プラウド新宿牛込柳町［旧：（仮称）牛込柳町計画］について語りませう

[匿名さん]

都営地下鉄大江戸線・牛込柳町駅至近に誕生する野村のマンション。
情報交換をよろしくお願いいたします。


所在地：東京都新宿区原町三丁目15－1
交通:都営地下鉄大江戸線 「牛込柳町」駅 徒歩3分
東京メトロ東西線 「早稲田」駅 徒歩12分
構造規模：鉄筋コンクリート造地上13階
戸数：104戸 (非分譲住戸4戸含む)
完成予定：2020年2月

売主：野村不動産株式会社
施工会社：木内建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社


【正式物件名称に変更し、情報の一部を追記しました　2018.6.14 管理担当】

[284: マンコミュファンさん]

>>283 周辺住民さん
私も近くに住んでますがどこへ行くにも便利なこのエリアが気に入ってます。
また都心としては牛込警察管内は治安が非常に良いと聞きます。
ぷらっと神楽坂まで散歩がてらご飯食べに行ったり、新宿でたくさん買い物したときはタクシーで帰ったりと生活は自由自在です。 早稲田界隈も歩いてすぐです。
なお、牛込柳町駅周辺には飲食店が少ないです。でもそれが却って住宅地の静かさを保ってます。
独身の女性が安心して住むことができる数少ないエリアだと思いますよ。

[285: 名無しさん]

フランス人が多いのは神楽坂が近いからですかね。
正直住民の気質は外苑東を挟んで東と西でくっきり分かれます。

>>284
警視庁が発表しているハザードマップでは牛込署管内の犯罪発生率の低さはおそらく23区トップかと。
この辺にお住まいだと気づくと思いますがパトカーや自転車、ネズミ捕りも含めて警察の数が非常に多いですよね。

[286: 周辺住民さん]

確かに、警察官の数は多いですね。

車を持っている人は、この界隈で交通違反しないように気をつけましょう。
(もちろん、他の地域だったらやっていいわけじゃないですけどね。)
特に右折禁止には注意。右折禁止の標識って、割と見落としがちなんですよね。

ただ、ここの警察官は、右折しようとしている車にはちゃんと注意してくれるので良心的。
普通の交通警察官は、わざと注意せずに、違反してしまってから切符切りますからね。
未遂に終われば切符は切られないわけで。
ただ、多くの車が、注意に気づかずに、あるいは注意が間に合わなくて右折してしまい、切符を切られるのですが。

[287: マンコミュファンさん]

ここのマンションは立地はそれなりだけど、間取りが残念。
図面だとわからないが、
内覧したら梁と柱が部屋内にかなり入ってると思う。
風水的にみたらアウト。

[288: マンコミュファンさん]

>>284 マンコミュファンさん
営業さんお疲れ様です。

[289: 匿名さん]

都心、駅近を強調されても大江戸線っていまいちだし、この辺り静かって言っても閑静な住宅街って感じでもないですよ。
今後、市ヶ谷駅徒歩圏に複数の分譲マンションが予定されてます。そろそろ情報出てくると思うから、まだ買ってなければ待った方が良いでしょう。

[290: 匿名さん]

市ヶ谷駅近と牛込柳町駅近では価格が違い過ぎるので顧客層が異なるでしょう
牛込柳町は都心に居ながらも庶民的な空気のなかで普通の生活がしたいひとの街ですよ

[291: 匿名さん]

とはいえ、坪単価400超だと本当の庶民は買えないか極狭部屋で我慢するしかないね
周りは賃貸も多く、裕福な学生や東新宿(~歌舞伎町)あたりで働く人のニーズは高そうな場所なので、子供ができるまで住んで、売るなり貸すなりする物件としては良いと思います

[292: マンション検討中さん]

牛込柳町はなかなか他の街との比較が難しいですから、雰囲気や環境が合う人には本当に最高の街だと思います。
あえて他の人から理解される必要はありません。

[293: 周辺住民さん]

「どこに住んでるの？」って聞かれた時に「牛込柳町です」と答えると、たいてい「で、最寄駅は？」って聞かれる。牛込柳町っていう駅自体、あんまり知られてないってことです。そりゃそうですよね。

これが、神楽坂とか市ヶ谷とか早稲田とかだと、駅名を言っただけでみんなわかってくれるんですが。そういう場所とは違うということです。でも、それでいいんじゃないでしょうか。

[294: 周辺住民さん]

大江戸線がいまいちっていう話が出ましたが、住民にとっては、それはメリットでもあります。
いまいちであるおかげで、通勤時間帯も、わりとすいているんです。
大江戸線も最近は激混み、という話も耳にしますが、それはおそらく練馬付近か勝どき付近の話。
牛込柳町駅らへんは今でも空いているのです。

あと、地上区間がないため風雨の影響を受けず、相互乗り入れもやっていないおかげで、ダイヤが乱れることは少ないです。

[295: 匿名さん]

時間帯によるね
当たり前だけど朝の汐留方面はここら辺からでも激混みになる
酷い路線よりだいぶマシというだけ
所詮都営だからね

[296: マンション検討中さん]

間口46m奥行44mと敷地にはとても恵まれてますが駐車場に屋根がないのが残念
自動車を持たない人には影響ないですけどね

[297: マンコミュファンさん]

>>296 マンション検討中さん
敷地は広いに越した事はないですが住戸の間口は狭めかと、、、

[298: 名無しさん]

>>297 マンコミュファンさん
住戸の間口はもっとあるといいですね
敷地の価値はいずれ解体改築するときにものを言うはずですがタワマンの難点はそこにあるような気がします。
詳しく調べていないので間違った解釈かも知れませんが.....

[299: マンション検討中さん]

そろそろ完売したんですかね？

[300: 匿名さん]

知ってて言っていると思いますが、4月1日更新で先着9戸だからあまり減っていないのでは。ここにきて停滞気味ですね。

[301: マンション検討中さん]

値上げしてますよね。

[302: 匿名さん]

>>301 マンション検討中さん
いいえ、Ｐタイプは
当初8400万台でしたが、
今は8164万と記載されています

[303: 匿名さん]

SUMMOだとPタイプが8099万と記載されている方でしょう。
値上げと言うか、2％の増税分の価格で、SUMMOがまだ更新されていないだけですね。
増税後竣工の物件は3月までの契約ならセーフでしたから。

[304: 匿名さん]

SUMMO⇒SUUMOですね。すみません。

[305: 匿名さん]

値上がりしたんじゃなくて、消費税分、ですか。全然考えていなかったです。これだけの価格になると、２％でもかなり違ってくるのだなぁ…という風に思いました。

このあたりって通り過ぎることは多くても、じっくり見て回るということはなかったのですが
よく見てみると、チョコチョコとお店があったりするので
生活必需品に関しても困らないのかな、という印象です。

[306: マンション検討中さん]

まだ2?3割は残っている感じがします
牛込柳町駅はかなりマイナーですし、近隣の他社の物件も完売には相当な時間を費やしているのでやむを得ません
条件の良くない部屋が残っているでしょうから尚更です
しかし、野村側としては完売を急ぐ必要はなく、まだまだ余裕綽々ではないでしょうか
モデルルームを見てきましたが内装は悪くないですね。
御三家と比べると内装、外装ともデザインに力をいれているのが見て取れます。
オシャレなデザインなので女性には好感を持たれるとおもいます

[307: 評判気になるさん]

販売好調で残り下層階のみ15戸だそうです。
残っているのは1Rと1LDKが殆どでした。
全てのタイプともに投資用としては採算が取れないので実需によるものなのでしょうね
エグジットで含み益を実現できれば話は別ですが。
都心駅近大手の新築物件の希少性は高まるばかりです。

[308: 匿名さん]

ここ、ずいぶん販売長期化して苦戦しているね。
やっぱり、ここが都心駅近とは考えられていない証。
坪400以上出すなら市ヶ谷駅徒歩圏が買えるからね。
わざわざ坪400以上出して牛込柳町はないよ、普通。

[309: 匿名さん]

>>308 匿名さん

確かに大久保通りと外苑東の市ヶ谷駅寄り内側の雰囲気は閑静でこことは全くちがいますね。

[310: 評判気になるさん]

>>309 匿名さん
だから？？

値段も違うでしょ？

[311: 匿名さん]

4/20 第4期 販売2戸 終了後
あと14戸
3LDK4戸、2LDK2戸、1LDK4戸、1R4戸
販売開始から半年でここまで来るとは
ノーマークの完全な穴場
残念ながらこの界隈で駅近3分はもう建設ないよ
場所が残ってないもの
大久保通りの拡幅も遠からず事業化されるのが確定してる
このエリアは大化けするかも

[312: 匿名さん]

「購入者の決定ポイント」みたいなものがあると、あまり売れてない物件なんだなと思う。

[313: 評判気になるさん]

>>311 匿名さん
先着順8戸のみの販売となりました
まもなく販売完了です

[314: 匿名さん]

大久保通り拡張って言ってもそれこそ近くの外苑東の状況を見てわかるとおり、実際重い腰を始めるのは30年後、拡張工事が始まるのは40年後、拡張完了は60年後くらいではないでしょうかね。

[315: eマンションさん]

>>314 匿名さん
東京都の所管部署に確認したところ、電柱地中化とのセットの事業となるのでもっと早く完了するとの説明でした
ご参考に！

[316: 口コミ知りたいさん]

>>308 匿名さん

市ヶ谷徒歩圏内が買えるっていっても、徒歩5分以内でこの価格では、新築では買えないでしょ？
しかも市ヶ谷あたりって、大通りもあるし店も多いし住みたい場所って感じではない

住むなら、駅近で閑静なところ、尚且つスーパーが近いってのがベスト

[317: 匿名さん]

高い！設備は最新鋭で素晴らしいですが、立地に対してこの価格は、、、モデルルームのパネルやミラーなどこ仕様を反映するとさらに+500万はしそうですね。オリンピック前の高い建築コストが反映されているのでしょうか。複数路線が使える加賀町、仲ノ町の中古と良い勝負。向かいのよしやは拡幅で無くなるという噂です。

[318: 匿名さん]

>>317 匿名さん

高いと言っても9割以上売れてますからね。割安な新築マンションなんてほとんどないし、でても競争激しくて買えない。

[319: 匿名さん]

よしやは拡張しても無くならないでしょ。
無くなるのは向かい側のドラッグストアとセンチュリー21が入ってるビル。
両脇が用地買収と取り壊しも完了してるのにあそこだけ残ってる。

[320: 通りがかりさん]

高いとは思いますが、ターミナル駅徒歩10分などの物件よりは良いかなーと

[321: 通りがかりさん]

駐車場に屋根がないのが残念です

[322: 匿名さん]

>>319
どちらも削られますよ。
両側ともマンションの低層部ですが、マンション本体から道路側に突き出た部分が道路用地です。
よしやは奥行きがあるので営業継続かも知れません。
ドラッグストアと不動産屋は継続不能でしょう。

[323: 匿名さん]

>>319 匿名さん
商店街の人から聞いた記憶があったのですが、よしや存続するなら良いですね！

[324: 匿名さん]

Mタイプすごいわー
これ4300万で買う人すごいわー

[325: マンション検討中さん]

発売から8ヶ月残り6戸
この界隈では最後の大型物件なので人気物件でしたね

[326: マンション検討中さん]

野村なのに8ヶ月かけて6戸残るのは、、、建築コスト高とお墓ビューを補うために最高級の内装としたのに後6戸もある、ということでしょうか？

[327: 匿名さん]

現地を通ってみたけど、思った以上に建物と歩道の距離感が狭かった
もっと余裕をもって作れなかったのかな

[328: 口コミ知りたいさん]

>>327 匿名さん
大久保通り拡幅を見込んで建築しているので拡幅後の歩道は広がりますよ

[329: 口コミ知りたいさん]

>>326 マンション検討中さん
販売価格の内訳を調べましたが建物価格はさほどでもないです
土地価格は近隣のジオを参考にしたのでしょうが土地坪単価500は路線価から逆算すると相当な強気の設定です
原町界隈の路地の宅地は売出し価格は300くらいなので大久保通り沿いなら無理もないですが宅地価格はかなり高騰しているのでいずれ一旦調整が入るかもしれませんね

[330: マンション検討中さん]

>>329 口コミ知りたいさん
なるほど、、、ありがとうございます。資産性でなく永住性で選ぶ方々向けなのかも知れませんね。

[331: 評判気になるさん]

資産性ないでしょうか。。

[332: 口コミ知りたいさん]

>>331 評判気になるさん
永住性ニーズと資産性ニーズの両方を満たす稀有な物件だと思いますよ
この界隈での新築物件は当分の間は見込めませんから土地の暴落が起こらない限り、この物件の中古相場は安泰ですよ
因みに土地の暴落が起きるときには日本社会全体がダメになってるでしょうから足掻いてもどうにもなりません。しかし、人がそこで働き生活する場所としてのニーズが高い物件ならば必ず値は戻ります。
そこが不動産の良い面ですね。

[333: マンション検討中さん]

付近の中古相場が違いすぎて売却時に相当下がるのではと思います。このあたりで資産性を気にするなら加賀町の中古を買うのがベストです。プレミアムグレードで由緒ある土地に建つお墓ビューでない低層マンションがいくつかあります。加賀町ではないですがセンター東京も最近ちらほらリーズナブルな中古を見かけますね。