プラウド新宿牛込柳町［旧：（仮称）牛込柳町計画］について語りませう

[匿名さん]

都営地下鉄大江戸線・牛込柳町駅至近に誕生する野村のマンション。
情報交換をよろしくお願いいたします。


所在地：東京都新宿区原町三丁目15－1
交通:都営地下鉄大江戸線 「牛込柳町」駅 徒歩3分
東京メトロ東西線 「早稲田」駅 徒歩12分
構造規模：鉄筋コンクリート造地上13階
戸数：104戸 (非分譲住戸4戸含む)
完成予定：2020年2月

売主：野村不動産株式会社
施工会社：木内建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社


【正式物件名称に変更し、情報の一部を追記しました　2018.6.14 管理担当】

[324: 匿名さん]

Mタイプすごいわー
これ4300万で買う人すごいわー

[325: マンション検討中さん]

発売から8ヶ月残り6戸
この界隈では最後の大型物件なので人気物件でしたね

[326: マンション検討中さん]

野村なのに8ヶ月かけて6戸残るのは、、、建築コスト高とお墓ビューを補うために最高級の内装としたのに後6戸もある、ということでしょうか？

[327: 匿名さん]

現地を通ってみたけど、思った以上に建物と歩道の距離感が狭かった
もっと余裕をもって作れなかったのかな

[328: 口コミ知りたいさん]

>>327 匿名さん
大久保通り拡幅を見込んで建築しているので拡幅後の歩道は広がりますよ

[329: 口コミ知りたいさん]

>>326 マンション検討中さん
販売価格の内訳を調べましたが建物価格はさほどでもないです
土地価格は近隣のジオを参考にしたのでしょうが土地坪単価500は路線価から逆算すると相当な強気の設定です
原町界隈の路地の宅地は売出し価格は300くらいなので大久保通り沿いなら無理もないですが宅地価格はかなり高騰しているのでいずれ一旦調整が入るかもしれませんね

[330: マンション検討中さん]

>>329 口コミ知りたいさん
なるほど、、、ありがとうございます。資産性でなく永住性で選ぶ方々向けなのかも知れませんね。

[331: 評判気になるさん]

資産性ないでしょうか。。

[332: 口コミ知りたいさん]

>>331 評判気になるさん
永住性ニーズと資産性ニーズの両方を満たす稀有な物件だと思いますよ
この界隈での新築物件は当分の間は見込めませんから土地の暴落が起こらない限り、この物件の中古相場は安泰ですよ
因みに土地の暴落が起きるときには日本社会全体がダメになってるでしょうから足掻いてもどうにもなりません。しかし、人がそこで働き生活する場所としてのニーズが高い物件ならば必ず値は戻ります。
そこが不動産の良い面ですね。

[333: マンション検討中さん]

付近の中古相場が違いすぎて売却時に相当下がるのではと思います。このあたりで資産性を気にするなら加賀町の中古を買うのがベストです。プレミアムグレードで由緒ある土地に建つお墓ビューでない低層マンションがいくつかあります。加賀町ではないですがセンター東京も最近ちらほらリーズナブルな中古を見かけますね。

[334: 匿名さん]

>>333 マンション検討中さん
確かにそうかもしれませんね
しかし、加賀町やセンターはいずれも柳町駅から徒歩10分弱かかります
駅からの時間距離という新しいマーケットの価値基準がこれからどう評価されるかが分かれ目な気がします
由緒ある土地柄を望む顧客は限られますから駅近という分かりやすい物差しで判断する顧客の方が遥かに多いことは容易に想像できますが、どう転ぶかは誰にも分かりません

[335: 匿名さん]

>>329 口コミ知りたいさん

柳町からは遠くなっても市ヶ谷を使えたほうが便利でしょ。
大江戸線onlyはかなり不便に思うな。

[336: 周辺住民さん]

市ヶ谷って、駅としてそんなに便利かなあ。
確かに乗り入れ路線数は多いですけれども、中央線快速がとまるわけでもなく。
秋葉原や池袋には行きやすい、という程度じゃないかと。

[337: マンション検討中さん]

>>336 周辺住民さん

>>186 ご近所さん
有楽町線、南北線、新宿線が通っているので便利ですよ。

[338: 周辺住民さん]

あと、市ヶ谷駅周辺は、千代田区側ならともかく、新宿区側は、すぐに急坂があるんで、駅に行くときはいいけど、帰りはとても疲れると思います。誰かがあそこにエスカレーターつけてくれれば、加賀町あたりの相場は急騰すると思いますね。

[339: 匿名さん]

外堀通りから3分程度の南傾斜の高台立地が資産性が高いですね。
加賀町は駅から遠いから不人気なんでしょう。
最寄りが大江戸線になると格段に資産性が落ちます。

[340: 匿名さん]

>>339 匿名さん

千代田区側から言わせてもらうと、外堀通りの外は市ヶ谷駅寄でも大江戸線寄りでも大差ないでしょ。
まあ市ヶ谷駅よりのほうが、多少は資産性高いとは思うけど。新宿区の中での違いに過ぎないでしょ。

[341: 匿名さん]

新宿寄りの千代田区は千代田区の底辺だよ。イコール神田位。
340みたいな人が住むところ。

[342: 匿名さん]

千代田区寄りの新宿区は新宿区の最高峰だよ。

[343: 匿名さん]

>>342 匿名さん

だとすると、新宿区の最高峰だとしても千代田区の底辺に大差で劣るんだよね。
この差は大きいよ。

[344: 匿名さん]

>新宿区の最高峰だとしても千代田区の底辺に大差
新宿と隣接する千代田区は番町なんだよ
新宿は全部歌舞伎町と大久保で出来てる訳ではないよ

[345: マンコミュファンさん]

なんか話それてますね！笑笑

まあ、柳町は駅近ですが大江戸線しか使えなくて、土地柄も良いわけでもなくというところですか！

[346: 通りがかりさん]

近隣に住んでいる者です。

資産性でいえばパークハウス市谷柳町を70平米6000万（坪単価283万）で買った人は今なら同額あるいはそれ以上で売却できると思います。ここは、、、難しいでしょうね。

住み心地でいえば柳町?曙橋あたりは下町の雰囲気があり、加賀町は閑静な住宅街、市ヶ谷に向かってDNPの周辺は再開発された綺麗なオフィスビルや道路もあり、砂土原町は超高級住宅街、のんびり歩けば神楽坂、荒木町を挟んでの四谷三丁目と、様々なエリアが混在する暮らしやすいエリアです。市ヶ谷への坂も少し話題になってましたが、散歩するには健康的でよいですし、いつも通勤はタクシー使ってますので、嫌だと思ったことはないですね。国防好きとしては防衛省や機動隊が側にいるのは萌えます。

良い飲食店が中々根付かないのですが、外苑東通り沿いは少しずつ充実し始めてますので、拡幅後が楽しみです。

[347: 匿名さん]

この辺りの大江戸線はどこに行くにしてもとりあえず飯田橋か新宿に出ないといけないから駅近って言ってもゆりかもめの有明みたいな感じ。

[348: マンション検討中さん]

>>347 匿名さん
最高に笑えました！

[349: 評判気になるさん]

>>346 通りがかりさん
パークハウス市谷柳町とプラウド市谷柳町はリーマンショック当時の底値で拾えた物件ですから竣工後10年を経過したいま売却すると購入価格と諸費用は十分に回収できるでしょうね
ただ、売り買いされている物件は当初から投資目的で取得された1LDKばかりです
ファミリー向けの3LDKが取り引きされるとどんな値段がつくか予測がつきません

[350: 匿名さん]

この物件は市ヶ谷ではなく、大久保エリアになるんですか？

[351: 評判気になるさん]

>>350 匿名さん
あえて言うならば牛込エリアではないでしょうか？

[352: 評判気になるさん]

残り5戸となりました
竣工後もしばらく残っていた同じ価格帯のジオ若松ととはどこが異なるのでしょうか？
また、戸山公園隣接がネックになりそうなパークハウス早稲田のほうの売れ行きはどうですか？

[353: 匿名さん]

野村ってこんな物件売れるのってのまであっさり売り切る。野村マジックとも言われている。

冗談はさておき、野村の強みは証券会社の顧客の紹介と言われている。ただ、本体の業績が傾いているから今後はどうなることか。

[354: マンション検討中さん]

もう、完売しましたか？

[355: 通りがかりさん]

金曜に先着住戸の案内メールが来ました。各タイプ何戸あるのか分かりませんが、最低3戸はありますね。
　【１Ｒ ３０.９６㎡　４,０３１万円～】
　【１ＬＤＫ ４０.４３㎡　４,９３８万円～】
　【３ＬＤＫ ７０.９７㎡　９,０２１万円～】

[356: マンション検討中さん]

2LDKキャンセル発生
【３ＬＤＫ ７０.９７㎡　 ９,０２１万円 ～ 】
【２ＬＤＫ ５６.１９㎡　 ６,９５４万円　　】
【１ＬＤＫ ４０.４３㎡　 ４,９３８万円　 】
1Rは売れたのかな？完売は遠い、、、

[357: マンション検討中さん]

>>356 マンション検討中さん

売れ残ってますね。
値下げてもどうなのかな？
微妙な物件なんでしょうか？

[358: マンション検討中さん]

>>357 マンション検討中さん
単に相場に対して高すぎるだけかと思います。値下げすれば後5戸は捌けるかと。

[359: マンション検討中さん]

早稲田界隈など周辺の物件も同じような値段で販売しているので高過ぎるとは思えません。
若松河田のジオは時間はかかりましだが同じ価格帯で外廊下仕様にも関わらず完売できました。
残り5戸かと思われますが竣工までまだ半年あるので余裕で販売活動してるように見えます。

[360: マンション検討中さん]

なぜ相場より高く設定するのでしょうか。
やはり、それは利益率を上げたいからですか？
購入された方々は、どのような点が魅力だったのでしょうか？
やはり、飲食関係の方々が多いのですかね。

[361: マンション検討中さん]

竣工まで半年しかないのに5戸売れ残ってるのはまずいですね。値引きしないと売れないということです。

[362: 通りがかりさん]

>>361 マンション検討中さん
竣工まであと半年、分譲100戸のうち5戸が売れ残ってるようですが、近隣の他の物件も似たり寄ったりではないかと思います。
竣工後も販売している物件も散見されるので
この物件はむしろ順調に進んでるように見えます。

[363: 匿名さん]

実際にはもっと売れ残っているよ。
デべは売れてなくても売れているように見せるからね。
だいたい竣工まであと半年のタイミングでキャンセルなんて普通出ません。
もともと売れてなかったのを小出しにしてるのでしょう。まだまだ出るよ。

[364: マンション検討中さん]

>>362 通りがかりさん
必死ですなあ…現実を見ましょう。比べても意味ないかもですが、過去の大手デベ近隣物件は住友以外は大幅値下げしてギリギリ竣工前に売り切ったと記憶してます。営業がんばってください。

[365: マンション検討中さん]

なるほど。
売れ残りを小出しにして売る作戦があるんですね。
売れてます風なほうが、買い手がつきやすいですもんね。
心理作戦。
この物件は、どのような層の方々が購入しているんですかね？

[366: 匿名さん]

夫婦に子１人で2LDK購入しました。

[367: 匿名さん]

残ってるもののうち、間取りが悪すぎるものが多い。スタジオとかだれが買うんや

[368: マンション検討中さん]

そうなんですね。
ファミリーの方々の購入がメインなんですかね？
たしかに、スタジオは。。。

[369: 通りがかりさん]

近く通ったら大分出来上がってきてますね！！

間口は大分広いです。

[370: 周辺住民さん]

他の方もおっしゃってますが、この近辺では、竣工ギリギリか、竣工後も販売しているのが、ここ２年くらいの傾向ですよ。まあ、大手だと、竣工前には売り切ってるかもしれませんが、それでもギリギリでした。

確かに５年くらい前だと、竣工まで半年の時点で売り切ってないと、という風潮に（この掲示板が）あったのは確かだと思いますが、それはもう昔話の世界。いつまでも５年前の常識で語らない方が良いです。

[371: マンション検討中さん]

>>369 通りがかりさん
間口距離は近隣の物件では随一だと思いま。大久保通りに接しており綺麗な形状の敷地です。
建て替えの時期に土地それ自体の利用可能性の大小が資産価値に影響すると考えられます。
大通り沿いでない物件は閑静な環境を得ることはできますが、建て替え時期の利用可能性からいえば極めて不透明と言わざるを得ません。
どちらを選択するかは本人次第ですね。

[372: マンション検討中さん]

柳町近辺は何と言ってもサンクタスがNo.1でしょう。

[373: 匿名さん]

>>372 マンション検討中さん

サンクタス？..？？