Brillia（ブリリア） City 三鷹について

[マンション検討中さん]

Brillia City 三鷹ってどうですか。
住居だけではなく、商業施設、育児施設や緑もある複合新街区になるようです。
物件のことや周辺の利便性、将来性などについても知りたいです。

公式URL：http://b-mitaka.jp/top.html

所在地：東京都練馬区関町南四丁目686番1他（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「三鷹」駅 バス10分 「北裏」バス停から 徒歩2分
総武線 「三鷹」駅 バス10分 「北裏」バス停から 徒歩2分 、西武新宿線 「武蔵関」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「吉祥寺」駅 バス20分 「北裏」バス停から 徒歩4分
総武線 「吉祥寺」駅 バス20分 「北裏」バス停から 徒歩4分
土地の権利：定期賃借
借地の種類・期間：一般定期借地権（2017.9.29～2087.12.29）
総戸数：436戸 （他、保育施設1戸）
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上10階建て
間取：3LDK・4LDK
面積：70.98平米～90.81平米
売主：東京建物、住友商事
販売代理：東京建物株式会社、住商建物
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：東京建物アメニティサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[3901: 匿名さん]

今日ほどネガがダサかった日はないね。

あそこまで言うのなら、きっちり数字出さないとみっともないな。

[3902: 匿名さん]

ぶっちゃけ23区内でここより安いマンション無いからね。
定借だろうが駅遠だろうが、ここレベルしか買えない人が一定数いて、そういう層に売れていけばいい。

[3903: マンション検討中さん]

>>3901 匿名さん
ずいぶんと口数減ったな。あの威勢はどこに行ったん？

[3904: 匿名さん]

>>3902 匿名さん
あらあら、数字出せないとなれば結局暴言の吐き捨てですか やれやれ

[3905: 匿名さん]

第一期10次やってますね。

[3906: 匿名さん]

販売戸数　5,279万円(74.18㎡)1戸
抽選日　8月28日17時30分～

1期10次は本日17時で申し込み終了ですね。

[3907: 匿名さん]

フラットが使えないから、審査は厳しくなるとか言ってる人を見たような。
安い＝低収入ってもんでもないんじゃないかと。

[3908: 匿名さん]

銀行の担保物件の適格性としては借地権は所有権に比べて劣後しちゃいますからね。これは銀行内のロジックだからいかんともしがたいですねえ。

[3909: 匿名さん]

第1期18次くらい待てば第2期始まるかなぁ
あの部屋早くでないかなぁ

[3910: 匿名さん]

ガーデンコートがコスパ優れてる気がするけどブリリアコートが人気なんかな

[3911: 匿名さん]

>>3902 匿名さん

確かに現在分譲中で23区内でここより安い物件はないかも？
それを考えると売り切ることは可能だと思うけど、住民の質が心配だね。

[3912: 名無しさん]

>>3902 匿名さん
23区内新築でここより安いマンションを私は14箇所知ってますよ。もう少し調べましょうね。

[3913: 匿名さん]

>>3912 名無しさん

すみません、具体的にはどこですか？
14箇所もありますか？
純粋に気になります。

[3914: 匿名さん]

>>3913 匿名さん

3912さんではありませんが、それどうでもよくないですか？ここが一番安くなければいけない理由もとくにないかと。私的には23区一安いマンションを買ったと言われるのはマイナスでしかありません。

[3915: 匿名さん]

>>3914
そう言うことをいわないといけないぐらい自分がそうだってことでしょう

[3916: 匿名さん]

築30年の2000マンションを。リフォームするのが賢い。エレベーター無いけどね。

[3917: 名無しさん]

>>3914 匿名さん
3913さんは、ここよりも安いマンションがあるなら検討候補に入れたいから知りたいだけでは？

[3918: 匿名さん]

>>3916
愚行だろうね、それ

[3919: 匿名さん]

>>3875 マンション検討中さん
物件サイトに賃貸条件が記載されていましたので興味から試算してみました。借地権の専門ではないため正確ではないかもしれません、悪しからず。
・実質支払金額の面では35年までに転売すれば所有権よりお得。
・所有権と比較してリセール価格の下落ペースが急。
・35年までの転売を前提に購入するなら賃貸の方が合理的かも。
・35年経過時にリセールがかなり下落しており、新物件の購入時に再度の住宅ローンを要す。それならばこのまま住み続けようとなれば最初から所有権物件を買っておけば良かったとなる。
参考にしてください。

[3920: 匿名さん]

>>3919 匿名さん

すみません。所有権の時の最初の販売価格の想定はいくらですか？

[3921: 匿名さん]

水曜日と木曜日は業者もおとなしい
宅建試験でも受けるのかな

[3922: 匿名さん]

これって初年度(0年)から所有権物件は5279万で買ったものが、6542万で売れるってことですか？じゃないとしたら、初年度6542万でリセールされる予定の所有権物件はいくらで買った想定なんだろ？

[3923: 匿名さん]

3922は3919へのレスです。

[3924: 評判気になるさん]

ブリリア三鷹と吉祥寺グランヴィラの比較じゃないの。

それにしても、ここまでリアルな数字を見せられると、定借買うのはよほどの冒険かなあと思う。

先生は、これについてどんな反論をするんだろうか。

[3925: 匿名さん]

>>3924 評判気になるさん

これの何が参考になるの？

私は先生ではありませんが、リアルさは全くないし、前提もよくわかんないね。

[3926: 評判気になるさん]

わかりやすい比較でしょ。
グランヴィラとブリリアの同等の部屋は比較してるってこと。
1500万円の差額があるって、ここで何度も語られている金額の差で。

このスレにいる定借養護の人たちが触れられたくないのが、まさにこの部分じゃないの。

[3927: 匿名さん]

>>3926 評判気になるさん

所有権の共有の人がこうあってほしい、ってのは確かによくわかるね（笑）
現実的にそうならないのが可愛そうでしょうがないけど

[3928: 匿名さん]

所有権物件が70年後に3500万円超で売れる根拠はなんですかね？

今この時点で、築70年の不動産なんて誰も興味ないのに、70年後はそんなもんに3500万円払う時代が来るっていう想定なのかな？

[3929: 匿名さん]

> 所有権物件が70年後に3500万円超で売れる根拠はなんですかね？

触れちゃダメですよ、それ。売れるんですよ、50年後だろうが70年後だろうが（笑

ちなみに10年後には借地権は20%引きだそうですね！
4500万円が3600万円ですか！これはお買い得ですね！

[3930: 匿名さん]

車でいうと、25年ぐらい40万キロぐらい走った車が買った時の半値以上で売れる感じですかね？

普通は廃棄するにもお金かかりますけどね。

[3931: 匿名さん]

>>3920 匿名さん
>>3922 匿名さん
>>3924 評判気になるさん

情報不足でごめんなさい。これは公式サイトに掲載されていた
第1期10次販売物件の販売価格、借地契約の内容がベースです。
販売価格5,279万、リセール価格は仲介手数料3.24%を控除しています。
所有権の方は、この物件が所有権であればという想定です。
分譲価格は約6700万で、こちらも仲介手数料3.24%を控除です。

[3932: 匿名さん]

>>3928 匿名さん
>>3929 匿名さん
>>3930 匿名さん

通常は10年先までしか試算しません。
それ以降は景気次第で、物価、金利等の上げ下げが大きくなるからです。
今回の比較の論点は「所有権」と「定期借地権」の資産価格の比較です。
今回の比較は長期の借地契約になるので期間を70年にしただけです。
70年後の将来予測など微塵もいれていません。
所有権の価格は70年後も変わらないという当たり前の前提です。
その前提の下で定期借地権のバリューは70年後に無価値になります。

[3933: 匿名さん]

>>3930
そうですね
でもまぁ所有権の共有だろうが借地権だろうが私は長くても20年程度ですね、同じマンションに住むのは。
住宅も車も所詮は手段ですしやっぱり飽きちゃいますし

[3934: 匿名さん]

>所有権の方は、この物件が所有権であればという想定です。

もうこの時点で無意味ですね（笑
100%あり得ない話がスタートラインってのが可愛くて面白いです

[3935: 匿名さん]

>>3929 匿名さん

前払い地代を1500万も無利息で預け入れています。
このおかげで月の地代は安く済んでいるわけです。
10年後は、預け入れた1500万の前払い地代の10/70を
食いつぶしたわけで、それだけで215万円の減価です。
建物の価格は50年で0になるシナリオです。
これは所有権の場合も同じです。
定期借地権の場合には、その他に「地代」「解体準備積立金」の支払いも加わります。

[3936: 匿名さん]

>>3934 匿名さん

不動産の評価の世界では当たり前のように行われます。
世界のあらゆる事業計画は想定シナリオとの比較で決定します。
あなたが知らないだけです。

[3937: 匿名さん]

>>3932
説明どうもです。
ただ、100%あり得ない事がスタートラインなだけで信憑性云々の話以前の問題になってしまいますね

ただ、せっかくなので後学のために説明をしておいてあげましょう。
> 所有権の価格は70年後も変わらないという当たり前の前提です。
まず、所有権の「共有」ですよ。
で、なぜ共有ってわざわざいっているのか？っていうと別に私は所有権の共有のマンションを貶めたくていってるのではないんですよ
そこが「肝」なんです、実際に。
例えば戸建の土地で所有権の場合。これは、独占排他的な権利として保証されるわけですよ。土地ってのは、土地の活用が
所有権者の法令上許す限りその所有権者の自由な活用が行えるわけですね。
で、その権利を行使するかどうかも所有権者の判断です。これは手放さない限りは「権利の永続性」ってのが保証されるんです。
が、それと、「実取引（売買・賃借）での取引額」は別のお話なんですよ。
その違いってわかっておられるますか？（笑
10年後、20年後、30年後、と権利は変わらないんですね。が、それと実取引にて「その権利とお金の交換比率」は別の話なんですよ。

が、所有権の共有の場合、つまりはマンションを立てて区分所有法による売買をしてしまった瞬間に、存在していたはずの「所有権」
がバラバラにされてしまいカケラになってしまいます。カケラはそれ自体で「土地の権利を消失してしまった」状態ですよ。
つまり、実取引額がどうかは別の話なので関係ないのですが、ともあれ「権利は消える」わけですね。
権利は消えるけど、もちろん実取引としては現実世界ではなされるわけです。なぜか？　所有権の共有だからではなく、
たんに「立地を含めたそのマンションの部屋に住む」、というただその対価だけですよ。で、そこには「建て替え前提がない」わけですね。
なぜならそれは「不確定事実」だから。
そのためマンションは、立地、築年数、管理だけでのみ評価されます。

> その前提の下で定期借地権のバリューは70年後に無価値になります。
違うんですよ、それが（笑
借地権のバリューが無価値になるのではなく、「上物の寿命が終わる」のです。土地の権利の問題じゃないんですよ（笑
所有権の共有もまた、築70年になると無価値になります。いや、500万でも1000万でも取引される！って言うと思うんですが、
それを言い出したら借地権が10年刻みで20%, 40%となるのも説得力を失います。

なぜなら築70年以降にその物件を購入する人ってのはこれはもうマンション（住まい）としてではなく、
スラム化したマンションを買い占めてその土地を手に入れる行為、つまりはフラグメントかされたカケラ集め
のためだからですね。が、そんな状況になってるマンションをまともな人はもはや住んでいませんね。
所有権の共有マンションを買われる人ってのは、70年、80年、90年目に売却して500万やら1000万を手に入れるために
超高齢化してスラム化したマンションに忍耐力を持って住まうのに価値を求めてらっしゃるんでしょうかね？（笑
それこそ、非現実的でありおかしな話でしょう。

[3938: 匿名さん]

結局根拠なかったということですね。

所有権の価格は70年後も変わらないというのが当たり前なら、90年でも150年でもいい値段で売れそうですね！

[3939: 匿名さん]

>>3936

理解されていないようで。
その想定シナリオが「100%ありえない」といってるんですよ
みなさん、想定シナリオを出します。そのシナリオって作成者は意図を持ってるからです。
数字もそうですよ。
例えば災害シミュレーションを政府が出したりします。なぜでしょう？税金を使う、工事を行う、国民が持つ権利の一部または全部をなんらかの形で変更する必要がある場合に、「理由」が必要だからです。
それが「正しいことを示す根拠ではない」ってことぐらいは知ってるでしょ？流石に社会人ですから。
作成者ってのはその作成者にとって都合がいいようになるよう情報なり設計モデルを作り上げそして得るわけですね。
災害シミュレーションとかであれば税金をえる、権利を得るために理由づけが必要だからですね。ようは建てつけの話です。

ええ、オリンピックの予算を得るときも同じでしょう。いろんな「試算」をやるでしょう（笑
行政、自治体もやってるでしょう。試算、シミュレーション、想定モデル。いずれも、現実そうなることを目的とはしていない。
箱物を作るための理由づけ。予算を獲得するための理由づけ。民間企業の事業計画、想定モデルもまたすべてそうですね。

ってことを考えれば、結局集約すれば現実どう言う結果になるかどうかではなく、自分が想定している状況にコントロールできるかどうか、ただそれだけの話になりますよね。

だからここでなんども言ってるんですよ。定借が素晴らしいといってるのではなく、たんに所有権の共有それ自体に価値がないから無意味であると。どちらも普通に賃貸もでき、売買もできる。当然どちらも不確実性要素はある。

が、確実的にわかっていることは、所有権の共有なのに所有権の幻想のために坪単価にして70万、70m2換算にして1500万円ほどのお布施を払わないといけない、ってのはこれは購入時に確定する話。
で、ここの近隣でいえばグランヴィラ吉祥寺北という現実的に今同じタイムラインで売られているもの（実取引可能なもの）を例にあげてるのですよ。

あなたとちがって、100%あり得ない話からのスタートを私はしていｍせん。
100%確定している話からスタートしているわけです。それが「現実」なんですね。現実を直視している人だけが自分が考えるモデルをコントロールできるわけです。
1500万円という価格差が100%の現実でまず発生する。
が、その後5年後、10年後、20年後と経年劣化をするごとに不確実性要素の割合が大きくなる。これは、「どちらも等しく同じ条件」です。70年後ですら「どちらも同じく不確実性要素がある」ですよ。

が、最初に支払う1500万円の差、これは現実の話です。
ええ、あなたはまた、もしも、って言うところばかりを言うのでしょうが、このマンションが全く同じ部屋を「所有権の共有か借地権かを選べます」って言う風に、まるでオプションのように選べない限りは空論にすぎないのです。

[3940: マンション検討中さん]

所有権物件は70年後のリセール額は35百万円という事ですか？

[3941: 検討板ユーザーさん]

えらそうに定借を持ち上げていますが、
ひとつ聞きたいのですが、
定借のこの物件を何故買ったんですか？
安いからですよね？
他の所有権の物件などは高くて手が出ず、買えたのがこの物件のみだったわけですよね？
資金に余裕があり他に選択肢があったらこの物件は買っていませんよね？
皆そうだと思います。
なのにあなたはこの物件と物件を買った自分を正当化しているだけですよね。
そうとしか聞こえませんので、非常に憐れに見えてしまいます。

[3942: 匿名さん]

安いものはそれ相応のもの
それが受け入れられないなら買うべきではない
ましてや安いとは言え、マンションという高い買い物なのだから

[3943: 匿名さん]

>>3940 マンション検討中さん

そんな夢みたいな素晴らしい物件があったら、みんな70年賃貸だして、70年後に3500万円で売却して大儲けするから、大人気になるんでしょうね！

[3944: 匿名さん]

あえて定借を選ぶ人はいない。
それが現実。

[3945: マンション検討中さん]

>>3941 検討板ユーザーさん

個人宅なんだからそんなもんじゃね?
そんなん必死に噛み付くところか？

[3946: マンション検討中さん]

>>3944 匿名さん

お買い得だからあえて選ぶ人多い

[3947: 検討板ユーザーさん]

土地は減価しないってだけじゃん。なんか重箱の隅つついてるだけでしょう。

[3948: 匿名さん]

>>3946 マンション検討中さん
お金が無い人だけでしょ
あえて借地権を選ぶ人なんて聞いたことない

[3949: 匿名さん]

>>3948
収入に対してどう配分するかの話
君もこんな安い物件で吠えてるだけで同類

[3950: 検討板ユーザーさん]

>>3939

論点が多すぎてに答えられない…。

借地契約の、
無利息で70年間預け入れる「前払い地代1500万」
没収されちゃう「権利金500万」
本当の意味でのお布施です。

【定期借地権】
定期借地権（2200万）は70年で0円
建物（3000万）は50年で0円
その他の支出10年ごとに130万

【所有権】
所有権（3700万）は建物がなくなっても購入時の価格が維持される
建物（3000万）は50年で0円
その他支出は10年ごとに20万

本気でこの物件を検討されている方は
私の3919で記載して試算表を営業に見せて、間違いを指摘してもらったり、
FPにアドバイスをもらうことをお勧めします。