ザ・パークハウス 津田沼前原ガーデンについて

[マンション検討中さん]

ザ・パークハウス 津田沼前原ガーデンはどうですか。

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-maebara178/

様々な暮らし方にあう住まいになるといいなー。
子育て環境や教育、治安などはどうでしょうか。
色々と意見を交換したいので、よろしくお願いします。


所在地：千葉県船橋市前原西６丁目770番3、387番7、770番5（地番）
交通：ＪＲ総武本線「津田沼」駅よりバス7分「公団東口」バス停より徒歩2分(A街区エントランス、B街区エントランス)
新京成電鉄「前原」駅（西口）より徒歩7分(A街区エントランス、B街区エントランス)

構造／規模：A街区：鉄筋コンクリート造地上6階建、B街区：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造地上8階建
総戸数：総戸数178戸(A街区/105戸(他に管理室1戸)、B街区/73戸
(他に管理室1戸、キッズルーム1戸、パーティルーム兼集会室1戸、ゲストルーム1戸)
完成日または予定日：2018年12月中旬
入居(予定)日：2019年2月中旬
売主：三菱地所レジデンス株式会社
販売会社（取引態様）：三菱地所レジデンス株式会社（売主）
施工会社：不二建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[161: 匿名さん]

＞160さん
購入した者です。

確かに少し高めだなとは思ってます。ランニングコストなので長期的に考えて気になりますよね。理由もおっしゃるあたりで納得してますが、そこに勝る魅力があったので決断しました。
古いマンションで修繕費不足のため老朽化に対応できないといったニュースも見かけますし、長期修繕計画や将来的な一時金徴収の見込みなど気になった点は確認してみた方が良いと思います。ちなみに現時点での計画上、一時徴収金の予定はないとは言われましたよ。管理修繕費に過不足がないかも含め、5年ごとに計画は見直されるとのことでした。

[162: 匿名さん]

>161さん

早速のレスありがとうございます！一次徴収金がないことを考えると妥当な気がしますね。
5年ごとの計画も見せていただきましたが、平均的な印象でした。
私も魅力は存分に感じています。周辺環境、バス・駅両方使えることや、利便性抜群の津田沼近辺、
少し南にいけばららぽーとやIKEAもありますね。子育ても問題なさそうです。

[163: マンション検討中さん]

保育園だけが気になります

[164: マンション検討中さん]

保育園は目の前にひとつありますが入るのは難しいのですかね？
近場で建っているパークハウス木々やパークホームズの完成が10年前なので
比較的空いているのかなと安易に考えていました・・。

[165: マンション検討中さん]

>>164 マンション検討中さん
もともと前原には保育園が少なく待機児童は多めです。船橋市は毎年のように津田沼駅前に保育園設置の募集をしています。

はい、6月の受け入れ可能性です。
http://www.city.funabashi.lg.jp/kodomo/hoiku/002/p060892_d/fil/3006uke...

これが待機児童です。
http://www.city.funabashi.lg.jp/funakkonavi/guide/8009/8051/8150/p0130...

添付ファイルは六月の受け入れ可能性です。

[166: マンション検討中さん]

>>165さん

資料ありがとうございます！船橋はどこも大変そうですね・・・

[167: マンション検討中さん]

先日バスで付近を通っていたところ、津田沼駅と現地の間くらい（ベルクの手前？）に
大きな建物が建造中だったのですがこちらが何か分かる方はいますか？

[168: 匿名さん]

>>167 マンション検討中さん
ベルク？
どこかのマンションの大規模修繕じゃないですか？写真じゃ場所がよく分からないのですが。

[169: マンション検討中さん]

>>168さん

ありがとうございます！確かに新マンションの話は聞かないので修繕かもしれません！
少し気になったもので！

[170: マンション検討中さん]

前原駅前のホールの広場に建設されているビル？に店舗が何かが入りそうですがとても気になります。
生活に便利なものを扱ってくれるといいな。

[171: 匿名さん]

第一期の三次が始まりましたね！
何が変わったのかよくわからないですが・・笑

[172: 評判気になるさん]

A街区とB街区とがあるみたいですが、戸数の違い以外に何か違いがあるのでしょうか？

[173: マンション検討中さん]

172さん

場所が違うため眺望は変わりますね。あとは入口のエントランスとか。
間取りもＡにはないものがＢにあったりします。

[174: 匿名さん]

こちら契約しましたー！
先輩方よろしくお願いします。

検討されている方で何かありましたらわかる範囲でお答えしますね。

[175: 匿名さん]

契約おめでとうございます。
買った方の書き込み、楽しみです。
比較した物件はありましたか？

[176: 匿名さん]

>>175さん

174です。ありがとうございます！
船橋・習志野近辺で探していましたので、
下総中山のエクセレントシティや検見川浜のガーデンズ、北習志野のマンションなどは検討しましたね。

通勤が都内なので快速が止まる＆周辺環境が素晴らしい、あたりで絞って決めていきました。
現地に行くのが一番判断材料になりますよ～

[177: 匿名さん]

>>176 匿名さん
早速のお返事ありがとうございます。
やはり環境はポイント高いですよね。
現地は2回ほど足を運んでます。ありきたりですが、落ち着いた住環境という言葉が、ぴったりくる雰囲気で正直気に入ってます。
初めての不動産購入&知らない土地ということで、慎重に検討しています。次の休みに電車で現地に行ってみます。

[178: 匿名さん]

>>177さん

私も初めての不動産購入でかなり吟味しました！

100パーセント満足できるマンションはないらしいので何を妥協して問題ないのか
住んだ後のことをご想像されると少し悩みも解決されるかもしれません！

現地は道が広く、近くのマンションもおしゃれなのでとてもよかったです！
お気を付けくださいませー

[179: 匿名さん]

178邸、50タイプのプランがあります。「ワタシイロの空間」だそうで中には5LDK、専用駐車場つき、広いバルコニーつきといった間取りがあります。

・コンフォートバルコニー　
・ポーチ　
・5LDK　
・ルーフバルコニー　
・専用駐車場　
・スロップシンク　
・スライドドア　
・2つの洗面ボウル　
・ウォークインクローゼット　
・トランクルーム　
・ふとんクローゼット　
・パントリー　などなど……

搾り込みで検索ができるようになっているんですね。

あと、間取りに価格がしっかり書かれていてわかりやすいです。

[180: マンション検討中さん]

ホームページに360度バーチャル見学というコンテンツが更新されていて面白かったですｗ

[181: 匿名さん]

契約された方と検討中の方のやりとりがけっこう参考になりました。
環境を重視されたようなので、実際に足を運んでみるとさらに良さがわかるかもしれませんね。

179さん、プランの特徴、ありがとうございます。
これはあってほしいな、これはいらないかな、価格はこれなら大丈夫かもなどと気軽に検索できるのはいい試みだと思います。

[182: 名無しさん]

契約することに決め、借りる銀行で迷ってます。
優遇のある銀行、おすすめの銀行ってありますか？
ローンのことが全然分からず…家自体の質問でなく、すみません。

[183: 匿名さん]

>>182さん

ここの契約者です。
私も絶賛迷い中ですが、契約した時に何社か薦められませんでしたか？

私の場合は右も左もわからなかったので、複数の知人に聞きつつ
三菱に薦められた中で、金利が安く団信がそこそこ充実しているネット系の銀行にしようかなと思っています。
※金利は安いですが全部自分で手続きしないといけないからその辺は大変だよと言われました

変動・固定や借入額（手数料が変わったりする）にもよって変わってくるので、
万人にお勧めのローン会社というのは、なかなか難しいかもしれません。
ご自身の状況をある程度話せる知人などにアドバイスを頂いたほうがよいかもしれません。

[184: 匿名さん]

ちょっと前に話題になっていましたが、
保育所の件で公式サイトがレポートをあげていましたのでご参考まで～

http://sonouchi.jp/tph-maebara/archives/151?nolink

[185: 口コミ知りたいさん]

>>184 匿名さん
ありがとうございます。
船橋の入所基準については他の自治体より厳しい点があるので油断はしない方がいいと思います。夫婦ともに(休憩込みで)週42.5時間ないとフルタイム(他の自治体は大体週40時間)なので注意です。フルタイムなら保育園には入れる可能性はかなり高いです。

都内の企業だと週42.5時間を満たしてないところが多いので確認必須です。

[186: 匿名さん]

>>185さん

詳細情報ありがとうございます。
42.5時間というのは実労働時間でよいのでしょうか？
どう証明するんですかね・・

[187: 口コミ知りたいさん]

>>186 匿名さん
いいえ、正社員の場合は契約時間になります。保育園申し込みの際就労証明書が必要ですのでそこで証明される感じですかね。

[188: 検討板ユーザーさん]

>>186 匿名さん
残業は入れてもらえなかったと思います
定時が短いと厳しい

[189: 匿名さん]

>>187さん
>>188さん

そうなのですね！教えていただいてありがとうございます！

[190: 名無しさん]

>>183 匿名さん

コメントありがとうございます！！
状況によりけりですよね。
気になってる銀行が、ネットに書いてある金利の割引率と、出してもらった見積りで違ったのが不思議で…
わからなかったら聞くのが一番ですよね(^-^;

[191: 匿名さん]

すっかりマンションの形ができてきましたね。一番心配していた市営住宅の後ろでも影が届いていませんでした。日当たりのよさは間違いなさそうですね。

[192: 匿名さん]

南東向きも良い感じでした！

[193: 匿名さん]

日当たりは私も確認しましたが問題ないですね！
エアリーヒルズだと前がブルームヒルズなので、別マンションが建つ心配もなく安心しています！

[194: 匿名さん]

ほんと、日当たりが良さそうですね。お写真はＡ街区になるのかな？
戸数としては規模が大きいほうだと思うのだけど、
低層だからか威圧感のないデザインだと思います。
完成が楽しみです。並木道や植栽も素敵に完成するといいですね。
洗車スペースやレンタルサイクルもいいサービスだと思います。

[195: マンション検討中さん]

トランクルーム等、設備・仕様がすごくいい！
しかも価格も抑えられていて、建物的には素晴らしく、文句無し！

ただ、立地が本当にネック。
最寄駅が前原。。。
車使うにしても、成田街道は大抵混んでるし、高速インター（花輪）に行くまでもめちゃくちゃ時間かかりそう。。。

建物のメリットと、立地のデメリットで、非常に悩んでいます。

誰か、立地のデメリットを軽減させてくれるような良い情報お持ちの方いらっしゃいませんか？

[196: マンション検討中さん]

現地を見ましたが、規模の割には思っていたよりこじんまりとしている印象で、なんだかなー。
隣のマンションともぴったりくっついてますね。。

[197: 匿名さん]

>>195 マンション検討中さん

私も最寄りが新京成の前原ということで、最初は立地がなぁ…とかなり悩みました。
ただ、緑豊かで公園も多く、幼稚園、小学校、中学校、児童館など近くにあり子育てするには素晴らしい環境だと思ったこと。
また、マンション前のバス停は始発ありで本数も多く（通勤時間帯は毎時10本以上あります。）津田沼駅にも出やすいと感じたので、私は契約することにしました。
何度か現地に行きましたが、住環境は良いと思います。

[198: 匿名さん]

>>195さん

私も立地は最初悩みましたが、津田沼駅近だと今はタワーしかないし、中古すら割高なので、
バス8分で出れるここに決めました。津田沼駅を頻繁に利用するつもりです。

※ちなみに平日朝行ってみましたが本数が多いのでバスは全然混んでませんでした。

総武線近辺のマンションだと駅近ですが環境が良くない（道が狭い、公園がない、スーパーがない、車が多い）
ものが多く、思った以上に厳しかったです。ここは環境としては197さんの言う通り最高でしたね。
すぐに住むイメージが沸きました。バルコニーのすぐ目の前に新マンションが建つリスクもないですしね。
196さんのいうこじんまり、という印象はそこまで受けなかったかな？他マンションを見た後だからかも。

後は3ＬＤＫ以上ですし、ファミリー層ばかりなので穏やかに暮らせるかなと思いました。

[199: 匿名さん]

みなさんのご意見なるほどなと読ませていただきました。
バスだから不便とは言えないのだなと。
本数も多くて混んでもいなかったとのご報告もありがたいですね。
そういうのは現地にその時間に行ってみないとわからないことですので。
並木道にも癒されそうですし。
共用施設やサービスも充実しているように思います。
食配ステーションはけっこう助かるのではないでしょうか。

[200: マンション検討中さん]

バスは慣れてしまえばそれほど気にならないと思いますが、やはりバス便のマンションの一番のネックはリセールバリューが下がってしまうことかなと思います。
このマンションの売り主である三菱も以下サイトの図8-1でそのような図表を掲載しています。
https://www.mecsumai.com/sumai/knowledge/1711-1/

ただまあ予算という制約のある中で何を優先して何を諦めるかというのは人それぞれだと思いますし、このマンションは確かにバス便ですが価格も抑えられている割に建物設備は充実していますし、周辺環境もよいので個人的にはよいマンションだなあと感じております。

そういう意味では立地のデメリットを補ってくれるのは①物件のコストパフォーマンス、②周辺環境の２点かなと私は思います。
逆にそれらがなかったとしたら、この立地でこれだけの戸数を捌くのはさすがの三菱でもキツイのではないかと。

[201: 匿名さん]

リンク先拝見しました。
完全なバス便かというと違うので（新京成がある）何とも言えないですね。

一応最寄駅は前原徒歩７分なので、図8-1を見るとリセールバリューは良いということになっちゃいますが、
駅力なども絡むので単純ではないですね（当然前原駅は高くないです）。

ちなみに近くにある築10年の木々前原やパークハウスは70m2で
3200～3300万円ほどで売りに出されているので、平米数単価は約45-47万円です。

マンマニさんの予測では、71m2タイプの10年後予測が、3700万⇒3100万なので
（https://manmani.net/?p=12885）、値下がり率は17%。20%が目安なのでよいかなと。
200さんのおっしゃる通りコスパが良いため、リセールする時の希望価格も悪くないという見立てです。

ただ、売れるかどうかは別問題なのであまりリセール考えないほうがよいと思いますけどね・・。

[202: マンション検討中さん]

リセール目的なら厳しいでしょう。
津田沼駅前の中古のほうがよっぽど利便性高いですから。
ファミリー層向けですから、長く住まれるかたが選ばれるのでしょうね

[203: マンション検討中さん]

会社の支給交通費は、
バスでなく新京成(T . T)
差額が痛い

[204: 契約済みさん]

差額は6か月定期を買えば浮いた分で相殺できました！
区間や支給方法にもよりますが・・

[205: マンション検討中さん]

ＨＰのコラム更新されてましたね。
徒歩ですぐそば！ではないですが近くに色々なスーパーありますね。
肉屋さんは安いのかな？

[206: マンション検討中さん]

現時点で契約数どれくらいですかね？
完成までにかなり残ってしまいそうですか？

[207: 匿名さん]

>>206 マンション検討中さん

5月末に聞いた時は50戸くらいの契約数とのことでした。4月末が40戸と言っていたので、月10戸の契約だとすると現時点で60戸ちょいくらいじゃないですかね？
一気に売れる地域じゃないですが、価格と仕様のバランスが良いので、コンスタントに売れて行くと思います。
完成前に完売はしないと思いますが、半数以上残ってしまうということはないと考えてます。

[208: 通りがかりさん]

今は路線バス便数が結構ある。
20年後も大丈夫か、
バスの乗客の年齢層を見てごらん。

[209: マンション検討中さん]

まわりに築10年のマンションがゴロゴロあるので20年は大丈夫でしょう。

ただ、バス便は正直急に便数が減ったりしますからね。都心部ですら。
路線は大丈夫だと思いますが便数は何とも言えません。
完全なバス便立地でもないのでそこまで心配は要らないと思いますよ。

[210: マンション検討中さん]

東側のアパートが取り壊されていました。
こちらは別の小さいマンション？が建つようですね。