プラウド新宿牛込柳町［旧：（仮称）牛込柳町計画］について語りませう

[匿名さん]

都営地下鉄大江戸線・牛込柳町駅至近に誕生する野村のマンション。
情報交換をよろしくお願いいたします。


所在地：東京都新宿区原町三丁目15－1
交通:都営地下鉄大江戸線 「牛込柳町」駅 徒歩3分
東京メトロ東西線 「早稲田」駅 徒歩12分
構造規模：鉄筋コンクリート造地上13階
戸数：104戸 (非分譲住戸4戸含む)
完成予定：2020年2月

売主：野村不動産株式会社
施工会社：木内建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社


【正式物件名称に変更し、情報の一部を追記しました　2018.6.14 管理担当】

[224: 匿名さん]

牛込柳町はバスの乗り換えでよく使うけど
南に面した大久保通りは車の往来が激しいですよね。

[225: 評判気になるさん]

>>223 マンション検討中さん
今が高値かどうかは誰にも分かりませんが立地の希少性は何物にも代え難いです
また、徒歩15分神楽坂とタクシー15分新宿伊勢丹の存在は絶大ですね

[226: 匿名さん]

>>223さん　私はこれまで何度もマンションを購入してきました。大きな買い物なので、最初のうちは、「相場より高かったかも...」と悩むことが多かったです。
しかし、マンション購入のベテランになってきて、直近の買い物では良い意味で開き直れるようになりました。「相場より2割高かったとしても、まあいいや。その分、がんばって働いて取り戻そう」と。
価格が多少高かったとしても、自分が住んでみて満足するのであれば、それで十分だと思うのです。
仮に相場より多少割安に買えたとしても、自分が住んでみて「イマイチだなあ」と思うところだったら、その買い物は失敗でしょう。
金銭では代えられない価値が不動産にはあるのです。それが株と違うところです。
都心部ですから、いくら人口が減少するからといっても、バブル期みたいに価格が半減することはありません。あまりストレス抱えず、大らかな気持ちで牛込柳町ライフをエンジョイしてください。私も近所に住んでいたことがありますが（今は貸しています）、良いところですよ。

[227: 匿名さん]

牛込柳町駅周辺の外苑東通りと大久保通りは概ね平米当たり100万円の路線価となっており早稲田や江戸川橋方面も幹線道路に接する場所は同様の路線価となっています。
しかし、いずれのエリアも通りを一本入ると半額程度となります。
仕様にもよりますがマンション建築コストは物件によって大差ありませんから、物件を比較検討する場合には販売価格と路線価の相関について留意すると良いと思います。
しかし、これはあくまで土地の金銭価値のはなしです。閑静さや治安など住環境の価値を重んじる場合には別の観点も必要ですね

[228: マンション検討中さん]

現地を観てきました
近隣にこれほどの敷地の間口が広い物件はソアールタワーしか見当たりません
227さんが指摘してますが資産価値の面から言えば幹線道路沿いの物件は正解です
しかも、商業区域でこれほどの間口のある土地であれば建て替えが必要となる50年後の将来性は明るいと思いますね

[229: 名無しさん]

牛込柳町駅の西口まで、歩いて1分30秒だった
贅沢すぎる
女子医大も歩いて2分だし、立地はものすごいな

[230: 匿名さん]

駅直結のマンションも多い時代なので、”贅沢すぎる”ってことはないと思うけど。

[231: 匿名さん]

業界慣行を改め駅改札までの徒歩分数を明記して欲しい
牛込柳町の場合は+1分程度だと思う

[232: マンション検討中さん]

徒歩分数も大事だけどエスカレーターの有無も大事。
牛込柳町駅西口の地上方面はシームレスにエスカレーターがあってなかなか便利

[233: 匿名さん]

確かにこのマンション、女子医までの距離は
若松河田駅から女子医まで歩くのと
あまり変わらないんですね。意外でした。
てことは結構ピーポー聞こえちゃう？

[234: 匿名さん]

契約者スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/643660/

[235: 匿名さん]

スレ立てSUNX！

[236: マンション検討中さん]

第3期3次が終わりました。8割くらいが契約済みな気がしますがどうでしょうか？
次に初歩的な質問ですが先着順物件を同時に販売する理由はなんでしょうか？
最初からずーっと同じ内容で掲載されてるように思います。

[237: 匿名さん]

抽選で出したけど売れなかったので先着順に回っています。

[238: 名無しさん]

>>237 匿名さん
2ldkとか3ldkはほとんど売れてるみたいね
１LDKと、お墓が近い低層階が売れ残ってるみたい
お墓近いのはなんか気持ち悪いもんな

[239: 通りがかりさん]

>>238 名無しさん
1LDKは中古を含めて他にも選択肢が多いから販売は容易ではないだろうね
投資用として購入しても家賃20万以下なら採算に合わないな

[240: 名無しさん]

>>239 通りがかりさん
なるほど。1ldkで20万家賃はきついだろうし、採算合わないのかな。

[241: マンション検討中さん]

第3期4次販売 3月2日 1から3LDK 6戸
販売開始から半年ですがまだ勢いがありますね
残り戸数1割程度かと
他所と比べると明らかに早いですが人気の理由はなんでしょうかね

[242: 名無しさん]

>>241 マンション検討中さん
新宿駅と飯田橋駅が近いけれど、柳町自体は閑静な住宅街
駅徒歩2分で、どこにでも行きやすい
高台
野村不動産のプラウド
価格帯は高すぎない
スーパーも近い
ってところですかね？

[243: マンション検討中さん]

他所も進捗いいですよ。どこ行っても好調そうでした。

[244: 匿名さん]

>>243 マンション検討中さん
そうですか
一般的な投資用として購入してもキャッシュフロー的な採算に合いませんから相続税対策または実需による引き合いが多いのでしょうね
地価の動向が気になるところですが長期的な視点から見ればこの界隈は極めて安定的だと判断しています
東京都心への一極集中はますます進むに違いありません

[245: 匿名さん]

外観デザインがとても凝っていておしゃれだなというのが第一印象。
間取りや設備が良くても、マンションの要とも言えるのが外観だと思います。
総戸数が100を超える大規模なマンションなのに素敵です。
若い世代の方や女性には特に好まそうだと感じました。

[246: 匿名さん]

外観というのも、印象のおおきなポイントなので、気にする人もいるんでしょうね。
このあたりは、実際に見て見ないと、分からないことも多いような気がします。
私は内装重視ですが、それでも気になってしまい、立ち止まっています。

[247: マンション検討中さん]

綺麗な方形でかつ南向きの間口が広い敷地は都心駅近物件ではかなり珍しいです
間口が広いぶん外観には迫力が出るでしょうね

[248: 匿名さん]

間取り、レイアウトはオシャレで使い勝手が
良さそうと感じる方は多いのではないでしょうか。
交通量が多い道が目の前なので気になるかもしれませんが、
夜は日中に比較すると静かで快適そうです。
駅も近い環境にあるので、利便性が高いマンションですね。

[249: 通りがかりさん]

営業さんの持ち上げ投稿多すぎ笑

[250: 匿名さん]

外観ほめてるけど、道路側以外から見たら凸凹多くてお世辞にも格好いいとは言えない。
歪な外観の影響で室内に梁柱が出まくり。間取りは1Kから4LDKまで本当にすごい。

[251: 口コミ知りたいさん]

>>250 匿名さん
そうなんですか
参考にしたいのであなたの満足できるような東京都心の物件を教えてもらえると助かります

[252: 匿名さん]

そして他の物件を挙げさせられた挙句「結局伊勢丹に近い物件じゃないと」という違う物差しを持ち出される方を、この界隈の物件でよく見かけますね

[253: 匿名さん]

新宿区のこの辺を、東京都心と呼ぶには抵抗があります。

[254: 匿名さん]

なんで？

十分都心だけど？意味分からん

[255: 名無しさん]

>>253 匿名さん

山手線の超ど真ん中なのに、都心じゃないの？w
あなたの都心は一体どこなのwww

[256: 匿名さん]

新宿で都心と言えるのは市ヶ谷、神楽坂くらい。

[257: 匿名さん]

>>256
神楽坂が都心なら柳町も都心。

[258: マンション検討中さん]

行政用語と普通の会話用語を使い分けてくれ
●都心とは、「都市の中心部」の意味。その都市の富の中心を成し、都市内交通が集中してます。
東京都が定める都心とは大手町、丸の内、有楽町、内幸町、霞ヶ関、永田町、日本橋、八重洲、京橋、銀座及び新橋を指します。
●副都心
東京都が策定した副都心は7ヶ所存在する。
新宿副都心
池袋副都心
渋谷副都心
上野・浅草副都心
錦糸町・亀戸副都心
大崎副都心
臨海副都心

[259: 匿名さん]

居住エリアの「都心」は外堀通りの内側。
番町、富士見、飯田橋、水道橋、神田あたり

外堀通り～環5（明治通り）は「近郊」
麻布、広尾、青山、牛込、目白台、小石川、本郷、浅草、本所、深川

それより外側は「郊外」。
23区より外側は「田舎」と「地方都市」。

[260: 匿名さん]

やっぱり新宿で都心は市ヶ谷くらいだな。
あとは、副都心とコリアンタウン。
柳町はもちろんコリ…

[261: 匿名さん]

しょうもない。

[262: 通りがかりさん]

近隣に住んでますが牛込柳町駅と牛込神楽坂駅界隈は外国人は少ないです
若松河田駅は学校の関係で駅周辺では韓国語会話が聞こえますが比較的裕福な方が多いので心配ありません
でも東新宿まで行くと完全にコリアタウンですからお好きな人はどうぞです

[263: 匿名さん]

高層階に行くにつれて、フロアの戸数が少なくなります。図を見ると、4階まで、8階まで、13階までで3つの区別になりそうです。

>>近隣に住んでますが牛込柳町駅と牛込神楽坂駅界隈は外国人は少ない
日本も外国人が多くなってきましたよね。知人が住んでいる新興住宅街も日本人が少ないようで、日本語が通じない外国人の住人と話すのに苦労としていると言っていました。外国人でもマナーを守って暮らしてもらえればいいですが、夜中にも騒ぐなどされると迷惑ですよね。。。

[264: マンション検討中さん]

第3期5次 販売 3月9日 10戸
全く勢いが止まりません
都心も完全に二極化の様相です
間も無く完売でしょう

[265: 匿名さん]

第3期5次ですか、ずいぶん苦戦しているね。
櫻井に狙い目認定されたマンションって、たいてい販売長期化して苦戦してるよ。
売れ行き悪いと櫻井の手も借りたいのが見え見え。

同じプラウドでも砂土原や神楽坂(矢来町)は確か櫻井に認定されずに早期完売だったが。

[266: 匿名さん]

砂土原町は18戸、ここは104戸規模が違いますね。

[267: マンション検討中さん]

大規模であることに魅力を感じる人は一定程度いますね

[268: 住民板ユーザーさん1]

特にスタジオのやつがはけないだろうなぁ、、、、。完売は難しいと思います。

[269: マンション検討中さん]

検討中ですが、どうしても墓地があるのが気になってしまいます。墓地が見えない部屋はまだ残っているのでしょうか。

[270: eマンションさん]

>>269 マンション検討中さん
studioタイプなら墓に面してないですよ

[271: マンション検討中さん]

お墓は前建てができないメリットがありますけど心理的影響はどうしようもない

[272: 匿名さん]

慣れれば全然気にならなくなりますよ。

[273: 匿名さん]

>>272 匿名さん

それでも、お墓の前はやだなぁ。
次売却するときも売りにくくなるだろうしなぁ。

[274: マンション検討中さん]

今後の地震を考えると墓の近くは地盤がしっかりしているので、メリットだとは思うけどなー

中層階以上ならベランダからも気にならず開放感あるし！！

[275: 口コミ知りたいさん]

江戸時代の古地図をみるとお寺の移転や廃寺が分かります。
大久保通り沿いのこの界隈は町人または武士の居住地だったので心配ないですが、例えば川が近い低地などはもともと人が住んでいなかった場所なので何に利用されていたか分かりません。

[276: マンション検討中さん]

大久保通り沿い約600坪の正方形の敷地
土地の時価はどのくらいするんでしょうか？

[277: 匿名さん]

良い方にコメントしているのは野村の営業マンだろうなと思えてしまう

[278: 口コミ知りたいさん]

先着順物件販売戸数4戸から9戸となりました
販売開始後6ヶ月の段階で先着順の枠を設定するというのはどういうことなんでしょうか？

[279: 匿名さん]

>>278 口コミ知りたいさん

全然売れてないということです。

[280: 名無しさん]

>>278 口コミ知りたいさん

残り、どの部屋が残ってるんだろ？

[281: マンコミュファンさん]

>>280 名無しさん
ホームページのプランを見ると分かるけど2、4、5階が残ってます
他の階は完売またはHタイプしか残ってません
それにしてもHタイプは何故人気がないんですかね

[282: 匿名さん]

>>281
Hはリビングばかり広くて収納が絶対的に少ない。
行灯部屋の洋室2をクローゼットにしなければ生活できない。
実質的に1LDKだからじゃないですか？

家具配置図は夫婦＋子ども2人の想定になっていて驚きます。

[283: 周辺住民さん]

・この界隈は非常に寺が多いので、墓もそこら中にあります。
　気になる人だけ気にすれば良いと思います。

・女子医大だけではなく国立国際医療研究センターにも近いので、救急車はよく通ります。
　ただ、救急車ってのは速いスピードで走り抜けていくものなので、私は気になりませんが。

・外国人が多いのは新宿区である限り必然だと思います。
　ただ、原町の界隈は比較的少ないんじゃないかな。河田町あたりと比べると。
　ここらへんにいる韓国人はエリート駐在員なので、基本的に日本語話せますよ。
　中国人はあんまり見たことない。フランス人はたまにいる。

[284: マンコミュファンさん]

>>283 周辺住民さん
私も近くに住んでますがどこへ行くにも便利なこのエリアが気に入ってます。
また都心としては牛込警察管内は治安が非常に良いと聞きます。
ぷらっと神楽坂まで散歩がてらご飯食べに行ったり、新宿でたくさん買い物したときはタクシーで帰ったりと生活は自由自在です。 早稲田界隈も歩いてすぐです。
なお、牛込柳町駅周辺には飲食店が少ないです。でもそれが却って住宅地の静かさを保ってます。
独身の女性が安心して住むことができる数少ないエリアだと思いますよ。

[285: 名無しさん]

フランス人が多いのは神楽坂が近いからですかね。
正直住民の気質は外苑東を挟んで東と西でくっきり分かれます。

>>284
警視庁が発表しているハザードマップでは牛込署管内の犯罪発生率の低さはおそらく23区トップかと。
この辺にお住まいだと気づくと思いますがパトカーや自転車、ネズミ捕りも含めて警察の数が非常に多いですよね。

[286: 周辺住民さん]

確かに、警察官の数は多いですね。

車を持っている人は、この界隈で交通違反しないように気をつけましょう。
(もちろん、他の地域だったらやっていいわけじゃないですけどね。)
特に右折禁止には注意。右折禁止の標識って、割と見落としがちなんですよね。

ただ、ここの警察官は、右折しようとしている車にはちゃんと注意してくれるので良心的。
普通の交通警察官は、わざと注意せずに、違反してしまってから切符切りますからね。
未遂に終われば切符は切られないわけで。
ただ、多くの車が、注意に気づかずに、あるいは注意が間に合わなくて右折してしまい、切符を切られるのですが。

[287: マンコミュファンさん]

ここのマンションは立地はそれなりだけど、間取りが残念。
図面だとわからないが、
内覧したら梁と柱が部屋内にかなり入ってると思う。
風水的にみたらアウト。

[288: マンコミュファンさん]

>>284 マンコミュファンさん
営業さんお疲れ様です。

[289: 匿名さん]

都心、駅近を強調されても大江戸線っていまいちだし、この辺り静かって言っても閑静な住宅街って感じでもないですよ。
今後、市ヶ谷駅徒歩圏に複数の分譲マンションが予定されてます。そろそろ情報出てくると思うから、まだ買ってなければ待った方が良いでしょう。

[290: 匿名さん]

市ヶ谷駅近と牛込柳町駅近では価格が違い過ぎるので顧客層が異なるでしょう
牛込柳町は都心に居ながらも庶民的な空気のなかで普通の生活がしたいひとの街ですよ

[291: 匿名さん]

とはいえ、坪単価400超だと本当の庶民は買えないか極狭部屋で我慢するしかないね
周りは賃貸も多く、裕福な学生や東新宿(~歌舞伎町)あたりで働く人のニーズは高そうな場所なので、子供ができるまで住んで、売るなり貸すなりする物件としては良いと思います

[292: マンション検討中さん]

牛込柳町はなかなか他の街との比較が難しいですから、雰囲気や環境が合う人には本当に最高の街だと思います。
あえて他の人から理解される必要はありません。

[293: 周辺住民さん]

「どこに住んでるの？」って聞かれた時に「牛込柳町です」と答えると、たいてい「で、最寄駅は？」って聞かれる。牛込柳町っていう駅自体、あんまり知られてないってことです。そりゃそうですよね。

これが、神楽坂とか市ヶ谷とか早稲田とかだと、駅名を言っただけでみんなわかってくれるんですが。そういう場所とは違うということです。でも、それでいいんじゃないでしょうか。

[294: 周辺住民さん]

大江戸線がいまいちっていう話が出ましたが、住民にとっては、それはメリットでもあります。
いまいちであるおかげで、通勤時間帯も、わりとすいているんです。
大江戸線も最近は激混み、という話も耳にしますが、それはおそらく練馬付近か勝どき付近の話。
牛込柳町駅らへんは今でも空いているのです。

あと、地上区間がないため風雨の影響を受けず、相互乗り入れもやっていないおかげで、ダイヤが乱れることは少ないです。

[295: 匿名さん]

時間帯によるね
当たり前だけど朝の汐留方面はここら辺からでも激混みになる
酷い路線よりだいぶマシというだけ
所詮都営だからね

[296: マンション検討中さん]

間口46m奥行44mと敷地にはとても恵まれてますが駐車場に屋根がないのが残念
自動車を持たない人には影響ないですけどね

[297: マンコミュファンさん]

>>296 マンション検討中さん
敷地は広いに越した事はないですが住戸の間口は狭めかと、、、

[298: 名無しさん]

>>297 マンコミュファンさん
住戸の間口はもっとあるといいですね
敷地の価値はいずれ解体改築するときにものを言うはずですがタワマンの難点はそこにあるような気がします。
詳しく調べていないので間違った解釈かも知れませんが.....

[299: マンション検討中さん]

そろそろ完売したんですかね？

[300: 匿名さん]

知ってて言っていると思いますが、4月1日更新で先着9戸だからあまり減っていないのでは。ここにきて停滞気味ですね。

[301: マンション検討中さん]

値上げしてますよね。

[302: 匿名さん]

>>301 マンション検討中さん
いいえ、Ｐタイプは
当初8400万台でしたが、
今は8164万と記載されています

[303: 匿名さん]

SUMMOだとPタイプが8099万と記載されている方でしょう。
値上げと言うか、2％の増税分の価格で、SUMMOがまだ更新されていないだけですね。
増税後竣工の物件は3月までの契約ならセーフでしたから。

[304: 匿名さん]

SUMMO⇒SUUMOですね。すみません。

[305: 匿名さん]

値上がりしたんじゃなくて、消費税分、ですか。全然考えていなかったです。これだけの価格になると、２％でもかなり違ってくるのだなぁ…という風に思いました。

このあたりって通り過ぎることは多くても、じっくり見て回るということはなかったのですが
よく見てみると、チョコチョコとお店があったりするので
生活必需品に関しても困らないのかな、という印象です。

[306: マンション検討中さん]

まだ2?3割は残っている感じがします
牛込柳町駅はかなりマイナーですし、近隣の他社の物件も完売には相当な時間を費やしているのでやむを得ません
条件の良くない部屋が残っているでしょうから尚更です
しかし、野村側としては完売を急ぐ必要はなく、まだまだ余裕綽々ではないでしょうか
モデルルームを見てきましたが内装は悪くないですね。
御三家と比べると内装、外装ともデザインに力をいれているのが見て取れます。
オシャレなデザインなので女性には好感を持たれるとおもいます

[307: 評判気になるさん]

販売好調で残り下層階のみ15戸だそうです。
残っているのは1Rと1LDKが殆どでした。
全てのタイプともに投資用としては採算が取れないので実需によるものなのでしょうね
エグジットで含み益を実現できれば話は別ですが。
都心駅近大手の新築物件の希少性は高まるばかりです。

[308: 匿名さん]

ここ、ずいぶん販売長期化して苦戦しているね。
やっぱり、ここが都心駅近とは考えられていない証。
坪400以上出すなら市ヶ谷駅徒歩圏が買えるからね。
わざわざ坪400以上出して牛込柳町はないよ、普通。

[309: 匿名さん]

>>308 匿名さん

確かに大久保通りと外苑東の市ヶ谷駅寄り内側の雰囲気は閑静でこことは全くちがいますね。

[310: 評判気になるさん]

>>309 匿名さん
だから？？

値段も違うでしょ？

[311: 匿名さん]

4/20 第4期 販売2戸 終了後
あと14戸
3LDK4戸、2LDK2戸、1LDK4戸、1R4戸
販売開始から半年でここまで来るとは
ノーマークの完全な穴場
残念ながらこの界隈で駅近3分はもう建設ないよ
場所が残ってないもの
大久保通りの拡幅も遠からず事業化されるのが確定してる
このエリアは大化けするかも

[312: 匿名さん]

「購入者の決定ポイント」みたいなものがあると、あまり売れてない物件なんだなと思う。

[313: 評判気になるさん]

>>311 匿名さん
先着順8戸のみの販売となりました
まもなく販売完了です

[314: 匿名さん]

大久保通り拡張って言ってもそれこそ近くの外苑東の状況を見てわかるとおり、実際重い腰を始めるのは30年後、拡張工事が始まるのは40年後、拡張完了は60年後くらいではないでしょうかね。

[315: eマンションさん]

>>314 匿名さん
東京都の所管部署に確認したところ、電柱地中化とのセットの事業となるのでもっと早く完了するとの説明でした
ご参考に！

[316: 口コミ知りたいさん]

>>308 匿名さん

市ヶ谷徒歩圏内が買えるっていっても、徒歩5分以内でこの価格では、新築では買えないでしょ？
しかも市ヶ谷あたりって、大通りもあるし店も多いし住みたい場所って感じではない

住むなら、駅近で閑静なところ、尚且つスーパーが近いってのがベスト

[317: 匿名さん]

高い！設備は最新鋭で素晴らしいですが、立地に対してこの価格は、、、モデルルームのパネルやミラーなどこ仕様を反映するとさらに+500万はしそうですね。オリンピック前の高い建築コストが反映されているのでしょうか。複数路線が使える加賀町、仲ノ町の中古と良い勝負。向かいのよしやは拡幅で無くなるという噂です。

[318: 匿名さん]

>>317 匿名さん

高いと言っても9割以上売れてますからね。割安な新築マンションなんてほとんどないし、でても競争激しくて買えない。

[319: 匿名さん]

よしやは拡張しても無くならないでしょ。
無くなるのは向かい側のドラッグストアとセンチュリー21が入ってるビル。
両脇が用地買収と取り壊しも完了してるのにあそこだけ残ってる。

[320: 通りがかりさん]

高いとは思いますが、ターミナル駅徒歩10分などの物件よりは良いかなーと

[321: 通りがかりさん]

駐車場に屋根がないのが残念です

[322: 匿名さん]

>>319
どちらも削られますよ。
両側ともマンションの低層部ですが、マンション本体から道路側に突き出た部分が道路用地です。
よしやは奥行きがあるので営業継続かも知れません。
ドラッグストアと不動産屋は継続不能でしょう。

[323: 匿名さん]

>>319 匿名さん
商店街の人から聞いた記憶があったのですが、よしや存続するなら良いですね！