ザ・パークハウス 津田沼前原ガーデンについて

[マンション検討中さん]

ザ・パークハウス 津田沼前原ガーデンはどうですか。

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-maebara178/

様々な暮らし方にあう住まいになるといいなー。
子育て環境や教育、治安などはどうでしょうか。
色々と意見を交換したいので、よろしくお願いします。


所在地：千葉県船橋市前原西６丁目770番3、387番7、770番5（地番）
交通：ＪＲ総武本線「津田沼」駅よりバス7分「公団東口」バス停より徒歩2分(A街区エントランス、B街区エントランス)
新京成電鉄「前原」駅（西口）より徒歩7分(A街区エントランス、B街区エントランス)

構造／規模：A街区：鉄筋コンクリート造地上6階建、B街区：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造地上8階建
総戸数：総戸数178戸(A街区/105戸(他に管理室1戸)、B街区/73戸
(他に管理室1戸、キッズルーム1戸、パーティルーム兼集会室1戸、ゲストルーム1戸)
完成日または予定日：2018年12月中旬
入居(予定)日：2019年2月中旬
売主：三菱地所レジデンス株式会社
販売会社（取引態様）：三菱地所レジデンス株式会社（売主）
施工会社：不二建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[301: マンション検討中さん]

確かに津田沼駅まではアップダウンがあるので、自転車は電動アシスト付きの方がいいかなぁ。
バスと同じルートを通るのであれば狭い道もあるので子供の場合はちょっと心配ですね。

[302: マンション検討中さん]

子供が津田沼に出たい場合は前原から電車という手もありますね。
選択肢があるのはいいことです。

[303: 匿名さん]

近隣の小中学校はエアコンついているのでしょうか？
船橋市なので期待しているのですが

[304: 匿名さん]

>>303 匿名さん
船橋市は公立の小中学校全てにエアコン設置されているみたいですよ。

[305: 匿名さん]

駅まで自転車で…という話題がありましたが、JR津田沼駅周辺に自転車をとめるのはなかなか難しいことですよ。市営の駐輪場はありますが、まとまった場所がないので歩道沿いにあります。日中のみ管理員はいます。
その駐輪場は契約して借りるのですが、津田沼駅周辺は倍率が高いので外れることもあります。
1日100円でその日だけとめることもできますが、確保されている場所が少ないので期待するのは危ないです。
ふらっと行ってとめることは基本的に難しいのではないでしょうか。そのため迷惑な違法駐輪も多いのが現状です。

[306: 検討板ユーザーさん]

>>305 匿名さん
イオンがありますよ！津田沼イオンの地下駐輪場に止めるかさくら公園の隣の市営駐輪場に止める手もあります。
さくら公園の隣なら日中も空いてることが多いです。

[307: 匿名さん]

>>305 匿名さん
イオン手前の新京成沿いの駐輪場は市営に比べると高めですが、空きはあるそうです。

[308: マンション検討中さん]

http://sonouchi.jp/tph-maebara/archives/211?nolink

小学校へは行きやすそうですね。

[309: 通りがかりさん]

施工管理は不二建設
資本金2億円しかなく、施工ミスがあったら責任取れないかも。町の工務店クラス。
三菱地所の力の入れようが分かる物件ですね。

[310: マンション検討中さん]

申し訳ありません。
施工管理会社にお詳しいようなので、質問させて頂きたいのですが、施工会社がミスをした場合、三菱地所に対して責任を負うという事になるのかと思ってましたが、そうではないのでしょうか？
もし施工会社がミスをして責任を負いきれない場合、購入者にはどのような不都合が発生するのでしょうか？
素人質問で本当に申し訳ありません（汗）
何卒ご教授頂ければ幸いです。
よろしくお願い致します。

[311: 310]

大変失礼しました。
310は、309さんに対してのご質問です。
何卒よろしくお願い致します。

[312: マンション検討中さん]

309さん、私も知りたいです＞＜
一体どんな恐ろしいことがあるのですか！！！？？

[313: 匿名さん]

>>309 通りがかりさん

私もどうなるか気になります。
私は293さんがおっしゃっていたように、施工会社が負担しきれない場合は直販の三菱地所が責任を負うのかと思ってました。
横浜のマンションが傾いて建替になった時も、三井不動産がお金出したって言ってましたし。

[314: 匿名さん]

基本的に住人が契約しているのはデベロッパーですからデベに請求します、
デベは施工会社と契約していますから契約違反の不具合が有ればデベは施工会社に請求します。

横浜の物件は三井不動産レジが売主ですから住人への対応は三井不動産レジがしてます、1時的に全部払うんでしょう、勿論三井不動産レジは違法建築に認定されましたから費用負担を施工会社に請求しています。

[315: マンション検討中さん]

住民にはあまり関係ないと思いますよ・・

[316: 匿名さん]

デベが何処で
ゼネが何処で
って購入するにあたって関係大有りだと思いますが

[317: マンション検討中さん]

>>316 匿名さん

前段の文脈から察する限り、315は、「施工会社が購入者に対して負う責任」について、「購入者に対する責任はデベロッパーにあるため施工会社の責任については関係ない」と言っているわけで、「デベ、ゼネがどこだって、購入にあたっては関係ない」とは一言も言っていない。

[318: マンション検討中さん]

ちょっと前からデベが～ゼネが～と煽ってる人がいますね。
それだけ注目度もあがっている証拠ですかね。
今マンション価格が高くて、コスパまで見てしまうとここは良いと思います（個人的意見ですが）。

デベがしっかりしているので、さほど気にしなくていいでしょう。

314=316さんはどこを検討されているんでしょうね。ぜひ教えてもらいたいです。

[319: マンション検討中さん]

上記と全然関係ない話ですみません。

前向きにこのマンションを検討し、先日見学に行きましたが、管理費や修繕積立等ローン以外にかかる費用が高いような気がしました。
私が検討していた部屋の場合、修繕費は8000円弱スタートの最大24000円程。固定資産税も最初の5年は年間13万程、5年後から大体21万に上がると説明がありました。
バルコニー代やら駐輪場やら諸々含めると、月々6〜7万近くかかる時期もあり、うーん、となってしまい。。ローン以外の出費は月々3〜4万程度かなと想像していましたが、何処もこれくらいかかるものでしょうか？

[320: 契約者]

>>319さん

ここの契約者です。私は22,000円ほどですね。あとインターネット代。
319さんとの違いは部屋の大きさや駐車場・バルコニーの有無などですね。

また、管理・修繕費は私も気になって他と比べてみましたが、ここは植栽も多く共用棟もあり、かつ機械式駐車場のため少し高いという印象です。ただ許容範囲と納得しています。
なぜなら管理費の低コストマンションは、共用スペースがない・平置き駐車場・低層・エレベータ－が少ない等の低コストなりの理由があるからです（ちなみに平置き駐車場にした場合は部屋本体のコストに跳ね返ってきたりします）。

逆にコンシェルジュ完備や水回り共用スペースなどがあるようなタワマンはもっと高いですね。

私が後一番気になっていたのは、修繕費の長期計画ですが、ここは月々そこそこ高くとるだけあって、
無理ない設計でしっかり説明してくれました。さすがそのあたりは三菱さんです。

色々見てみた結果納得したので買いました。

[321: 契約者]

320です。補足です。

アドバイスとしては、候補にしている他マンションと比較・検討した方がいいと思います！
ＨＰの物件概要から確認できます（費用が載っているので比較しやすいですよ）。

ただ、管理費や修繕費のコスト算出は大手デベであればそれなりに理由があるものです。
単純に高い・安いではなく、中身を吟味されたうえでご自身が払ってもいいかを考えたほうがいいです。

例：
・管理費にかかる共用スペースが自分にとって必要か（払う価値があるか）
　→私はゲストルーム、キッズルーム、植栽が欲しかったから納得しました
・駐車場代は同地区のマンションと比べて適切か
　→7000円は（私は）安いと思いました


ただ前のレスでもコメントしていますが、他マンションを見る際は、
長期修繕費計画はしっかりみたほうがいいです。
10年後に莫大なお金を取られるマンションも中にはあったりするので・・（ここは心配なさそうでしたが）

[322: 検討板ユーザーさん]

>>319 マンション検討中さん

この物件は、将来的に修繕費があがっていく(ほとんどのマンションがそう)ため、将来的な目線を持って検討していただきたく。

[323: マンション検討中さん]

戸建も積立しないといけないですからね～。
最初に払ってはい終わりとはいきませんね。

[324: マンション検討中さん]

319です。
ご返信ありがとうございます。
6、7万円という数字にうっ、となってしまい（ローンとさほどかわらない額だなぁと）ましたが、他のマンションも最初はここより低くても、将来的に修繕費が大きく上がりそうですね。

他のマンションの修繕計画もしっかり調べた上で検討したいと思います。

[325: 匿名さん]

購入したらそこで終わりというわけにはいかないものですね。暮らし始めてからの月々の支払いがそれだけあるとなると、生活費そのものの見直しもしていかないといけないような気がしてきます。とはいえ、それはこのマンションに限ったことではないですから、購入時だけでなく、購入後の資金計画もしっかりしておきたいものだと思いました。

[326: 匿名さん]

大規模なマンションだから、共用施設があっても、１戸あたりは負担はとても少ないのではないか、と思っておりましたが
そうとも限らないのかな。他の方も書かれていますが、長期修繕計画で、１０年後、１５年後、そしてそれ以降の月々の固定費がどれくらいになるのかも
考えていきながら行くのがいいでしょうね。
特に変動金利で考えている場合、１０年目で金利が大きく上る可能性もあるので、それを加味しながら。

[327: 通りがかりさん]

お子さんが何人いるか分かりませんが、私学理系大学の授業料は4年間で600万円程掛かります。住宅ローン、管理費払って貯金もしておかなければ、子供に充分な教育もしてあげられませんよ。管理費云々で盛り上がっているようでは心配ですね。

[328: 匿名さん]

まぁまぁ。そんな書き方しなくても。
教育費、老後費、もろもろ加味した上だからこそ管理費や金利の上昇が気になるのは当たり前ではないですか。

[329: マンション検討中さん]

現時点で契約数61戸のようです。
このままだと完成在庫がかなり出ると思いますが、どのくらい値引きしますかね？

[330: マンコミュファンさん]

いくら当初の売出し価格が安くても人気が無い場所だけに一握りの需要をこなした後、これから販売に苦労するでしょうね。
年度末の来年3月以降が狙い目では？消費増税も控えているのでその前に売り切りたいはず。完成在庫になれば、そこそこ値引き引きは出せると思いますよ。強気で交渉するのをお勧めします。

[331: マンション検討中さん]

月10契約のペースですね。
というかここ他と比べてチラシが少ないように感じますね。これから攻勢かけるのかしら。
三菱の売り方は分かりません。

[332: マンション検討中]

他物件ですが、同じ三菱地所の物件で、「極力広告コストをかけず、物件価格を抑えたり、建物・設備にお金をかけるようにしている」とおっしゃっていました。
ある程度のブランド力があるから成せる事とは思いますが、私は好印象でした！

[333: マンション検討中さん]

332さん

331です。ありがとうございます。
そうなのですね。ここも確かに設備や仕様は良いですからね。個人的には今時珍しいドアクランクやポーチがあって満足度は高いと思います。

[334: 名無しさん]

このマンションで値引き交渉しました。
無理でした。営業さんはもし値引きを望むならそういったマンションに行ってくださいとけんもほろろ。タイミングの問題もあるとは思いますが、値引きは難しい印象を受けました。

[335: 匿名さん]

竣工まで半年以上有りますからねぇ

[336: 検討板ユーザーさん]

>>334 名無しさん
値引きは厳しいですよ。
モデルルームの家具をプレゼント、オプション品値引きが妥当ではないでしょうか。
だいぶ先の話ですが…

[337: マンション検討中さん]

値引きが無いのは残念ではあるものの、竣工前から値引きしてでも売ろうとしていない点は、ディベロッパーの余裕が伺えて安心です。

[338: マンション検討中さん]

仮にも三菱なので、売れ行きが悪くても竣工前の値引き交渉はどこも無理でしょう。
あくまで完成在庫になってから（出来れば竣工後少し時間がたってから）が狙い目かと。

[339: マンコミュファンさん]

結構な完成在庫になるのは想像出来ます。購入意欲見せておけばそのうち営業の電話入って来ます。条件提示はそれからですね。⚫️⚫️キャンペーンとか始まったらチャンスでは。
それと値引き交渉の情報をこのスレで得ようとしてもムダですよ。成功した人は何も語りませんから。
この物件なら時期が来れば期待出来るのではとは思います。

[340: 名無しさん]

興味深く読ませてもらってます。
完成後値引きで価格は納得したとして、選べる部屋に納得できるか。値引きを待つ上で考えておく必要があると思います。
あわせて駐車場の空きがあるのかということも気になります。

[341: マンション検討中さん]

今は買い時では無いって事はわかりました。

[342: 名無しさん]

今は買い時ではない。
たしかにその通りですね。
では、その時はいつなのか。それは人それぞれでしょう。
購入した方、検討中の方、立場はそれぞれ違えど思い切り考えて出した結論。
理由を含めて、いろんな意見をお聞きしたいですね。楽しみ。

[343: 検討板ユーザーさん]

大して広告宣伝もしない、値引きもしないでこの立地では売り切れないでしょう。値引率原資のために宣伝しなかったり、施工のランクを2ランクほど落としているのでしょう。検討中の方はじっくりと焦らない方がいいですよ！

[344: マンション検討中さん]

皆さん値引きのことおっしゃってますが、ここはもともと近隣の相場よりも安いと思います。
近年の建築費高騰の中、10年前に出来た隣のパークハウスと売り出し価格がほぼ同じですし。その割に設備ば充実してますね。
まぁ、より安く購入できるに越したことはありませんが。

[345: 検討板ユーザーさん]

>>344 マンション検討中さん

裏があるということですか？

[346: マンション検討中さん]

>>345 検討板ユーザーさん

もともと隣のパークハウスと一緒に開発しようと土地を仕入れたみたいですが、市況の悪化でずっと寝かせていたみたいです。
三菱地所的には多分減損している土地なので、安く販売できたんでしょうね。

価格はマンショマニアさんもびっくりしているみたいです。
https://manmani.net/?p=12885

[347: マンション検討中さん]

価格は需要と供給で決まる。安く仕入れても需要が有れば高くても売れる。
逆に需要がなければ安くしないと売れない。経済の原則。

[348: マンション検討中さん]

近隣の相場より安いとの事ですが、近隣はその相場で売れているのでしょうか？
また、マンマニさんがびっくりした価格でこの売れ行きなのですから、そう感じたのは彼だけなのでは？
マンマニさんの意見は参考にはなりますが、彼の意見と真逆のことを言っている評論家もいますので（このマンション以外ですが）、高い買い物なのですからあくまで参考程度に留めた方が良いと思います。
個人的には、他の方同様にここは完成在庫を待って、値引きを引き出してから購入と考えるのは、至極当然のことだと思いますね。（逆に、値引きを引き出せないようなら無理に手を出さない方が無難かと。）
まぁ、マンションの価値は人それぞれなので、ここが最高という人は、値引きなんか待たずに良い間取りを購入すれば良いだけです。

[349: マンション検討中さん]

このスレの擁護発言は既購入者の書き込み。惑わされないように！
どうしても欲しいというなら、年明け以降にじっくりと交渉しましょう。

[350: 名無しさん]

販売する側の立場で考えると、値引き交渉前提の方が一定数期待できるなら、大幅な値引きをする必要を感じないかもしれないですね。