ザ・パークハウス 津田沼前原ガーデンについて

[マンション検討中さん]

ザ・パークハウス 津田沼前原ガーデンはどうですか。

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-maebara178/

様々な暮らし方にあう住まいになるといいなー。
子育て環境や教育、治安などはどうでしょうか。
色々と意見を交換したいので、よろしくお願いします。


所在地：千葉県船橋市前原西６丁目770番3、387番7、770番5（地番）
交通：ＪＲ総武本線「津田沼」駅よりバス7分「公団東口」バス停より徒歩2分(A街区エントランス、B街区エントランス)
新京成電鉄「前原」駅（西口）より徒歩7分(A街区エントランス、B街区エントランス)

構造／規模：A街区：鉄筋コンクリート造地上6階建、B街区：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造地上8階建
総戸数：総戸数178戸(A街区/105戸(他に管理室1戸)、B街区/73戸
(他に管理室1戸、キッズルーム1戸、パーティルーム兼集会室1戸、ゲストルーム1戸)
完成日または予定日：2018年12月中旬
入居(予定)日：2019年2月中旬
売主：三菱地所レジデンス株式会社
販売会社（取引態様）：三菱地所レジデンス株式会社（売主）
施工会社：不二建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[281: 匿名さん]

>>280

煽りたい人？建築基準法違反の件って2008年の横浜の話ですよね。
長谷工も別マンションでこの時摘発されていますが、280さんの理論でいえば今の新築マンションの選択肢すごい狭まりますね。
※今って郊外マンションは長谷工多いですし

そもそも三菱がデベロッパーでパークハウスの冠ついているんですがそんな下手な管理はしないと思いますよ。
ここはいまどき珍しいドアクランクやポーチもついています。
植樹もたくさんあって緑豊か。だからパークハウスなんでしょう。

中身を知らずに名前だけ見てすぐに煽る癖はやめたほうがよろしいかと。

[282: 通りがかりさん]

最近になって急に荒れだしましたね。
とりあえず何か理由見つけて叩きたい人がいるみたいですがスルーでいいと思いますよ。

[283: マンション検討中さん]

立地だ価格だ設備だばっかり気にして、施工会社なんて全然気にしてなかった。
三菱だし安心かな？くらいまでの浅はかな考えでした。お恥ずかしい。

不二建設の良し悪しはよくわかりませんが、勉強になります！
いい情報も悪い情報もありがたいです！

[284: 口コミ知りたいさん]

不二建設は三菱地所の厳重なチェックをすり抜けてまで手抜きするお荷物業者のようです。

[285: 口コミ知りたいさん]

>>284 口コミ知りたいさん
つまり、コストカットってことですか？

[286: 口コミ知りたいさん]

>>284 口コミ知りたいさん
何で長谷工に発注しなかったのでしょうか？気になります。

[287: マンション検討中さん]

284-286
自作自演してないで自分の巣にお帰りください

[288: マンション検討中さん]

https://toyokeizai.net/articles/-/94516

気になって少し調べましたが、2位の大手の鹿島も9位の三井住友建設も過去に建築法違反を犯していますね。
施工会社というよりもマンション個別で発生しているようで素人には判断難しいと思うのが私の感想です。

ザ・パークハウスは、今は知りませんが3年前はブランドランキングでは2位。
でもこれもマンション別で評価変わると思いますよ。

[289: 通りがかりさん]

長谷工の施工というだけで
コストカット物件の烙印を押されたも同然。知名度が低い不二で幸い。

[290: 匿名さん]

建築基準法違反が云々より
経営破綻して長谷工の支援で子会社として生き延びてる状態の会社って事の方が気掛かりだけどな

[291: 匿名さん]

>>284 口コミ知りたいさん

本当に自社のチェックに従わず手抜きして問題ばっか起こす業者なら、三菱地所も工事を発注しないんじゃないですかね？

[292: 匿名さん]

>>290さん

それバブル崩壊したときの話でしょ。崩壊後かなりの施工会社が厳しい状況にあってたよ。
うちの知り合いの建築会社もつぶれたって聞いた。
三井のブランドのパークホームズも手掛けてるし少なくとも今は大丈夫じゃない？

個人的には外国人ばかり雇っている会社さんとかは怖いかな。

[293: マンコミュファンさん]

長谷工や不二建設を始め建設会社が責任を取ることはないから、何かあったときの対応も含め、三菱物件を選ぶのが正解なのかもしれませんね。
そういう意味でこのマンションは、売主直売なので、安心かも。

[294: マンコミュファンさん]

>>293 マンコミュファンさん

本人です。
やや、公平性に、欠けたので補足です。
売主直売は三菱だけでなくても行っています。物件概要を、見れば誰でも分かります。
複数売主物件が販売会社に丸投げしたり、オハナのようにブランド次第で建設会社に任せる会社があるのも事実です。
購入後に何かあったときの責任の所在、たらい回しにならない？、責任能力、倒産しないか？という、意味で書き込みましたので、アンチ三菱の過剰反応なされないよう、お願い致します。

[295: マンション検討中さん]

急に静かになりましたね。
自転車ルートの体験記がホームページにアップされてましたね。こういう情報が定期的に知れると検討しやすいですね。

[296: 匿名さん]

>>295 マンション検討中さん
私も記事見ました！
線路沿いの道なら車通りも多くなく、10分以内で津田沼駅に着くのなら、天気が良くて涼しい日は自転車で駅に行ってもいいですね。

[297: マンション検討中さん]

施工不二建設
従業員230名
売上290億円
利益20億円
事業規模は地場新日本建設の半分以下
借入金過多で内部留保は少ない
どこかの現場で施工遅れが発生したら、資金繰りが心配

[298: 匿名さん]

長谷工の子会社で連結決算でしょうから資金は大丈夫でしょ？
まー問題あったら見捨てて切られる可能性は有りそうだが

[299: 周辺住民さん]

>>295 マンション検討中さん

マンション出ていきなり上り坂（電動アシスト無いならば立ちこぎ必須）、そして歩道がない狭い道だけど車は結構通る、交通量の多く信号が無い国道297を渡る、同じく交通量が多く信号が無い県道69を渡る、デメリットをモヤっと隠す記事。
価値観は人それぞれですが実際に通ってみることをお勧めします。

[300: マンション検討中さん]

まあ10分弱で着けるし気にならないかな。
個人的には上り坂も急でないから気にならないしマンション周辺の道は広いし。

[301: マンション検討中さん]

確かに津田沼駅まではアップダウンがあるので、自転車は電動アシスト付きの方がいいかなぁ。
バスと同じルートを通るのであれば狭い道もあるので子供の場合はちょっと心配ですね。

[302: マンション検討中さん]

子供が津田沼に出たい場合は前原から電車という手もありますね。
選択肢があるのはいいことです。

[303: 匿名さん]

近隣の小中学校はエアコンついているのでしょうか？
船橋市なので期待しているのですが

[304: 匿名さん]

>>303 匿名さん
船橋市は公立の小中学校全てにエアコン設置されているみたいですよ。

[305: 匿名さん]

駅まで自転車で…という話題がありましたが、JR津田沼駅周辺に自転車をとめるのはなかなか難しいことですよ。市営の駐輪場はありますが、まとまった場所がないので歩道沿いにあります。日中のみ管理員はいます。
その駐輪場は契約して借りるのですが、津田沼駅周辺は倍率が高いので外れることもあります。
1日100円でその日だけとめることもできますが、確保されている場所が少ないので期待するのは危ないです。
ふらっと行ってとめることは基本的に難しいのではないでしょうか。そのため迷惑な違法駐輪も多いのが現状です。

[306: 検討板ユーザーさん]

>>305 匿名さん
イオンがありますよ！津田沼イオンの地下駐輪場に止めるかさくら公園の隣の市営駐輪場に止める手もあります。
さくら公園の隣なら日中も空いてることが多いです。

[307: 匿名さん]

>>305 匿名さん
イオン手前の新京成沿いの駐輪場は市営に比べると高めですが、空きはあるそうです。

[308: マンション検討中さん]

http://sonouchi.jp/tph-maebara/archives/211?nolink

小学校へは行きやすそうですね。

[309: 通りがかりさん]

施工管理は不二建設
資本金2億円しかなく、施工ミスがあったら責任取れないかも。町の工務店クラス。
三菱地所の力の入れようが分かる物件ですね。

[310: マンション検討中さん]

申し訳ありません。
施工管理会社にお詳しいようなので、質問させて頂きたいのですが、施工会社がミスをした場合、三菱地所に対して責任を負うという事になるのかと思ってましたが、そうではないのでしょうか？
もし施工会社がミスをして責任を負いきれない場合、購入者にはどのような不都合が発生するのでしょうか？
素人質問で本当に申し訳ありません（汗）
何卒ご教授頂ければ幸いです。
よろしくお願い致します。

[311: 310]

大変失礼しました。
310は、309さんに対してのご質問です。
何卒よろしくお願い致します。

[312: マンション検討中さん]

309さん、私も知りたいです＞＜
一体どんな恐ろしいことがあるのですか！！！？？

[313: 匿名さん]

>>309 通りがかりさん

私もどうなるか気になります。
私は293さんがおっしゃっていたように、施工会社が負担しきれない場合は直販の三菱地所が責任を負うのかと思ってました。
横浜のマンションが傾いて建替になった時も、三井不動産がお金出したって言ってましたし。

[314: 匿名さん]

基本的に住人が契約しているのはデベロッパーですからデベに請求します、
デベは施工会社と契約していますから契約違反の不具合が有ればデベは施工会社に請求します。

横浜の物件は三井不動産レジが売主ですから住人への対応は三井不動産レジがしてます、1時的に全部払うんでしょう、勿論三井不動産レジは違法建築に認定されましたから費用負担を施工会社に請求しています。

[315: マンション検討中さん]

住民にはあまり関係ないと思いますよ・・

[316: 匿名さん]

デベが何処で
ゼネが何処で
って購入するにあたって関係大有りだと思いますが

[317: マンション検討中さん]

>>316 匿名さん

前段の文脈から察する限り、315は、「施工会社が購入者に対して負う責任」について、「購入者に対する責任はデベロッパーにあるため施工会社の責任については関係ない」と言っているわけで、「デベ、ゼネがどこだって、購入にあたっては関係ない」とは一言も言っていない。

[318: マンション検討中さん]

ちょっと前からデベが～ゼネが～と煽ってる人がいますね。
それだけ注目度もあがっている証拠ですかね。
今マンション価格が高くて、コスパまで見てしまうとここは良いと思います（個人的意見ですが）。

デベがしっかりしているので、さほど気にしなくていいでしょう。

314=316さんはどこを検討されているんでしょうね。ぜひ教えてもらいたいです。

[319: マンション検討中さん]

上記と全然関係ない話ですみません。

前向きにこのマンションを検討し、先日見学に行きましたが、管理費や修繕積立等ローン以外にかかる費用が高いような気がしました。
私が検討していた部屋の場合、修繕費は8000円弱スタートの最大24000円程。固定資産税も最初の5年は年間13万程、5年後から大体21万に上がると説明がありました。
バルコニー代やら駐輪場やら諸々含めると、月々6〜7万近くかかる時期もあり、うーん、となってしまい。。ローン以外の出費は月々3〜4万程度かなと想像していましたが、何処もこれくらいかかるものでしょうか？

[320: 契約者]

>>319さん

ここの契約者です。私は22,000円ほどですね。あとインターネット代。
319さんとの違いは部屋の大きさや駐車場・バルコニーの有無などですね。

また、管理・修繕費は私も気になって他と比べてみましたが、ここは植栽も多く共用棟もあり、かつ機械式駐車場のため少し高いという印象です。ただ許容範囲と納得しています。
なぜなら管理費の低コストマンションは、共用スペースがない・平置き駐車場・低層・エレベータ－が少ない等の低コストなりの理由があるからです（ちなみに平置き駐車場にした場合は部屋本体のコストに跳ね返ってきたりします）。

逆にコンシェルジュ完備や水回り共用スペースなどがあるようなタワマンはもっと高いですね。

私が後一番気になっていたのは、修繕費の長期計画ですが、ここは月々そこそこ高くとるだけあって、
無理ない設計でしっかり説明してくれました。さすがそのあたりは三菱さんです。

色々見てみた結果納得したので買いました。

[321: 契約者]

320です。補足です。

アドバイスとしては、候補にしている他マンションと比較・検討した方がいいと思います！
ＨＰの物件概要から確認できます（費用が載っているので比較しやすいですよ）。

ただ、管理費や修繕費のコスト算出は大手デベであればそれなりに理由があるものです。
単純に高い・安いではなく、中身を吟味されたうえでご自身が払ってもいいかを考えたほうがいいです。

例：
・管理費にかかる共用スペースが自分にとって必要か（払う価値があるか）
　→私はゲストルーム、キッズルーム、植栽が欲しかったから納得しました
・駐車場代は同地区のマンションと比べて適切か
　→7000円は（私は）安いと思いました


ただ前のレスでもコメントしていますが、他マンションを見る際は、
長期修繕費計画はしっかりみたほうがいいです。
10年後に莫大なお金を取られるマンションも中にはあったりするので・・（ここは心配なさそうでしたが）

[322: 検討板ユーザーさん]

>>319 マンション検討中さん

この物件は、将来的に修繕費があがっていく(ほとんどのマンションがそう)ため、将来的な目線を持って検討していただきたく。

[323: マンション検討中さん]

戸建も積立しないといけないですからね～。
最初に払ってはい終わりとはいきませんね。

[324: マンション検討中さん]

319です。
ご返信ありがとうございます。
6、7万円という数字にうっ、となってしまい（ローンとさほどかわらない額だなぁと）ましたが、他のマンションも最初はここより低くても、将来的に修繕費が大きく上がりそうですね。

他のマンションの修繕計画もしっかり調べた上で検討したいと思います。

[325: 匿名さん]

購入したらそこで終わりというわけにはいかないものですね。暮らし始めてからの月々の支払いがそれだけあるとなると、生活費そのものの見直しもしていかないといけないような気がしてきます。とはいえ、それはこのマンションに限ったことではないですから、購入時だけでなく、購入後の資金計画もしっかりしておきたいものだと思いました。

[326: 匿名さん]

大規模なマンションだから、共用施設があっても、１戸あたりは負担はとても少ないのではないか、と思っておりましたが
そうとも限らないのかな。他の方も書かれていますが、長期修繕計画で、１０年後、１５年後、そしてそれ以降の月々の固定費がどれくらいになるのかも
考えていきながら行くのがいいでしょうね。
特に変動金利で考えている場合、１０年目で金利が大きく上る可能性もあるので、それを加味しながら。

[327: 通りがかりさん]

お子さんが何人いるか分かりませんが、私学理系大学の授業料は4年間で600万円程掛かります。住宅ローン、管理費払って貯金もしておかなければ、子供に充分な教育もしてあげられませんよ。管理費云々で盛り上がっているようでは心配ですね。

[328: 匿名さん]

まぁまぁ。そんな書き方しなくても。
教育費、老後費、もろもろ加味した上だからこそ管理費や金利の上昇が気になるのは当たり前ではないですか。

[329: マンション検討中さん]

現時点で契約数61戸のようです。
このままだと完成在庫がかなり出ると思いますが、どのくらい値引きしますかね？

[330: マンコミュファンさん]

いくら当初の売出し価格が安くても人気が無い場所だけに一握りの需要をこなした後、これから販売に苦労するでしょうね。
年度末の来年3月以降が狙い目では？消費増税も控えているのでその前に売り切りたいはず。完成在庫になれば、そこそこ値引き引きは出せると思いますよ。強気で交渉するのをお勧めします。