パークプレシャス大濠ってどうですか？

[匿名さん]

パークプレシャス大濠についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：福岡県福岡市中央区大濠2丁目123番1（地番）
交通：
福岡市地下鉄空港線 「唐人町」駅 徒歩5分
間取：1LDK・3LDK・4LDK
面積：60.24平米～203.52平米
売主・事業主：九州旅客鉄道
売主・事業主：東急建設
販売代理：三井不動産販売九州
媒介：三井不動産レジデンシャル

施工会社：東急建設株式会社九州支店
管理会社：株式会社東急コミュニティー

[61: 匿名さん]

億ション4戸の販売状況は分かりませんが、いよいよ残り5戸みたい（スーモが正しければ）。
50戸を超える大濠では珍しい中規模マンションで、色々賛否両論書き込んであるけど
結局は価格が全てという事か。高ければ、売れてないと思う。

[62: 匿名さん]

大濠地区ではレジデンス大濠が２年前より半分程度売れ残っていますが、後追いの
パークプレシャスが安値を武器に勝利しそうと言うことでしょうね。内装のグレード
はレジデンスが上と思いますが、いかんせん値引きに消極的。
２割程度の値下げがあれば、いい勝負だったと思いますが・・・

[63: 匿名]

何を言ってるのか全くわからない。パークプレシャスとレジデンス大濠は競合なんてしてないよ。鉄道屋が訳あり拾いものを特価販売しているのと、トップゼネコンがつくった重厚マンション。はっきり言って質が全然違う。鹿島が全く売る気がないため，レジデンス大濠は売れてないだけ。たぶんつくったことさえ忘れてる。泰然，悠然，自然体。見事！

[64: 匿名]

実は私もレジデンス大濠には注目しています。質が高い良いマンションだと思います。鹿島さんは売る気がない⁇

[65: 匿名さん]

同じ重なる時期に、共に本当の大濠で売りに出しているのだから（大濠に住みたい
人にとっては、選択肢の幅が広がるという意味で）、レジデンスとＰＰは競合している
と思います。価格帯も共に200万円台／坪で同じだし。論理的にいけよ。鉄道屋という表現
は同業者が憎しみを込めて使うのですか？

[66: 匿名]

レジデンス大濠、場所が良くないような？

[67: 匿名]

大濠はマンションだらけであり、最近の新築だと場所はしょうがないのでは？
公園に近い超一等地は、財閥系を中心に既にほぼ埋まっており、建て替え
でもないと難しいと思います。レジデンスも何れは値下げしてくるでしょうから、
その価格が魅力的であれば、妥協する手はあると思います。

[68: 匿名]

競合とかライバルとかは、互いの力がある程度拮抗している場合であり、本当に
片やこの二ヶ月で販売0戸、一方は40戸以上売れているのであれば、表現としては
微妙かも。結果、one-sidedになりそうとのことでよろしいのでは？

[69: 匿名]

レジデンスに比べ、パークプレシャスはランニングコストも魅力だけど

[70: 匿名]

アーバン時代に予定していたコンシェルジェなんかを止めたから、確かに月のコスト
は安い。駐車場も機械式だと、まるで普通のマンション並みのコストだな。

[71: 匿名]

コンシェルジュを必要にしている人は少ないような気がします

[72: 匿名]

コンシェルジェは東京なんかの超大規模マンション（500～1000戸位）では1戸当たりの
負担額もそんなに多額にならないので、結構いると聞きますが、この規模のマンションでは
不要でしょう。

[73: 匿名]

見学しました。このスレに成金とか、キッチンきもいとか書いてあり、
どんなにきらびやか？と期待していったけど、意外と地味ですね。
キッチンは天然御影石のマホガニー調ですね。コロニアルタイプの
ホテルなんかに使われている石材で、反りにくい筈です。モノトーン系が
好きな人には会わかも、まあ、基本的には好み次第です。
ロビーは、逆にもう少しゴージャス感があった方が良いような。
最近、東京都心のタワマンのエントランスホールはバブル回帰みたいな物も
あり（グランドピアノの設置、赤の大理石の列柱など）、比較しようも
ないです。回廊と内廊下の組み合わせは、なかなか良い雰囲気を醸成
していると思いました。

[74: 匿名さん]

確かに全体的に地味な感じですが、落ち着いていていいのでは？
派手だとあきがきやすそうですし。
内廊下なのはホテルのようで素敵だと思いました。

自転車置き場の外への扉がなんと
自動ドアでした！

[75: 匿名]

確かに、スレで書いてあるのを見て行くと、意外と地味と感じるかも？
ま、大濠ではあれくらいで丁度いいかと。
雰囲気は静かで、金額を考えればコスパ高い。

[76: 匿名さん]

最新のＨＰでは残り４戸（但し、別途、億ション４戸の販売動向は非開示）と善戦。
億ションは大濠花火大会見学には言わば特等席になるが、それまでに売れるのかどうか？
買える人がうらやましい（非開示なので、ひょっとしたら、もう唾がついているかも
しれないが）

[77: 匿名]

売れないと思うね。

[78: 匿名さん]

↑
その根拠は？　

[79: 匿名]

直感！

[80: 匿名さん]

ある意味そうだね。結果は神のみぞ知る。

[81: 匿名]

これから苦労するだろうな、ここは。価値ある物件だと判断されたら上層階から普通は売れて行くもの。ここは手頃な金額のところから売れて行ったということは、富裕層は価値ある物件とは判断せず、ちょっとした小金持ち達がお得物件と判断して買ったというだけ。お得物件の限界がこれから露呈するだろうな。富裕層は価値ある物件を買うのであって、いわく付きの格安物件には決して手を出さない。

[82: 契約済みさん]

No81の予想はGM大濠公園2011のスレでも読んだけど、今まで外れているんだよな。
彼の主張は「いわく付き、アウトレット、金持ち買わない　⇒そんなに売れない」
おそらく、実態、現場を見ていない敵対業者の書き込みと思われる。
信じなくて良かった。もう既に４０数戸売れているし、スカスカになっていないぜ。
上層階の億ションの売れ残りは、ＧＭ百道浜にもあるよな。

[83: 匿名]

断言します。パークプレシャスの億ションはかなり苦労します。

[84: 契約済みさん]

↑
今度こそ予言を当ててくれよな。感覚で物をいう典型者。
正確をきして言うなら、「福岡の億ションはかなり苦労します」だろ！
リーマン後、福岡で売れた億ションは、10戸以下と聞いたことあり。

[85: 匿名]

ひがみ入ってるから冷静な予想が出来ない。

[86: 契約済みさん]

冷静な予想？　もともと、そんなのは、してなかっただろ！　ＪＲ憎し、ＰＰ憎しのお方だから。

[87: 匿名]

違う、違う。鉄道会社を憎いなんて思ってない。ＰＰは個人的に好きでないだけ。格安な大濠アドレスしか売りがなく、何か高級な団地という感じがする外観デザインも？

[88: 契約済みさん]

マンションは断トツに立地が一番大事、それで十分。本当に、現場に
いったの？　外観はガラスを多用し、なかなかスタイリッシュ、また
セットバックもあり、緑の植え込みも良い。逆に、内装は若干、物足り
なさはあるけどな。

[89: 匿名]

あの扇型のフォルムはふた昔前を思い出させる。私にはちょっと古い感じがするだけ。

[90: 契約済みさん]

そうかな？　私は好きだけど。あの形はリゾードホテルなんかで、白鳥が羽を広げた
ような感じと言われるけど。

[91: 匿名さん]

>>88
立地が大切なんて100も承知でどんなマンションでも100％価格に織り込み済みでしょ。

[92: 匿名さん]

立地そのものは将来の資産価値を含め売買価格に完全に織り込んでますね。
消費者には損も得もありません。


織り込まれてないのが、販売委託報酬・仲介報酬。　
だから不動産屋は足の速い物件（駅から近い、都心、供給不足地）を扱いたがります。

要するに楽して儲けたいわけです。

[93: 契約済みさん]

ＰＰを個人的に好きでない人のコメント（格安な大濠住所）に抗弁したまでです。

個人的な好みの差は差し置き、福岡の億ションがこれからどの程度
売れるかが傍観者的に関心はあるね。

[94: 匿名さん]

>>93
PPは億ションではないです。

[95: 契約済みさん]

確かに、ＰＰの１億円超えは４戸のみだった。物価の差があるので何とも言えないが、
この辺りで１億円超えのオ－ル億ションはバブル時代から３～４年前のＧＭのＬＵＸＥ
がラスト、殆どが小規模マンションだったかな。ＰＰは51戸なので、もともと
オール億ションではなかった。要は、大濠でも1億円超えの「部屋」が売れなかったら、
他の場所（百道浜、草香江など）にある「部屋」はどうなるのかと思ったまで。

[96: 匿名]

それゃ売れんわな。ただデフレだから売れないだけだって。最近の不動産論議を聞いてると、押し並べて、これから永遠に価格は下がり続けるような論調ばかり。やれやれ。二年後のインフレの入口を目指して仕込みの時期なんだよ，今は。

[97: 匿名]

＞最近の不動産論議を聞いてると、押し並べて、これから永遠に価格は下がり続けるような論調ばかり。

誰がそんなこと言ってるの？リンクしてくれる。

[98: 匿名さん]

手なりで売れなければ、値引きをしてくるだけだろ。利益率は上層階は高い
みたいだから、そこを小出しに吐き出してしてくるんじゃないの？

[99: 買い換え検討中]

殆どの部屋が120㎡前後なのに、収納スペースは小さいのが難点。あれだけ広いのだから
三畳程度の納屋を取っていれば良かったのに。外部トランクルームもないし。
贅沢を言わしてもらうと、設備もミストサウナとビルドインのドラム式洗濯機が欲しい。
それとビルドインエアコンも全室につけて欲しかった。

[100: 匿名]

ビルトインのドラム式洗濯機、却って不便じゃないかな？
今はいい商品が沢山あるし？
エアコンは全室あれば便利だけどね。

[101: 買い換え検討中]

数年前友人宅で見たので、乾燥機だったかもしれません。あと、好き勝手言わしてもらうと
天井高はもうひと頑張りして2800ｍｍは欲しかった、もちろんＬＤのみでＯＫです。
それとこれは改築すると済むことですが、玄関と廊下は大理石張りにして欲しかった。

[102: 匿名]

いよいよ今週から入居が始まります。楽しみです。

[103: ご近所さん]

ここはアーバンが厚生年金大濠荘の跡地を28億円（300万円／坪×945坪）というバブル期
でもありえないような高値で買い、準億ションとして売り出していたところ。
その後、アーバンが破綻し、入札でＪＲと東急建設が落札し、工事完了後、パークプレシャス
として売りに出したところまで知っています（ネットでもオープンになっている情報）。
いったい幾ら位でＪＲは落札したのだろうか？ アーバンの仕入れがミニバブル時で、ＪＲは
リーマンショツクの後に落札。こういった場合の土地の価格は公示価格どころか、
路線価をも下回る価格で落札される事もあるのだろうか？（そうなると100万円台前半？）
若し、そうであれば転売しても儲かっただろうね！

[104: 匿名さん]

不動産登記費用がやたら高いです･･･。
地価が高いとか影響してるのでしょうか？

[105: 匿名]

不動産登記費用、高いんですか？知らなかった！

[106: 匿名]

固定資産税評価額の〇〇％とかルールが決まっている筈です。司法書士の手数料を
ぼられたという事？ こういうのも定めたルールがある筈です。いずれにしても、スーパー
億ションでもあるまいし、びっくりする程の額ではないと思いますが・・・・

[107: 周辺住民さん]

入居が始まり夜に明かりが灯ると、今までの無機質な雰囲気から、それなりの
プレゼンス、雰囲気を感じさせる新しい大濠二丁目のランドマークができましたね。

[108: 匿名さん]

億ション4戸はわからないけど、他は47戸中45～46戸は売れたみたいだよ。
大塚家具の搬入トラツクと住民のものと思われる外車の出入りが目だつように
なってきた。

[109: 契約済みさん]

No.101さん
玄関と廊下は天然大理石ですよ？

[110: 匿名]

でも気持ち悪い大理石だよ〜