Brillia（ブリリア） City 三鷹について

[マンション検討中さん]

Brillia City 三鷹ってどうですか。
住居だけではなく、商業施設、育児施設や緑もある複合新街区になるようです。
物件のことや周辺の利便性、将来性などについても知りたいです。

公式URL：http://b-mitaka.jp/top.html

所在地：東京都練馬区関町南四丁目686番1他（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「三鷹」駅 バス10分 「北裏」バス停から 徒歩2分
総武線 「三鷹」駅 バス10分 「北裏」バス停から 徒歩2分 、西武新宿線 「武蔵関」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「吉祥寺」駅 バス20分 「北裏」バス停から 徒歩4分
総武線 「吉祥寺」駅 バス20分 「北裏」バス停から 徒歩4分
土地の権利：定期賃借
借地の種類・期間：一般定期借地権（2017.9.29～2087.12.29）
総戸数：436戸 （他、保育施設1戸）
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上10階建て
間取：3LDK・4LDK
面積：70.98平米～90.81平米
売主：東京建物、住友商事
販売代理：東京建物株式会社、住商建物
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：東京建物アメニティサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[6151: 匿名さん]

>>6141 匿名さん
東京の場合、災害に弱いエリアがわかりやすいから、消去法で残ったエリア選択でも十分。その限られたエリアからベストを絞ればいい。
まあ、長年住んでたらあそこはだいたい大丈夫あそこは危ないというのはわかるし、ネット検索でも補える。

[6152: 匿名さん]

都市計画は、昭和40年代に法整備されありとあらゆる所に計画があります。
京王や中央線の立体化などで再整備された地域もありますが、基本的にバブルすら起きる前の計画なので、どこまで実現性あるか。

吉祥寺通りから武蔵関までが二車線になる方がニーズは断然先です。

心配するに越したことは無いので、知っておいた方がいいですが、購入時は必ず説明されますよ。デベの基本です。トラブルのもとは、説明したと言うことでリスク回避

[6153: 匿名さん]

いよいよ年末商戦開始ですね

[6154: 匿名さん]

何戸販売御礼するか見物ですな

[6155: 匿名さん]

来場者がのべ人数になってますね。
実際には、何人来場したんでしょうね。

[6156: 匿名さん]

昨日のフリーアドレス君が多数削除されててウケる。

[6157: 匿名さん]

>>6155 匿名さん

のべ人数ということは、世帯数でいうと多くても600くらいということですかね？だとしたら200戸どころか100戸も販売できてないかもしれませんね。

[6158: 匿名さん]

>>5169 匿名さん
こちらに住んだら、三鷹駅を利用します。主人は総武線、私は中央線を使います。

[6159: 匿名さん]

>>6158さん

バス定期代が支給されるかどうか、確認確認！

[6160: 匿名さん]

私は電車が苦手なので、バスで通えるというのは好条件です。現在もバスを2台乗り継いで通勤していますが、始発なので座れて、大変重宝しています。
こちらの物件も、始発のバスが北裏のバス停からたくさん出ているため、個人的にポイント高めに思っています。

また、徒歩圏内に広々した綺麗なスーパーがあるのも気に入っています。いなげやさんは、近くに西友があるためか、新鮮なお刺し身や美味しい100円パンが、早い時間に安くなるのが本当に素晴らしいです。
あくまで個人的意見です。
また定期借地権ではありますが、土地の貸主に返すのは68年も先のことですので、5年、10年先のこともどうなるか分からない今、そこまで先のことはあまり気にしてはいません。
しっかり貯金さえあれば、何があっても都度柔軟に対応できると思うので、今を気持ちよく過ごすために良い設備の物件を購入するのは、無駄ではないかと感じています。

あと、天井がかなり高いため、同じ広さの他の物件より圧迫感がなく、広々していました。

　

[6161: 匿名さん]

6160さんは、どちらにお住まいですか？

[6162: 評判気になるさん]

練馬区が公開している資料によると、道路用地売却時に既存不適格の違反建築になる恐れがあるとの指摘があります。
第三者に売却して土地が減るので、容積率オーバーになるそうです。
そうなれば、本来ならば道路用地売却時に戸数を減らさねばならないと。
この問題は解決するんでしょうか。

[6163: マンション検討中さん]

既に立ってるマンションの戸数を減らしたりしないでしょう。聞いたことないです。

[6164: 評判気になるさん]

>>6163 マンション検討中さん
できるわけありません。
だから問題なのでしょう。
70年経って建て替えたり借地権を売却したりする時に、住民間で揉めるかもしれません。

[6165: 匿名さん]

6160さんの書き込みには、いくつかの矛盾点があります。
ここをごらんになっているみなさんは、どこがおかしいのか、わかりますか？

[6166: マンション検討中さん]

>>6165 匿名さん
わかりません。答えをどうぞ！
>>5995 匿名さん
君は何者？

[6167: マンション検討中さん]

>>6165 匿名さん
わかりません。答えをどうぞ！

[6168: 匿名さん]

>>6164 評判気になるさん

何を問題としているのかわかりません。
6162と共に、あり得ないことを問題視してませんか

[6169: 匿名さん]

>>6162 評判気になるさん

そもそも容積対象面積にカウントしてないということではないのでしょうか？

[6170: 匿名さん]

>>6164 評判気になるさん

この物件は定借なので、70年後は価値無しになります。
既存不適格が将来問題になるとお考えなら、都市計画があるまたは、将来設定の可能性がある地域の購入や所有権の取得はしない方が良いです。

[6171: 匿名さん]

>>6165 匿名さん
わかった。ワロタ。

[6172: 匿名さん]

>>6169 匿名さん

単に法律がわかっていないだけです。
わかりやすさのため、簡単に言いますが

都市計画などで、道路用地を売却した結果容積率オーバーになっても法令違反にはなりません。
ならないための法律が建築基準法第86条の９第３条に規程され、俗に既存不適格と呼びます。
これは、建築時の法律に従っていればいいよ、と言うもの。ブリリアはここまでは適合しています。

しかし、上記のケース（都市計画が実現し道路用地が売却されたあと）が起きた後に大きな増改築を行おうとすると、この時に、最新の建築基準法に適合する必要があり、適合できないと違法になると言うこと。増築って、戸数増やすような事だから、例えば建て替えですね。←こういう現象を指摘してるのだと思われます。

後は、仮に既存不適格になると、その後の再建築等に制約があるので、不動産売買時に資産価値が落ちます。だけど、ここは定借なので、こんなことには無関係に70年後のゼロに向かって価値はおちるので、気にする意味がわかりません。
そもそも、都市計画が実行されたらと言う仮定の話ですし、その仮定の実現性があるのか無いのか。
とにかく、色々問題にしたいんです

[6173: 匿名さん]

>>6171 匿名さん

わからん。教えて

北裏近辺の賃貸に住んでいて、荻窪から芦花公園までバス乗り継いでいます。みたいな人なら、コメントとしては、住んで無いけど地域をほめるのは出来る。
この人は、何を矛盾？ウソの人なの？

[6174: 評判気になるさん]

>>6172 匿名さん
いいえ。いたずらに問題にしたいわけではありません。
知っておくべき内容はしっかり調べ、理解する必要があります。
当然自分としても良し悪しの判断をしかねるような専門性の高い情報がありますから、
いろいろと発信したり勉強したりしているわけです。

本物件の調整会議の議事録は、練馬区のHPから閲覧可能です。
デベロッパーの努力も認められますが、制度のグレー部分を突いたデザインも垣間見える内容です。

定借70年で価値0だから問題ないとの回答ですが、
価値を維持することは不可能なのでしょうか？
少し説明が足りてないような気がします。

[6175: 匿名さん]

>>6173 匿名さん
・新鮮なお刺身→早い時間とはいえ、安くなった時点てもう新鮮ではない
・先のことはどうなるかわからないのであまり気にしていません→そういう考え方ならリセールが期待できない借地権は大変不利。永住指向なら有利。
・良い設備の物件の購入→良いことなのを強調したいはずだが、無駄であることのように読み取れる。

まあ、色々違和感のあるコメントですね。

[6176: 匿名さん]

>>6173 匿名さん
北裏からバス荻窪乗り継ぎで芦花公園って、何気に地獄の通勤だな。分譲でも賃貸でも仙川あたりに手頃な物件がいくらでもありそうだが。

[6177: 匿名さん]

>>6172 匿名さん

なるほど。「建築基準法第86条の９第３条の既存不適格」知りませんでした。勉強になります。

[6178: 匿名さん]

>>6173 匿名さん
まぁまぁまぁ。
人それぞれいろんな事情があるよ。

買いたい人が買えばいい。
買いたい時が買い時です。

[6179: 匿名さん]

やはり買いたいですね。

[6180: 匿名さん]

結局のところ、ここはクソ物件なのでしょうか？
安いから購入検討してたのですが、定借とバス便とランニングコストがネックで踏み込めないでいます。
また、リセールは必ず付き纏う問題なので、定借買うくらいなら戸建てや中古買った方がマシなのではとも思ってます。
何より売れ行きがかなり悪いみたいなので、リセールと民度が不安です。

[6181: 匿名さん]

>>6174 評判気になるさん
調整会議の議事録読みました。
これは、あくまで今回の容積率決定の経緯ですよね。
区が明確に問題無いと言っていますけど。

[6182: 匿名さん]

江古田とこちらは5年もの？
アウトレットマンションになるのかな？

[6183: 匿名さん]

>>6180 匿名さん
安いには、理由があるわけで。

それをクソ物件と評するなら、安い物件は諦めることです。まだ、マンション買うのは早いです。


普通は、その安さの理由が許容できるのか、妥協できるのかを判断するもの。
例えば、バス通勤が嫌なら、ここは選択肢じゃないですよね。

[6184: 匿名さん]

最終的には買いたいですね！

[6185: 匿名さん]

いいや買いたくない！

[6186: 匿名さん]

>>6180 匿名さん
私はクソかは知りませんがこの物件は検討外となりました。
デベの売り方が顧客目線とは思えません。
借地を一つの例とさせていただければ、私は中町の借地物件も見に行きました。あちらの営業はここは借地物件です。借地というのは…。いい悪いでなく、馴染みが無いですよね、こういうものですという話をしていただきました。こちらは？スキームだなんだ？メリットなのかデメリットなのかを考えるのはこちら側のやる事です。広告然り、検討する気が無くなります。

[6187: 匿名さん]

>>6186 匿名さん

そう言う初めの対応重要ですよね。
確かに、中町の方がていねいな説明でした。
向こうは、資料もしっかりしてました。

私は、前向き派ですが参考になります。

[6188: 匿名さん]

>>6186 匿名さん

確かに。ここは安さばかりを謳って、その理由を明確にしていませんよね。不動産には掘り出しモノはありませんし、前述の通り安いからには理由（マイナス）がある訳ですが、それすら合理的だ新スキームだセントラルだ三鷹だ武蔵野だ来場総数◯◯件だなどと、知らない人は誤解してしまうような表現でプラスに転じようとしていますよね。
知ってる人（ネガさん）が突っ込みたくなるのもわかる気がします。

[6189: 匿名さん]

6165です。

では、謎解きをはじめることにしましょう。

……と、その前に、書き込み主のプロファイリングから。

おそらく書き込み主は、東京建物の営業マンの女性でしょう。
新人、もしくは入社2、3年の若手。
大学は短大卒かな。

仕事にまっすぐな彼女は、この掲示板を見て不安を覚えます。
どうして、こんなに評判が悪いんだろう。
営業マンのみんなは、こんなに頑張っているのに、なんで売れないんだろう。

そこで彼女は考えます。
購入検討者を装って、この物件の良さをアピールしよう。
きっと、性格もいい子なのでしょう。

デベが、ここに書き込んではいけないという暗黙のルールを破り、彼女はおそらく、帰社後に、自宅のPCで書き込みをはじめますーー。

[6190: 匿名さん]

気づかれた方も多いと思いますが、まずわたしは、一番大きな矛盾点に気付きました。
そこで、彼女？に、どちらにお住まいですか？　と尋ねました。
けれども回答はありませんでした。

いなげやで買い物をしているということは、この近くに住んでいる可能性が高い。
つまり、この地区のバス停から出発して、二台乗り継いで通勤していることになります。
しかも、彼女の書き込みでは、始発と書いてあります。


そんなルートが存在するのでしょうか。
この地区で、始発のバス停は、北浦、武蔵野市役所、NTT武蔵野研究開発センターの三箇所。

武蔵野市役所、NTT武蔵野研究開発センターは三鷹行きのみです。

北浦のバス停からのバス便の向かう先は、以下の七つ。
三鷹、吉祥寺、武蔵関、花小金井、保谷、武蔵関、荻窪

話はそれますが、こう書いてみると、ここからはいろんなところに行けるんですね。

それぞれの駅から、違うバスに乗っていける場所は無数にあるのですべてをここに書きませんが、上のほうのレスでどなたかが書いていたように、仮に、北裏を使っているなら、荻窪-芦花公園といったルートなどが考えられますが、そんなルートでわざわざ職場に通うでしょうか。

では、もうすこし絞り込めないか、彼女の書き込みをよく見てみることにしましょう。

>私は電車が苦手なので、バスで通えるというのは好条件です。現在もバスを2台乗り継いで通勤していますが、始発なので座れて、大変重宝しています。
>こちらの物件も、始発のバスが北裏のバス停からたくさん出ているため、個人的にポイント高めに思っています。

もし、北裏のバス停利用者であるなら、
>個人的にポイント高めに思っています。
という書き方にはなりません。「いつも利用しているので、とても便利です」と言ったような書き方になります。　

ということは、北裏以外のバス停から三鷹駅に毎日向かっていることになります。
けれども、北裏以外の二つのバス停は、朝の始発はないのです。

<ここまでの矛盾ポイント>
・バス二台乗り継いで仕事場に向かうのは、いくら電車が苦手だとしても非現実的。
・もし、北裏のバス停利用者であるなら、「個人的にポイント高めに思っています」という書き方にはならない。

<続く>

[6191: 匿名さん]

>>6188 匿名さん
すべてのマンションにメリット、デメリットがあります。
価格も含めて、自分の理想のマンションはなかなかないですよ。
ほんとに探している人、買いたい人ならわかります。

そして、このマンションもそう。

買いたい人が買えばいい。
買いたい時が買い時です。

[6192: 匿名さん]

スバルの人で電通裏から三鷹駅を経て、ICUんとこの研究所に通勤するってパターンはあると思った。

[6193: 匿名さん]

>>6192: 匿名さん

なるほど。
中央公園の裏にスバルの寮がありますしね。
ICUのところのスバルに通うっていうのはあるかもしれませんが、スバルの人って、90パーセントぐらいスバル車乗っているので、通勤も自家用車では？

ところで、あちらにも研究所があるのでしょうか。

[6194: 匿名さん]

>>6191 匿名さん

「買いたい人が買えばいい」を繰り返されていますが、
ここは物件の良し悪しを議論する場ですよ。

ここが、いい。
ここが、悪い。

いろんな意見があってこそ、物件を正しく評価できるのではないでしょうか。

「買いたい人が買えばいい」では、議論の封殺にしか聞こえません。

[6195: 匿名さん]

>>6194 匿名さん
議論する場じゃないでしょう
ただの口コミ版です
検討ポイントも何を重視するかしないか、またその優先どや程度は全て各個人でバラバラです

[6196: 匿名さん]

口コミ板でも同じことです。
検討ポイントが違うのはあたりまえです。
優先度や程度もバラバラでいいじゃないですか。
けれども、「買いたい人が買えばいい」では、なんのための口コミ板かわかりませんよ。

[6197: 通りがかりさん]

買う人は買うんでしょうし、買わない人は買わないんでしょうし。
どう思うのも個人の自由だし、匿名掲示板はこうあるべきなんて姿も人それぞれなんだし俺はこう思うからこうしろ！って態度自体がおかしいんですよ。
もちろん、それをおかしいことだと思わないのも自由です。

[6198: 匿名さん]

ですから、意見を述べているだけですよ。
こうしろとは言っていません。

[6199: 匿名さん]

買いたい人が買えばいい、と言うのはこの物件への評価でも何でもなく、ただの思考停止。どの物件に対しても締めくくれるいい加減な傍観的な態度。
自分はこの物件に興味がある、このポイントがどうしてもダメだからお勧めしない、などハッキリ書いた方がスッキリする。

[6200: 匿名さん]

>>6199 匿名さん

買いたい人が買えばいい、ってのも含めて口コミだからそれで良いかと
ま、普通に言ってかなり買いな物件だね
コスパ良すぎだし立地の住環境もよい