Brillia（ブリリア） City 三鷹について

[マンション検討中さん]

Brillia City 三鷹ってどうですか。
住居だけではなく、商業施設、育児施設や緑もある複合新街区になるようです。
物件のことや周辺の利便性、将来性などについても知りたいです。

公式URL：http://b-mitaka.jp/top.html

所在地：東京都練馬区関町南四丁目686番1他（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「三鷹」駅 バス10分 「北裏」バス停から 徒歩2分
総武線 「三鷹」駅 バス10分 「北裏」バス停から 徒歩2分 、西武新宿線 「武蔵関」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「吉祥寺」駅 バス20分 「北裏」バス停から 徒歩4分
総武線 「吉祥寺」駅 バス20分 「北裏」バス停から 徒歩4分
土地の権利：定期賃借
借地の種類・期間：一般定期借地権（2017.9.29～2087.12.29）
総戸数：436戸 （他、保育施設1戸）
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上10階建て
間取：3LDK・4LDK
面積：70.98平米～90.81平米
売主：東京建物、住友商事
販売代理：東京建物株式会社、住商建物
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：東京建物アメニティサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[6583: 口コミ知りたいさん]

>>6573 匿名さん
ネガの理由が違います。
ただこの物件のお粗末さがネタになるので突っ込んでいるだけです。正当性なんてそんなカッコいいものではなく。
何でこんな謎物件買う人がいるのか。その人の心情は自分にないものなので、気になりますけど。

[6584: マンション検討中さん]

>>6572 匿名さん
いいねー前向き。

貸せると安易に言うが、早々に完売しない物件な上に、近隣に大規模URといった良心的な価格の賃貸があるのに、需要なんてあるの？
→価格次第、URとブランド分譲賃貸、それぞれ需要があるからね。

バス便リスク→三鷹駅行大量本数かつ始発 →武蔵関まで2km以内なので、バス定期代そのものが出ない会社が多いっていうこと。
→420×20＝8400円の出費は見込んでおきましょう。これ見込んでの判断ならリスクではないよ。

このマンション名で引いちゃった人も多数いるはず。自分もそのひとり。
→完売したら必ず風化します。

リセールリスク20年問題なしの根拠が不明。そのあとも賃貸需要があるのかなんて、誰もわからない。
→20年経過時は残存期間が50年なので、ローンも通る。40代なら死ぬまで住める。賃貸需要は価格次第。

価格リスク→坪220平均。吉祥寺バス便のプラウドシティが坪270なので、適正。 →比較するなら、定期借地で比較しようね。
→定借は所有より1?1.5割安が妥当なので、妥当。

学区リスク→なし →このあたりなら、武蔵野市のほうがいい。
→武蔵野市もピンキリ。石西中は練馬トップクラス。

入居者民度リスク→なんか情緒不安定な人がいそうだけどね。この冗談みたいなマンション名の物件買ってる時点で、周りが見えない人が多い気がするっていうのも一応書いておく。
→大丈夫。立野町と下連雀もおかしな名前だらけ、みんな堂々と暮らしてるよ。

お疲れ様、良い意見だったよ。

[6585: 匿名さん]

>>6584 マンション検討中さん
下連雀及び上連雀はおかしいと言えばおかしいし、由緒あるとも言えます。
江戸時代に神田連雀町で大火事が起こり、そこで家を失った人々が移住した先が現在の上連雀下連雀にあたる所になります。つまりその一帯の古くからの住民のルーツは神田にあるということです。

[6586: 匿名さん]

>>6584 マンション検討中さん
要は開き直れば何だって大丈夫と言いたいのですね。
しかし皆が皆そうやって開き直れるわけではないし、立地の良い所有権タワマンのように考えることが少なく買える物件ではないので、雑にポジティブにまとめるのもどうかと思います。

[6587: マンション検討中さん]

>>6585 匿名さん
へー関係ない話だけど、トリビアとして参考になったよ！

[6588: マンション検討中さん]

>>6586 匿名さん
あなたのおかげでデメリットは分かりましたが、それ以上のデメリット要因は出ないんですか？メリットたくさんありますし、他のマンションより優れてるところもけっこうありますよ。もっともっと煽ってもらえたら。

[6589: マンション検討中さん]

>>6586 匿名さん
開き直ってないよ、リスクを明らかにして、それと価格のバランスで判断するしかないって話。三鷹駅直結のグレーシアは坪380、ここより170高い、つまり70平米で3500万グロスが変わる。これはこれで考えること少なくないよね？
結局は価格とのバランスだからさ。

[6590: マンション検討中さん]

>>6574 匿名さん
オリンピック以降、住宅バブルがはじけてローンの金利も茹で蛙のように上がり、低金利だからと無理なローンを組んで購入した方々の生活が破綻してくるのに日本は給料が頭打ちで苦しいと泣きを見る方が多くなる可能性ありますよね。新築マンション市場全体が供給過多だと言われる雑誌の特集も増えました。ずっとマンション価格上がってきたから中古で買い換えもなんとかなりましたが、これからはそうもいかない。今初期費用を抑えて購入する選択肢は懸命かもしれませんよ？

[6591: 匿名さん]

>>6589 マンション検討中さん
ローンが通るか通らないかの人は考えることだらけだが、資産に余裕があって三鷹で一番の物件を希望する人には殆ど考えることはない。貸したいときに貸せてすぐ入るし、売りたいときに希望の額で募集して早く売れる。

[6592: マンション検討中さん]

>>6590 マンション検討中さん　続き
新築マンションという選択をする時点で、マンションデベロッパーの新築プレミアムに加えて需要の縮小・金利上昇・中古でかなり価格が下がるリスクを覚悟しなければならない。定借でも同じです。そうすると、広くて立地も良くて設備も同じ中古も選択肢にして比較し、新築でも人件費が割高の財閥系でない選択肢も比較し、定借という選択肢も比較し、長い目で見た生活のクオリティを第一に考えると、いい判断にも思えます。

[6593: 匿名さん]

初期費用が安いことは誰も否定していない。問題なのは、ランニングコストの高さや、リセールの不安でしょ。
定期借地なんて、無数にあるかもしれませんが、駅遠の物件はそんなに多くはないですよ。
20年以内だとしても、はたして、希望の額で売れるんでしょうかね？

[6594: 匿名さん]

そもそもグレーシアに多いタイプの契約者は、手持ちの現金をモノに変えないと税金吸い上げられるような人が多いから、ブリリアシティ関町南とは属性が全然違いますな。

[6595: 匿名さん]

>>6593 匿名さん
初期費用のディスカウントと引き替えに背負うデメリットがあまりにも多すぎるんですよね。悪い立地やミスリーディングの名前も含めて。

[6596: 匿名さん]

逆に、初期費用がデメリットを超えるぐらいに安ければ話は別なんでしょうけど、3900万円代からを声高にうたって、3999万円ですからね。

[6597: 匿名さん]

初期費用7500万必要だけど、借り手がすぐつくかつ売ったときのリターンが期待でき、もちろん住んでよしの物件。
初期費用4000万で済むが、ランニングコストに固定資産税は免除されるものの借地権料と解体費用積立金が加わり、不便な立地で優良な借り手と賃貸料の設定が期待できず、定期の借地権であるため売却益が全く期待できない物件。

同じエリアで括られるけど、コンセプトも住民属性も全く違う。この物件のポジが初期費用の高さを理由に駅近タワマンをコキ降ろすのは噴飯モノだ。

[6598: 匿名さん]

>>6584 マンション検討中さん

>価格リスク→坪220平均。吉祥寺バス便のプラウドシティが坪270なので、適正。 →比較するなら、定期借地で比較しようね。
>→定借は所有より1?1.5割安が妥当なので、妥当。

妥当なら、なぜあちらは大人気で、こちらは第1期27次とかで苦戦中なんでしょうか？
嫌味とかではなく、妥当と書く意味が本当にわからないので、ご説明いただけないでしょうか。

[6599: 匿名さん]

「定借物件は所有権物件より2割安い」。これがおかしいのですよ。
定期借地権の価格は借地契約の内容(権利金の額、前払い地代の額、地代の額、その他費用)によってまったく変わるもの。借り手側に有利な借地契約内容なら所有権の価格に近く、逆に不利なら所有権よりかなり安くなる。一般的には定期借地権より価値の高い普通借地権で契約内容が一般的な場合の価格は所有権の6割と言われている。あくまで土地部分が6割だから建物価格との合計では、建物と土地が半々としすると2割安となる。
普通借地権で2割安いのに、それよりも価値のない定期借地権が2割程度安いだけではおかしい。借地契約の内容次第な所はあるけど、もっと安くてしかるべきかも。

[6600: 匿名さん]

路線価見たら借地権割合60%と70%の道路に挟まれてますね。

[6601: マンション検討中さん]

>>6598 匿名さん
妥当とは、相場的にです。どの立地でも定借70年は所有権より1?1.5割安が相場ということです。不動産は相場なので。

プラウドの契約数よりこちらが劣る根拠はありますか？

[6602: マンション検討中さん]

>>6597 匿名さん
資産運用するならグレーシアで良いんじゃない？ここの層はほぼファミリー層だから、必ずしも南口の喧騒で過ごしたいとは思わないでしょ。私はパス。8000予算あるなら、4000でここ買って実需で済んで、残りの4000でグレーシアの1ldk買って賃貸運用かな。

[6603: 匿名さん]

>>6601さん

一割とか一割五分は、上の方が書いているように、所有権に近い、条件がいい場合ではないですか。

プラウドは、第1期140戸が即日完売ですよ。
こちらは、いくつ売れているのか知りませんが、即日完売はしていないし、27次で1戸ずつ。
根拠とか必要ですか。

[6604: 匿名さん]

>>6601 マンション検討中さん

相場とは競合する比較対象が豊富にある場合に形成されるものです。ここは、立地、品等、契約内容が類似した比較対象が豊富にあるのですか。まさか都心部の定期借地権物件を比較対象としていないですよね。

立地、品等、契約内容が類似した比較対象が少ない場合には相場は形成されないのです。

[6605: マンション検討中さん]

>>6580 匿名さん
支給されます。理由は三鷹駅利用が合理的な通勤ルートであるためです。
子供はどこの学校に行くか次第ですね。もし成蹊に行くならば、交通費ゼロです。

[6606: 匿名さん]

>>6602 マンション検討中さん
青梅街道近くか特別静かとも思わないし、直結タワーの防音がダメとも思わないのですが。
音が気になれば、後付けでより防音機能を高めることもできますから。

[6607: 匿名さん]

ここの販売価格って高いように感じるなあ→実際売れていないみたいだし→だったら相場が合っていないのでは？
普通はそう考えるのに、売れゆきが悪いことを無視して相場だと言いはることに不思議さを感じていましたが、ようやく納得できました。

ようするに、マンション検討中さんは、都心の駅近にあるような定期借地権の相場と勘違いしてしまったってことですね。

でも納得されているみたいなので、あなたの思い描く相場でこちらのマンションを購入することができて、よかったですね。

[6608: 匿名さん]

>>6505さん

子どもが行く学校しだいだとしたら、バスを使う場合は購入を踏みとどまるということですか？　あなたの場合、どうするのか尋ねているのですが。

このマンションで成蹊に通わす家庭なんてあるんですかね。
だいたい、成蹊に通わせるぐらい金銭的に余裕があれば、ここは候補に上がらないと思いますが……。

本当に購入されているんですか？
現実味に乏しいところが見え隠れしていますよ。

[6609: マンション検討中さん]

>>6608 匿名さん
仮にここから遠くて凄く通学代が高くても、良い学校であれば、私は問題としません。

[6610: 匿名さん]

>>6609 マンション検討中さん
お子さんの体力は勘案した方がいいですよ。

[6611: 匿名さん]

よっぽどこちらのマンションが気に入られているんですね。
所有権なのですこし高いですが、プラウド吉祥寺なんは比較されなかったのでしょうか。
あくまで、イニシャルコストにこだわられてるってことでしょうか。

[6612: 匿名さん]

>>6608 匿名さん

もはやこれ以上のツッコミは不要かもしれませんね。私も違和感を感じていましたが、ここが◯◯物件オブザイヤーにノミネートされたという投稿に対しての火消し役で投入されたのでしょう。

[6613: マンション検討中さん]

>>6604 匿名さん
定借70年のウエリス武蔵野関町は当時の坪200万で分譲、当時の新築相場だと大体230くらい。200を0.85で割ると235。ここは即完売しましたね。以上。

[6614: マンション検討中さん]

>>6603 匿名さん
プラウドが140はわかった。ここの契約数知らないのになぜ比較できるのかいみふです。はい、次。

[6615: 匿名さん]

借地権の価格は、前払い地代の額、地代水準、権利金の額、その他費用の額などの契約内容の方が重要なんですよ。

[6616: マンション検討中さん]

感情論や無根拠のネガはつまらないので、無視します。真面目な意見にはしっかり回答します。

ネガはある程度出尽くしたので。ポジを並べると

スーパー隣に二軒
公園と千川上水が隣
学区 石西
三鷹行きバス停目の前始発で10分移動
大手ブランドマンション
売主大手 住商、東京建物
武蔵野市市営プール体育館歩ける
中央公園歩ける
グロス安い
一本道の食パン買える

ネガは
定借
バス便
長谷工団地風
解体費用かかる
とかかな、これら踏まえてなら、十分価値ある物件だと思うよ。

ということで、近隣住民からでした。あとは購入者さん頑張って！

[6617: 匿名さん]

>>6616 マンション検討中さん

定期借地契約の内容に、
分譲価格が見合っているかどうか

これがすべて。見合ってなければ
ポジ面は全部吹き飛ぶくらい重要。

[6618: 匿名さん]

>>6616 マンション検討中さん

しょぼいポジ!!!

[6619: eマンションさん]

>>6616 マンション検討中さん
みんな書いてるけどさ…
ポジとネガの箇条書きの個数じゃなくてさ…
圧倒的に目をつぶれないネガティブな部分があるでしょ。それと比較できる圧倒的な安さとかないとこれ以上売れないと皆さんネガしてる。それとパンが買える？同列しちゃダメでしょ。
三鷹駅使うなら駅で美味しいパン買えるよ。
そして、近隣住民がそんなにムキにならないよ。ネガなら別だけどね。あなたが頑張ってもご近所さん、もしくはお客様は増えないよ。今日もご苦労さまでした。

[6620: 匿名さん]

>>6614 マンション検討中さん
現状明らかに公開されているのは
プラウド1期140戸完売。
ブリリア1期27次絶賛発売中。ですよね。

プラウドは更に2次やってるようですが、定かではないので。ブリリアも200売れてると言い張る主張と夏で2.30でしたよねという投稿はここ数日で見ています。
どれも信憑性に欠けます。
という事で目に見える判断材料は上の２つですよね？あなたのようによっぽど肩入れしなければ、公平な目で見れば十分比較できますけどね。

それともあれですか？何戸契約されているか把握している側の方ですかね。そうであれば尚更、事実でない情報流してるのでしょうけど。

[6621: 匿名さん]

>>6616 マンション検討中さん
建築コストが上がっていく市況の中、200戸以上の大規模実需マンションを手がける上で長谷工は外せない施工業者ですよ。それを団地風とネガに入れるなら、三鷹や武蔵小金井の駅近タワマンを検討すべきでは。

[6622: 匿名さん]

>>6616: マンション検討中さん

あれ、あなたは購入者って設定ではなかったでしたっけ？

[6623: 匿名さん]

西武線で一本堂は薬局やろ

[6624: 匿名さん]

むしろ、建物については良い評価ばかりで、ネガティブな意見はなかったと思うのだが……。
マンション検討中さんって、誰目線なの？

パンは、吉祥寺に行けばもっと旨いところがいくらでもあるよ。

[6625: マンション検討中さん]

>>6613 マンション検討中さん
ウエリス武蔵野関町、今賃貸だと22万円で出てますね。プラウドシティ吉祥寺周辺でもこの価格で出ていないので、けっこう強気で出すんだなと驚きです。

[6626: 匿名さん]

利点で挙げているものも微妙だねえ。
決めてに欠けるというか。

>スーパー隣に二軒
いなげやはポイント高いと思うが西友は使えないでしょ。

>公園と千川上水が隣
北裏公園よりも、武蔵野市の中央公園や武蔵関公園の近さを挙げるべきでは。千川上水は、まあ、好みによるかな。いずれ道路の下に埋まるかもしれないけどね。


>学区 石西
学校は悪くないと思うけど、青梅街道渡るのがどうなんだろう。低学年の子供はすこし不安があるね。

>三鷹行きバス停目の前始発で10分移動
これも手放しでよい利点だと思うよ。

>大手ブランドマンション
準大手だし、ブランドもまずまずぐらいじゃない。長谷工が施工なので、高級感はないよ。

>売主大手 住商、東京建物
これも、そんなにウリにはならないかなあ。
というか、散々ミスリードを誘うような会社なので、信用度は低い。

>武蔵野市市営プール体育館歩ける
武蔵野市市民に迷惑かけないていどに利用しようね。

>中央公園歩ける
まあ、歩いて行けるけど、近所ではないな。

>グロス安い
ランニングコストはすこし高いことを忘れずに。

>一本道の食パン買える
よかったね。

[6627: マンション検討中さん]

>>6626 匿名さん
いいね！とても建設的！こうゆう議論してこう。

[6628: マンション検討中さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[6629: 匿名さん]

>>6625 マンション検討中さん
無謀ですね。賃貸目的で買うような立地じゃないですし、なに考えてるんですかね。

[6630: 匿名さん]

>>6625 マンション検討中さん
それは130平米以上の広さがあるんですか？

[6631: 匿名さん]

供給戸数でBest20以内には入っているでしょう
大手の住商と東京ローカルの東京建物

[6632: マンション検討中さん]

https://premium.toyokeizai.net/articles/-/19375
こんな坪単価上昇しつづけてる状態で高い住宅ローンを払い続けて、途中から金利も上がると苦しむことになる可能性がある。オリンピック選手村跡のHARUMI FLAGはその象徴だと言われている。身の程をわきまえて無理せずに、今の時期買うなら初期のコストパフォーマンスを重視して、買いたいものや子育てにお金を使おうよ。