Brillia（ブリリア） City 三鷹について

[マンション検討中さん]

Brillia City 三鷹ってどうですか。
住居だけではなく、商業施設、育児施設や緑もある複合新街区になるようです。
物件のことや周辺の利便性、将来性などについても知りたいです。

公式URL：http://b-mitaka.jp/top.html

所在地：東京都練馬区関町南四丁目686番1他（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「三鷹」駅 バス10分 「北裏」バス停から 徒歩2分
総武線 「三鷹」駅 バス10分 「北裏」バス停から 徒歩2分 、西武新宿線 「武蔵関」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「吉祥寺」駅 バス20分 「北裏」バス停から 徒歩4分
総武線 「吉祥寺」駅 バス20分 「北裏」バス停から 徒歩4分
土地の権利：定期賃借
借地の種類・期間：一般定期借地権（2017.9.29～2087.12.29）
総戸数：436戸 （他、保育施設1戸）
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上10階建て
間取：3LDK・4LDK
面積：70.98平米～90.81平米
売主：東京建物、住友商事
販売代理：東京建物株式会社、住商建物
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：東京建物アメニティサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[4051: 匿名さん]

先生に威勢良く突っかかっていくけど、結果フルボッコにされて話題変えながら逃亡するいつもの人の一連の流れ結構好きです。

[4052: 匿名さん]

定借先生は暴れすぎてアク禁になったんじゃないかな。

[4053: 匿名さん]

フルボッコされてからの、話題ずらしが本当にずる賢くスネ夫みたいで面白いよね！

[4054: 匿名さん]

もう先生来てるかもよ！

[4055: 匿名さん]

購入者がどれだけ理想論を振りかざしても売れていないのは事実だし、他の定借物件が売れていないものが多いのも事実。
立地の悪い定借は本当に厳しい。

[4056: 匿名さん]

ウケるな

[4057: マンション検討中さん]

次のキャッチコピーもめげずに武蔵野で押し通してほしいな。
名前は三鷹、コピーは武蔵野、でも立地は練馬っていうお笑い三段活用は崩さないでほしい。

[4058: 匿名さん]

定借スキームのページに先生のコラム載せればいいのに。所有権は実は無価値ですって。

[4059: 匿名さん]

>>4058 匿名さん

そんなことしたら、先生にコテンパにやられた人が思い出して涙目になるだろ。そっとしといてやれよ！

[4060: 匿名さん]

世の中に定借が少ないからそういう事なのかな

[4061: マンション検討中さん]

自分で先生とか書いてて恥ずかしくないのかな？
彼自身がこのマンションの評価を下げているというのを自覚した方がいい。
住民レベルというものもマンションの価値を測るものなんだよ。

[4062: 匿名さん]

>>4061 マンション検討中さん

先生ではありませんが、トイレの落書きのような掲示板と住民レベルはリンクしませんし、マンションの価値とは無関係かと。もしマンションの価値に関係するのであれば悪質な書き込みは禁止すべきだと思います。

[4063: 匿名さん]

>>4062 匿名さん
ネガに反応して暴れ散らしてる購入者がいたら住民レベルが疑われるのは当然では？

[4064: 匿名さん]

そもそもあのお方、購入者とは名乗ってないんですよね…謎は深まる。

[4065: 匿名さん]

そもそも購入者板じゃないから、どうでもいんじゃねぇ？

[4066: 匿名さん]

運営雇われの不動産コンサル。

[4067: 通りがかりさん]

>>4058 匿名さん
スーモに所有権の共有って、共有のとこ赤字で強調してあり、先生を思い出しました。

定借は、今はまだ歴史が浅いので懸念されがちですが、30年後とか、老朽化した所有権マンションの処分で困る時代が到来した時、実は、定借最強だったね。となる可能性はあると思っています。

今の市場では、リセール時の心理的不安から手が出ないというのもよくわかりますが、先生の断言を読んでいると未来を見てきた、未来人なのかな？と真剣に思ってしまいました。

リセールできなかろうが、35年でローン完済してしまえばその後の費用はランニングコストだけ。もし住まなくなっても、高価なマンション買わずに貯金できたお金で老人ホームなりに住めばいいわけで、ランニングコスト分だけ賄える金額で賃貸出せれば特に問題ないのでは？子供に負の遺産を残すことにもならないので、そんなに悪くないないのでは？と個人的には思っています。

環境は良いと思いますし、バスですが三鷹にダイレクトで出れる、中途半端に始発じゃないバス便とかよりは良いと思います。

儲けようと思う人は手を出さない方が良いと思いますが、三鷹駅を利用したいけど武蔵野市は高くなりすぎてて無理、老後に備えて費用を抑えたい、という人には良いと思いました。

[4068: 匿名さん]

自称先生スキーム

[4069: 匿名さん]

二期販売でまさかの、定借やめて所有権に変わるわ！とか来たら大事件

[4070: 匿名さん]

つまんない書き込みばかりですね。

[4071: 匿名さん]

なぜ定期借地物件の公式サイトには「安い」「将来の建替え不安」といった漠然とした言葉しか出てこず、所有権との具体的な数字の比較がないのか。

[4072: 匿名さん]

実質の数字で比較すれば良いんですよ。その上でお得か、お得じゃないかを各自判断すれば良いのに、最初から情報を載せないんですもの。

[4073: 匿名さん]

>>4072 匿名さん

所有権物件は、建て替えたり解体することは全く想定しておかなくていんでしょうか？

もしそうなった時のお金はどうするんでしょう？
70年も経つたらボロボロですよ。

[4074: 匿名さん]

どちらかというと年数が経てばランニングコストの分、所有権と同程度の金額払う事になるよって言いたいのかと。
仮に所有権物件側が建て替え費用払わないといけなくなったにしても、土地代は不要になるでしょうし。

[4075: 匿名さん]

実質の数字で比較するのであれば、建替したり解体する時の数字を想定しておくか、70年以上経つてもそのままですとちゃんと注釈入れておく必要があるよね。 そりゃ一番お金かかるところを全く想定していないのであれば、安く感じるのは小学生でも理解できるよ。

[4076: 匿名さん]

金利とかでも変わって来ますしね。
あくまで今のままならって想定な事を頭に入れないと。
とはいえ長期スパンで考えたら、月いくらの賃貸に住んでいたのと同じ
みたいな考えは必要じゃないかなと

[4077: 匿名さん]

片方では想定しているものに対して、もう一方は全く想定していない比較に何の意味があるのか理解できないようですね…

[4078: 匿名さん]

終わりがあると修繕が疎かになりそう

[4079: 匿名さん]

30歳で所有権物件を買って、70年後に100歳前後になる人たちに建替や解体でかかる巨額のお金は払えんでしょう。 せっせと解体費用を貯めてる人と、能天気に何にも備えをしていない人の比較に高いも安いもコメントしようがないよね。

[4080: 匿名さん]

そう思う人が多いなら、理事会だので最後まで使えるように払うんじゃないですかね？
そう思わない人が多いなら、そうなるかもしれませんけど、終わりが決まってる分で過剰に修繕せず済む場合もあり得るかもしれませんけど

[4081: 匿名さん]

数十年経過後に借地権を相続された住まいもしない若者はたまらないと思う。

[4082: 匿名さん]

>>4081 匿名さん

ボロボロの所有権も全く同じです。

結局どちらも五十歩百歩です。

[4083: 匿名さん]

合意形成されれば土地を売れる所有権と70年後ゼロになる借地権は必ずしも同じではないかと思いますが。

[4084: 匿名さん]

さあそろそろ借地権先生が出てくるぞ！

[4085: 匿名さん]

所有権の共有は無価値！最初から価値のない借地権の方がお得！

[4086: 匿名さん]

そもそも買った本人生きてる確率低いからねえ

[4087: マンション検討中さん]

所有権の共有が無価値なら定期借地権の共有も無価値とはならないんですかね？？

[4088: 匿名さん]

>>4087 マンション検討中さん

両方とも価値がある部分もあるし、ない部分もある。結局同じようなもんでしょ。

[4089: 匿名さん]

（定期）借地権マンションの分譲価格の決め方
1.　中間階層、中間住戸に位置する任意の基準戸を決める
2.　基準戸が所有権であると想定し、周辺の所有権の売買事例から比較して求める
3.　借地権であることの減価額を求める
4.　2で求めた基準戸（所有権）の価格から、3で求めた減価額を控除し、基準戸（借地権）の価格を求める

5.　地主との借地契約から借地権価格を求める
6.　建物建築に係る全ての原価、事業利益等を合算し一棟の建物価格を求める
7.　基準戸を元に、各住戸の階層や位置に応じて6で求めた一棟の建物価格を各住戸に配分する
8.　5の借地権価格と7の建物価格を合算して、基準戸（借地権）の価格を求める

9.　4で求めた基準戸（借地権）と8で求めた基準戸（借地権）の価格を比較し、最終的な基準戸（借地権）の価格を決定する
10.　基準戸（借地権）の価格を元に、各住戸の階層や位置に応じて価格を調整する
以上

[4090: 名無しさん]

定借先生と武蔵丸のトークイベントがあったら、モデルルーム行きたいな〜

[4091: 匿名さん]

どすこい物件のイベントっぽいですねー

[4092: 匿名さん]

つまらない事を自分ではウケてると思って書いてる人、寒いしなんだか可哀想だな。

[4093: 匿名さん]

定借最高の人もとうとうおかしくなったな

[4094: 匿名さん]

笑いのセンスがないね。

[4095: 匿名さん]

定借先生の言うことも、マンションという建物のあり方としてはある意味正しいとは思うけど、
定借は結局、地主が儲かるシステムに組み込まれている以上、住人のメリットはあまりないような気がするんだよなあ。

なんども議論されているので、リセールが低くなる可能性は目をつぶるとして、
所有しつづけて、50年、60年経ったマンションを住人の総意で修繕とかできるのかなという不安はぬぐえない。
占有スペースにしたって、かなりガタがきて修繕しなくちゃならなくなっているだろうし、そこまでお金をかけて、はたして賃貸マンションとして見入りがあるのかどうか。
というか、賃貸需要なんかあるのかな？　築60年とか70年のマンションに。
家賃収入がなければ、ほんと文字通りの負の遺産にしかならない気が・・・。

[4096: 匿名さん]

自分のセンスを疑え

[4097: 匿名さん]

>>4095 匿名さん

家族で50年も60年も生活したマンションの痛みは定借でも所有権でも全く同じ。50年も経つた配管なんて想像もできないくらい汚いはずだし、そんなとこ好き好んで借りる若者なんかいるはずもないでしょ。結局古いマンションは借りがいない負の遺産ということです。

[4098: 匿名さん]

所有権のほうは、買うときは高値だけど、売るときも高値で売れる。
だから、10年とか20年ぐらいだったら、売り抜けばいいだけ。70年も所有せずに。

定借の場合は、一気に価格が下落するから、売り時が難しい。
じゃあ、ずっと所有して賃貸で貸せばいいって話になるけど、4095に書いたように、修繕費用や、そのときの需要を考えると、不透明すぎる。

やはり、圧倒的な安さか、希少立地以外は、冒険だと思う。

ここ買う人って、どのぐらいの期間住んで、どのぐらいの価格で売ろうと考えているんだろうか。

[4099: 匿名さん]

>>4098 匿名さん

そう思いたいだけで、どっちもたいして変わんないよ！

[4100: 匿名さん]

10年-20年で売り抜く派の人は
何歳までそれを繰り返すつもりなのだろうか
よほど転がすのが上手なのだろうけど

[4101: 匿名さん]

>>4072 匿名さん

これわかりやすいですね。35年で大体トントンということですかね。

[4102: 匿名さん]

>>4101 匿名さん

ローンの支払いではなく、それ以外で月の実質支払い額が93973円ってどういうことなんだろ？分譲価格に含まれている前払い地代や権利金を、償却額として二重に前月支払う必要あるのかね？
そもそもローンの支払い以外で月9万って、都心の億ションみたいですな。よくわからん。

[4103: 匿名さん]

よくわからんが出費が多い気がする

[4104: 匿名さん]

ありもしない数字を作ってまで所有権が良いといいたいのはどんな理由なんだろね？ 定借か所有権のどっちかが優れてて、どっちかが駄目なんていう単純な問題だったら誰も悩まないでしょ。
それぞれメリット、デメリットがあり優劣つけられないし、気に入ったものを選ぶのがその人にとっての正解という話がなぜ理解できないのかな？

[4105: 匿名さん]

>>4104さん

ありもしない数字って、どれのこと？
それに、所有権を良いと言っている人はいないと思うが。
定借が良いと言っている人はいても。

>>4072: 匿名さんがつくってくれた表は、わかりやすい比較だと思うけどな。

所有権、定期借地権、ともに同じ条件だとすると、
購入価格での差額がおよそ1220万円
月々のランニングコストは、定借(93000円)、所有権(65000円)
毎月の差額が、おおよそ33000円。
この開きが埋まるのがだいたい35年後って計算でしょ。

初期投資額は安いが、ランニングコストが割高というのがわかるよね。
それをどうみるかであって、所有権が良いと断言しているわけではない。

[4106: 匿名さん]

>>4105 匿名さん

あれのどこがわかりやすいのか理解できないけど、そう思うならそれでいんじゃない？

[4107: マンション検討中さん]

>>4106 匿名さん
あれで理解できないのはよっぽどですね

[4108: 匿名さん]

>>4106 匿名さん

ここの購入者さんですか？トータルコストの比較をされてたら、ぜひアップしてもらえたらです。

[4109: 匿名さん]

4105ですが、毎月の差額の金額間違えてました。
28000円ですね。すみません。
わたしがバカなだけで、悪意はありませんので。

4106さんにお伺いしたいのですが、4072さんの表にどこがおかしな点があるのであれば、教えていただけないでしょうか。

[4110: 買い替え検討中さん]

私も知りたいです。
教えてください。

[4111: 名無しさん]

年数で償却するのは正しいように見えるけど、期間損益を出す必要のある法人じゃ無いから、単純に累積キャシャアウト額を見るのがシンプルで実感に近いと思う。

[4112: 匿名さん]

>>4111: 名無しさん　

具体例を出すなど、わかりやすく説明してもらえると助かります。

[4113: 匿名さん]

>>4072
前払い地代があるのに毎月前払い地代償却額があるのはなんで？

[4114: 匿名さん]

権利金や前払い地代の償却額の2万円ぐらいは、
誰が誰に対して支払いするものですか？

[4115: 匿名さん]

なんかすごいぼったくられてるシステムだな
定借って

[4116: 匿名さん]

同じ定借のブランズシティ世田谷中町もかなり売れ残っています。
あちらもここほどではないですが駅遠ですね。
世田谷は駅遠でも割と価値のあるエリアは多く、ここも悪くない立地ではあるのですが、ここまで売れないとは。。。
この物件はお世辞にも立地が良いとは言えませんし、定借でどこまで売れるかというのは今後の“悪立地+定借+低価格”というジャンルの指標になるかも知れませんね。

[4117: 匿名さん]

>>4116さん
悪くない立地と、悪立地が混在していますが・・・

[4118: 口コミ知りたいさん]

>>4117 匿名さん

悪くない立地とはブランズシティ世田谷中町のことですね。
このマンションは悪立地かと。

[4119: 名無しさん]

>>4112 匿名さん
70年間住む。所有権物件は70年後に売却とします。

購入時の差額は12百万円。

現金支出を伴うランニングコストの差
地代 +解体費用-土地固定資産税 = 8千円/月。
70年間で約７百万円。

所有権物件売却前で５百万円差。

土地は減価しない前提とすると所有権物件は解体費用控除しても25百万円で売れる。

売却まで行くと所有権物件は定借物件よりも20百万円も総支払額が少なくなる。

所有権物件の圧勝。

ただし、売却までの資金負担は所有権物件が大きい事、また売却価格が実際にどのようになるのか、そもそも売れるのかという点がある。

[4120: 匿名さん]

>>4119 名無しさん
そういうことですね。

家電量販店で、物を買うときに、現金＋ポイントがリボ払いに圧勝するのと一緒です。
初期コストを抑えるメリットに対し、トータルコストは高いということ。これの善し悪しは人それぞれ。

私はお金ないので、初期コスト抑制は魅力的

[4121: 匿名さん]

リボ払いツライっす

[4122: 匿名さん]

>>4113 匿名さん

この比較は、非常にわかりやすいです。
償却はその分、確実に価値が減るものを対象としていると考えるとわかりやすいと思います。

初期コストとして支払ったもののうち、時間の経過と共に価値がゼロに収束するものを償却額として把握されています。一般的な会計と同じ考え方です

[4123: 検討板ユーザーさん]

>>4120 匿名さん

リボ払いの例え非常にしっくりきました。
基本的にはまともな感覚を持った人間ならリボ払いは選択しませんからね。
資金は無いがどうしても欲しい時にリボ払いを使う方がいるんじゃないでしょうか？
ここも他が高くて手が出なかった方が定借ではあるが安いので飛びついているのでしょうね。

[4124: マンション検討中さん]

買いたいですね

[4125: 匿名さん]

いつか解体ですね！

[4126: 匿名さん]

>>4123 検討板ユーザーさん

立地価値のないここには価格価値しかありませんからね。

[4127: マンション掲示板さん]

>>4123 検討板ユーザーさん
そうだね。
ただ他が買えない低所得層がこのマンションを定借ではあるが低価格なため買っているが、
結果的にランニングコスト含めると割高になって、もっと高額な所有権よりも支払ってしまうことになるという逆転現象が起きる。
まさしくリボ払い。
貧乏が破産するシステムだ。

[4128: 匿名さん]

>>4120 匿名さん
あくまで、物件自体の比較の話ですよね。

現金→ローンになれば、その部分の金利負担が生じるわけで、トータルはどちらがお得か謎になる。

要は、ローンで家を買えば、多かれ少なかれ似たような問題は生じる

[4129: 匿名さん]

1期14次1戸5379万円。77㎡で地代8,208円、解体準備金2,711円、管理費17,000円、修繕積立金7,200円、ローン以外の諸経費で月々約35,000円も払うのですね！？
修繕積立金が段階的に上がるのだとしたら10年後には50,000円程／月でしょうか。これは結構な負担です。イニシャルだけで飛びつくと、後々後悔することになりそうですね。

[4130: 匿名さん]

値段で飛びついてしまった方はご愁傷様としか言いようがないですね。。

[4131: 匿名さん]

>>4130 匿名さん

値段で飛びつこうと思ったけど、買えませんでした。

[4132: 匿名さん]

>>4128 匿名さん

マンションってのは、サービスも含めて価値を見出すものなんで、そんなに、負担が負担が言うなら、諦めたらどうですか。
ブリリアは、サービス良いので、当然それに見合う経費負担必要だよ。

[4133: 匿名さん]

すごいこと言ってるよ
どんなサービスだよ、ポン引きかよ

[4134: 匿名さん]

>>4133 匿名さん

大規模ってそう言うもの。ローン以外に５万、修繕値上がりすル10年後には7万、15年後は9万です。
サービスの対価と思えないなら、辞めた方がいいです。

コンシェルジュの人件費だけで、１世帯、幾ら払うと思います？
数百円じゃないですよ。

[4135: 通りがかりさん]

>>4134 匿名さん

定借だからそんなに高いんじゃん。このグロスの所有権でそんなにランニングコストが高いことなんてないよ。
てか大規模はむしろ大規模ゆえに充実した共有施設、サービスを比較的安価で享受できるメリットがあるのが普通。

[4136: 匿名さん]

渋谷区役所建て替えプロジェクトは定借か？
それこそ定借だからこそのメリットか？

[4137: 名無しさん]

定借のランニングコストが高い部分は、借地料と解体積立金。低い部分は土地の固定資産税部分。差し引き7〜9千円/月。

[4138: 匿名さん]

>>4137 名無しさん

安いから買う人が多い中、その差は大きいですね。いずれ上昇する修積金も結構な負担になりそうです。

[4139: 匿名さん]

なんだ、安いと思ったら出費がすごいのか。

[4140: 匿名さん]

入居後15年までに退去なら賃貸
15年～30年なら定期借地で
30年以上なら他の所有権物件を

トータルコスト
賃貸＞定期借地権＞普通借地権＞所有権
イニシャルコスト
所有権＞普通借地権＞定期借地権＞賃貸

[4141: 匿名さん]

5年10年だったら、そんなに値下がりしないと思うけど、30年後にいったいいくらで売れるの？

[4142: 匿名さん]

吉祥寺や三鷹バス便の築30年前後リフォーム済みで3000〜3500万という感じでしょうか。リフォーム費を除くと2500万〜3000万という感じですかね。

[4143: 名無しさん]

でもさ、こんな売り方されたら買っちゃうよ
ブリリア ブランドだもの
うっかりさんには高くつくけど、勉強代だね。

[4144: 匿名さん]

定借が悪みたいな言われようだけど、そうじゃないよ。
この立地で定借というのが悪なだけ。

[4145: マンション検討中さん]

>>4144 匿名さん
まあでもその分、ランニングコストは置いといてイニシャルコスト自体は安くすみますから。
「定借+悪立地+低価格」というジャンルはそれほどモデルケースがあった訳では無いので、どう転ぶかはまだ判断はできませんね。
新しいジャンルなのでどうなるか皆で見届けましょう。

[4146: 匿名さん]

>>4140 匿名さん

ひとつ言っておくと、中古の定借ってびっくりするほど売れないからね。
定借ってだけで敬遠される。
そもそも検索時にチェック外されるから目にも止まらない。
永住目的ならいいと思いますが。

[4147: 検討板ユーザーさん]

>>4146 匿名さん
いや全然売れてるんだか
業界人でもない癖に知ったかすんなやうぜぇ

[4148: マンション検討中さん]

>>4147 検討板ユーザーさん
ヒント：新築マジック

[4149: 匿名さん]

中古でも人気駅徒歩5分以内なら、定借でも高値で取引されるでしょうね。武蔵関駅徒歩16分は、さすがに厳しいかもしれませんね。

[4150: 評判気になるさん]

>>4149 匿名さん
定借のメリットは好立地に割安で住めること。
ですがこの物件は…
リセールを考えるなら難しいですね。
定借は好立地でないと成立しないと思われますので。