プラウド天王寺真田山に行ってみた − モデルルーム見学記

[アイスマン]

　大阪市内では，プラウド南堀江の販売からそこまで間を置くことなく発表となったプラウド天王寺真田山について，モデルルーム見学に赴いたので，以下レポートさせていただきます。

【当日の流れ】
　モデルルームは谷町６丁目１番出口から徒歩１分の場所に位置します。駐車場も一応ありますが，台数としては２台が精いっぱいでしょうか。自転車を置くスペースは十分にあります。警備員の方が１名配置されており，この辺りのフォローがしっかりしていますね。とはいえ，地下鉄利用がおすすめです。
モデルルーム内には，キッズスペースが小さいながらも設けられており，保育士さんが１人張り付いているようでした。若い子連れのファミリー層も多かったので，キッズスペースがあるのは安心ではないでしょうか。
　流れについてですが，訪問票の記入～物件概要の説明～ジオラマ見学～モデルルーム見学～資金計画及び今後の予定を説明し，終了という形でした。
　来場者が多いためか，担当者が時間を厳密に守ろうと意識しているように感じられ，全体で１時間半の所要時間とかなりあっさり終わりました。

【物件概要について】
　本物件は，野村不動産と東海建物が売主，施工は森組，管理会社は野村不動産パートナーズの予定です。
特色としては，上町台地のほぼ先端に位置し（北端が大阪城，南端が住吉大社だそうです。），なかなかマンションの供給がないエリアにおいて，それなりの規模のマンションが，プラウドで出たというのが希少ではないかと考えます。
最寄り駅は地下鉄玉造駅が徒歩７分，JR玉造と地下鉄谷町六丁目駅が約１０分，近鉄上本町駅が徒歩１４分ということです。これを見ると，どっちつかずというか，必ずしも駅に近くはないものの，かえって多路線が利用可能であることと，どの駅からも距離があるので，静ひつな住環境が維持されているというその立地自体が素晴らしいと評価できるでしょう。
　用地取得については，地権者と交渉し（元々，印刷会社と何件かの戸建て住宅が建っていたそうです。），ありていに言えば地上げをして用地を確保したとのことでした。
　したがって，まとまった土地が出たから競争入札というものではなく，相対で地権者ごとにコツコツ当たりを付けて，ある程度の用地が取れたので計画を実行させたような印象を受けました。
　総戸数は４１戸であり，各階３邸，全てバルコニーが独立した角部屋になっているのが特色とのことでした。こうしたプランのため，よくあるファミリー向けマンション（板状型マンションと担当者は言っていましたが，）というよりも，タワーマンションに近い工法で建築したということです。そのため，廊下についても一部開口していますが，半内廊下式を採用しています。といっても，廊下部分はじゅうたんではなく，じゅうたん風の防水シートが施工されるようです。

　廊下の防水シートです。一見したときじゅうたんかと驚きました。クリーム色が廊下部分，濃いグレー色が住戸（アルコーブ部分）に張り付けられるとのことです。

　用途地域は２種住居のため，近くにコンビニやスーパーはないものの，徒歩７～８分の場所にライフや阪急OASISといったスーパーがあります。自転車を使えば，玉造の商店街や，森ノ宮のキューズモールにもアクセスできるとのことでした。
　学校区については，真田山小学校→高津中学校となります。小学校は徒歩６分，中学校は徒歩３分です。周辺に清水谷高校や高津高校といった，公立でも偏差値上位の高校と，私立は大阪女学院や明星学園といった高偏差値校が多く所在しており，文教薫る地域であり，教育環境は抜群とのことでした。
　また，敷地の東側がメインエントランスであり，東側に接する道路は歴史の散歩道と呼ばれているそうなのですが，スクランブル交差点が多く，信号待ちを嫌って車がほかの道を使うことから交通量が少ないことと，歩道幅が広いので子どもさんにも安心かと思いますとのことでした。

　なお，別の話題となりますが，本物件の近くにもうひとつ，野村不動産によるマンション建設計画が予定されています。
　その物件についても担当者から若干の説明がありましたのでお伝えします。
　立地としては長堀通に面しており，谷町六丁目駅からから徒歩４分ほどとのことでした。本物件と比較して，前面の長堀通の交通量が多いため騒音は気になるでしょうが，駅に近いことがメリットです。こちらについては，７０年の借地権契約であり，総戸数７０戸後半とのことでした。こちらについては，本物件を売り切った後で，販売に着手するようです。

【ジオラマ見学と外観及び共用部分について】
　外観はクリーム色のタイル張りを基本としており，南面に一部石状の吹き付け塗装を施して全体の印象を引き締めています。また，マンション東側にはBタイプ及びCタイプの２部屋が配置されているのですが，写真のとおり壁で隔てられて，バルコニーが独立していることがお分かりいただけると思います。この部屋を隔てる壁がマリオンの効果も持っていて，垂直を強調したスラっとしたデザインになっています。

　バルコニーの壁については，半透明のガラスパネルを採用しています。
　ガラスパネルの張り出しがなく，くぼんだ部分についてはサービスバルコニーとなります。この部分については，エアコンの室外機置場としての利用のみに限られているため，基本的には嵌め殺し（開閉できない窓，FIX窓）の窓です。もっとも，換気のために一部分は開閉できるようになっています。
　このように，サービスバルコニー部分には自由に出入りできないため，汚れてきた時の清掃はどうするのか担当者に確認したところ，「基本的に居住者が自身で清掃することは，安全性の観点から推奨していない。よって，管理組合の判断とはなるが，年に１～２回程度外部業者に依頼してサービスバルコニー部分の清掃を行うことになると思う。」とのことでした。
　加えて，室外機の設置はどうするのか聞いたところ，窓の一部開閉部分を利用して，上半身を潜り込ませる形でサービスバルコニーに侵入し，室外機を設置することになるそうです。

　ジオラマ上，透明の建物は隣地の既存建築物となります。東側については，道路を挟んで明星学園のグランドとなるため，眺望としては低層階から抜けています。一方で，南西側住戸となるAタイプは，南側に雑居ビルがかかってくるため，眺望はおおむね６階以上でないと抜けないということでした。一方で，西側については本物件の駐車場が設置されるため，低層階でも割合眺望は抜けるのではないかと思われます。
　写真で言うと，左側が北，右側が南，写真下方が駐車場になっていますが，こちらが西側です。写真は，ジオラマを西から東方向に撮影していることになります。

　駐車場については，全て平面駐車場になり（本物件では機械式駐車場の設置はありません。），駐車台数は１０台となります。総戸数４１戸に対して少ないと感じましたが，担当者によると，周辺エリアで既分譲のプラウドの運用状況を考えると，駐車場に空きが出るケースが多く，それが管理費の無駄な上昇につながっていると考えているとのことでした。そのため，本物件では駐車場台数はあえてそこまで確保しなかったそうです。

　一方で，駐輪場については，平面スライドラック式に１９台，２段式に６３台駐輪可能であり，一戸について２台の自転車は駐輪できることになります。担当者によると，駐輪台数２００％の確保は非常にこだわったそうで，周辺エリアの他社物件などでは２００％を確保していない物件も多いところ，２００％確保できた本物件はその点で優位性があると説明していました。
　しかし，本物件は大阪市内でも中心部に位置しており，車は使わなくてもいい一方で，自転車の使用頻度は郊外型物件と比較して高いと考えます（市内中心部であれば，車を使わなくても自転車でどこにでもいけるから。）。また，本物件の主なターゲットは裕福なファミリー層であると思われますが，ファミリーであれば子供用の自転車も確保する必要性が高いといえ，１戸につき３ないし４台の駐輪余力を確保することが望ましいと思われます。その旨を担当者に問いかけたところ，「折りたたみ自転車であれば室内に保管可能なので，折りたたみ自転車を使用するか，あるいは自身で別途駐輪場を契約し使用してもらうことになると思う。」ということでした。
　写真は，マンション東側，前面道路に面した駐輪場です。こちらに１９台駐車できます。

　ゴミ置き場は，マンション西側の出入り口付近に設置されています。ゴミ回収に当たって，民間の業者は入れていないので，通常の市当局によるゴミ回収になるとのことでした。また，マンション内には集会所は設置されていません。エントランスについても，１階から住戸が存在しており，２階以上は全て住戸のため，一般的なエントランスになると思われます。共用部分について，必要最小限度のレベルしか用意せず，無駄を省いたんだなと感じました。
　階段については，一部分が鉄柵状になっており，外部に開放されているため，半内廊下式ということが分かるかと思います。マンションと階段が一体化しているのは高級感があり評価できるでしょう。
　写真では，画面左下の三角形の建物がゴミ置き場です。陰になっていて見辛いですが，ゴミ置き場右側がマンションの西エントランスであり，駐車場と二段ラック式駐輪場にアクセスできます。西エントランスの上が階段部分です。
　写真で見辛く申し訳ないのですが，画面左端の部分に，透明な建物ごしに自転車置き場の屋根が見えるかと思います。これが二段ラック式駐輪場です。実はこの駐輪場，既存建築物が邪魔していて，西側からしか出られません。ここが東西に通り抜けできれば利便性が高かったのですが…。いちいち西側に回り込んで自転車を戻し，東から抜けられれば近いのにわざわざ西側に向けて自転車を出庫させるのは，実生活ベースで考えると面倒な気がします。
　

【モデルルームについて】
　モデルルームは，最も広い83．16㎡のBタイプのものでした。通常は4LDKですが，リビング隣の洋室をつぶして，リビングを大きくしたプランに変更されています。

【玄関部分】
　アルコーブは，かなりしっかり確保されており，ドアを大きく開いても，アルコーブ内に収まるので，廊下を歩く人に当たったりするようなことはないかと思います。
　ドアは通常よりも大きいように感じました。重厚感があり，シックな色味で高級感があります。ドアには，大人の目線の高さの位置と，子ども向けに低い位置の２か所にドアスコープがあり，外から覗き見られても内部が分からないように，ふたが取り付けられていました。
　ドア右側の濃いグレーの部分は壁ですが，これは単純な吹き付け塗装による仕上げということです。写真右側に黒い金具が２つあるのが見えますが，ここに新聞が配達される予定（朝刊のみ。夕刊はメールボックスに投函される。）ということでした。
　Bタイプのみ，玄関入って左側にシューズインクロークが設置されています。玄関の天井部分は折り上げになっており，プラウドのこだわりを感じさせるところです。

　キッチンについてですが，本物件では立ち上がりのない，フラット仕様が標準となります。逆に，立ち上がりを設ける場合は有償オプションになるとのことです。キッチンはタカラスタンダード製のものを使用しているとのことであり，食洗器や浄水機付きの蛇口は標準で装備されています。一方で，ディスポーザーについては組み込まれていません。戸数が少ないですし，無理にディスポーザーを入れると管理費が上がるので妥当な判断と考えます。コンロは三ツ口，グリルは水無し両面焼きが装備されています。
　また，プラウド独自のラクモア仕様が取り入れられており，前面に吊戸棚がなく，開放感のあるキッチンになっています。キッチン自体の収納能力はかなえい高いと感じられ，スパイスラック部分についてもソフトクローズであり，細かいところもカバーしているなと好印象でした。

　リビングからキッチンを撮影したものです。食器棚を造作する場合は，オプションで２０万円ほどかかるとのことでした。

　窓ガラスについてはペアガラスを採用しているとのことでしたが，Low-E仕様ではありません。サッシの防音性能を確認したところ，特段防音性能のあるサッシは使用していないとのことでした。
　なお，サッシについては，黒色にすることにこだわったそうです。業者は黒色にすることを嫌がるそうですが，本物件ではシックで引き締まった印象にしたいと考えたことから，あえて黒色サッシを納入させたと担当者が話していました。
　バルコニー側の窓ガラスの高さですが，１．９ｍあり，カーテンについてはオーダーになるのではないか（通常のカーテンを使うと，裾の部分が足りないことになる。）とのことでした。
　バルコニーは，フラットな形状でなく，一部居室部分がでっぱっていて，カクカクしています。幅の広い部分で１８０ｃｍ，幅の狭い部分で１４０ｃｍです。もっとも，幅の広い部分がわずかなので，基本的にバルコニーの奥行きは１４０ｃｍと考えた方がよいと思います。平均的な新築マンションのバルコニー奥行きの平均は１８０ｃｍ程度と言われていますが，平均よりもかなり短いことになります。

　バルコニーの防水シートについては，フローリング調のものが標準で敷設されます。これはリビングとの一体感をもたせて視覚的に広く見せようとするもので，プラウド南堀江でも導入されていた手法です。
　バルコニーが狭いと，洗濯を干すにしても，ガーデニング利用するにしても取り回しが悪いですから，バルコニーが狭くないですかと担当者に言うと，その分ほかのマンションに比べて間口を広げているといわれました。
　確かに間口は広いのですが，窓が小さいのか，あるいはバルコニー形状がフラットでないことが作用しているのか，開放的な印象は受けませんでした。また，後述しますが下がり天井がきついこと，天井高も高くないため（最高２４５ｃｍ），その点でも圧迫感を感じてしまいました。
　写真は，防水シートとバルコニーの壁の部分です。壁はタイル張りになっています。

　なお，バルコニーにスロップシンクはありませんが，蛇口自体はつけられるようになっていて，水がだせるとのことでした。スロップシンクがあると自由度が下がる（たとえばシンクのサイズとバケツのサイズが合わないなど。）面もあるので，あえてシンクは設置しなかったということです。
　この，居室とバルコニーを隔てる壁の部分は，単純な吹き付け塗装になっています。写真には撮影していませんが，バルコニーの天井部分も吹き付け塗装でした。

・浴室/洗面/トイレ
　浴室は全タイプ１４１８です。最新式のバス設備（乾きやすい床，浴室乾燥，おいだき，ミストサウナ機能等）は全て取り入れられています。

　洗面は，ボウルが一体成型で掃除がしやすいこと，ボウルが偏っていて小物を置くスペースが確保されていること，タオル掛けにもちょっとした天板があってメガネなどをおけること，この辺りを使用者目線でしっかり考えているのは，プラウドの強みだなと改めて感じます。
　写真右側の目地がある部分は，リネン庫です。リネン庫の表面仕上げが若干異なっており，風合いのある質感になっていました。こうした微妙なところもちょっと変えてくるところが，上質感を際立てるなと感じました。

　今回，ポジティブサプライズだったのは，三面鏡収納部分です。ここにハブラシ置きも設けられているのですが，その部分のみ天板がアルミパンチング仕上げになっています。これにより，湿度を逃がす工夫だそうで，本物件から取り入れるそうです。細かいところも考え抜かれており，脱帽しました。

　トイレについては，タンク部分に手洗いがついている，ロータンク仕様のものを採用しています。これは，確かに経済的なのですが，見栄えはしないと思います。
　タンクレスで，手洗いカウンター付きにすれば，コストはかさみますがその分高級感も高まります。居室の中身は高級感のあるしつらえなので，価格に上乗せしても別途手洗い付きにしてくれたほうが，全体的な高級感が増してよかったのになと少し残念でした。

　トイレ上部の収納です。

・その他の特記事項
　建具については，プラウドらしく高級感があります。ドアの取手は，指紋が付きにくい仕様になっています。また，ドアキャッチャーがすべてのドアに装備されており，このドアキャッチャーも軽い力でかかるようになっているのが好印象でした。引き戸部分についても，天井からの上吊りのため，ほこりもたまらず見た目がすっきりしています。

　一方で，疑問に思ったのが，居室の出入り部分にちょっとした段差が設けられている点です。最近のマンションではルンバ等の使用や，バリアフリー対応でフルフラットにするものも多いですが，本物件では段差をつけています。わざわざ段差を付ける意味があるのかなと思いました。

　また，全般的に収納が不足しているように感じました。各居室にクローゼットはついていますが，容量が足りないように感じます。また，子供部屋についてはクローゼットが増設できるようにしているとのことでしたが，それは翻って言えば野村自体も収納不足は認識しているということですし，後付けするにも費用は居住者負担だと思われますから，ちょっと不親切だなと感じました。
　写真のソファが置かれている部分（下がり天井になっている部分）に，クローゼットの増設ができるとのことでした。

　下がり天井の多さと下がり方も気になりました。モデルルームは子供部屋からキッチンにかけて大梁が通っており，天井高２０７ｃｍとかなり下がっています。下がっているにしても，その幅が少なければいいですが，１ｍ幅ぐらいでガツンと下がっています。
　Aタイプの下がり天井はさらに悲惨で，リビングに（台所の前の部分）１ｍ幅くらい，１９７ｃｍの下がり天井になっています。リビングにここまできつい下がり天井を付けるには，居室のプランニングとしてかなり疑問です。
　写真はモデルルームのリビングとなります。

　部屋と下がり天井の様子です。

　主寝室です。こちらもかなり天井の下がり方が気になりました。

【建設現地について】
　モデルルーム見学後，現地を訪れました。現在は，基礎工事に着手しているところと思われ，建物部分には着手していない状態です。

　隣接地については，東側が道路を挟んで明星学園の敷地が広がっています。南北は小規模ビルや戸建て住居といった，既存建設物が立ち並んでいます。ジオラマ見学の部分で触れましたが，既存建設物の影響を受けそうなのはAプランとなり，おおむね7階くらいから眺望が抜けてくることになります。

　西側隣地は，本物件の駐車場と公道になります。そのため，およそ４０ｍ程度は建設物がありませんから，西側は眺望や採光がそれなりに望めるのではないでしょうか。
　全体的に周囲に高い建物がなく，東西に抜け感が出ているため，陽が射さないとかそういった不安は余りないかと思われます。
　写真は，マンション前歩道幅と，車道の状況です。

【予定価格帯・管理費】
　価格帯についてですが，低層階での上げ幅が激しいです。低層階で１階上がるたびに２００万円程度プレミアが乗ると考えればよいかと思います。
　なお，予定価格はゾーニングで出されましたが，聞けば詳細な価格を教えてくれました。手書き部分は，担当者から聴取して私にて書きつけたものです。
　先述のとおり，低層部分については既存建設物と競合する面があり，１階上昇することによるメリット（眺望と採光がよくなっていく。）が多いと言えることから，その価値を価格面に反映させ，低層階での上り幅を大きくしたという説明でした。
　一方で，７階以上の階差プレミアは数十万円程度と抑えられています。これは，これ以上階数を上げても得られる眺望や採光にそこまで差がないためです。もっとも，１３階と１４階では最上階の特別感を出す意味で価格差は大きいそうです。

　価格設定については，本物件の隣接状況を考えると相当と言えますが，マンションを見学した中での経験則としては，低層階での階差プレミアは抑え，高層階では階差プレミアを乗せる物件が多いかと考えます。
　そういう観点でいうと，本物件は低層階での価格の上がり方が大きく，お得感を感じにくいというか，お手頃感のある住戸の提供ができていないのかなと感じました（変な例えですが，かつての大阪市営地下鉄の初乗り運賃が２００円で，JRの初乗り運賃１２０円と比べると，短距離乗るだけやのになんか損した気分やなぁ…という気持ちに近いものがあります。）。
　プランごとの価格設定について北東側は多少安いとのことですが，どのプランもほぼ差が出ないように設定したそうです。併せて現在の販売動向を聞いたところ，各タイプ分散して興味は持ってもらえているようだとのことでしたが，どちらかといえば等しく販売に苦戦しているように思われました（総評部分で述べます。）。

　管理費等ですが，最も安いCタイプでも約２万５千円という設定です。共用施設がほとんどないのに，この管理費と修繕積立金はやや高くないかと指摘したところ，要旨次のような回答を得ました。
　「管理費は高いが，その分野村不動産パートナーズの管理には定評があり，管理費に見合ったサービスは提供している。また，この辺りに物件を買う人は，管理費等の部分は余り気にせず，物件さえよければ購入される傾向があるので，そこまでの問題はない。」
　また，今後の管理費等の増額予定を確認したところ，予定はあり，管理説明会で確定した金額を提示するということでした。元々の価格が高めなので，いずれは管理費と修繕積立金で，月額４万円ほどの支払いとなりそうです。

【総評】
　全体的に，欠点が目立ち優れていると評価できる点に乏しかったです。
　具体的には，戸数が少ないので仕方ないのかもしれませんが，共用設備が貧弱なことと，それに対して管理費等が釣り合っていないように感じられることがまず挙げられます。
　また，住戸も，梁や下がり天井が多く，収納も不足気味で，開放感のある使いやすい居住空間とは思えません。

　教育環境としては抜群で，駅から離れているので静ひつな環境と，周囲にそこまで高い建物がなく，比較的眺望と採光が期待できる点（特に，東側については非常に抜けています。）は評価できますが，駅やスーパー，コンビニといった施設からは距離があり，利便性が優れているとは言えません。
　結論からすると，マンション自体に，販売価格に見合う価値はないと思います。しかしながら，部屋そのものや，マンションそのものを買うというミクロな視野でなく，周辺環境や立地がいいから買うというマクロな視点で見ると，購入する余地はあるかもしれません。立地・環境を重視され，このエリアに住むことにこだわりやステータスを感じられる方には，本物件はおすすめです。

　私自身としては，どうしても購入に値する物件とは感じられませんでした。
　担当者に以上の感想と現状では購入可能性は低いことを告げると，私と似たようなことを言った訪問客がいたのか，一瞬（こいつも他の客と同じようなことを言いよった…。）という表情が走ったように見受けられました。
　プラウド南堀江を訪問したときは，モデルルームに活気があり，担当者も物件の問い合わせ状況や顧客の反応に手ごたえを感じている様子で（実際，モデルルーム一般公開前にもかかわらず，見せられた価格表には既にかなりの住戸に購入申し込みが入っている状況でした），注目度の高さを感じたのですが，一方で本物件ではほかのブースでも商談が盛り上がっている様子は見受けられず，担当者の説明や態度を見ても，販売に苦戦しているのではないかと感じられました。とはいえ，４１戸しかないので何とか売り切るのでしょうが…。

　ランドプランを見ても分かるように，やはり敷地形状がいびつできれいじゃないですし，そういう制約の多い敷地に，何とか工夫を凝らして建設するのが本物件なのかもしれません。それが結局居室空間の余裕のなさにはねかえっているのでしょう。
　いかに野村不動産のプラウドといえども，敷地等の制約が大きければ，必ずしも優れた設計・建築にはならないんだなと勉強になったモデルルーム訪問でした。
　非常に長くなりましたが，最後までご覧いただき，本当にありがとうございました。