Brillia（ブリリア） City 三鷹について

[マンション検討中さん]

Brillia City 三鷹ってどうですか。
住居だけではなく、商業施設、育児施設や緑もある複合新街区になるようです。
物件のことや周辺の利便性、将来性などについても知りたいです。

公式URL：http://b-mitaka.jp/top.html

所在地：東京都練馬区関町南四丁目686番1他（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「三鷹」駅 バス10分 「北裏」バス停から 徒歩2分
総武線 「三鷹」駅 バス10分 「北裏」バス停から 徒歩2分 、西武新宿線 「武蔵関」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「吉祥寺」駅 バス20分 「北裏」バス停から 徒歩4分
総武線 「吉祥寺」駅 バス20分 「北裏」バス停から 徒歩4分
土地の権利：定期賃借
借地の種類・期間：一般定期借地権（2017.9.29～2087.12.29）
総戸数：436戸 （他、保育施設1戸）
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上10階建て
間取：3LDK・4LDK
面積：70.98平米～90.81平米
売主：東京建物、住友商事
販売代理：東京建物株式会社、住商建物
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：東京建物アメニティサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[451: 匿名さん]

たしかに物件としては魅力的ですが、借地権…ここが悩みどころです。

[452: マンション検討中さん]

定期借地権でもいいじゃない。

所有権でも70年たったら、賃貸で借りてくれる人も買ってくれる人もまずいないでしょ。

親からそんなマンションもらっても嬉しくないし、子供も孫も結局新しいもん好きなはず。

解体の準備してる定期借地権の方が、子供達に迷惑かけないだけいいのではと思います。

[453: 匿名さん]

親から定期借地のマンションもらっても、そっちのほうが売れに売れなくて困るのでは。
70年経てば解体ですが、もちろんそのあいだ賃料を払いつづけなくてはいけないですから。

[454: 匿名さん]

住めない。売れない。賃料だけは発生。
これは困るな。
まあ、住めないってことはないと思うけど、何十年も経ったマンションに、住み続けるかどうかってことだよね。

[455: 匿名さん]

>>454 匿名さん

最悪賃貸には出せるでしょう。定期借家だから利益が出るかは微妙でしょうが。

[456: マンション検討中さん]

初日に事前案内会行って来ました。
もちろん先のことを考えて購入を検討している者ですが、皆さん相続した際の賃料、賃料といってますが、それは所有権でも管理費等は毎月必ずかかりますのであまり関係ないのでは…？
それより、問題は所有権の場合は、老朽化して(それこそ70年が過ぎて)手放すことが出来なければそれこそ永遠に所有しなければならない(管理費等がかかり続ける)という事なのではないでしょうか。。
先のことを言い出したらキリがないですけどね(^^;)

[457: 匿名さん]

老朽化したマンションが売りづらいのはどのマンションもいっしょだけど、立地さえよければ、何十年も経っていても売れる。
まず、それが大前提。
ここの立地は、すごく良いとは言えないかな。
それから、売れないのは所有権も同じじゃないかというけど、定期借地の場合、契約満了が近づけば近づくほど、買い手はいなくなる。
所有権や普通借地は、安くすれば買い手がゼロということは、まずない。
そこが大きな違い。

安くしても売れなくなる、それが定期借地。
最後はだれかに貸すしかない。
そのことを納得した上で、買うかどうか決めたほうがいい。

[458: 匿名さん]

違いがわかる男は借地権
リバースモーゲージ！

[459: マンション検討中さん]

定借ポジの方もネガの方もいま築何年ぐらいの建物にすんでいるのでしょうか？
いま築50年のマンションや戸建てに住んでいる人います？
ほとんどいないですよね。
家借りる時、築50年の物件なんか眼中になかったでしよ？
誰だって築浅のきれいで新しい建物の方がいいに決まってるじゃないですか。
自分達がそう言う選択をしている以上、子供達もきっと同じ選択すると想定するのが自然ですよね。
なので、所有権でも定借でも40年も50年も経てば、買いたいと思う人も借りたいと思う人もほとんどいないので五十歩百歩だと思います。

[460: 匿名さん]

ここは早めに完売するでしょうね。特に一期目はグランヴィラ諦めた人も積極的に買うでしょうね。バス始発で便利。千川上水近くで環境良く、武蔵野市営プール、中央公園も近い。スーパーも近い。そしてサラリーマンで手の届く4000万台3LDK。バスやチャリで手軽に吉祥寺にも行ける。色々ネットでは言われてるけど一期目販売戸数で目の色変わるでしょうね。

[461: 匿名さん]

>>460さん

なにを根拠に？
営業トークにしか聞こえませんよ。

[462: 匿名さん]

>>459: マンション検討中さん　

>>五十歩百歩だと思います。
それは違いますね。
買いたい人も借りたい人もほとんどいないとは思いますが、
売りづらい→所有権
売るのがきびしい→普通借地
売れない→定期借地
です。

[463: 匿名さん]

定期借地権だけは嫌

[464: 匿名さん]

>>千川上水近くで環境良く
実物を見たことあるの？
しょぼい川だよ。

[465: マンション検討中さん]

>>462 匿名さん

いやいや我々同様に将来の子供達も築50年の建物なんか誰も借りたり買ったりしないでしよ

所有権でも普通借地でも定借でも、古い建物なんか誰も興味ないですって

車でも20万キロの中古車なんて買わないで廃車になるのと同じです。

過度な期待は無意味です。

なので五十歩百歩なのです。

[466: 匿名さん]

所有権＝５０歩　定借＝１００歩
５０歩差を埋められるだけ金額が安いと思えるかどうかが論点かと思います

他に比べるものがないので難しいですけど南麻布の定借（こっちもNTT社宅跡地）
などは分譲時より所有権物件との差が縮まっていますね
場所柄法人需要ががあるので、定借に対する許容度が郊外物件より高いという
のもありますが
ただ年数がたつと麻布もわかりませんね

[467: 匿名さん]

過度の期待なんかしてないでしょ。笑
売りづらくなるのは、どのマンションもいっしょと書いてるけど。

じゃあ、もっとわかりやすく書いてあげるよ。

新築マンションを6000万円で買いました。

15年後、売りに出します。
5000万円で売れる→所有権
4000万円で売れる→普通借地権
3000万円で売れる→定期借地権

30年後、売りに出します。
4000万円で売れる→所有権
3000万円で売れる→普通借地権
売れない(無理やり売るとしたら1000万円)→定期借地権

金額は適当だけど、こんなイメージだよ。

急激に価値が落ちていくのが定期借地権。
それを納得して買うのなら、いいと思うよ。

[468: 匿名さん]

たしかに、そうだね。50歩が、金額にすると、いくらかってことだよね。
だけど、麻布と比較するのは、意味ないんじゃない？
ここは、練馬区と武蔵野市の境だよ。

[469: 匿名さん]

そもそも「分譲マンション」という形態が日本に出現して60年しか経ってないわけですから、70年後のことなど誰にもわかりません。ここを買う方で70年後に生きているのはごく少数でしょう。
借地権をめぐる法制度、都市計画法、建築基準法も変わっているはずです。

[470: 住民板ユーザーさん1]

定借ネックの本質が抜けてますよ

所有権は住民同意、普通借地は住民同意+地主の承諾（借地人保護てほぼ承諾される）で建て替え可。定期借地は満期で地主への変換

つまりこれが前提となって売買価格が反映される。立地の話しは置いといて。

なので、上の方々も述べられてますが、築25-30年を超えると売るも貸すも厳しいと思います。

そんな事は考えずに立地環境と価格と物件のみで判断される方には良い物件だと思います。

[471: マンション検討中さん]

>>467 匿名さん

イメージめちゃくちゃですね。

そもそも購入金額が6000万で同一という設定がおかしいでしよ。

あとこの物件は70年なので、30年経っても残40年ありますが、世の中には50年の定借も結構あります。

あなたの計算だと、50年定借が10年経っと6分の1の価値になるのと同じです。

私は定借に関してはポジでもネガでもなく、本当にどっちもどっちだと思っています。

なんでそんなに定借ネガに必死なのか理解に苦しみますが、もっと冷静に考えてみては？

[472: 匿名さん]

築３０年で「貸すのが厳しい」とかありえんでしょｗ
月額１０００円なら借りる人いるし、１０万円なら買う人いるでしょう
築３０年になったとき幾らなら貸せるか、幾らなら売れるか
ここを見極めて分譲価格が妥当とおもうかだと思いますよ
オールオアナッシングで話を単純化したい人はやめたほうがいいですけどね

[473: 匿名さん]

まあ定借はネガがいるぶん実質価値よりディスカウントされているケースもありますよね
アービトラージ取引ができる可能性もあります
定借の本質っていうか不動産のネガ要素の一つにすぎません
ゆえにそのネガ要素でディスカウントされた価格が妥当かそうでないかが全てですよ

[474: 住民板ユーザーさん1]

>>472 匿名さん

だからそう言ってるじゃないですか。しっかり行間を読んでくださいね。

[475: マンション検討中さん]

教えてください。仮にここが築20年で所有権よりも大幅に安くなってるとしたら、その時に50歳くらいの人が買って永住するならとてもコスパがいい。そういうことですか？

[476: 匿名さん]

理論値としては残存期間５０年間貸して取れるであろう家賃の合計金額（当然取れる家賃は年数により減額や空室期間、手数料などを考慮してください）から管理費、修繕費、税金（修繕費の増額などは当然考慮してください）など５０年間かかるであろう経費をマイナスした金額
これを年数でディスカウントして現在価値を求めてください
その２０年後に売り出された金額がそれ以下であればコスパがいいといえましょう

[477: 通りがかりさん]

想像力が無い人は買うよね。
考えればわかるのになあ。

[478: 匿名さん]

定借に関して、ネガでもポジでもないけど、
定借に対して、どうしても受け付けないっていう層が、悲しいかな一定数いるんだよなあ。
それが、中古での売買価格に反映されてしまうという現実。

中古で出すときの期待値を低めに見積もった上での購入をおすすめするよ。

[479: 匿名さん]

>>475: マンション検討中さん　

言いたいことはわかるんだけど、現実問題、築50年以上のマンションに老人が住めるものかねえ。
かなり荒れた状態になっていることは、想像に難くないが……。
だれかが書いていたけど、マンションが日本にできて、まだ60年ほどしか経っていないわけだから、廃墟化していたり、違う未来が待っているのかもね。

[480: 匿名さん]

>>479 匿名さん
日本ではそうだけど、海外では修繕しつつ長期間使用するのが普通。
最近のマンションは70年くらいは余裕で持つ。新築マンション供給も減ってるし日本も海外のようになっていくと思う。

[481: 匿名さん]

>>480さん

この物件のように定借の場合はどうなりますかね？
50年以上とか経っても、きちんと修繕するでしょうか。

[482: 匿名さん]

住民が高齢化すれば、年金所得も、資産状況も格差が激しくなります。国民年金だけか？厚生年金なのか？そこにプラス企業年金もあるのか？預金はあるのか？それぞれの方々がいて、定期借地で更地返却ですので、話はまとまりませんよ。なんで修繕しないといけないの？修繕費の前に、明日の生活費がありません。どうぜ更地渡しなのだから、修繕不要。それより生活費！！ってなるんです。

[483: 匿名さん]

>>481
わからない

雨漏りがします→どうせ後２０年で壊しちゃうんだからほっとけってことにはならない
ので必要最低限の修繕はするでしょうがどこまでを必要最低限と考えるかは区分所有者次第

古いマンションも修繕して使うかいっそ建て替えかで揉めると思うのでまあおんなじことかと

[484: 匿名さん]

>>482さん

このマンションにかぎらず、住民が高齢化しはじめたら、逃げ時なのかもしれませんね。

[485: 匿名さん]

50年後の修繕て知ってる？
直さない、待つの。

[486: 匿名さん]

モデルルームで確認されたら如何でしょう？今の段階で不動産会会社が提示できるか？出来ているか？分かりませんが、30年の長期修繕計画と修繕費の推移の表が出来ています。でもその後はどうなるかは、住民次第でしょうね。もちろん管理会社は修繕計画を作って提示するでしょうが、解体費用もありますからね。積み立てる？のでしょう？それも。だから、お金かかって仕方ないってなると思いますよ。住民の話し合いで。それが所有権であれば、解体費用の積み立ても発生しないし、修繕を続けていくことが前提となります。今のマンションは昔と違ってコンクリートは100年持つでしょうから、まあ修繕すれば維持はでるでしょう。

[487: 匿名さん]

こういうところは、すべて賃貸にすればいいのにね。
そうすれば、こんなに叩かれることもないだろうに。

[488: 匿名さん]

結局、売主が、修繕費や解体費などの費用負担を、住人に押し付けているようにしか見えないんだよなあ。

[489: 匿名さん]

>>488 匿名さん
それはマンション全体に言えることでしょ。

[490: 匿名さん]

ただ売ってしまえばいい。
あとのことなんて知らんがな。

[491: 匿名さん]

定借のネガポジ論争を見て思うこと。

・５年10年で転売前提の人は買わないだろう。
・定期借地権の仕組みを研究・理解しない人は買わないだろう。
　　　　↓
つまり、
永住志向が高く、定借のメリットデメリットに納得した方々が集まる。
これ、腰を据えてずっと住もうという方たちには良いこと。
管理組合に非協力的な意識の低い人たちが少なそう。

[492: 匿名さん]

前向きのはいいことだけどね。

でも、実際のところは、所有権マンションを買うほどのお金を持っていない人が集まるだけという・・・。

[493: 匿名さん]

結局、お金がない人が買うのか？

[494: マンション掲示板さん]

>>493 匿名さん
おい、そう言うな。それを言ったら議論が深まらん。そんな俺もそれを助長してる1人に過ぎないのだが。

[495: 匿名さん]

＞＞488
なに言ってるんですか。マンションに限らんでしょ、そんなのなに買っても同じです。
買ったら維持管理とメンテナンスは金がかかる。いらなくなって売るときは多少なりとも自分で動く。
こんな当たり前のことにケチ付けるなら賃貸に住めばいい。もしくはそんな煩わしいことに惑わされないぐらいの金持ちになれ。

[496: マンション検討中さん]

通常の維持管理とメンテナンス以上に費用がかかる話してるんでしょ
建替組合に土地所有権を売却することができて撤去費用が捻出できたり、あわよくばプラスがでるかもしれないというのと、
借地期間満了時に建物収去土地明渡が義務になってるから撤去費用を積立なりで自己負担しなければならないのとの違いはあるでしょ

[497: 匿名さん]

>>495さん

496さんが書いてくれているように、撤去費用を住人に負担させるのが、ほかとの大きな違いだと思うよ。
マンションすべてに言えることじゃない。
その分ふつうは定期借地は安くするものだけど、その安さの分の額をどうみるかという話。
このマンションを完全に否定しているわけではなく、安さを感じて、納得できる人は買えばいいと思うよ。

[498: 匿名さん]

撤去費用が住民負担といいますが所有権だって将来撤去ないし建て替えをするときは住民負担ですよね

建て替えの場合は容積率の大幅緩和などが無い限り、撤去費用、建設費用は住民負担です
土地を売って充填するっていいますけどそれって最初に高い金額払っているので同じことでは？

[499: 匿名さん]

50年とか経って、住めるか住めないかわからない状況の中、撤去費用を毎月負担するのが、苦になるかならいのかってこと。
それが、定期借地権。
負の遺産になるかもしれないといわれる所以。

[500: 匿名さん]

それと、こっちも重要な問題なんだけど、
あと、何年かで建て壊すマンションを大事に使おうと思う？
住民の意識も、所有権や普通借地とは、すこし違うと思うよ。
共用部のどうしようもないところは直すだろうけど、こ個人の部屋が荒れる可能性は高い。