プラウド新宿牛込柳町［旧：（仮称）牛込柳町計画］について語りませう

[匿名さん]

都営地下鉄大江戸線・牛込柳町駅至近に誕生する野村のマンション。
情報交換をよろしくお願いいたします。


所在地：東京都新宿区原町三丁目15－1
交通:都営地下鉄大江戸線 「牛込柳町」駅 徒歩3分
東京メトロ東西線 「早稲田」駅 徒歩12分
構造規模：鉄筋コンクリート造地上13階
戸数：104戸 (非分譲住戸4戸含む)
完成予定：2020年2月

売主：野村不動産株式会社
施工会社：木内建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社


【正式物件名称に変更し、情報の一部を追記しました　2018.6.14 管理担当】

[201: 匿名さん]

三井武蔵小山のＭＲに行ったけど、値段の割に低仕様で萎えました。

[202: 匿名さん]

武蔵小山は高級住宅街というより、
庶民の町だよね。

[203: 匿名さん]

>>202 匿名さん

品川区小山は渋沢栄一の田園都市構想で高級住宅街の先駆け。それに日本最大級のアーケード商店街が併設されてるんだもの。人気があって当然。

[204: 口コミ知りたいさん]

山手線外側を持ち出されても
神楽坂へ徒歩15分の生活とは比較になってない気がします

[205: 匿名さん]

>>197 匿名さん

パークシティ武蔵小山なかなか完売しないね。

[206: 匿名さん]

>>205 匿名さん

モノが悪いからね。仕様が酷いのにあの値段じゃ無理だろ。

[207: 匿名さん]

>>200 匿名さん

武蔵小山は三井の他にスミフも建つし、希少価値は低いでしょ。

[208: 口コミ知りたいさん]

一般論ですが古い街ではお城を中心として近ければ近いほど格式が高く、離れれば離れるほど品のない土地柄になります
それにしても武蔵小山界隈には三井や住友の巨大なマンションを建築できる空き地が残されていたことに驚きです

[209: 名無しさん]

>>206 匿名さん

今、武蔵小山のサイト見てきたけど、ダサすぎてびっくりした。
プラウドの方がオシャレだわ。
武蔵小山、便よくないし、アーケード街も貧乏くさいから、やっぱり神楽坂らへんがいいなぁ。
山手線ど真ん中だしね

[210: マンション比較中さん]

武蔵小山　東急目黒線　マイナーすぎる。

[211: 匿名さん]

ここにも武蔵小山さんがきたんですか。武蔵小山、いいとこだけど高すぎるよ。

[212: 坪単価比較中さん]

近隣住民です。
大久保通りは救急車・消防車・血液センターの車がサイレンを鳴らして走行します。夜はより音が響きやすいです。空気も汚いため洗濯物の外干しには適しません。
左隣のタワマンは反社・お水・外国籍の方も住んでいます。タワマンに限らずこのエリアはそういった方々が共存しています。
またこのエリアは韓国学校に子供を通わせている韓国人も多く住んでいます。賃貸だけでなく購入している人達も多いです。ジオも韓国人が複数購入し住んでいます。そのため、このマンションも購入している韓国人もいらっしゃる可能性があります。
北側は崖地です。新宿区ハザードマップで危険箇所に指定されていません。ご自身で判断してください。
概ね住みやすいエリアです。スーパーはライフ若松河田店・三徳河田町店、ドラッグストアはスギ薬局・クリエイト、牛込柳町まで下れば福太郎と100均があります。
高級住宅地ではなく江戸時代から続く庶民の住宅街であることをご認識のうえご購入・お住まい頂ければ幸いです。

[213: 匿名さん]

>>212 坪単価比較中さん

コンプレックスさんだね

[214: 通りがかりさん]

>>212 坪単価比較中さん
なるほど
あなたが今そこに住んでいるということはいくつかの難点があるにせよ総合的に判断すれば他所よりは住みやすくおすすめのエリアということですね
安心しました
ところでこの物件と同じ予算で新築マンションを買うとしたら他にどんなエリアを選びますか？
都心に詳しそうなので是非教えて下さい

[215: 坪単価比較中さん]

>>214
都心区で標高がありスーパー等日常買い物便利、電車・バスも至近でそこそこお値打ち、と考えますと思い浮かばないです。そう考えるとこの物件は穴場だと思います。
独特の住人模様があり、決して上品な地域ではありませんが、自分は旧牛込区の渋い雰囲気が好きで住んでいます。

[216: 坪単価比較中さん]

>>213
何かお気に障りましたらご容赦ください。
補足しますと、韓国人は外ですれ違う限りは実害はありません。日本在住歴が長い方はそれなりに日本式のマナーを身に着けていらっしゃると見受けます。今の時期は旧正月で本国から親族が来日され、大声で話したり道端で痰を吐いたりする方が見受けられますが。

高級住宅街云々は、ジオの住人を念頭に置いています。
ジオの住人の中には送迎車を職安通りの路肩に長時間待たせて渋滞の原因となっている方がいます。高級住宅街では当然の行為かもしれませんが、この地域、しかも渋滞する幹線道路でこのような行為は眉を顰めざるを得ません。

また、歌舞伎町で働く方が多いですので、明け方に酔っぱらって騒いだり、警察沙汰を起こしてパトカーが駆けつけたりすることも年に数回見受けられます。大久保通り向かいのマンボーは反社の経営でして、刺青を堂々を出した男性が出入りしています。

住民として悪い一面を列挙しましたが、子育て家庭も多く住んでいますし商店街のお祭りや神社の祭礼は賑わいます。良い面も悪い面も予めわかったほうが良いと思いコメントさせていただきました。

[217: マンション掲示板さん]

>>216 坪単価比較中さん
東新宿や牛込神楽坂ほどではないにしても新宿区はどこへ行ってもカオスが存在しますね
斜向かいのネットルームを運営する会社は首都圏を中心に手広く事業展開しているようです。
牛込柳町で繁盛しているとはとても思えませんが大久保通り拡幅を念頭に置いて店舗を構えているのかも知れません
いずれ東京都の予算がつけば立ち退きになるでしょうね

[218: 名無しさん]

>>217 マンション掲示板さん

牛込神楽坂、カオス存在する？
牛込神楽坂付近に住んでますが、そんな感覚全くなかった…
牛込柳町駅含め、過ごしやすい町だなとしか思ってなかった。

[219: 名無しさん]

>>212 坪単価比較中さん
てかさ、反社なんて文京区の本郷にも本拠地があったりするんだから、東京に住んでればどこでもいるでしょうよ…。
六本木だと広尾とか麻布なんかの高級住宅街にも住んでるみたいだしね。

ネットで色々調べてみたけど、牛込周辺は治安が良いみたいだから、安心した。
ここに住めるような韓国系は韓国人の中でも高所得者が多いんだろうから学もあって、そんなマナーの悪い人たちはいないんじゃないかな。(←これは推測だけど)
あと、洗濯物は、たしかに大通り沿いには干したくないけど、北向きの高層階だったら問題なく干せそう。

[220: 匿名さん]

購入者ですが、土日に手続きでMRに行こうとしたら日中は予約で一杯でしたね

[221: 名無しさん]

購入の決め手になった一番の魅力を一つだけ教えてもらえませんか
また、妥協せざるを得なかった面も一つだけ教えてもらえませんか

[222: マンション掲示板さん]

>>221 名無しさん
神楽坂の存在

収納の少なさですかね。

[223: マンション検討中さん]

>>221 名無しさん
決め手は立地です。
同様の立地(&規模)では今後供給がないと判断しました。
妥協点は価格です。
購入後でもこんな高値で買ってよかったのかと時々悩みます

[224: 匿名さん]

牛込柳町はバスの乗り換えでよく使うけど
南に面した大久保通りは車の往来が激しいですよね。

[225: 評判気になるさん]

>>223 マンション検討中さん
今が高値かどうかは誰にも分かりませんが立地の希少性は何物にも代え難いです
また、徒歩15分神楽坂とタクシー15分新宿伊勢丹の存在は絶大ですね

[226: 匿名さん]

>>223さん　私はこれまで何度もマンションを購入してきました。大きな買い物なので、最初のうちは、「相場より高かったかも...」と悩むことが多かったです。
しかし、マンション購入のベテランになってきて、直近の買い物では良い意味で開き直れるようになりました。「相場より2割高かったとしても、まあいいや。その分、がんばって働いて取り戻そう」と。
価格が多少高かったとしても、自分が住んでみて満足するのであれば、それで十分だと思うのです。
仮に相場より多少割安に買えたとしても、自分が住んでみて「イマイチだなあ」と思うところだったら、その買い物は失敗でしょう。
金銭では代えられない価値が不動産にはあるのです。それが株と違うところです。
都心部ですから、いくら人口が減少するからといっても、バブル期みたいに価格が半減することはありません。あまりストレス抱えず、大らかな気持ちで牛込柳町ライフをエンジョイしてください。私も近所に住んでいたことがありますが（今は貸しています）、良いところですよ。

[227: 匿名さん]

牛込柳町駅周辺の外苑東通りと大久保通りは概ね平米当たり100万円の路線価となっており早稲田や江戸川橋方面も幹線道路に接する場所は同様の路線価となっています。
しかし、いずれのエリアも通りを一本入ると半額程度となります。
仕様にもよりますがマンション建築コストは物件によって大差ありませんから、物件を比較検討する場合には販売価格と路線価の相関について留意すると良いと思います。
しかし、これはあくまで土地の金銭価値のはなしです。閑静さや治安など住環境の価値を重んじる場合には別の観点も必要ですね

[228: マンション検討中さん]

現地を観てきました
近隣にこれほどの敷地の間口が広い物件はソアールタワーしか見当たりません
227さんが指摘してますが資産価値の面から言えば幹線道路沿いの物件は正解です
しかも、商業区域でこれほどの間口のある土地であれば建て替えが必要となる50年後の将来性は明るいと思いますね

[229: 名無しさん]

牛込柳町駅の西口まで、歩いて1分30秒だった
贅沢すぎる
女子医大も歩いて2分だし、立地はものすごいな

[230: 匿名さん]

駅直結のマンションも多い時代なので、”贅沢すぎる”ってことはないと思うけど。

[231: 匿名さん]

業界慣行を改め駅改札までの徒歩分数を明記して欲しい
牛込柳町の場合は+1分程度だと思う

[232: マンション検討中さん]

徒歩分数も大事だけどエスカレーターの有無も大事。
牛込柳町駅西口の地上方面はシームレスにエスカレーターがあってなかなか便利

[233: 匿名さん]

確かにこのマンション、女子医までの距離は
若松河田駅から女子医まで歩くのと
あまり変わらないんですね。意外でした。
てことは結構ピーポー聞こえちゃう？

[234: 匿名さん]

契約者スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/643660/

[235: 匿名さん]

スレ立てSUNX！

[236: マンション検討中さん]

第3期3次が終わりました。8割くらいが契約済みな気がしますがどうでしょうか？
次に初歩的な質問ですが先着順物件を同時に販売する理由はなんでしょうか？
最初からずーっと同じ内容で掲載されてるように思います。

[237: 匿名さん]

抽選で出したけど売れなかったので先着順に回っています。

[238: 名無しさん]

>>237 匿名さん
2ldkとか3ldkはほとんど売れてるみたいね
１LDKと、お墓が近い低層階が売れ残ってるみたい
お墓近いのはなんか気持ち悪いもんな

[239: 通りがかりさん]

>>238 名無しさん
1LDKは中古を含めて他にも選択肢が多いから販売は容易ではないだろうね
投資用として購入しても家賃20万以下なら採算に合わないな

[240: 名無しさん]

>>239 通りがかりさん
なるほど。1ldkで20万家賃はきついだろうし、採算合わないのかな。

[241: マンション検討中さん]

第3期4次販売 3月2日 1から3LDK 6戸
販売開始から半年ですがまだ勢いがありますね
残り戸数1割程度かと
他所と比べると明らかに早いですが人気の理由はなんでしょうかね

[242: 名無しさん]

>>241 マンション検討中さん
新宿駅と飯田橋駅が近いけれど、柳町自体は閑静な住宅街
駅徒歩2分で、どこにでも行きやすい
高台
野村不動産のプラウド
価格帯は高すぎない
スーパーも近い
ってところですかね？

[243: マンション検討中さん]

他所も進捗いいですよ。どこ行っても好調そうでした。

[244: 匿名さん]

>>243 マンション検討中さん
そうですか
一般的な投資用として購入してもキャッシュフロー的な採算に合いませんから相続税対策または実需による引き合いが多いのでしょうね
地価の動向が気になるところですが長期的な視点から見ればこの界隈は極めて安定的だと判断しています
東京都心への一極集中はますます進むに違いありません

[245: 匿名さん]

外観デザインがとても凝っていておしゃれだなというのが第一印象。
間取りや設備が良くても、マンションの要とも言えるのが外観だと思います。
総戸数が100を超える大規模なマンションなのに素敵です。
若い世代の方や女性には特に好まそうだと感じました。

[246: 匿名さん]

外観というのも、印象のおおきなポイントなので、気にする人もいるんでしょうね。
このあたりは、実際に見て見ないと、分からないことも多いような気がします。
私は内装重視ですが、それでも気になってしまい、立ち止まっています。

[247: マンション検討中さん]

綺麗な方形でかつ南向きの間口が広い敷地は都心駅近物件ではかなり珍しいです
間口が広いぶん外観には迫力が出るでしょうね

[248: 匿名さん]

間取り、レイアウトはオシャレで使い勝手が
良さそうと感じる方は多いのではないでしょうか。
交通量が多い道が目の前なので気になるかもしれませんが、
夜は日中に比較すると静かで快適そうです。
駅も近い環境にあるので、利便性が高いマンションですね。

[249: 通りがかりさん]

営業さんの持ち上げ投稿多すぎ笑

[250: 匿名さん]

外観ほめてるけど、道路側以外から見たら凸凹多くてお世辞にも格好いいとは言えない。
歪な外観の影響で室内に梁柱が出まくり。間取りは1Kから4LDKまで本当にすごい。

[251: 口コミ知りたいさん]

>>250 匿名さん
そうなんですか
参考にしたいのであなたの満足できるような東京都心の物件を教えてもらえると助かります

[252: 匿名さん]

そして他の物件を挙げさせられた挙句「結局伊勢丹に近い物件じゃないと」という違う物差しを持ち出される方を、この界隈の物件でよく見かけますね

[253: 匿名さん]

新宿区のこの辺を、東京都心と呼ぶには抵抗があります。

[254: 匿名さん]

なんで？

十分都心だけど？意味分からん

[255: 名無しさん]

>>253 匿名さん

山手線の超ど真ん中なのに、都心じゃないの？w
あなたの都心は一体どこなのwww

[256: 匿名さん]

新宿で都心と言えるのは市ヶ谷、神楽坂くらい。

[257: 匿名さん]

>>256
神楽坂が都心なら柳町も都心。

[258: マンション検討中さん]

行政用語と普通の会話用語を使い分けてくれ
●都心とは、「都市の中心部」の意味。その都市の富の中心を成し、都市内交通が集中してます。
東京都が定める都心とは大手町、丸の内、有楽町、内幸町、霞ヶ関、永田町、日本橋、八重洲、京橋、銀座及び新橋を指します。
●副都心
東京都が策定した副都心は7ヶ所存在する。
新宿副都心
池袋副都心
渋谷副都心
上野・浅草副都心
錦糸町・亀戸副都心
大崎副都心
臨海副都心

[259: 匿名さん]

居住エリアの「都心」は外堀通りの内側。
番町、富士見、飯田橋、水道橋、神田あたり

外堀通り～環5（明治通り）は「近郊」
麻布、広尾、青山、牛込、目白台、小石川、本郷、浅草、本所、深川

それより外側は「郊外」。
23区より外側は「田舎」と「地方都市」。

[260: 匿名さん]

やっぱり新宿で都心は市ヶ谷くらいだな。
あとは、副都心とコリアンタウン。
柳町はもちろんコリ…

[261: 匿名さん]

しょうもない。

[262: 通りがかりさん]

近隣に住んでますが牛込柳町駅と牛込神楽坂駅界隈は外国人は少ないです
若松河田駅は学校の関係で駅周辺では韓国語会話が聞こえますが比較的裕福な方が多いので心配ありません
でも東新宿まで行くと完全にコリアタウンですからお好きな人はどうぞです

[263: 匿名さん]

高層階に行くにつれて、フロアの戸数が少なくなります。図を見ると、4階まで、8階まで、13階までで3つの区別になりそうです。

>>近隣に住んでますが牛込柳町駅と牛込神楽坂駅界隈は外国人は少ない
日本も外国人が多くなってきましたよね。知人が住んでいる新興住宅街も日本人が少ないようで、日本語が通じない外国人の住人と話すのに苦労としていると言っていました。外国人でもマナーを守って暮らしてもらえればいいですが、夜中にも騒ぐなどされると迷惑ですよね。。。

[264: マンション検討中さん]

第3期5次 販売 3月9日 10戸
全く勢いが止まりません
都心も完全に二極化の様相です
間も無く完売でしょう

[265: 匿名さん]

第3期5次ですか、ずいぶん苦戦しているね。
櫻井に狙い目認定されたマンションって、たいてい販売長期化して苦戦してるよ。
売れ行き悪いと櫻井の手も借りたいのが見え見え。

同じプラウドでも砂土原や神楽坂(矢来町)は確か櫻井に認定されずに早期完売だったが。

[266: 匿名さん]

砂土原町は18戸、ここは104戸規模が違いますね。

[267: マンション検討中さん]

大規模であることに魅力を感じる人は一定程度いますね

[268: 住民板ユーザーさん1]

特にスタジオのやつがはけないだろうなぁ、、、、。完売は難しいと思います。

[269: マンション検討中さん]

検討中ですが、どうしても墓地があるのが気になってしまいます。墓地が見えない部屋はまだ残っているのでしょうか。

[270: eマンションさん]

>>269 マンション検討中さん
studioタイプなら墓に面してないですよ

[271: マンション検討中さん]

お墓は前建てができないメリットがありますけど心理的影響はどうしようもない

[272: 匿名さん]

慣れれば全然気にならなくなりますよ。

[273: 匿名さん]

>>272 匿名さん

それでも、お墓の前はやだなぁ。
次売却するときも売りにくくなるだろうしなぁ。

[274: マンション検討中さん]

今後の地震を考えると墓の近くは地盤がしっかりしているので、メリットだとは思うけどなー

中層階以上ならベランダからも気にならず開放感あるし！！

[275: 口コミ知りたいさん]

江戸時代の古地図をみるとお寺の移転や廃寺が分かります。
大久保通り沿いのこの界隈は町人または武士の居住地だったので心配ないですが、例えば川が近い低地などはもともと人が住んでいなかった場所なので何に利用されていたか分かりません。

[276: マンション検討中さん]

大久保通り沿い約600坪の正方形の敷地
土地の時価はどのくらいするんでしょうか？

[277: 匿名さん]

良い方にコメントしているのは野村の営業マンだろうなと思えてしまう

[278: 口コミ知りたいさん]

先着順物件販売戸数4戸から9戸となりました
販売開始後6ヶ月の段階で先着順の枠を設定するというのはどういうことなんでしょうか？

[279: 匿名さん]

>>278 口コミ知りたいさん

全然売れてないということです。

[280: 名無しさん]

>>278 口コミ知りたいさん

残り、どの部屋が残ってるんだろ？

[281: マンコミュファンさん]

>>280 名無しさん
ホームページのプランを見ると分かるけど2、4、5階が残ってます
他の階は完売またはHタイプしか残ってません
それにしてもHタイプは何故人気がないんですかね

[282: 匿名さん]

>>281
Hはリビングばかり広くて収納が絶対的に少ない。
行灯部屋の洋室2をクローゼットにしなければ生活できない。
実質的に1LDKだからじゃないですか？

家具配置図は夫婦＋子ども2人の想定になっていて驚きます。

[283: 周辺住民さん]

・この界隈は非常に寺が多いので、墓もそこら中にあります。
　気になる人だけ気にすれば良いと思います。

・女子医大だけではなく国立国際医療研究センターにも近いので、救急車はよく通ります。
　ただ、救急車ってのは速いスピードで走り抜けていくものなので、私は気になりませんが。

・外国人が多いのは新宿区である限り必然だと思います。
　ただ、原町の界隈は比較的少ないんじゃないかな。河田町あたりと比べると。
　ここらへんにいる韓国人はエリート駐在員なので、基本的に日本語話せますよ。
　中国人はあんまり見たことない。フランス人はたまにいる。

[284: マンコミュファンさん]

>>283 周辺住民さん
私も近くに住んでますがどこへ行くにも便利なこのエリアが気に入ってます。
また都心としては牛込警察管内は治安が非常に良いと聞きます。
ぷらっと神楽坂まで散歩がてらご飯食べに行ったり、新宿でたくさん買い物したときはタクシーで帰ったりと生活は自由自在です。 早稲田界隈も歩いてすぐです。
なお、牛込柳町駅周辺には飲食店が少ないです。でもそれが却って住宅地の静かさを保ってます。
独身の女性が安心して住むことができる数少ないエリアだと思いますよ。

[285: 名無しさん]

フランス人が多いのは神楽坂が近いからですかね。
正直住民の気質は外苑東を挟んで東と西でくっきり分かれます。

>>284
警視庁が発表しているハザードマップでは牛込署管内の犯罪発生率の低さはおそらく23区トップかと。
この辺にお住まいだと気づくと思いますがパトカーや自転車、ネズミ捕りも含めて警察の数が非常に多いですよね。

[286: 周辺住民さん]

確かに、警察官の数は多いですね。

車を持っている人は、この界隈で交通違反しないように気をつけましょう。
(もちろん、他の地域だったらやっていいわけじゃないですけどね。)
特に右折禁止には注意。右折禁止の標識って、割と見落としがちなんですよね。

ただ、ここの警察官は、右折しようとしている車にはちゃんと注意してくれるので良心的。
普通の交通警察官は、わざと注意せずに、違反してしまってから切符切りますからね。
未遂に終われば切符は切られないわけで。
ただ、多くの車が、注意に気づかずに、あるいは注意が間に合わなくて右折してしまい、切符を切られるのですが。

[287: マンコミュファンさん]

ここのマンションは立地はそれなりだけど、間取りが残念。
図面だとわからないが、
内覧したら梁と柱が部屋内にかなり入ってると思う。
風水的にみたらアウト。

[288: マンコミュファンさん]

>>284 マンコミュファンさん
営業さんお疲れ様です。

[289: 匿名さん]

都心、駅近を強調されても大江戸線っていまいちだし、この辺り静かって言っても閑静な住宅街って感じでもないですよ。
今後、市ヶ谷駅徒歩圏に複数の分譲マンションが予定されてます。そろそろ情報出てくると思うから、まだ買ってなければ待った方が良いでしょう。

[290: 匿名さん]

市ヶ谷駅近と牛込柳町駅近では価格が違い過ぎるので顧客層が異なるでしょう
牛込柳町は都心に居ながらも庶民的な空気のなかで普通の生活がしたいひとの街ですよ

[291: 匿名さん]

とはいえ、坪単価400超だと本当の庶民は買えないか極狭部屋で我慢するしかないね
周りは賃貸も多く、裕福な学生や東新宿(~歌舞伎町)あたりで働く人のニーズは高そうな場所なので、子供ができるまで住んで、売るなり貸すなりする物件としては良いと思います

[292: マンション検討中さん]

牛込柳町はなかなか他の街との比較が難しいですから、雰囲気や環境が合う人には本当に最高の街だと思います。
あえて他の人から理解される必要はありません。

[293: 周辺住民さん]

「どこに住んでるの？」って聞かれた時に「牛込柳町です」と答えると、たいてい「で、最寄駅は？」って聞かれる。牛込柳町っていう駅自体、あんまり知られてないってことです。そりゃそうですよね。

これが、神楽坂とか市ヶ谷とか早稲田とかだと、駅名を言っただけでみんなわかってくれるんですが。そういう場所とは違うということです。でも、それでいいんじゃないでしょうか。

[294: 周辺住民さん]

大江戸線がいまいちっていう話が出ましたが、住民にとっては、それはメリットでもあります。
いまいちであるおかげで、通勤時間帯も、わりとすいているんです。
大江戸線も最近は激混み、という話も耳にしますが、それはおそらく練馬付近か勝どき付近の話。
牛込柳町駅らへんは今でも空いているのです。

あと、地上区間がないため風雨の影響を受けず、相互乗り入れもやっていないおかげで、ダイヤが乱れることは少ないです。

[295: 匿名さん]

時間帯によるね
当たり前だけど朝の汐留方面はここら辺からでも激混みになる
酷い路線よりだいぶマシというだけ
所詮都営だからね

[296: マンション検討中さん]

間口46m奥行44mと敷地にはとても恵まれてますが駐車場に屋根がないのが残念
自動車を持たない人には影響ないですけどね

[297: マンコミュファンさん]

>>296 マンション検討中さん
敷地は広いに越した事はないですが住戸の間口は狭めかと、、、

[298: 名無しさん]

>>297 マンコミュファンさん
住戸の間口はもっとあるといいですね
敷地の価値はいずれ解体改築するときにものを言うはずですがタワマンの難点はそこにあるような気がします。
詳しく調べていないので間違った解釈かも知れませんが.....

[299: マンション検討中さん]

そろそろ完売したんですかね？

[300: 匿名さん]

知ってて言っていると思いますが、4月1日更新で先着9戸だからあまり減っていないのでは。ここにきて停滞気味ですね。

[301: マンション検討中さん]

値上げしてますよね。

[302: 匿名さん]

>>301 マンション検討中さん
いいえ、Ｐタイプは
当初8400万台でしたが、
今は8164万と記載されています

[303: 匿名さん]

SUMMOだとPタイプが8099万と記載されている方でしょう。
値上げと言うか、2％の増税分の価格で、SUMMOがまだ更新されていないだけですね。
増税後竣工の物件は3月までの契約ならセーフでしたから。

[304: 匿名さん]

SUMMO⇒SUUMOですね。すみません。

[305: 匿名さん]

値上がりしたんじゃなくて、消費税分、ですか。全然考えていなかったです。これだけの価格になると、２％でもかなり違ってくるのだなぁ…という風に思いました。

このあたりって通り過ぎることは多くても、じっくり見て回るということはなかったのですが
よく見てみると、チョコチョコとお店があったりするので
生活必需品に関しても困らないのかな、という印象です。

[306: マンション検討中さん]

まだ2?3割は残っている感じがします
牛込柳町駅はかなりマイナーですし、近隣の他社の物件も完売には相当な時間を費やしているのでやむを得ません
条件の良くない部屋が残っているでしょうから尚更です
しかし、野村側としては完売を急ぐ必要はなく、まだまだ余裕綽々ではないでしょうか
モデルルームを見てきましたが内装は悪くないですね。
御三家と比べると内装、外装ともデザインに力をいれているのが見て取れます。
オシャレなデザインなので女性には好感を持たれるとおもいます

[307: 評判気になるさん]

販売好調で残り下層階のみ15戸だそうです。
残っているのは1Rと1LDKが殆どでした。
全てのタイプともに投資用としては採算が取れないので実需によるものなのでしょうね
エグジットで含み益を実現できれば話は別ですが。
都心駅近大手の新築物件の希少性は高まるばかりです。

[308: 匿名さん]

ここ、ずいぶん販売長期化して苦戦しているね。
やっぱり、ここが都心駅近とは考えられていない証。
坪400以上出すなら市ヶ谷駅徒歩圏が買えるからね。
わざわざ坪400以上出して牛込柳町はないよ、普通。

[309: 匿名さん]

>>308 匿名さん

確かに大久保通りと外苑東の市ヶ谷駅寄り内側の雰囲気は閑静でこことは全くちがいますね。

[310: 評判気になるさん]

>>309 匿名さん
だから？？

値段も違うでしょ？

[311: 匿名さん]

4/20 第4期 販売2戸 終了後
あと14戸
3LDK4戸、2LDK2戸、1LDK4戸、1R4戸
販売開始から半年でここまで来るとは
ノーマークの完全な穴場
残念ながらこの界隈で駅近3分はもう建設ないよ
場所が残ってないもの
大久保通りの拡幅も遠からず事業化されるのが確定してる
このエリアは大化けするかも

[312: 匿名さん]

「購入者の決定ポイント」みたいなものがあると、あまり売れてない物件なんだなと思う。

[313: 評判気になるさん]

>>311 匿名さん
先着順8戸のみの販売となりました
まもなく販売完了です

[314: 匿名さん]

大久保通り拡張って言ってもそれこそ近くの外苑東の状況を見てわかるとおり、実際重い腰を始めるのは30年後、拡張工事が始まるのは40年後、拡張完了は60年後くらいではないでしょうかね。

[315: eマンションさん]

>>314 匿名さん
東京都の所管部署に確認したところ、電柱地中化とのセットの事業となるのでもっと早く完了するとの説明でした
ご参考に！

[316: 口コミ知りたいさん]

>>308 匿名さん

市ヶ谷徒歩圏内が買えるっていっても、徒歩5分以内でこの価格では、新築では買えないでしょ？
しかも市ヶ谷あたりって、大通りもあるし店も多いし住みたい場所って感じではない

住むなら、駅近で閑静なところ、尚且つスーパーが近いってのがベスト

[317: 匿名さん]

高い！設備は最新鋭で素晴らしいですが、立地に対してこの価格は、、、モデルルームのパネルやミラーなどこ仕様を反映するとさらに+500万はしそうですね。オリンピック前の高い建築コストが反映されているのでしょうか。複数路線が使える加賀町、仲ノ町の中古と良い勝負。向かいのよしやは拡幅で無くなるという噂です。

[318: 匿名さん]

>>317 匿名さん

高いと言っても9割以上売れてますからね。割安な新築マンションなんてほとんどないし、でても競争激しくて買えない。

[319: 匿名さん]

よしやは拡張しても無くならないでしょ。
無くなるのは向かい側のドラッグストアとセンチュリー21が入ってるビル。
両脇が用地買収と取り壊しも完了してるのにあそこだけ残ってる。

[320: 通りがかりさん]

高いとは思いますが、ターミナル駅徒歩10分などの物件よりは良いかなーと

[321: 通りがかりさん]

駐車場に屋根がないのが残念です

[322: 匿名さん]

>>319
どちらも削られますよ。
両側ともマンションの低層部ですが、マンション本体から道路側に突き出た部分が道路用地です。
よしやは奥行きがあるので営業継続かも知れません。
ドラッグストアと不動産屋は継続不能でしょう。

[323: 匿名さん]

>>319 匿名さん
商店街の人から聞いた記憶があったのですが、よしや存続するなら良いですね！

[324: 匿名さん]

Mタイプすごいわー
これ4300万で買う人すごいわー

[325: マンション検討中さん]

発売から8ヶ月残り6戸
この界隈では最後の大型物件なので人気物件でしたね

[326: マンション検討中さん]

野村なのに8ヶ月かけて6戸残るのは、、、建築コスト高とお墓ビューを補うために最高級の内装としたのに後6戸もある、ということでしょうか？

[327: 匿名さん]

現地を通ってみたけど、思った以上に建物と歩道の距離感が狭かった
もっと余裕をもって作れなかったのかな

[328: 口コミ知りたいさん]

>>327 匿名さん
大久保通り拡幅を見込んで建築しているので拡幅後の歩道は広がりますよ

[329: 口コミ知りたいさん]

>>326 マンション検討中さん
販売価格の内訳を調べましたが建物価格はさほどでもないです
土地価格は近隣のジオを参考にしたのでしょうが土地坪単価500は路線価から逆算すると相当な強気の設定です
原町界隈の路地の宅地は売出し価格は300くらいなので大久保通り沿いなら無理もないですが宅地価格はかなり高騰しているのでいずれ一旦調整が入るかもしれませんね

[330: マンション検討中さん]

>>329 口コミ知りたいさん
なるほど、、、ありがとうございます。資産性でなく永住性で選ぶ方々向けなのかも知れませんね。

[331: 評判気になるさん]

資産性ないでしょうか。。

[332: 口コミ知りたいさん]

>>331 評判気になるさん
永住性ニーズと資産性ニーズの両方を満たす稀有な物件だと思いますよ
この界隈での新築物件は当分の間は見込めませんから土地の暴落が起こらない限り、この物件の中古相場は安泰ですよ
因みに土地の暴落が起きるときには日本社会全体がダメになってるでしょうから足掻いてもどうにもなりません。しかし、人がそこで働き生活する場所としてのニーズが高い物件ならば必ず値は戻ります。
そこが不動産の良い面ですね。

[333: マンション検討中さん]

付近の中古相場が違いすぎて売却時に相当下がるのではと思います。このあたりで資産性を気にするなら加賀町の中古を買うのがベストです。プレミアムグレードで由緒ある土地に建つお墓ビューでない低層マンションがいくつかあります。加賀町ではないですがセンター東京も最近ちらほらリーズナブルな中古を見かけますね。

[334: 匿名さん]

>>333 マンション検討中さん
確かにそうかもしれませんね
しかし、加賀町やセンターはいずれも柳町駅から徒歩10分弱かかります
駅からの時間距離という新しいマーケットの価値基準がこれからどう評価されるかが分かれ目な気がします
由緒ある土地柄を望む顧客は限られますから駅近という分かりやすい物差しで判断する顧客の方が遥かに多いことは容易に想像できますが、どう転ぶかは誰にも分かりません

[335: 匿名さん]

>>329 口コミ知りたいさん

柳町からは遠くなっても市ヶ谷を使えたほうが便利でしょ。
大江戸線onlyはかなり不便に思うな。

[336: 周辺住民さん]

市ヶ谷って、駅としてそんなに便利かなあ。
確かに乗り入れ路線数は多いですけれども、中央線快速がとまるわけでもなく。
秋葉原や池袋には行きやすい、という程度じゃないかと。

[337: マンション検討中さん]

>>336 周辺住民さん

>>186 ご近所さん
有楽町線、南北線、新宿線が通っているので便利ですよ。

[338: 周辺住民さん]

あと、市ヶ谷駅周辺は、千代田区側ならともかく、新宿区側は、すぐに急坂があるんで、駅に行くときはいいけど、帰りはとても疲れると思います。誰かがあそこにエスカレーターつけてくれれば、加賀町あたりの相場は急騰すると思いますね。

[339: 匿名さん]

外堀通りから3分程度の南傾斜の高台立地が資産性が高いですね。
加賀町は駅から遠いから不人気なんでしょう。
最寄りが大江戸線になると格段に資産性が落ちます。

[340: 匿名さん]

>>339 匿名さん

千代田区側から言わせてもらうと、外堀通りの外は市ヶ谷駅寄でも大江戸線寄りでも大差ないでしょ。
まあ市ヶ谷駅よりのほうが、多少は資産性高いとは思うけど。新宿区の中での違いに過ぎないでしょ。

[341: 匿名さん]

新宿寄りの千代田区は千代田区の底辺だよ。イコール神田位。
340みたいな人が住むところ。

[342: 匿名さん]

千代田区寄りの新宿区は新宿区の最高峰だよ。

[343: 匿名さん]

>>342 匿名さん

だとすると、新宿区の最高峰だとしても千代田区の底辺に大差で劣るんだよね。
この差は大きいよ。

[344: 匿名さん]

>新宿区の最高峰だとしても千代田区の底辺に大差
新宿と隣接する千代田区は番町なんだよ
新宿は全部歌舞伎町と大久保で出来てる訳ではないよ

[345: マンコミュファンさん]

なんか話それてますね！笑笑

まあ、柳町は駅近ですが大江戸線しか使えなくて、土地柄も良いわけでもなくというところですか！

[346: 通りがかりさん]

近隣に住んでいる者です。

資産性でいえばパークハウス市谷柳町を70平米6000万（坪単価283万）で買った人は今なら同額あるいはそれ以上で売却できると思います。ここは、、、難しいでしょうね。

住み心地でいえば柳町?曙橋あたりは下町の雰囲気があり、加賀町は閑静な住宅街、市ヶ谷に向かってDNPの周辺は再開発された綺麗なオフィスビルや道路もあり、砂土原町は超高級住宅街、のんびり歩けば神楽坂、荒木町を挟んでの四谷三丁目と、様々なエリアが混在する暮らしやすいエリアです。市ヶ谷への坂も少し話題になってましたが、散歩するには健康的でよいですし、いつも通勤はタクシー使ってますので、嫌だと思ったことはないですね。国防好きとしては防衛省や機動隊が側にいるのは萌えます。

良い飲食店が中々根付かないのですが、外苑東通り沿いは少しずつ充実し始めてますので、拡幅後が楽しみです。

[347: 匿名さん]

この辺りの大江戸線はどこに行くにしてもとりあえず飯田橋か新宿に出ないといけないから駅近って言ってもゆりかもめの有明みたいな感じ。

[348: マンション検討中さん]

>>347 匿名さん
最高に笑えました！

[349: 評判気になるさん]

>>346 通りがかりさん
パークハウス市谷柳町とプラウド市谷柳町はリーマンショック当時の底値で拾えた物件ですから竣工後10年を経過したいま売却すると購入価格と諸費用は十分に回収できるでしょうね
ただ、売り買いされている物件は当初から投資目的で取得された1LDKばかりです
ファミリー向けの3LDKが取り引きされるとどんな値段がつくか予測がつきません

[350: 匿名さん]

この物件は市ヶ谷ではなく、大久保エリアになるんですか？

[351: 評判気になるさん]

>>350 匿名さん
あえて言うならば牛込エリアではないでしょうか？

[352: 評判気になるさん]

残り5戸となりました
竣工後もしばらく残っていた同じ価格帯のジオ若松ととはどこが異なるのでしょうか？
また、戸山公園隣接がネックになりそうなパークハウス早稲田のほうの売れ行きはどうですか？

[353: 匿名さん]

野村ってこんな物件売れるのってのまであっさり売り切る。野村マジックとも言われている。

冗談はさておき、野村の強みは証券会社の顧客の紹介と言われている。ただ、本体の業績が傾いているから今後はどうなることか。

[354: マンション検討中さん]

もう、完売しましたか？

[355: 通りがかりさん]

金曜に先着住戸の案内メールが来ました。各タイプ何戸あるのか分かりませんが、最低3戸はありますね。
　【１Ｒ ３０.９６㎡　４,０３１万円～】
　【１ＬＤＫ ４０.４３㎡　４,９３８万円～】
　【３ＬＤＫ ７０.９７㎡　９,０２１万円～】

[356: マンション検討中さん]

2LDKキャンセル発生
【３ＬＤＫ ７０.９７㎡　 ９,０２１万円 ～ 】
【２ＬＤＫ ５６.１９㎡　 ６,９５４万円　　】
【１ＬＤＫ ４０.４３㎡　 ４,９３８万円　 】
1Rは売れたのかな？完売は遠い、、、

[357: マンション検討中さん]

>>356 マンション検討中さん

売れ残ってますね。
値下げてもどうなのかな？
微妙な物件なんでしょうか？

[358: マンション検討中さん]

>>357 マンション検討中さん
単に相場に対して高すぎるだけかと思います。値下げすれば後5戸は捌けるかと。

[359: マンション検討中さん]

早稲田界隈など周辺の物件も同じような値段で販売しているので高過ぎるとは思えません。
若松河田のジオは時間はかかりましだが同じ価格帯で外廊下仕様にも関わらず完売できました。
残り5戸かと思われますが竣工までまだ半年あるので余裕で販売活動してるように見えます。

[360: マンション検討中さん]

なぜ相場より高く設定するのでしょうか。
やはり、それは利益率を上げたいからですか？
購入された方々は、どのような点が魅力だったのでしょうか？
やはり、飲食関係の方々が多いのですかね。

[361: マンション検討中さん]

竣工まで半年しかないのに5戸売れ残ってるのはまずいですね。値引きしないと売れないということです。

[362: 通りがかりさん]

>>361 マンション検討中さん
竣工まであと半年、分譲100戸のうち5戸が売れ残ってるようですが、近隣の他の物件も似たり寄ったりではないかと思います。
竣工後も販売している物件も散見されるので
この物件はむしろ順調に進んでるように見えます。

[363: 匿名さん]

実際にはもっと売れ残っているよ。
デべは売れてなくても売れているように見せるからね。
だいたい竣工まであと半年のタイミングでキャンセルなんて普通出ません。
もともと売れてなかったのを小出しにしてるのでしょう。まだまだ出るよ。

[364: マンション検討中さん]

>>362 通りがかりさん
必死ですなあ…現実を見ましょう。比べても意味ないかもですが、過去の大手デベ近隣物件は住友以外は大幅値下げしてギリギリ竣工前に売り切ったと記憶してます。営業がんばってください。

[365: マンション検討中さん]

なるほど。
売れ残りを小出しにして売る作戦があるんですね。
売れてます風なほうが、買い手がつきやすいですもんね。
心理作戦。
この物件は、どのような層の方々が購入しているんですかね？

[366: 匿名さん]

夫婦に子１人で2LDK購入しました。

[367: 匿名さん]

残ってるもののうち、間取りが悪すぎるものが多い。スタジオとかだれが買うんや

[368: マンション検討中さん]

そうなんですね。
ファミリーの方々の購入がメインなんですかね？
たしかに、スタジオは。。。

[369: 通りがかりさん]

近く通ったら大分出来上がってきてますね！！

間口は大分広いです。

[370: 周辺住民さん]

他の方もおっしゃってますが、この近辺では、竣工ギリギリか、竣工後も販売しているのが、ここ２年くらいの傾向ですよ。まあ、大手だと、竣工前には売り切ってるかもしれませんが、それでもギリギリでした。

確かに５年くらい前だと、竣工まで半年の時点で売り切ってないと、という風潮に（この掲示板が）あったのは確かだと思いますが、それはもう昔話の世界。いつまでも５年前の常識で語らない方が良いです。

[371: マンション検討中さん]

>>369 通りがかりさん
間口距離は近隣の物件では随一だと思いま。大久保通りに接しており綺麗な形状の敷地です。
建て替えの時期に土地それ自体の利用可能性の大小が資産価値に影響すると考えられます。
大通り沿いでない物件は閑静な環境を得ることはできますが、建て替え時期の利用可能性からいえば極めて不透明と言わざるを得ません。
どちらを選択するかは本人次第ですね。

[372: マンション検討中さん]

柳町近辺は何と言ってもサンクタスがNo.1でしょう。

[373: 匿名さん]

>>372 マンション検討中さん

サンクタス？..？？

[374: マンション検討中さん]

>>373 匿名さん
すみません間違えました。ソアールタワーです。

[375: 匿名さん]

>>374 マンション検討中さん
ソアールタワーの敷地は大久保通り拡幅を見込みセットバックになっているので、現況と将来では奥行きが大きく変わります。
また、間口距離だけで言えばプラウドの方があるように見えますが、実際どうなんでしょうかね。
ソアールタワーは比較的良い値段で取り引きされてるようですね。

[376: マンション検討中さん]

>>375 匿名さん
大久保通りの拡幅なんて外苑東以上に不透明でしょ。外苑東通りでさえ20年以上かかってる。まあそれは置いといて、ここは駅から遠すぎますよ。住戸の間口も狭いし。

[377: マンション検討中さん]

そあーるたわーは、駅から遠いのですね。
この辺りは、深夜は静かなのでしょうか。

[378: マンション検討中さん]

>>377 マンション検討中さん
ソアールタワーは新しくできた地下鉄入口から神楽坂側へ徒歩4分、ここは古い雑居ビル裏手の薄暗い出口から徒歩3分。

[379: 周辺住民さん]

378さん：
雑居ビル裏手の薄暗い出口、ってのは東口のことですかね？
この物件、西口からの方が近いと思いますけど。

確かに、東口から出たほうが横断歩道は渡らなくて済むけれども、坂を登らないといけないし、遠いし、いいことないと思いますよ。（逆に、マンションから駅に向かうときは下り坂だから検討の余地あり）

西口から出れば、確かに横断歩道は渡らないといけないけど、ほとんど坂はないし、近いし、普通はこっちを選ぶと思います。

なお、新しくできた地下鉄入口ってのは南東口のことですが、これは改札口からけっこう遠いです。不動産業界的には改札の位置なんて関係なくて、とにかく出口からの距離が重要なわけですが、実際に生活するとなると、改札口からの所要時間の方が大事ですからね。

[380: 周辺住民さん]

良くも悪くも、牛込柳町駅には、駅前であるがゆえの喧騒さなんてないです。
大規模な商業施設がないですからね。

[381: マンション検討中さん]

そあーるたわー19階の部屋と
ブリリア新宿余丁町5階の部屋が
それぞれ中古で12000万で販売中。
部屋の広さが全然違うのに、
なぜ同じ値段なのでしょうか。
教えてくださぃ。

[382: マンション掲示板さん]

結局、
プラウド牛込柳町は
資産価値としては下がりにくいということですか？

[383: 職人さん]

大久保通りの拡張は意外と早いのではないかとみています。最近になって関係するであろう場所のビルの建て壊しが増えてきました。外苑東はもうすぐという感触。両道とも電柱を地下に埋めるのだとか。

[384: マンション検討中さん]

>>383 職人さん
外苑東通りはセットバック完了から4年経ってもまだ拡張しません。大久保通りの前に外苑東通り拡張が2020年？大久保通りはそのあと少なくとも10年以上先でしょう。

[385: 匿名さん]

私の住んでいるところが
今まさに拡幅の説明会をやってまして
これから測量始めて、
拡幅完成は今から10ー15年後とのことです。
説明会がまだなら、少なくとも
それくらいの度量で構えておいた方が
良いかと思います。

[386: マンション検討中さん]

>>381 マンション検討中さん
・エリア価値の違い
・新築時売り出し価格の違い
・建物グレードの違い
・オーナーの都合
・大規模修繕の前か後か
などの変動要素がありますが、余丁町の治安や歴史、平均市場価格を考えると、オーナー都合によるものが大きいのではないでしょうか。

[387: 匿名さん]

ブリリア新宿余丁町が80m2で1.2億円なんて、アホみたいな価格。それならプラウド新宿牛込柳町か、ソアールタワ―を買った方が良いでしょう。

[388: マンション検討中さん]

プラウド市谷柳町は間取りと仕様が残念なので、ソアールタワーがおすすめです。センター東京もお買い得です。

[389: 評判気になるさん]

残り4戸、1R.1R.1LDK.3LDKになってしまいました
最近はマンションが売れないという内容の記事を見かけますがここに限ってはそうでも無さそうですね

[390: マンション検討中さん]

>>389 評判気になるさん

早いですね。

[391: マンション検討中さん]

1ヶ月で1戸のペースですね

[392: マンション掲示板さん]

>>386 マンション検討中さん

わかりやすい説明をありがとうございました。
とても参考になりました。

[393: 匿名さん]

時期的に
牛込柳町辺りでは
一戸建てよりマンションを購入の方が
将来性はあるのでしょうか？
資産価値として。。。

[394: マンション掲示板さん]

>>393 匿名さん
マンションの将来性の予測は困難ですが、戸建ての場合50年後に20、30坪の土地の再活用が困難なことは容易に想像できる気がします。

[395: マンション検討中さん]

>>393 匿名さん
戸建は中古ではほぼ土地の価値に依存するので、良い土地であればお金持ちの戸建需要やマンション地上げ需要の対象となり資産価値があると言えます。
特にこのエリアは世帯年齢が高いように思われるので古い戸建の空家増が見込まれるため、空家になりそうな家に連なる土地であればデベロッパーが多少高値で買ってくれるのではないでしょうか。建物価格を除いても利益が出るのかは分かりませんが。

[396: 口コミ知りたいさん]

>>395 マンション検討中さん
戸建ての土地の価値に大きく影響するのは、用途地域区分と面する道路幅員、陽当たりや間口距離と形状や高低差などですね。
加賀町界隈の土地ならば文句のないところですが滅多に物件が出ませんし、価格もそれなりになってしまいます
不動産の目利きは本当に難しいですから長期間経過したのちに結果論として成否が分かるケースが殆どだと思います。

[397: マンション掲示板さん]

>>394 マンション掲示板さん

なるほど。これからは土地が余る時代。
狭い土地では利用価値が低いですね。
ありがとうございました。

[398: マンション掲示板さん]

>>395 マンション検討中さん
ありがとうございます。
参考になりました。
やはり、マンションを購入したほうが
一戸建てより将来は安全そうですね。

[399: 通りがかりさん]

あれ？3LDKのＫタイプ、ホームページでは申込済みに先週ずっとなってたのに、解除されてるやん。どいうこと？

[400: 検討板ユーザーさん]

>>399 通りがかりさん
これで2回目ですね。
タチの悪いお客がつくとこういう事が起こります。
恐らく他の物件と両天秤にかけて値引きを引き出そうとしたのだと思いますが、プラウドからは値引きが引き出せなかったのでしょうね。