討中さん]

第１期４７戸は全戸完売、未販売住戸４戸の今後の販売は近日中に案内、とのハガキが来ていた。

未販売４戸とは億ションのことだろう。つまり、５１戸全てが完売してはいないとのこと。

[125: 匿名]

ばっちり、花火大会は非常に近く見えました。低層階でも南向きでも、かなり見えていた
模様です。要は殆どの部屋から花火大会を楽しめたということです。

特に、大濠公園側中高層階のリビングガラスに花火が反射して写っていたのも、
ここのプレゼンスを増し、絶品です。

[126: 匿名さん]

>>124
だね。
残りの億ションは１戸ずつ小出し販売していくのかな？

販売戸数 1戸
販売価格 16,000万円
間取り 4LDK
専有面積 141.84m2
バルコニー面積 16.66m2
ルーフバルコニー面積 28.00m2
http://www.jrkyushu.co.jp/mjr/ohori/plan/index.html
http://www.jrkyushu.co.jp/mjr/ohori/plan/pop_k.html

[127: 匿名]

復活ＨＰを見たけど、上位４戸は成約済みではないみたいだね。

大濠で本格的億ション販売は３～４年前のブリリア、ＧＭのＬＵＸＥ以来だけど、あの時は
ミニバブルの真っ最中。今の景気を考えると、暫く時間がかかるかもしれないね。

１．６億円の売値の割には、管理費、修繕積立が２万円／月ちょっとと無茶安。東京だと
１０万円は超えそうな所だけど。イニシャルが払えれば、ランニングはリーズナブル。
内装が物足りない人は、リビングの大理石張りなど、好みに応じて施工するのかな？

あと、（大濠）二丁目は一丁目と比べると、格と地価が若干落ちるんだけど、ＰＰの場所は
良いね。アメリカ領事館の至近で、将来的な部屋からの景観も（絶対ではないけど）担保
されてそうな。駐車場も２台借りれる可能性あるね。

[128: 匿名はん]

てっぺんのNtype王様プランの間取り、買えないけど気になってしまう。

[129: 匿名さん]

確かにこの価格帯のマンションのランニングコスト、東京なら１０万はする。ランニングコスト、安いね。

[130: 匿名]

ランニングが安い分、華美さ？は省かれています。バブリーが好きな人には
噴水、水盤などがあり、そこに大理石のオブジェなんかが有れば、いいん
だろうけど、そういう面では、極めてパブリックプレースは味気ありません。
小さいパティオがあるだけです。けど、回廊と内廊下が多少優雅な雰囲気を醸し出し
ています。

[131: 匿名さん]

設備の華美さとランニングコストとは別のような気もするけれど、ま、噴水があれば少しは掃除の手間もかかるからね。
外から見る限りは確かに優雅そうだけど、中も優雅そうなの？

[132: 匿名さん]

アメリカ領事館の建物も相当古いと思うけど建て替えの予定とかないの？

[133: 匿名]

中は、そんなに豪華さはないけど、特徴としてはゆったり感。

例えば廊下幅は内法で1ｍと余裕のサイズ。よく、他はせいぜいメーターモジュール
で1ｍとＰＲしているが、殆どが壁心。ここは本当の1ｍ。
あと、バス・パウダールームは１８２２で２ボウルとゆったり。
この億ションは玄関、ホールも一段と広そう。

[134: 匿名]

ここの部屋は１２畳位の主寝室と、他の部屋も殆どが６～７畳位だから

ゆったり感はあるね。　まあ、この辺の物件でゆったり4ＬＤＫは珍しい。

リビング３０畳以上のペントハウスみたいなものでも、普通３ＬＤＫが多いん

じゃないかな。

[135: 匿名]

HPで今回の部屋とそこからの眺望を見れるが、さすがに値段が高いだけあって、素晴らしいね。駐車場とか中庭の映像も載せれば良いのに。

[136: 匿名さん]

HPでの映像、確かにもっと載せて欲しい

[137: 匿名さん]

>>135
バルコニーから撮ってたパノラマビューの花火は間違いなく今回のでしよう。
１.６出すだけあって景観は問題なくいいねえ。

[138: 匿名]

この辺のマンションの宿命ですが、大濠公園ビューは東向きになるので、
午後からの日当たりはあまり期待しないほうがよいかも。
この部屋からは公園への視角が広いので、間に多少ビルが今後建っても
眺望が大幅に損なわれることはなさそう。

[139: 匿名]

買えた方がうらやましい

[140: 匿名]

大濠１、２丁目でも、公園の真横だと土地は1割以上高くなります。

将来的に眺望を損なわれる恐れがないので、真横は高いのかと。

但し、マンションと公園の間には道路があり、時間帯によっては

抜け道的に意外と通行量は多いね。

[141: 匿名]

スーモ等からは終了扱いになっているけど、１．６億円の物件は売れたの？ 公式ＨＰは後追いで更新？

事実であれば、景気が良い人もいるんだね。福岡で１億円後半以上の物件なんか殆ど動かないでしょうから。

[142: 匿名]

公式ホームページもクローズされている。1.6億円の物件は売れたんだろうな。まさか、もっと高額な他の部屋も合わせて売れたのかい？それとも億ション第二段として今後売り出し？

[143: 匿名]

ＭＪＲのＨＰではアクセスできないものの、ここの残骸は残していることから
小出しで億ション売るんじゃないの？

[144: 匿名さん]

まだいたのＰＰつて？はよいねい！

[145: 匿名]

この時期、億ションなんて簡単に売れないんだから、しゃぁないだろう。
しかも、二億円前後の物件でっせ。

[146: 匿名さん]

新春から億ション売り出し再開？マジ価値ある物件だけど、一般人は買えないよね。

[147: 匿名さん]

二億円？　庶民どころか、確定申告する年収2000万円クラスでも無理。
最低年収4000万円はないと・・・・・

[148: 匿名さん]

大濠では恐らく敷地最大クラスのマンションでしょう。縦横50～60メートル四方はあり、圧倒的な存在感です。
場所もアメリカ領事館の至近で警官が周囲に複数配置されており、環境も静かで最高の住宅地、まさに本物の大濠
です。

ゆとりの建て方をしており、普通この辺では敷地がないので、駐車場は一階にしていますが、ここは
アネックス的に駐車場の建屋があります。普通なら、そこにもう一棟マンションが建つような、
贅沢な敷地の使い方をしています。東京港区辺りのお金持ちから見ると、きっと物足りなさもあるでしょうが、
福岡では上位レベルと思います。

[150: 匿名さん]

雨ざらしマンションだと、やはり色んな問題がでるんですかね？

[153: 匿名さん]

どうやら、ここの抽選が外れて２０１１に流れた人が、今でも恨みを持っているらしいとか・・・・・

[154: 匿名さん]

アウトレットを抽選で買えた人はラッキー。土地代は坪150万円程度まで下げて分譲
したらしいから、それだけでも得。近くで、ここより場所が落ちる２丁目の土地は
２００万ちょっとで今年売られていたよ。後にも先にも、こんなアウトレットはもう二度とないだろう。

[155: 匿名さん]

欲しいけど、横浜の戸建を売っても歯がたたない。
億ションだと一部上場企業の役員クラスでも、手が出ないかも。
先の販売で購入できた方々が、マジうらやましいです。

[156: 匿名さん]

億ションは、一部でしょ。アウトレットマンションというコメント自体が、マンションの評価を落としていますよ。あまりにもご自慢の方がいらっしゃるので、書きますが、６千万以上ぐらいの物件を購入予定のものにとっては、このマンション、大濠にあるというだけで何の魅力も感じない人も多くいることをお忘れなく。実際、私も見に行きましたが、販売員の態度も悪いし、内装も全く魅力なかったです。

[157: 匿名さん]

千早のタワマンもそうなんだが、このようなマンションはアウトレットとは言わないのでは？

[158: 匿名さん]

ポジの具体的な説明に対し、ネガの内容が薄いこと。ただ、気に食わないなかったとか・・・
程度で余り攻撃すべき箇所が無いという事だろうね。
自分が払うお金と、その物件の内容が如何にバランスされているかが損得感なので、
その意味では得なマンションと判断して、購入された人が多く２億円クラスの部屋
以外は２か月程度で売れたわけだろう。
ただ、内装は目が肥えた人には物足りないと思いますよ。

[159: 匿名さん]

億ションでも１億と２億円では購入層が違うと思います。一部上場企業の平取クラスだと平均年収
２千万円弱と聞いた事があるので、当然、２億円の物件は厳しいでしょうね。

[160: 匿名さん]

２億円の物件は異次元だね。　儲かっている病院経営者とかが有資格者になるんだろうが
既に持ち家していそう。はたして福岡都市圏に何人くらい、そうした人はいるのか？

[161: 匿名さん]

158さんの意見はもっともだと思います。損得感はかなり大事なポイントです。ただ、私は、一度ケチがついたマンションを買う気にはなりませんでした。これも最もな意見でしょう？

[162: 匿名さん]

他がいっぱいあるのに、けちが付いた物件なんて買うかよｗ

お試しに買える層（総資産2000億以上か？）は自分で屋敷を建てるし、それ以下は他を買う。
ごく当たり前のことだな。

[163: 匿名さん]

単純すぎる思考回路ですな。それじゃ、お徳は手にできないよ。ケチがついて値が下がっているからこそ、
リスク分析をして買うかどうか判断するのが面白いと思うのに。

[164: 匿名さん]

阿呆か。不動産はケチがついたら避けるのは常識。

[165: 匿名さん]

ここの住所は、絶対の強み。
建設の経緯なんか、中古に出た際のケチには相当しないよ。
ケチがついた物件とは、殺人事件や自殺等のあったいわゆる"いわく付き物件"のこと示すのが常識。

[166: 匿名さん]

だから億ション以外をギリギリで買った連中は大濠アドレスを有難がっているだろうが、億ション買える層はこんなアウトレットマンションは絶対見向きもしないはず。

[167: 匿名さん]

ここに縁もゆかりもない人たちが必死になってネガキャンしたり擁護したりで滑稽ですな。

[168: 匿名さん]

売主が万一瑕疵があったとしても対処できる会社だから、
建設の一時中断なんて、物件の評価に大きく関係しないよ。

[169: 匿名さん]

ほんと、どうしようもない低能のネガだね。どうせ、抽選で外れて２０１１辺りに
流れたアホだろう。
マンションは立地が全て。ニセ大濠でない本物の大濠は再販で価値が棄損されない。
土地の含み益に加え、容積率も余裕があるみたいだから、どこかのペンシルビルとは
大違いＷ　その辺のことを分析できた人が買っているよ、将来的な楽しみも大きい
からな。

[170: 匿名さん]

過去の経緯は聞かされたうえで、興味を持った人が沢山いたので、抽選にまでなり、２カ月位で５０戸程度売れたわけよ。その程度の事が低能君には理解できないのか(笑)　

[171: 匿名さん]

全てをわかったようなコメントこそ無意味。実際に買おうと検討したうえで買わないと判断した人もいるのです。

[172: 匿名さん]

↑　言ってることが今の論点からズレてるよ。

おたく、ひっくり返すような、何か新しい情報持ってないの？
感覚で物事を判断するタイプで、頭を使うのは苦手なのかな？

[173: 匿名さん]

私は、この物件を否定するものではありません。本当にこの物件を検討したものとしての意見を言っているまです。私見ですが、エントランスからエレベーターまでが、無機質すぎる感あり。内装が趣味に合いません。得に、キッチンです。また、大濠公園が実際にじっくり見渡せる部屋が少なすぎます。６千万以上を出して買う物件ではないと判断しました。以上。

[174: 匿名さん]

特に目新しい情報はないし、一部事実誤認あり、コレクションしてあげます。
エレベーター３機あり、２～３機目はパティオを見ながら回廊を通り、内廊下
というパターン。１機目はロビーから直ぐ内廊下というパターン。

内装は目の肥えた人には物足りなさがあるかもしれません。個人的には浄水器
とミストサウナが無いことが目につきました。ただ、複数の人が入居前に施工業者を
入れて工事を行っています。大濠に住むという事はそういう事です。好みに合わなければ
替えれば良いだけです。

大濠公園が見渡せる部屋は４階以上の公園向き主体なので、全体の60％台と思われます。
花火は日銀官舎の南側上方に打ち上がりますので、殆ど全室から見えるはずです。

[175: 匿名さん]

ポジ／ネガ間で情報の質と量が違い過ぎる。ネガはどこでも虚しい。

[176: 匿名さん]

そうかなー。どっちもどっち。ポジは、大濠の住所名だけに固執している方々でしょ。実際に大濠に住んでいらっしゃる方かな？

[177: 匿名さん]

大濠は、必死にローン組んでマンション買うような世界では原則ありません、
という事だけを申し上げておきます。

[178: 匿名さん]

確かに、大濠で無理して買うと、周りの方々とライフスタイルが如何に違うか痛感する事になるでしょうね。

[179: 匿名さん]

ポジは買った人か関係者のどっちか。

こんな物件、まともな人は評価しないし。
大濠の屋敷ばかりの場所にマンションって(笑）
しかもデベが破綻した傷物だし・・・

[180: 匿名さん]

バカだね。大濠が屋敷だらけって？、30年位前迄の話だろ(笑)。多額の相続税支払いに伴う
敷地分割などで屋敷は全国的に激減しているのは常識。今はマンションだらけだよ。
屋敷の話したいんなら、マンコミから退出しなよ。

頭の良い人が買う物件だから、心配性でリスク分析もできない低能君には不向きの物件だよ(笑)