Brillia（ブリリア） City 三鷹について

[マンション検討中さん]

Brillia City 三鷹ってどうですか。
住居だけではなく、商業施設、育児施設や緑もある複合新街区になるようです。
物件のことや周辺の利便性、将来性などについても知りたいです。

公式URL：http://b-mitaka.jp/top.html

所在地：東京都練馬区関町南四丁目686番1他（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「三鷹」駅 バス10分 「北裏」バス停から 徒歩2分
総武線 「三鷹」駅 バス10分 「北裏」バス停から 徒歩2分 、西武新宿線 「武蔵関」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「吉祥寺」駅 バス20分 「北裏」バス停から 徒歩4分
総武線 「吉祥寺」駅 バス20分 「北裏」バス停から 徒歩4分
土地の権利：定期賃借
借地の種類・期間：一般定期借地権（2017.9.29～2087.12.29）
総戸数：436戸 （他、保育施設1戸）
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上10階建て
間取：3LDK・4LDK
面積：70.98平米～90.81平米
売主：東京建物、住友商事
販売代理：東京建物株式会社、住商建物
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：東京建物アメニティサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[9437: 匿名さん]

>>9435 匿名さん

やはり厳しいですかね。対所有権はどれだけ価格で優位に立てるかだと思いますが、グランヴィラあたりが5000以上で頑張ってくれると、3000後半でも充分勝負できるかなと思ってます。
また最大の競合は同マンションになるわけですが、4000後半で買われた方が高値で頑張ってくれることに期待しています。私は4280で売出して3980あたりでお買い上げというイメージです。
確かに眺望や日照に難はあるけど、新築時のいまみたいに選べる住戸がたくさんあるわけではないですからね。ここが気に入ったけどその値段しか買えないという人が、一人はいるのではないかなと思います。

[9438: 匿名さん]

リセールを考えている方がこういうジャンルの物件を買うというのが理解できません。
定借や駅遠バス便、郊外物件というところで、リセールバリューとは真逆に位置する物件かと思います。

[9439: 匿名さん]

郊外物件でも中古の方が新築価格より高くなっている例もありますよ。
私が知っているところだと西武池袋線ひばりヶ丘駅からバスで3つ目の、ヌーベルヴィラージュひばりヶ丘という物件がありますが
今の価格の方が高いです。築15年ぐらい経っているのにも関わらず、空きが出てもすぐ買い手がつきますよ。

ここもそうなる可能性がないとは限りません。

[9440: 匿名さん]

>>9438 匿名さん

私は実需目的です。ただ永住するつもりはなくリセールのことを常に考えてます。もちろんここを検討してるくらいですから儲けようなんて思ってません。少しずつステップアップして老後の足しになればなくらいのものです。

[9441: 匿名さん]

根っからの楽観的な性格なのか、この物件とこの物件しか買えなかった自分を正当化しているだけなのか、またはデベの営業なのか分からないけど、
物事を都合よく考えすぎかと。
なぜこの物件が安いのに売れてないかを考えた方がいいんじゃないかな。
検討者は皆が馬鹿ではないよ。

[9442: 匿名さん]

>>9439 匿名さん

夢を見るのは大いに結構ですが、ここは

定期借地
駅遠バス便
練馬
売れていない

ですよ。
どこに、高くなる要素があるのか皆目検討がつきません。

いかに安い部屋を、いかに損しない早い時期に売るか、それだけです。
長く持てば持つだけ、手放困難になることが予想されます。

購入されてしまったのなら、売り時を間違えないことが肝要かと。

[9443: 匿名さん]

>>9441 匿名さん

買ってない、まだ検討中。笑 いくら楽観的だろうが駅遠定借を考えなしに買うつもりはない。しかもリセールはいまではなく10年後の話。新築時に400戸が売れないからといって、10年後に1戸が売れないとは限らないよ。

[9444: 匿名さん]

>>9442 匿名さん

>いかに安い部屋を、いかに損しない早い時期に売るか、それだけです。

まさにそれですよね。まず安く買うこと、あとは売り時を間違えないことですね。そのタイミングが難しいのですよね。

[9445: 匿名さん]

明らかな劣悪物件をまるで優良物件かのように言われると、なんか舐められているというか、馬鹿にされているかのように思えて、良い気分ではないですね。

[9446: 匿名さん]

10年以内とか早めに売り抜けないと、住民たちの脱出ゲームが始まるよ
戸数が多いからライバルも多く、条件の悪い部屋だと終わるよ

[9447: 匿名さん]

練馬は今人気なんですよ。
ここより北の石神井公園や大泉学園徒歩圏内の物件の売れ行きが良いんです。
東京の西側の沿線は時計回りに北へ行くほど人気やイメージは落ちて行きます。
この物件より北にある大泉学園や石神井公園が物件が人気出て来ているのですから
それより南にあるこの物件は周知宣伝か足りてないだけで、この物件は今が買い時でしょう。
大泉や石神井まで北に行かなくても、もっと憧れのエリアに近い南側に良い物件があると知れ渡れば、資産価値は上がります。

[9448: 匿名さん]

大泉学園や石神井公園から吉祥寺なんてバスで30～40分かかりますからね。
ここは三鷹までバスで10分。
人気の中央線エリアまで出やすい。
同じ練馬でもここに比べたら北の方はチベットみたいなものですよ。

[9449: 匿名さん]

三鷹は中央特快停車駅で総武線各駅停車と東西線直通の始発駅という点もいいですよね。
さらに荻窪や吉祥寺までバスもありますから丸ノ内線始発や井の頭線始発にも乗れます。
複数駅へのアクセスが可能で、利便性はかなり高いです。

[9450: 匿名さん]

津田沼や浦和の方が人気ですね。

[9451: マンション掲示板さん]

>>9450 匿名さん
河川が多く、地盤が悪そうだから嫌だよ。

[9452: 匿名さん]

>練馬は今人気なんですよ。
はい、そのとおりです。
>ここより北の石神井公園や大泉学園徒歩圏内の物件の売れ行きが良いんです。
ええ、とても人気のエリアですね。
>東京の西側の沿線は時計回りに北へ行くほど人気やイメージは落ちて行きます。
意味不明です。時計まわりとはなんでしょうか？
>この物件より北にある大泉学園や石神井公園が物件が人気出て来ているのですから
それより南にあるこの物件は周知宣伝か足りてないだけで、この物件は今が買い時でしょう。
すごい論理の飛躍ですね。
>大泉や石神井まで北に行かなくても、もっと憧れのエリアに近い南側に良い物件があると知れ渡れば、資産価値は上がります。
これまた論理の飛躍がすごすぎてついていけません。

どこまで本気で言われているのかわかりませんが、
一般的に、東京の真ん中を走る中央線を中心に、北や南に行けばいくほど安くなるのは間違いありません。
ただし、北側の西武線沿線では、池袋線>>>新宿線といった逆転現象が起きています。
なぜなら、池袋線のほうが利便性がよいからです。
なので、当たり前ですが、大泉学園や石神井公園のほうが人気のエリアになります。
それより南であることは、中央線に徒歩圏でもないかぎりマイナス要因でしかありません。
西武新宿線の新宿駅がJRと直結して別路線が乗り入れるとかでもないかぎり、新宿線沿線のマンションが高くなることはないと断言できます。

[9453: 匿名さん]

練馬は田無と同じくらいに大人気です

[9454: 匿名さん]

大泉学園、石神井公園住みの方は吉祥寺使わないですよ
池袋があるのにわざわざバス乗って吉祥寺行く理由は特別な用事でもなければありえない

新宿線はショッピングを楽しめる街が無いから吉祥寺に行かざるを得ない
終点が歌舞伎町では子連れの買い物とかありえないからね

この地域の検討者ならそんなことは常識だと思うのですが

三鷹バス10分は理論値で、実際は速くて15分、通勤時間帯は20分以上、悪天候時は30分程度かかります
一度乗ってみれば実感しますよこの地域のバス便の不便さ

[9455: 匿名さん]

マジレスすると、田無の方が武蔵関より駅前栄えているし、急行停まるから便利
武蔵関が勝っているのは学区と23区内ってことかな

[9456: 匿名さん]

>大泉や石神井まで北に行かなくても、もっと憧れのエリアに近い南側に良い物件があると知れ渡れば、資産価値は上がります。
良い物件とは、土地、質、価格、管理、住民が優れている物件でしょう
不人気エリアにハセコーが建てた定借には関係無い言葉ですよ

[9457: 匿名さん]

>9439
同じく西武池袋線ひばりヶ丘駅から徒歩１２分のブリリアシティひばりが丘も
５０年定期借地権ですが築８年を経過しても住戸によっては値下がりはしていません。
人気路線、急行停車等の人気駅、難のない配棟、最後に新規分譲時に短期間で完売する
適正な価格設定とか好条件を満たせばリセール向きですが、

ここは該当しません。

[9458: 匿名さん]

>9448
池袋まで急行で１０分の石神井公園
準急で１５分の大泉学園
わざわざバス路線があるからといって中央線へ出るバスと比べるのはナンセンス

[9459: 匿名さん]

長谷工って施工会社としては実績あると思うのだけど、イメージ悪いですか？

[9460: 匿名さん]

コストダウンで仕上がりは雑ってことで有名。なぜ、そういう会社が多くの物件を手掛けるかというと、デベは安く作らせて利益を上げたいから。

[9462: 匿名さん]

>>9459さん

昔は、安かろう悪かろうでブランドマンションでは敬遠されていたが、昨今の建築費の値上がりで、デベも背に腹は変えられなくなり、安く上げたい場合はほとんどの場合長谷工になってしまった。

[9463: 匿名さん]

価格高騰を建築費の値上がりを理由にいてるけど眉唾。買い替え検討中で、ちょうど今、住んでるマンションが最初の大規模修繕中なんだけど、予算内に収まってる。このタイミングで修繕って高いだろうし、そもそも請け負う業者があるのかなんて声が最初はあったのに。


個人的に価格高騰の理由は大手寡占だと思ってるけど。リーマンショック後に、もともとは施工を使っていた中堅デベはばたばた倒れてしまった。

[9464: 匿名さん]

マンションのことなら長谷工
安心できる！

[9465: 匿名さん]

[No.9461と本レスは、情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[9466: 匿名さん]

>>9463 匿名さん
なるほど、そういう見方もあるのですね。
いずれにしても、高値が続いていて買い手受難の時代がしばらくつづきそうです。

[9467: 匿名さん]

長谷工って他の施工会社と違って、自社で土地を取得、プランニングしたうえで、デベに提案、設計と施工の仕事を受けるってのがビジネスモデル。

ここは売主が東建と住友商事だけど実質デベは長谷工なのかも。長谷工持ち込み物件って複数デベというのも一つの特徴。

[9468: 匿名さん]

>>9457さん

>適正な価格設定とか好条件を満たせばリセール向きですが、

まさしく、そこですね。
適正ではないし、およそ好条件とはかけはなれているので、セールスが伸び悩んでいるのではないでしょうか。
値下げして、訂正価格になれば売れると思います。

[9469: 匿名さん]

リセールで人気が高く価格も維持できている物件は
新規分譲時でも人気物件で竣工前に早期完売しているのが大きな目安です。
新規で苦戦した物件の多くはリセールでは大苦戦が定石ですが未だ実例が少ないので目立ちません。

[9470: マンション検討中さん]

>>9469 匿名さん

新規の数百戸で苦戦したからといって、リセールの一戸が苦戦するとは限らない。新築と中古は売り方が全く異なるから、新築時の人気はそこまで関係しないよ。
因みに価格が維持できるかは立地次第。ここに限らず三鷹の郊外バス便物件が気にすることではないね。

[9471: 匿名さん]

>>9470 マンション検討中さん

価格さえ適正なら、新築だろうが中古だろうが売れる。
まあ、ここは、りセールで高くなることはないと思うかどね。

あと、ここほ三鷹物件じゃないから。

[9472: 匿名さん]

>>9470 マンション検討中さん
ここ数日、物凄く張り付いているみたいだけど、本当に数年後を考えて検討しているなら、もっともっと適した物件あるよ。
一生懸命正当化しているけど、もはや見苦しい。
周りにそう思われるくらい頑張るのはデベさんですかね？

[9473: 検討板ユーザーさん]

そもそも完売しないとリセールも何もないんじゃない？
新築まだ売ってるのに中古で売っても売れるわけ無いでしょ

[9474: 匿名さん]

>>9473 検討板ユーザーさん

いや、そういうことじゃなくて、りセールのときに、はたして需要があるのか、その時いったいいくらが妥当なのかって議論してるだけでしょ。

[9475: 匿名さん]

検索条件で弾かれる要素満載だからリセールでは俎上に上るのすら困難ですよ

1、武蔵関駅または東伏見駅徒歩20分以内
または、三鷹駅検索でバス便を含むにチェック有り
2、??定期借地権を含む

たった二つの条件だけど、これを選択肢に含める人はかなり属性悪いでしょうから、そもそもマンション購入するのか疑問
激安価格にすれば売却仲介が安いの探してる方に勧めるかもです

[9476: 匿名さん]

>>9475 匿名さん
確かに、徒歩15分以内、所有権のみ、はマストで絞り込みますね。
リセール時に不動産サイトで検討者の目につく機会はほぼほぼ無さそうですね。

[9477: 匿名さん]

二つで満載は日本語として変ですよ
でもその二つを条件に含める人ってレアだから言わんとする事は分かります

徒歩10分以内を希望する人が約7割と言われてますので15分以上だと1割もいないと思います
加えて定借です、トドメ刺してますね
脱出競争始まってから売り出したら競合多くて値崩れ必至と思う

[9478: 匿名さん]

最寄りの武蔵関でさえ徒歩16分という事実が
何とも切ない…

[9479: 匿名さん]

売り出した頃は高田馬場駅新宿線ホームに広告出てたのを覚えてます
なんで三鷹の物件が！？と思って検索したら武蔵関の外れで噴いたんだけど、新宿線不人気を実感して切なくなったなぁ( ´_ゝ`)
不便で昭和臭漂う新宿線だけどさ、露骨に無視した売り方は反感を産むし、地元の買い替え需要にはマイナスだと感じます

[9480: 匿名さん]

>9473
そういう物件は西武新宿線沿線の近隣でもあります
いろいろ事情のある方は出て来ますから中古でもどんどん出てきます
最初は高値で売り出しますが成約に至る価格は中古市場価格に自然に落ち着いてきます
売れはしますが新築価格が高額で築浅の新品同様でも買い叩かれる運命なんです

[9481: 匿名さん]

特殊な事例ですが新規分譲で契約締結し手付金支払後の竣工入居待ちの間に
諸事情でキャンセルに迫られる方が時折出てきます。
その時に手付金放棄するか竣工後に残金を支払って未入居で中古市場で売却するかの
選択もできますが、ここの物件は手付金（１０％想定）を放棄した方が明らかに良さそうです。

[9482: 匿名さん]

>>9479 匿名さん

地元の人にしてみたら、マンション名からして馬鹿にされている感はありますね。

[9483: 匿名さん]

>>9478 匿名さん

ほんと切ないですね。
検索に引っ掛からないですね。(涙)

デべも、そこを隠すためのマンション名とバス10分(実質15分から20分)なんでしょうけど、万感しか買っていないという。
さらに悲しさ倍増です。

[9484: 匿名さん]

週刊ダイヤモンドによると昨今は駅徒歩１０分でも敬遠されて、駅徒歩７分だって。ここは箸にも棒にも引っかからない。

[9485: 検討板ユーザーさん]

ここ買うんだったら所有権でお手頃価格で人気もあるプラウドシティ吉祥寺にしたほうがいい。
プラウドも買えない予算なら八王子とかにしたほうがいいんじゃない

[9486: 更新橋]

先週モデルルームの前を通りましたが、あまり人が入っているようには見えませんでした。しかし物件の近辺では見学に来る人は見かけます。興味を持ってる人はまあまあいるのだなと思います。完売したらバスが混んで大変だなと思う反面、売れ残って寂しい雰囲気になってしまうのも嫌なものです。