サーパスマンション（穴吹工務店）その６

[見捨てたくはない人]

西日本で絶大なシェァを誇った会社も
会社更生法の申請で風前の灯。

系列のマンション管理会社任せではなかなか解決しにくい問題も山積、
住民参加で自助努力に役立つように意見交換の場を継続して貰いましょう。

前スレや参考先は順次書き込みます。

お問い合わせ窓口
http://www.anabuki.co.jp/customer_mail/index.html

【スレッド本文を修正しました。10.01.26管理人】

[601: 購入経験者さん]

599さん

今年の10月に人事異動があった様ですが、おっしゃているのは現社長の事でしょうか

前社長は何か問題があったのでしょうか

私のイメージは良くなかったのですが。。。。

差し支え無ければ教えて頂きたいです

私共は、穴吹工務店の人間味のなさに人生を狂わされました

勿論、弁護士には相談していますが身体を壊してしまい気力さえ失いました

天罰が下るでしょうね

[609: 匿名]

問題の管財人は長谷川管財人ですね。
会社更正事件は金になるし裁判所から信頼も得る。
弁護士にとって良い仕事ですから何がなんでも更正させますよ。
法律の力で債権者を押さえつければよいだけで簡単！

[610: 匿名さん]

>問題の管財人は長谷川管財人ですね。

イエス。でもこの人、今年の７月末で法律家管財人を降り、トンズラです。
残された事業家管財人立川氏（現会長10月人事　従前は社長）らが可哀想です。
借金を返せるような利益が出なかったら経営がマズイとされますから…。
でも騙されるほうも騙されほうです、金欲の塊りですからね。

>会社更正事件は金になるし裁判所から信頼も得る。
>弁護士にとって良い仕事ですから何がなんでも更正させますよ。

はい、更生手続き費用として穴吹から管財人へ数千万円供出しています。
ホント金になる良い儲け仕事です。
長谷川氏らがやった事は、バラ色の夢のような「更生計画書」を作成し、①首切りと②資金提供者（ファンド）を探してきた事、③債権者と掛け合いできるだけ借金を縮減した事だけです。
今後経営がうまくいかなくなったら、経営陣の無能責任にすれば良いだけですから…ホント良い商売です。

このような「妄想更生計画書」に惑わされる社員、従業員も哀れの極みです。

[611: サラリーマンさん]

社員も知っていてお客様を騙すんでしょうか

[612: 管理担当]

管理担当です。
いつもご利用ありがとうございます。

本スレッドの趣旨に著しく反する投稿が散見されたため、
関連投稿の一斉削除を行わせていただきました。

レス、ページが飛んでいる箇所が多く、閲覧しづらいかと存じますが、
何卒ご了承いただけますようお願いいたします。

また、ご利用にあたりましては、以下のページの内容もご覧ください。

投稿マナー
http://www.e-mansion.co.jp/manner.html

今後とも、宜しくお願いいたします。

[613: 匿名はん]

この板、おとなしくなりましたね・・・。これまでの勢いはどうしました？

[614: 購入検討中さん]

597さん

倒産して再建途中の工務店が決算を公表する義務があるかどうかは、法律的に詳しくないので判りません。

がしかし、お客様（ 購入検討中）が、危ない会社かもしれないので、念のため収支決算を閲覧させて欲しいと要求した場合も、見せて貰えないのですか？

寝取る云々の下劣な話は、おとなしくなりますよ（笑）

[615: 匿名]

こちらが指摘して是正させた箇所にさらに隠れた瑕疵があることを故意に隠されていました。
再度問いつめてやっと写真が提出されました。

[616: 匿名さん]

順調に更生が進んでいるようですが相変わらず隠蔽体質は変わらないのでしょうか？
コミュニティは瑕疵を見つけるとまず工務店に相談して許可の出たものだけ管理組合に提示します。
管理組合はコミュニティ任せにしていると真実を知ることはできません。

[617: 匿名]

管理会社を変更したけどやはり積極的に不具合箇所を見つけてはくれません。
結局、自分たちで見つけ出しています。（笑）

[618: 匿名さん]

管理会社（コミュニティ）はあてになりません。所詮、ひとごとです。
住民が瑕疵（手抜き、不備事項）を発見したら、即売主の工務店へ連絡を。
ここで、コミュニティを通すと、悪い部分はカットされますし、話が巧く伝わりません。
伝えないというのが正解か（苦笑）

変更した管理会社に、不具合箇所を見つけてくれ等と頼むのは筋が違いますよ。
彼らは管理を委託されているだけ、余計な仕事を依頼されるのですから、それに
見合う金額を要求してきます。

住民自身が、関心を持って瑕疵を見つけ出すしかありません。一箇所見つけ
たら同様な箇所にも隠された瑕疵がないかどうか近隣住民で協力して探す必
要があります。

[619: 匿名さん]

役員の竹内良樹さんはいい人でした。

[620: 匿名さん]

何か変だね。なんでコミュニティに不具合箇所を伝えるんだろう。
住人じゃないのは明らかだな。

[621: 入居済み住民さん]

築５年の或県庁所在地のサーパスですが外壁タイルの剥離？が発覚しました。第一発見者は穴吹工務店、発見のきっかけは建物外観目視、後に打診確認。エレベーター棟の外壁。

で穴吹コミュニティーからそれが理事会に報告され、「エレベーター棟の外壁は主要構造物にあたらないから瑕疵担保責任にかからない、修繕積み立て金で修繕するので住民へアンケート調査する」。アンケートの結果で修繕積み立て金の取り崩し決定。同時に施行業者（穴吹工務店）と施行方法も決定。

後日掲示板の議事録を自分が見て「エレベーター棟外壁は主要構造物にあたらない」を誰が言ったかを問い詰めたところ、穴吹コミュニティーの「X藤の私見」ときた。X藤は建築士の資格を持っていないし、穴吹工務店もそんな見解は出していない事が発覚。

現在理事会にて外壁タイルの剥れがどこからのものか第３者（建築事務所）を入れて確認することに決定。第３者確認の費用は修繕積立金からの捻出が決定。タイルの接着面でなく、構造体の下地にひびわれが見つかれば　住宅紛争処理の参考となるべき技術基準　（検索）により穴吹工務店の瑕疵担保責任ありで工務店側が修繕費負担の運び。

経過で築１０年以内のサーパスで外壁タイル剥離は１０件、全て住民負担になっていると臨時総会で報告を受けています。他のサーパスはどうですか。確認を十分にせずにコミュニティーや工務店のいいなりで修繕費を自己負担していませんか？

[622: 匿名]

正確には、穴吹の言いなりになった管理組合は自己負担。
瑕疵責任を追求した管理組合は穴吹負担となっています。
管理組合の無知につけ込んで責任逃れするのが穴吹のマニュアル？

[623: 匿名さん]

621さま

とんでもない会社ですね。
ところで穴吹コミュニティから社長名の一筆はとったんですか？
社長から「大変申し訳けありません…」の書面をとるべきですよ。
今後の牽制にもなるし。

コミュニティは工務店倒産前と全然変わっていませんね。
口八丁手八丁です。
こういう件は、コミュニティ社の社長まで耳に入れて置くべきですよ。
（今までは、風通しが悪く支店レベルで閉じ込め隠蔽）
社長もきっと喜ぶと思います。

また、Ｘ藤を出入禁止にして、別のコミュニティ担当者に貴マンションを
まかせたら…。強行措置も必要です。

繰り返しになりますが、コミュニティ社の社長へ報告し、一筆とること
を、お薦めします。

[624: 入居済み住民さん]

>>621です。

自分は理事会の役員でないので理事会が何をしているかは掲示板でしか知る事が出来ません。議事録は穴吹コミュニティーが作成し、理事会は署名とハンコを押すだけ、議事録は各戸に配布されず、掲示板にＡ４の１／２縮小で２～３週間掲示されます。今回内要に違和感を感じたのでデジカメで撮影して持ち帰り結構愕然としました。それをしていなかったら何気なく内要に同意してしまったかも知れません。その後開かれた臨時総会には数人の住民しか参加せず、自分が口出しをしなければ穴吹側提示案（自己負担）の同意集会になっていたでしょう。

タイル剥離？は外に向かってくの字状に凸になっているものです。修繕費の見積もりは外観で酷い箇所のみ、最小限の修複で１４０万円。１箇所角に剥離があって至近で確認できます。見ればタイルが引きちぎられて強大な応力がかかっているのが見て取れます。どこぞの方が書かれているような目地からの剥れではなく、躯体の縮み（コンクリ打設で水を入れ過ぎた？）で結果接着面からタイルが剥れたように見えます。

まあ建築の素人が技術的な話で突っ込みを入れても体良くかわされるでしょうから、そこは建築士にお任せするしかないでしょうけれど。

それにしても穴吹コミュニティーの誘導と住民の関心の低さには驚くばかりです。

[625: 匿名]

築５年目位のある九州の地方都市ですが、外壁の伸縮目地が施工されてなく、崩れて工務店負担でやり直した事例があります。

[626: 匿名]

コミュニティの社長は工務店の元営業部長。
マンション管理は素人です。
コミュニティと工務店を別会社と思ってはいけません。
過去の施工ミスの責任をとれば破綻がみえているため、誤魔化すことに必死です。

[627: 入居済み住民さん]

>>621です。

>>625の方の、九州物件がサーパスであり事実であれば
「築１０年以内のサーパスで外壁タイル剥離は１０件、全て住民負担になっている（コミュニティXX営業所長：X藤）」の臨時総会での報告は捏造、虚偽報告という事になります。

[628: 匿名さん]

>議事録は各戸に配布されず

普通は各戸配布ですよ。
コピー代がもったいないんでしょうか？　管理組合に請求すれば支払うのにね。

>その後開かれた臨時総会には数人の住民しか参加せず、
>それにしても穴吹コミュニティーの誘導と住民の関心の低さには驚くばかりです。

なんのなんの、住民分断工作や関心を持たせないようにするのが、コミュニティ
至上命題です。如何に持たせないかで、人事評価も上がります（笑）

624さん、嘆かないで、嘆いたらコミュニティの思う壷です。
いくら無関心といっても、同憂の士はマンションに一、二人はいますよ。
この人達と情報交換し団結することです。マンションこそ近所付き合いが大事です。
個々人で、対応すれば必ず激破されます。

Ｘ藤って、ハゲチャビンのＫ藤ですね。

[629: 現理事長]

621殿
556で書き込みした者です。
当マンションも築6年目にして2棟の外壁タイルが剥離しました。工務店の責任を追及しましたが、売買契約書の瑕疵担保責任は2年までという理由で当方負担となりました。交渉を重ねて修繕費は折半（約400万円→200万円）となりましたが、築6年目でこの様な不良による修繕積立金の支出は納得いかなかったので、ｺﾐｭﾆﾃｨ＝工務店（ｺﾐｭﾆﾃｨは100％出資の連結決算対象子会社子会社の為）と考えて、管理会社リプレースも視野にいれて活動してきました。
第3社調査会社の価格見積もりも取りましたが予想より高かったのと、仮に欠陥が見つかり工務店に指摘したとしても補償までは言及できないという回答でした。よって支出を削減し内部留保を高める方針で活動してきました。
度重なる交渉結果先方より特別協力金、管理費削減メリットの価格提示がありｺﾐｭﾆﾃｨを存続管理会社としました。
メリット金額の詳細は明かせませんが、当管理組合の負担を取り返す事ができました。交渉には労力と時間を要しました。
参考になれば幸いです。

[630: 匿名さん]

確か築５年目くらいに外壁タイルが落ちた部分があり、それは工務店が負担して修繕し、さらに外壁検査も工務店負担でやりました。
築９年目にさらにドッサリ落ちたのですが、これも全額工務店負担で修繕しましたよ。

[631: 現理事長]

No.630殿

そのタイル剥離の責任について工務店は認めていました？
こちらは1度目は先方の全額負担でしたが、2度目は折半でした。
1度目は工務店の施工にも何らかの要因があり、接着強度に自信がなくある程度責任を感じるという回答でした。
しかしながら2度目の剥離に関しては、施工に問題が無かったと工務店は責任を認めませんでした。
他のサーパスでもよく似た事例がある様にこのスレを見てると感じます。再建途中であるのでサーパス全棟面倒見る余裕はないのでしょうね。

[632: 匿名]

倒産で、大京の傘下に下ったんじゃないの？

[633: 匿名さん]

>>631

積極的に責任を認めるというような印象はなかったですが、ほとんどすぐに
工務店負担で修繕という話が出ました。２度目のときは、修繕に着手した
とたんに倒産したので先が危ぶまれたのですが、２ヶ月ぐらい中断しただけで
修繕工事は再開しました。
それゆえにあまり悪印象は持っていなかったのですが、どうも地域によって
まちまちのようですね。

[634: 匿名]

第三者が見て明らかに施工不良となるケースは負担する。
それ以外はうやむやにするのが穴吹ではないでしょうか？
竣工10年以内の剥離は施工不良を疑いましょう。
剥離したタイルは必ず管理組合で写真を撮り、現物保管をしましょう。

[635: 周辺住民さん]

あのぉ～、管理物件の外壁タイルが浮いてる部分は全部、把握してますよ。
でも、落ちたり、膨れたりしなければ、大規模改修時に管理組合の積立金で直す事に
してます。建物点検の報告書には書かないけどね。書くと直させれれるから。

[638: 入居済み住民さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[639: 入居済み住民さん]

621です。

>>629さん
２年は瑕疵担保責任ではなくアフターサービスのことで、タイル剥離はその保証の対象に入っています。瑕疵担保責任は１０年です。

当方は５年で剥離が発覚して「ハイ、アフターサービスは２年です。その期限を過ぎているので自己負担でお願いします。修理は穴吹工務店なら同じタイルを焼けるので安く上がりますよ」と簡単にコミュニティーにかわされました。

１０年の瑕疵担保責任を楯に工務店側の施行責任追及して費用負担させるには客観的、技術的な判断、事実を集めなければ落とせないなと今回感じました。

[640: マンション住民さん]

６３９様

瑕疵担保責任は１０年…これは重要構造部分だけが対象ですよ。例えば屋上から
の雨漏り等など。タイル剥離は重要構造部に入りません。
よく重要事項説明書、売買契約書を読んでください。

工務店も闘えば良いのに…、でもタイル剥離は外聞が悪いので、修理費を出した
だけでしょう。

「アフターサービスの期限過ぎ」等などコミュニティ社が言うのも、僭越で馬鹿
にした話ですね。コミュニティ社は管理を委託されているに過ぎませんから…
こんな主張を聞いていると、コミュニティ社が工務店の手先となっているのが、
よく判ります。

アフターサービスって何？
住民が修理費を支払うなら有料のアフターサービスです。
無料の場合のみアフターサービスと言うのではないでしょうか？
言葉に誤魔化されないようにしましょう、

[641: 入居済み住民さん]

621です。

当方でタイル剥れが問題になっている壁はエレベーター棟の外壁で
エレベーターシャフトの外側の薄く広い部分ですが、ここはスリット
が設けられていません。それが原因で剥れたようにも見受けられるのですが
エレベーターシャフトの外側っていうのはシャフトを覆っている柱や梁の無い
非耐力壁ですよね。

非耐力壁であればスリットを入れるのが常識らしいですが、それが無いって
ことは施行ミスでしょうか。
詳しい方がいれば一筆お願いします。。。

[642: 入居済み住民さん]

>>640さん

アフターサービスというのは売買契約書に明記されていてその具体的内容は
FINE TODAY SURPUSSという本に書かれています。
その本は
穴吹工務店
穴吹コミュニティー
穴吹ホームテック
穴吹ライフサービス
の共著になっているので
コニュニティーが口にしても別におかしくはありません。

臨時総会で「アフターサービス」とコニュニティーから言われたときもピンときた
住人は誰一人居なかったのですが
そこにこそ唯一「外壁タイルの剥れ」という保証が明記されているのです。
但し保証期間は２年ですが。

[643: 入居済み住民さん]

>>621です、たびたびで失礼します。

>タイル剥離は重要構造部に入りません。
この件、ちょっと突っ込んでいくと必ずそこに突き当たります。
そうです、タイルは主要構造物にあたりません。だから１０年の瑕疵担保責任
にかからないから施主の工務店は保証修理の義務を負わない、とやり返されます。

がしかしです、タイル剥離は表面に現れた現象に過ぎず下地の主要構造体や施行方法
に原因が隠れている可能性があるのです。そこを追求しなければ終りです。
住民が自腹切って修繕して下さい。。。。

[644: 匿名]

641さま
スリットは、柱、梁と雑壁の接合部に入れるもので、エレベーターの壁には一般的に入れませんよ。
打ち継ぎ目地や伸縮目地と勘違いしてませんか？

[645: 現理事長]

621殿

「１０年の瑕疵担保責任を楯に工務店側の施行責任追及して費用負担させるには客観的、技術的な判断、事実を集めなければ落とせないなと今回感じました。」

　･･･同感です。タイル剥離は10年の瑕疵担保責任の範囲外ですから、築5年の当マンションでは対象外。住民は皆売買契約書にサインしてマンションを購入したのですから、穴吹工務店が補修費用を負担する義務はありません。そこを当マンションでは1度目全額、2度目は半額を工務店が負担してくれたのは、交渉による営業的解決によるものです。
　マンションの築年数が経つにつれて、施工責任の追及が難しくなります。「そんなん第三者の調査会社に調べてもらって、欠陥を追求・指摘したらいいじゃん」と気軽におっしゃる方もいましたが、調査会社と話をしたところ、「仮に施工に欠陥があり工務店にそれを指摘したとしても、工務店に欠陥を認めさせる事は約束できない。またその様な実績が無い」との回答でした。
今後裁判を起こす価値のある大きな欠陥が出れば、弁護士とタイアップしている建築士と話しようと思っています。
それはそれで、現在は2度ある事は3度あると思って、備えの為に支出の見直し・経費削減を取り組み、内部留保を高める活動をしています。

[646: 入居済み住民さん]

すいません。

>>643
スリット→伸縮目地
の間違いです。

[647: 入居済み住民さん]

621です。

理事会の報告によると、補修工事で第三者立会い、躯体側、タイル側を確認すること決定です。

その際の技術的判断基準は下記です。
施工主責任を確約するものでは有りませんが、レベル３なら裁判、調停で勝算があります。
工事の時期は暖かくなってからとの事で未定ですが、現在までの経過で新たな箇所に剥離が
発生しました。

住宅紛争処理の参考となるべき技術基準
http://www.how.or.jp/seinou/hoshou/sankou.html

>>634の方の
>剥離したタイルは必ず管理組合で写真を撮り、現物保管をしましょう。
は理事会へプッシュしておきます。

[648: 匿名]

タイル剥離は構造体の問題ではありません。
ほとんどが下地の施工不良でしょう。
目地を跨いで貼るのは論外ですが。
施工不良や不具合が無ければ10年以内に剥離は起きません。
過去に竣工した穴吹の長崎県の物件は施工業者の質が悪く、穴吹の監督も業者任せで管理を怠っているようで他県と比較しても剥離が多いようです。

[649: マンション住民さん]

>>645さま

>そこを当マンションでは1度目全額、2度目は半額を工務店が負担してくれたのは、
>交渉による営業的解決によるものです。

営業的解決とは、如何なる意味何ですか？
他マンションも、同様なケースが生じた場合、参考になりますので
教えてくれませんか？
工務店が闘わなかったのは何故何ですか？

調査会社について
信用に足る調査会社を探すのは大変です。
こういう業界ですから、工務店が裏から廻して調査会社を手なづけます。
信用があって不正手抜きを許さない、というような調査会社がベストです
が、どこにもある訳ではありませんので…。

[650: 現理事長]

営業的解決ですか？
No.558あたりで書き込みした通り、誠意の無い回答を得られない場合、穴吹グル―プとは今後取引を行わない、連結子会社のｺﾐｭﾆﾃｨと解約し別会社にマンション管理を委託するという方針で交渉を重ねました。
工務店本体は赤字ですが、ｺﾐｭﾆﾃｨ社は前年度で売上過去最高を更新しています。工務店は顧客にマンション物件を販売し、販売代金を銀行から回収すればそれで終わりで、ｱﾌﾀｰﾒﾝﾃの売上比率は５～６％程度と殆どありません。ですからマンション販売後アフター期間2年を過ぎれば住人は客ではありません。商業ベースに乗らない関係の住人が工務店に無償補償を要求しても、工務店は売買契約書を楯にはぐらかします。当初工務店もゼロ回答で反論し、交渉は平行線でした。
コニュニティは連結対象子会社ですので工務店と一体と考え、今後穴吹グループに金を払わないという方針で管理会社リプレースを進めると共に、工務店とも交渉を進めました。工務店が我々住民をどう見るかではなく、子会社のｺﾐｭﾆﾃｨをどう見ているかを考えたのです。
工務店も営業的にクレーム解決を図ろうとゼロ回答ではなく、半額負担という有額回答をくれた為、無条件でｺﾐｭﾆﾃｨを管理会社から外す事は取りやめました。
しかしながら満足いく回答は得られなかった事、今後不測の欠陥修理費用の確保・調査会社に依頼するかもしれない費用、支出の削減を同時に行う為、管理会社見直しは継続し、1期目の管理費と比較して約40％削減する事ができました。
私と副理事長は根性と気合で交渉をしましたが、現時点で今後新たな欠陥発見後の対応については工務店より満足な回答は得ていません。現在は痛み分けですね。