Brillia（ブリリア） City 三鷹について

[マンション検討中さん]

Brillia City 三鷹ってどうですか。
住居だけではなく、商業施設、育児施設や緑もある複合新街区になるようです。
物件のことや周辺の利便性、将来性などについても知りたいです。

公式URL：http://b-mitaka.jp/top.html

所在地：東京都練馬区関町南四丁目686番1他（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「三鷹」駅 バス10分 「北裏」バス停から 徒歩2分
総武線 「三鷹」駅 バス10分 「北裏」バス停から 徒歩2分 、西武新宿線 「武蔵関」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「吉祥寺」駅 バス20分 「北裏」バス停から 徒歩4分
総武線 「吉祥寺」駅 バス20分 「北裏」バス停から 徒歩4分
土地の権利：定期賃借
借地の種類・期間：一般定期借地権（2017.9.29～2087.12.29）
総戸数：436戸 （他、保育施設1戸）
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上10階建て
間取：3LDK・4LDK
面積：70.98平米～90.81平米
売主：東京建物、住友商事
販売代理：東京建物株式会社、住商建物
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：東京建物アメニティサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[901: マンション掲示板さん]

シティテラス小金井公園も入ってる。。。見学に行きましたけど、あそこよりはブリリアの方がいいかな。。。私にはですけど。

[902: 匿名さん]

鉄塔物件だもんね

[903: 匿名さん]

鉄塔も電線も安全である。
よそのことはいいからな。

[904: 匿名さん]

>>897さん
定期借地で価格が上がったのは、都心の駅前とか、そうという良い立地の場所だけ。ここは、確実なことは言えないけど上がらないと思う。そして、一般的に所有権は直線的に下がり、定期借地権は二次曲線的に下がり、最後の10年はほとんど価格がつかない。

[905: マンション検討中さん]

私もこちらの物件を真剣に検討しましたが、

・管理費、修繕費、地代、解体準備金の高さ（10年目以降は月5万以上）
・バス便、定期借地権の価格維持率の低さ

上記2点と購入価格の安さを比較しましたが、
結果として今回の購入は見送ることにしました。

[906: マンション検討中さん]

日本初の定借物件かというぐらい最近定借一辺倒ですね。もう定借で別に板作ってそこでやったほうがいいのでは？

[907: 匿名さん]

>906さんは、このマンションを買いたいと思いますか？
定期借地はどのようなものだととらえていますか。
聞かせてもらえると助かります。

[908: マンション検討中さん]

>>907 匿名さん

906です。まずは907さんがどう考えているかをお話しされるべきでは

[909: 907]

そうですね。
売買価格は安いと思うけど、905さんが書かれているように、その後の費用が意外とかかるのではと思い、購入まではいたっていません。
定期借地権についても、正直、あまりよい印象はありません。

[910: マンション検討中さん]

906です。私は買おうと思ってます。
定借は、以前から選択肢として考えていましたし、今となっては隣のウェリスを買っておけば良かったと若干後悔しているぐらいなので正直何の障害にもなっていません。

[911: 匿名さん]

ウェリスは分譲ですよね。定期借地でも、この立地にこだわっていらっしゃるということですか。
定期借地に不安は感じませんか。

[912: マンション検討中さん]

>>911 匿名さん

感じませんね。私にとって定借でも所有でもリスクは同等です。あくまでも要素のひとつにすぎず、総合的に判断してます。 不安が払拭されないのであれば所有権の方が圧倒的に数が多いのでその中から選べばいいと思います。定借でも所有権でも戸建でも中古でも自分が納得したものが正解なんだと思います。

[913: 匿名さん]

定借は所有権に無い圧倒的なメリットが必要と思ってます。地代が運用されて住んでいる期間分の運用益が得られるとかね。
地主と不動産屋がしっかり考えて仕組みを作れば流行ると思うな〜。

[914: 907]

906さん、ありがとうございます。
でもやっぱり私は売るときのことを考えると躊躇してしまうので、定期借地でなく、所有権にします。
913さんが書いているように、定期借地ならではのメリットがあれば傾くかもしれません。

[915: 名無しさん]

皆さんいろいろと悩まれてるんですね。前に書かれてましたけど、地代と解体準備金ってそんなに高かったでしたっけ？月1万くらいだったと記憶してるのてすが。。。自宅に戻ったら確認しないと。。。さてさてどうしようかな。

[916: 匿名さん]

一万円？解体準備金で350万円位のローン組めるの？

[917: 匿名さん]

>>916 匿名さん
解体費用は確か3000円くらい。あとは地代。

[918: マンション検討中さん]

11年目以降の月々ランニングコスト5万以上は気になるよね、下がるとはいえ固定資産税が年20万程度。
残り60年住み潰すと考えて、安く見積もってもこれだけで総額4500万以上。
途中で売ろうとしても買い叩かれるリスクもあるし。
賃貸で貸し出す方法も含めて、
購入者側が各々推測を立てないといけない部分は所有権より多い気がする。

[919: 匿名さん]

勉強になります！
ちょっと買えないなって思う。

[920: 匿名さん]

所有していたら、冗談抜きに、負の遺産となる可能性がありますね。

[921: マンション掲示板さん]

うーん、なんか腑に落ちない部分もあるんですけど、結局定借マンションって所有権マンションと単純に比較すればコストや売る時にっていう悩みは増えちゃいますけど、なんかシンプルに自分の予算的に買えるのはこのマンションだけだし、もっと中央線の奥に行けばあるんでしょうけど、やっぱり三鷹付近に住みたい自分としては。。。今の相場考えたら、このマンションっていろいろ差し引いてもまっとうな価格に感じるんですけど。。。

[922: 匿名さん]

そう思うなら、買えばいいと思うよ！

[923: 匿名さん]

売るって事を考えなければ、特に気にする事じゃないと思いますよ。
管理費や修繕積立金が増えたりするのは所有権も同じですし

[924: 名無しさん]

いや、まっとうというか、まあまあ安い部類に入ると思いますけどね。定借だと考えても。そういう意味では定借らしいというか。三鷹バスで4000万ちょっとですよね？なんかそこまで心配する必要もないと。

[925: 匿名さん]

仮に所有権の物件だったにしても、70年後は築70年のマンションなわけで、今新築を検討している人のように築ウン十年の中古をその頃の購入者が買うか？という考え方もあるかと、少子化で人口も減るわけですし。
70年後に解体するにしても、終わりの年数見越して後何年持つ修繕をすれば良いと判断できれば修繕費用自体は所有権より安くなるかもしれないし、そもそも後何年生きてるのかも影響するかと

[926: 名無しさん]

自分の予算が無限大なら所有権マンション買えばいいんですよね。あ、お金持ちはどっちでも関係ないか。。。とりあえず、三鷹付近に住みたいなら、ぜんぜんありなんじゃないですか。

[927: 匿名さん]

とりあえず10年後に残債が2500万円位で
10年後の世帯年収が1200万円程なら戸建に
住み替えてココを人に貸せば良い！
ダブルローンだけどね！

[928: マンション検討中さん]

まあ何にせよここまで掲示板が盛り上がるという事は一定の人気あるんでしょうね。なんだかんだ三井の吉祥寺と同じような結果になると予想します。

[929: 匿名さん]

>>921 マンション掲示板さん

売る時は、かなり高い確率でくると思いますよ。また長く住むならイニシャルだけでなくランニングも考えた方がいいでしょう。いくら定借とはいえ4000万からの買い物です。営業さんのコメントのようにそんな簡単には決められないと思いますよ。

[930: 匿名さん]

築年数が経てば、所有権も借地権もいっしょ、みたいな意見がたまに見られるけど、
リセール価格はいっしょじゃないでしょ。
もちろん、その分売り出し価格は抑えめだとは思うので、そこをどう見るか。

あと、予算的にここしかと買えないいう人もいるようだけど、そういう人は賃貸にしておいたほうがいい。
この近くだったら、大規模なURとかあるから、そちらに住むのを勧める。

[931: 匿名さん]

リセールの価格は残年数が減るごとに減少するので、売る時のことを気にするのであれば選択肢にはならないな。

[932: マンション検討中さん]

同じ話ばかり何回目？
ホントにしつこいね。

[933: 匿名さん]

>>932 マンション検討中さん

定借検討するなら、常に考えておかなきゃいけない大事なこと。検討者にとっては有益な情報ですよ。売る側にとっては、余計な情報でしかないけどね。

[934: マンション検討中さん]

>>933 匿名さん

URの賃貸を勧める人が検討してるとは思えん

[935: マンション検討中さん]

この物件の近くに築40年くらいの中古物件あるけど、正直なところ欲しいかと言われると選択肢に入らない。少し高くついても新築の方がいいなと考えてしまう。
その物件が欲しい！って理由がないと築年数古くなればなるだけ欲しがる人減るのはどの物件も一緒。
高齢者が増え、若者が減るんだから中古買う人も減るって事も考慮しておかないと

[936: 匿名さん]

なんで買えるのか教えて
安いわけでもないじゃん

[937: 匿名さん]

>>934 マンション検討中さん

定借を安いというだけで買い、という人が検討者とも思えない

[938: 6076]

>>930 匿名さん

URだと3LDKで月18万くらいかな。
30年住むなら買っちゃった方がいいかも。

[939: 匿名さん]

>>931さん

リセール価格が下がっていくのはまちがいないですが、
所有権、普通借地権、定期借地権ともに、下落率はおなじと考えているのでしょうか。

[940: 匿名さん]

>>938さん

実際に計算してみたら、ランニングコストは、そんなに変わらないと思いますよ。
大事なのは、ここにかぎらず、お金がないのに無理してマンションを購入してはいけないってことです。
とくに、定期借地の場合はローンが組みづらいでしょうし、そうなると手持ちのお金のほとんどをつぎ込まなくてはいけないということになります。

賃貸であれば、万が一のときにはグレードを落とすことも可能です。
逆に、お金が順調に入ってくれば、もっといいマンションを購入することだってできるかもしれません。
退去も、いつでも自由です。
定期借地であれ、マンションは購入してしまったら、売らなくてはなりません。

そういうリスクを考えたら、お金に余裕がない人は賃貸のほうが安全ではという意味でURを勧めました。
もちろん、意見は意見です。ここにどうしても住みたいというのであれば、無理には止めません。
新築は気持ちいいと思いますよ。

[941: 6076]

>>940 匿名さん
すみません計算根拠を少しでも書いてもらえませんか？

[942: マンション検討中さん]

Ｂ棟の2階を考えているのですが、妻から道路から覗かれると反論されています。
南向きの棟でなるべく5000万円程度におさまる部屋だと、他に候補がないのですが。
皆さんどのように部屋を決められているのでしょう？

[943: 匿名さん]

>>941さん

(UR賃貸)
毎月18万円×12ヶ月×30年=6480万円

(定借マンション)
5000万円＋毎月3万5000円×12ヶ月×30年=6260万円

すごくざっくりとだけど、こんな感じかな。
ほぼおなじ額だから、手元にマンションがあるほうがお得に見えるかもしれない。

だけど想像してごらん。
30年落ちの定期借地権マンションが、このときいくらの価値になっているのか。
購入した場合は、住み替えないで30年間住み続けるってことだよ。
賃貸であれば、そのときの状況にあわせて、いくらでも引越しが可能。

ここから先の想像は任せるよ。

[944: 匿名さん]

ひとつだけ書いておく。
定期借地が必ずしもダメってわけじゃないけど、マンションは、リセールのいい物件を買うのが、一番失敗のない選択だと思うよ。

[945: マンション検討中さん]

>>943 匿名さん

35000円ってまさかとは思いますが、管理費や修繕積立金込みの金額じゃないですよね？

これって何の金額ですか？

[946: 匿名さん]

>>943 匿名さん
だから、住み続けるならと書いてるよ。
計算的には妥当だと思います。
管理費諸々を30年で平均するとそれくらいにはなるだろうし。

[947: マンション検討中さん]

>>946 匿名さん

それって定借マンション関係ないでしよ？グレーシアやプラウドでも大きな部屋は管理費や修繕積立金でそれくらいいくんじゃないの？

[948: 匿名さん]

>>947 マンション検討中さん

比較してるのはUR賃貸とです。

[949: 匿名さん]

>>945さん

https://manmani.net/?p=12880
ここにも、35000円ほどって書いてあるけど・・・。
逆に聞きたいんだけど、いくらぐらいだと思ってるの？
ただ、あくまでざっくりと計算しただけなので、ちゃんとした計算は、自分が買いたいと思う部屋とあわせて見積もってください。

べつに、このマンションを完全否定しようと思っているわけじゃないからね。
資産がぎりぎりの人はやめたほうがいいんじゃないっていう私的意見ですから。

[950: マンション検討中さん]

>>943 匿名さん

修繕積立金の6年目以降の上昇と固定資産税分を含めると6260万＋750万＝7000万程度じゃないでしょうか？

ランニングコストは所有権でももちろんかかります。考えないといけないのは、943さんが書いていた30年落ちの定借マンションと所有権マンションにどれほどの差が出るのかということではないでしょうか。