パークプレシャス大濠ってどうですか？

[匿名さん]

パークプレシャス大濠についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：福岡県福岡市中央区大濠2丁目123番1（地番）
交通：
福岡市地下鉄空港線 「唐人町」駅 徒歩5分
間取：1LDK・3LDK・4LDK
面積：60.24平米～203.52平米
売主・事業主：九州旅客鉄道
売主・事業主：東急建設
販売代理：三井不動産販売九州
媒介：三井不動産レジデンシャル

施工会社：東急建設株式会社九州支店
管理会社：株式会社東急コミュニティー

[252: 匿名さん]

広さ、眺望は申し分ないけど、２億だと仕様の物足りなさを感じるのでは。ランニングが安い事はパブリックスペースの快適性を阻害しているのでは？　例えば回廊もオープンエアーではなく、ガラスシーリングにして空調が入れば真夏真冬も快適になるけど・・・・

[253: 周辺住民さん]

実際に値引き交渉した人は居ないのでしょうか？

[254: 匿名]

売れないよ。広すぎるから高過ぎ。完全にプランを間違えている。２００㎡なんて誰が買うの？安売りのマンションなんだから、常識レベルで設計すれば良かったね。ＭＪＲは高額物件を扱ったことがないから、舞い上がってそんなこともわからなかったんだろうな。

[255: 匿名さん]

分割して１００平米２室てか（笑）既にアーバンが走って、鉄骨も組み上がっていたろうが。他の部屋も殆ど１１５～１３０あるから、一番上は２００でいいんじゃないの？ 値引きなしに簡単には売れないだろうが・・・・

[256: 匿名さん]

ゴルティエ，ジバンシィ・・・

[258: 匿名さん]

実際見た人いる？どう？

[259: 匿名さん]

東京の超一流物件と比較はしないほうがよい、と言ってました。もの凄く高いレベルを求めるなら、内装はやりかえるとか、別に数千万円かかるでしょうね。大濠で新築の内装をやりかえるのは、たまに聞きますけど・・・・

[260: 匿名さん]

なるほど。
東京の高級物件と比べると落ちるんですか。

[261: 匿名さん]

所謂、バブリーさ、派手さ、華やかさ、を求めるならね。

[262: 物件比較中さん]

先日見てきました。2億の物件の報告。

３LDKで192平米？

廊下ばかりで、部屋は広くない。部屋から公園への眺望を優先したようで、部屋割り悪く、機能的でない。

ドア、扉、作り付けのクローゼットの規格は並。風呂は、ジェットバスやスチームサウナなどの機能もなし。

販売セールスいわく、ここは、2億でこのロケーションという箱を買うと考えてください。あとは、買った跡後で、お気に入りの仕様に変更されたらいかがですか？

うーん・・・・・苦しいいいわけに聞こえる。

アーバンコーポレションがすでに仕様をきめていたので、JRは変更できなかったとのことのようだ。

部屋に関しては、ロケーション以外では、高級感は乏しい。

[263: 匿名さん]

２億円を検討する人達は相当に目が肥えているから、当然のコメントでしょう。恐らく内装の仕様ＵＰに３０００～４０００万円位かけて大整形手術すれば、満足レベルには至るかと。つまり、それ位の額を値引きすれば本気で検討する人もいるかもしれないよ。

[264: 匿名さん]

ここのモデルルームには１度も行ったことはなく年収も６００万円しかないのに
この前ダイレクトメールが来た
買えるわけないじゃん、１億以上すんのに

[265: 匿名さん]

1億円と２億円は似て非なり。スーパーサラリーマンでも買える１億円物件と、成功した個人経営者がターゲットの２億円は求めるレベルが違うという事か？ 贅の限りを求める中小企業の経営者は多いからな。

[266: 匿名]

中途半端だよＰＰは。安かったんだろうけどウェリス大濠公園とか出てきているからね。もう買う人間はいないよ。

[267: 匿名さん]

何でここの２億円の話しに、4000万円位のウェリス大濠が出てくるのか不明だけど、このままでは売れないと言う点では同意見。

[268: 匿名さん]

確かに２億円の割にはいろいろ粗が目立つ。例えばバスタブはなんで１８２２なの？　このクラスなら最低でも２０２４だろ。誰が書いてたようにジャクージの機能もサウナ室も無いし。玄関、廊下の石材のグレードも大したこと無い、階高も不足。エントランスの解放感なし、地味。最初のアーバンの設計がどこか抜けているよ。

[269: 匿名]

ロケ－ションは大濠のなかでも最高レベルと感じた。特にあの辺りでも、雰囲気が良いのはアメリカ領事館のお陰で閑静。地下鉄を使うのにも、駅から実測４分と便利。眺望も文句の付けようがない。但し、部屋の仕様は中の上、福岡だと上の下に位置づけられるのか？　物足りなさを感じる。

[270: 購入検討中さん]

大濠には、この近くに日本銀行の古い社宅が、時代から取り残されたように存在する。

ここが、将来りっぱなマンションになればの話だが、ぜひ飛びつきたい。

それまでは、資金を貯めこむしかないか。

[271: 匿名]

雲つかむような話だね。

[272: 周辺住民さん]

そう言えば、最近リリースされた公示価格で九州地区住宅地の最高価格はまたも、ブッリギリで大濠ですな。相場で坪200万円位するから当たり前と言えば当たり前。因みに、最高値はＧＭのＬＵＸＥ辺りです。真横が公園の土地は将来的にも眺望が保障されるというプレミアムが10％位加算されるです。但し、低層階だと木々がスタイミーになり、実際は殆ど見えませんけどね。

[273: 購入検討中さん]

LUXEはねらってたんだけど、あっという間に完売でしたね。

1戸に２台の車庫が保障されてた。確かにいい物件だった。

それより、F銀行頭取の家が、なんで取り壊しになったか知ってる？

有名な話ですよ。業界では。

[274: 匿名さん]

やばい話ですか？

[275: 買いたいけど買えない人]

いえいえ、そういうことではなく、ある意味人生全うされたりっぱなお方です。

最期が、失楽園に似た話です。これくらいで・・・

[276: 匿名さん]

いろいろご存じで。JRはここの入札はいくらで？ 18くらいですか？

[277: 匿名さん]

確か相対じゃなかった？ 最初の指値が大きくて受けれる会社は少なかったのでは？

[278: 匿名]

久しぶりに新聞広告みました。
素敵な間取りでしたが、やっぱり高いですね。

[279: 匿名さん]

チラシには、熊本、鹿児島から新幹線経由したここまでのアクセス時間も書かれているので、あっちの新聞にも折り込みを入れたという事かな？　南九州の金持ち連中で、博多にセカンドハウスを買う場合でも、普通は5000万円位までじゃない？　

[280: 匿名さん]

ここヤフーの九州地区・新築マンション物件のアクセスＮｏ１となっています、驚きですね。２億円の物件なんて、我々凡人には無縁の世界ですけど・・・・

[281: 匿名]

>280
あのランキング、かなりいい加減な印象です。
月曜日に更新と書いてありますが、先週も今週もパークプレシャスが一位。それ以下の順位も変動なし。
その前が、プレミスト千早タワーが長く連続で一位でした。

ちゃんと更新したけど、連続で一位〜五位まで同じなのか？統計とってるのか？それとも宣伝費で変わる順位なのか？

[282: 匿名さん]

ヤフーって株式公開してましたっけ？　公開企業であれば、コンプライアンスとか特に煩い時代ですから、インチキは行っていないと思います。ただし、透明性を増すためにも、アクセス件数の定義、開示は行ってくれればと思います。

[283: 匿名さん]

厳しいよね。ここは。

[284: 匿名]

残ってるのは真正の金持ちしか買えないね
金ならいくらでもあるわって感じの人

[285: 匿名]

残ってるのは真正の金持ちしか買えないね
金ならいくらでもあるわって感じの人
そう言う意味では厳しいかも

[286: ご近所さん]

そうですね、２億円の物件なら必死にローンを組むような人種とは違うでしょう。衣食住、旅行、車など多面的にレベルの高い生活を送っていくような事を考えたら、総資産５億円以上とかの人たちなんでしょうね。

[288: 匿名さん]

すごい、このご時勢なのに、億ションが２戸売れ残２戸となっています。
流石に、２億超えの一番高い部屋はまだ売れていませんが。

[289: 匿名さん]

いつの間にか完売してますね。２億円前後の４戸、広いけど仕様や天井高さはいま一つの印象だった。でも、やはり大濠ブランドのご威光かな、領事館のほぼ裏で、公園の至近という立地だしね。

完売おめでとうございます。

[290: 匿名]

確かにこの不景気で億ション４戸を1年足らずで、しかも、福岡で売れたのは驚きですね。ある程度の値引きはあったかもしれないが・・・。ＴＶでピーターがレポートしていたが公園から30ｍ、湖面も見える部屋は殆ど市場に出回ってないとのこと。２億円の内、眺望代が１億円超えるんだろうね。

[291: 匿名さん]

大濠とはいえ良く売れたね。ＧＭ百道浜Ｏ＆Ｆの億ションも売れたらしいけど、ここは２億だろ。凄い人達もいるもんだ。花火大会のときは広いルーフバルコニーから、思う存分楽しめるというわけか。いずれにしても、いい話題だよ。おめでとうございます。

[292: 匿名]

あー、買いそびれた(>_<)

[293: 匿名さん]

リアル大濠のアドレスの強さ、恐れ入りました。
約半年で、億ション４戸完売、凄過ぎる。

[294: 匿名さん]

大濠アドレスの中でも空港線唐人町から５分足らずと、抜群の立地も幸いしたと言える。大濠でも空港線から
実質１５分以上で七隈線からも１０分前後かかる場所、気象台の辺りだけど、そういう場所もあるしね。但し、地価は二丁目より一丁目は高い傾向にあるんだが。

もっとも、２億円を買える人達は地下鉄とか余り乗らないかもしれないけどね。

[295: 匿名さん]

本物の大濠アドレスだから売れた。
福岡市内の他の場所で、億ションを半年で４戸売切る場所など存在しないでしょう。大濠、強し。

[296: 匿名さん]

確かにニセ大濠だと厳しかっただろう。本物の大濠でしかも単なる１億円ちょい超えでなく、２億円前後の億シ

ョンが４戸も売れたのは凄いね。スーパーサラリーマンや雇われ重役では１億円前後は届くが、２億円は難しく

、購買層がかなり限られているだろうからね。

[297: 匿名]

いくら大濠の地価が住宅地として断トツで九州一で高いとしても、実勢坪200万円位だろ。東京じゃあるまいし、２億円は高すぎ。

[298: 匿名さん]

安物なのに高過ぎる。

[299: 匿名]

定価で売買されたんですかね・・・
勿論興味本位で悪意はないんですが

[300: 匿名]

真実は闇のなかでしょうけど、すぱっと売り切ったという事でいいんじゃないですか。完売したんだから。

[301: 匿名さん]

完売、おめでとうございます。お見事です。
リアル大濠の価値って、本当に高いんですね。
福岡市で、もう二度とこのような億ションはでてこないでしょう。

[302: 匿名]

バブルが再来しない限り、このような億ションは出てこないかもしれませんね。

[303: 匿名さん]

大濠でこれだけ纏まった土地は確かに暫く出てこないでしょう。小規模マンションは大濠には多いんだけどね。

[304: ビギナーさん]

ア－バン物件だから・アウトレットだ等々のネガティブな意見も多々あった物件では有ったが、
マンションの資産価値は、１に立地・２立地、３・４が無くて５に立地と言うことの見本のような
物件でした。　１次販売は抽選になるし、億ションを売り切るし、買えた人は、勝ち組なのか？
うらやましいです。

[305: 匿名さん]

タイミングが良かったね。リーマン前の価格で買っていたらババ掴みだったろう。裏の2004年の三菱地所のザハウスオブオオホリが今思えばお得だったが、それと同じような価格で去年再販されたからね。

[306: 匿名さん]

ぽっぽ屋マンションですけどね。億ションの割にはしけたマンション。

[307: 匿名]

今尚、ネガっても、もう完売してるんだよ。

[308: 物件比較中さん]

住める人が、素直にうらやましいです。花火大会きれいだろうな～。

[309: 匿名さん]

鉄道屋のマンションのどこが良いのか？センスないし…。大幅値引きでやっと売れたらしいが４割引位したんじゃない？私はとにかく評価しないね。ここは。

[310: 匿名]

お前また出てきたの。本物の大濠で４割安、得じゃん！マンションは場所だよ、場所。

[311: 匿名]

完売したんだからクローズしてね！

[312: 不動産購入勉強中さん]

放射線問題で東京在住の方が地方に逃げているようですね。
最上階を購入された方も関東在住の富裕層でしょうか？他に思い当たるふしがありません。
もしそうなら近い将来、福岡（一部ですが）の地価も上がる気がします。
こちらのような優良物件は買いどきかも知れませんね。

[313: 匿名さん]

大幅値引きでやっと処分したんだから、富裕層なわけないじゃん。

[314: 不動産購入勉強中さん]

いや富裕層でしょう。
いくら割り引かれてもあんたには絶対買えない値段。
住む世界が違います。

[315: 匿名さん]

３１３です。
実際に見に行きましたよ。
真剣に買うつもりで。
価格交渉もしたけど、買う価値が無いと判断したんです。

こんな味気ない売れ残りマンション、まともな富裕層が買うとは思えない。

[316: 不動産購入勉強中さん]

価格交渉した時点でOUTでしょ。
買えなかったヒガミにしか聞こえない。
買っとけば良かったっていう後悔ですか？
間違いなくこの辺りの地価は上がるよ。ご愁傷様。

[317: 匿名さん]

素直に完売を評価すべきですね。客観的に、今更のネガ書込みは、かっこ悪いですよ。本物の大濠の住所でなければ、億ションを４戸売るのは無理です。やはり、マンションは立地が最重要ポイント。市場の評価がすべて。”祝””祝””祝””祝”ということで、このスレ、クローズしましょう。

[318: 匿名さん]

>316
あのね、「なんぼにしてくれんの？」ってこっちから交渉したんじゃないんだよ。
買えるって財があるってわかってるから、営業から「これでどうですか？」って提示ですよ。

あんまり値引きされても、元々、その価値しかないって事。
市場がそう評価してきたじゃない。

あの内装は気に入らず、総リフォーム予定だったので、その手間とコスト、
さらに元々の価値を考慮し、提示された価格ではあり得ないと判断したの。

この辺りが、まだ上がるなんて妄想は一人でしてなさい。
このクラスを検討するなら、上がる下がるなんて要素は重要じゃない。
私には、買い物の全てが、いかにＱＯＬを上げることが出来るかが重要。
まだまだ勉強が必要そうですね。

[319: 匿名]

管理人さーん、また、変なのが出てきたから、早くクローズして下さい。どうせ、抽選に漏れて買えなかった恨み骨髄の人でしょうが。読みはことごとく外れ、あとは抽象的な恨み節ばかりというやつ w

[320: 匿名さん]

確かに、完売して終わったことを、今更どうこう書いてもねぇ。それと、人の批判はよくないな、まともな富裕層でないとは買った人に失礼だよ。お金を持っていても、心が卑しい人と思われますよ。

[321: 匿名さん]

こんな超売れ残りに手を出すなんて、まともじゃないことは事実。

[322: 匿名さん]

こいつ執念深くて、どうしようもないな。余裕が感じられない。まともじゃないのはお前だよ。


とにかく、早くこのスレ、手仕舞いして下さい。

[323: 周辺住民さん]

買えなかったにしても、買わなかったと強がっても、結果は同じ　自分の物じゃないってこと。立地の良さでは、ネガることはできないのは事実。それに２億の物件を買えるような人間はここにはこないでしょう。ここは、庶民が少しでもいい物件を探そうと情報を得る場所で有って欲しいものです。完売物件をネガッても盛り上がりません。ネガるなら他の売れ残りの物件へどうぞ！

[324: 匿名]

と言うことで、管理人さん、幕引きを！

[325: 物件比較中さん]

とても素敵なマンションだと思います。近所に住んでいて、憧れていました。
リアル大壕、やっぱり強いんですねー。完売ですか・・・また素敵な物件が大壕に出来ることを期待します！

[326: 匿名さん]

暫らくまとまった土地はリアル大濠で出て来ないでしょう。ニセ大濠、おっと、大濠周辺マンションは出て来るかも知れませんが。

[327: 物件比較中さん]

そうなんですか？
じゃあ、大きくなくても小さいもので、大壕の住所のマンション建つ予定は・・・？

[328: 匿名さん]

あるよね。

[329: 匿名さん]

ＧＭの隠し球です。

[330: 匿名]

ないない。あの二ヶ所はババ掴みで戸建中だ。

[331: 匿名さん]

塩漬けされていたが損切りした土地ね。

[332: 物件比較中さん]

どこら辺ですか？一丁目？二丁目？

[333: 匿名]

レジアの横とかだよ

[334: 匿名さん]

賃貸で出てたが、あっという間についたみたいだね。８９㎡で２７万円、リアル大濠のご威光かな？。因みに、ＰＥＲが約１３だって、このご時勢ありえないだろ！ やはり、低層は投資用で絶対買いだった（涙）

[335: 匿名さん]

目玉商品として安く売られてたとこでしょ？抽選になってたよね。東京からもきてたし。

[336: 匿名さん]

正直安さにはびっくりしました、地方からですが検討の余地あり。

[337: 匿名]

ペント以外は叩き売りに近かったです。4〜5000万円台は10戸くらいあったような。確か5000万円台は広さ約120平方メートルと無茶安。また、バーゲンないかな？

[338: 匿名さん]

MJRだからね。

[339: 匿名さん]

お前のとこも格安物件だせや。PER20以上ばかりだろ、ブランド料ばかりのせやがって。

[340: 匿名さん]

＞３３９
あら、褒めたつもりだったけど気に障った？
ごめんなさいね。卑屈にならないで。

[341: 匿名さん]

》340、　
意味不明！。何が卑屈？　客観的にPER13は言わば化け物。15くらいでも、どっかない？

[342: マンコミュファンさん]

ここを検討するときに、ＧＭ高取参番館も考えたが、そっちも賃貸で出ているね。同じ４０００万円台前半で、８２㎡で１７万円だって。「ＰＥＲは２０越える」かな。ここの１３とかなりの差だ。

１３は出来すぎとしても、２０は悪い部類だと思います。普通１７～１８くらいだろ。何なんだろ？ ブランド・・・・・

[343: 匿名さん]

PERという言葉ここでしか聞いたことないんですけどメジャーな言葉何ですか?
意味はわかるんですけど、普通はキャップレート、利回り、NOI利回りといった言葉を使うと思っていたんですが

[344: 匿名さん]

現在はＰＥＲが一番メジャーです。御存知でしょうが、「物件を賃貸に出した場合、何年で購入額を回収できるか」を表す収益還元法の指数です。

と、朝日新聞出版のＡＥＲＡに以前書いてありました。東京カンテイとか専門の不動産調査機関も、ＰＥＲを主に使用している模様です。

めったに、福岡でＰＥＲが１３なんてお目にかかれないんでしょうね？

[345: 不動産購入勉強中さん]

通常どの程度のPERが効率の良いマンションなのでしょうか？福岡と東京では違いますか？
また、PER計算に管理費などの諸経費は入りますか？

[346: マンコミュファンさん]

東京カンテイでは福岡地区新築ＰＥＲの平均が２３となっています。ご参考まで

http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/68PER2011_fukuoka.pdf

ＰＥＲの計算に管理費などは入らないと思います。結局は個別でお得な物件を探すことが肝要では。

そういう意味でＰＰや千早のプレミストみたいな物件がまた出てくれば最高でしょうが。

[347: 匿名さん]

大濠で１２０㎡だと大体３５～４５万円／月の家賃ですから、若し、４０万円の家賃としてＰＥＲ１３だと、６５００万円のマンションになる。だから、ここの５０００万円台の１２０㎡は買いだったという事になるね。

[348: 匿名さん]

大濠は地価も九州一高い住宅地なので、マンションの値下がり率も小さいのでしょうね。ほんの数メートル歩いただけで、黒門や今川になるが、地価は▲３０～４０％安くなる。マンションの名前ではなく、住所に大濠と書けるかどうかが、資産上の大きな境目になっている。

[349: 不動産購入勉強中さん]

なるほど。リアル大濠かどうかでそんなに違うということですね・・・

[350: 匿名さん]

マンションＰＥＲは東京カンテイの作った指標。


空室率は？

[351: 匿名さん]

殆ど全てのマスコミがＰＥＲを使っていますが、もっとメジャーな指標があるのでしょうか？ ご教示ください。

今までの話の流れで、今回、唐突に空室率が出ましたけど、何を言われたいんでしょうか？ マンション／商業ビルを一棟売りしている場合の空室率なんでしょうか？