Brillia（ブリリア） City 三鷹について

[マンション検討中さん]

Brillia City 三鷹ってどうですか。
住居だけではなく、商業施設、育児施設や緑もある複合新街区になるようです。
物件のことや周辺の利便性、将来性などについても知りたいです。

公式URL：http://b-mitaka.jp/top.html

所在地：東京都練馬区関町南四丁目686番1他（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「三鷹」駅 バス10分 「北裏」バス停から 徒歩2分
総武線 「三鷹」駅 バス10分 「北裏」バス停から 徒歩2分 、西武新宿線 「武蔵関」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「吉祥寺」駅 バス20分 「北裏」バス停から 徒歩4分
総武線 「吉祥寺」駅 バス20分 「北裏」バス停から 徒歩4分
土地の権利：定期賃借
借地の種類・期間：一般定期借地権（2017.9.29～2087.12.29）
総戸数：436戸 （他、保育施設1戸）
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上10階建て
間取：3LDK・4LDK
面積：70.98平米～90.81平米
売主：東京建物、住友商事
販売代理：東京建物株式会社、住商建物
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：東京建物アメニティサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[3251: 匿名さん]

[No.3220～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
･前向きな情報交換を阻害
･他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
･削除されたレスへの返信

[3252: 匿名さん]

購入者ではなく営業さんじゃないのかなあ。

>>自分は徒歩10分ぐらいて近くにバス停がないところに住むぐらいだったら中途半端に歩きたくないし
暗に、プラウドシティ武蔵野三鷹のこと言っているのかな。笑

>>極めて普通の感想です。
普通ではないという自覚はあるみたいね。

いま、ふと思ったんだが、プラウドは、アドレスが武蔵野市だけど、三鷹駅に近いことを強調したい、でもプラウドシティ三鷹だと、詐称みたいに思われるから、武蔵野三鷹とつけたんじゃないかと。

[3253: 匿名さん]

安くても売らない派遣争いが良くないですね

[3254: 匿名さん]

買いたいですね

[3255: 匿名さん]

>>3252 匿名さん
三鷹市より武蔵野市の方がブランド力があるからじゃない？

[3256: 匿名さん]

毎日の通勤、通学が嫌になるような不便な立地だけど安いから問題はないと思う。

[3257: 通りがかりさん]

ぷらっと周辺を見てみたけど、環境は悪くないね。あと流石に大規模だけあってスケール感はなかなかなもの。隣接するいなげやは広くてきれい。中のモニターで延々とブリリアのPV流してたのには笑った。

定借というデメリットがあるけど、値付けを間違わなければ築40年くらいまでならある程度の流動性はあるかもな、と思った。ただ戸数が多いから、同じマンション内でカニバっちゃいそうだね。リセールを考える時はそこらへんも考慮して値付けしないと厳しいかも。

[3258: 匿名さん]

そうなんだよね。
お買い得といい切れないから、決め手に欠けるんだよなあ。
リセールを考えると二の足を踏んでしまう。

[3259: 匿名さん]

>>3258 匿名さん

迷ってる場合は買わない方がいい
そういう場合は予算が足りてないんだよ

[3260: 匿名さん]

>>3257 通りがかりさん

確かに値付けですね。安けりゃ売れるでしょうが、相場やその時に出ている所有権の何割安なら売れるか？ですよね。また同じマンションの競合だけでなく、そもそもこの場所にニーズがあるのか？も不安ですね。

[3261: 匿名さん]

企画、宣伝もいいのにな
説明が悪いから売れないんじゃないかな

[3262: 匿名さん]

リセールできない、賃貸にも出せない、バス便マンションだからかなり迷って当然。転勤がある人で賃貸にするケースも考えられる場合はやめたほうがいい。

[3263: 匿名さん]

ここが、仮に値下げになった場合、もともと予定していた内装などのランクが下がるなどといったことは起こり得るのでしょうか？
このマンションにかぎらず、建築中のマンションで、売れ残る→値下げするために、建築費等を抑える、といった行為は行われますか。
どなたか、くわしい方、教えていただけないでしょうか。

[3264: 匿名さん]

価格改定は買った人全員に知らせるの？
こっそり値引きしてもらったほいがイイね〜

[3265: 匿名さん]

ここで賃貸に出せないのであればUR団地も空き空きだと思うけど、そうなの？

[3266: 通りがかりさん]

>>3260 匿名さん
周辺を見て、ここら辺で働いてて転勤の可能性もほとんど無い人にとってはいい物件だろうな、と思いました。

ただ、なまじ大規模なだけにそういう人たちだけで戸数を充足させるのは難しい。そこで三鷹駅を使う人にもターゲットを広げてみたけど、ここで散々言われてるように誤認誘導と取られかねないアピールをした結果、かえってミソがついちゃって今に至る、ってとこかなと思います。モノ自体は悪くなさそうなんだけど、色々とやり方間違っちゃったかもな〜、と。

[3267: 匿名さん]

三鷹駅へのアクセスを売りにして、すこしでも高く売ろうというのが透けて見えちゃいましたからね。
物件的には、練馬区の端にあるバス便でしかないので、控えめに宣伝して、価格が安い割には三鷹にも行けて便利ぐらいの立ち位置しとけば批判も少なかったと思います。
まあ、一度価格を決めてしまったので、なかなか後戻りはできないと思いますが、見直しが必要でしょうね。

そういえば、最初のころは3900万円代からなんていう広告も出していましたね。(これも、安いと見せかける作戦のひとつ)
もう3900万円の部屋は出さないんですかね。

[3268: マンション検討中さん]

まだ引き渡しまで一年以上あるのに、値引きはないと思います。
値引き待ちの方は、方角、階数、内装、カラーなども選べませんが、それでも良い方は気長に待つのも手段かも知れませんね。

[3269: 匿名さん]

＞＞3263 匿名さん

一応、業界関係者ですので回答しますが、パンフ及びHPの内容から変えるのは聞いた事がありません。
落とす事は勿論無理で、上げる事もありません。
HPやパンフでどこまで謳っているかですが、通常は設備仕様、床フローリング、備え付けの住宅設備は提示されているので変える事ができません。変えることは詐称ですから。
また、ゼネコンには集中購買で製品と労務を確保していただいてるため、変更することで余計な出費になりかねません。
オプションは別として、販売済みの住戸とグレードは変更しないと考えて差し支えないと思います。

※※勿論、確約はしません。ただ、変更するのはデベロッパーも大変だからしないと思ってればOKです。

[3270: 匿名さん]

＞＞3269 匿名さん

ご丁寧に答えていただき、ありがとうこざいます。
もし安くなった場合にグレードが下がったりしたら嫌だなあと思ったので、質問させていただきました。

メーカー側としても安くするのは難しそうですね。
だから、売れていないマンションだと、値引きするかわりにオプションで家具の購入券とか配ったりするんでしょうね。

[3271: 匿名さん]

いなげやは便利だなー。

[3272: 匿名さん]

コストダウンとかバリューエンジニアリングとか
聞いたことあります。
どこかで負けを取り返すんでしょうね！

[3273: 匿名さん]

定借、駅遠などデメリットはあるけど、
物件価格のみでいうとかなり安い。
あとランニングコストが許容できれば、悪い物件ではないと思う。
あとは三鷹エリアを希望している人が多いと思うが、そこで練馬区武蔵関エリアという点を受け入れられるかどうか。

[3274: 匿名さん]

コスパと利便性が結局いいからね、ここ
そりゃまだ竣工まで1年以上もあるのに１００戸以上売れちゃうわ
売り出しから4ヶ月で2割。
均等に進むとするならば
今年12月で2割（計4割）
来年4月で2割（計6割）
来年8月で2割（計8割）
来年12月で2割（10割、完売）
、って感じなんだろうな。

安いと売りやすいし、ブリリアはいまブリリア石神井台がまだだいぶ残ってるから
先にそっちのテコ入れがありそうだな。

[3275: 匿名さん]

また、根拠のない投稿はじめたよ。
それが批判される原因なの、わかってないのかな。
年内で200戸ねぇ。
まあ、目標は高く持ったほうがいいと思うけど。

[3276: 匿名さん]

石神井台ブリリアはディスポもないけどここは全部入りですね
石神井台ブリリアはバス便でも無ければ定借でも無いのに人気が低いようです。
結局は購入される方もよくわかってるんですね。ここが人気なのもうなずけます

大衆向けマンションでは実利が何よりも優先されますからね。
定借だったウエリス武蔵野も竣工前完売でしたね。ここと同じく青梅街道南側、バス便。マンコミュスレでは定借ネガばかりでしたけど実益考えれば見合うと判断した人が結局買うだけですからね。
ま、知識が無い人は不安でしょうがないからここで不安が転じて攻撃になっちゃうのでしょうけど青梅街道以南は充実したバスインフラのおかげで極めて快適で需要が耐えませんね。
定借のウエリス武蔵野関町も売れた、所有権のグランヴィラ吉祥寺北もここより1700万高いけど売れた、で同じく定借のここも出足好調で既に2割売れた、まだ竣工まで1年4ヶ月以上あるのに。
３物件で共通してるのは何か?
青梅街道以南である事。つまりは中央線エリアに入る点。商業施設が多く利便性が上がる。
2つ目はバス停が近く複数系統が使えてバス便として優秀である点。青梅街道に近いとこれが可能になる。中途半端に青梅街道から外れてしまうとどっちつかずで実益を損なう。
３点目は上物にしっかりとコストがかけられてる点。立地さえ決まればあとはここですからね。十分な設備、共用サービスが快適生活を毎日支えてくれますからね
楽しみなマンションです

[3277: 匿名さん]

ウエリスは、割安感があったからねえ。
坪160だよ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/603576/

グランヴィラも、所有権としては割安なほうだったからじゃないの。
まだ、完売していないようだけど。

ここが問題なのは、立地よりもむしろ価格。

まあ、あなたが言うように、上物はウエリスよりは、しっかりしてそうだけど。

[3278: 匿名さん]

>>3277 匿名さん

ウエリス武蔵関も販売開始時はマンコミュでは高いと言われてた。(脳内妄想)結果よく売れた(現実)
グランヴィラも同じ。マンコミュでは名前ネタ、バスネタ、売れてないネタで散々な言われよう(脳内妄想)、結果よく売れた(現実)

ここもそうでしょ。全く同じパターン。

買う気のない人(荒らし含む)は買わない理由探しに必死だからね。でもこういう人は前向き、合理的に前に進んでる人が許せないんだよね、自分が出来ないから（笑）だから余計に躍起になってるんだろうね

マンションは所詮マンション。気に入ったものを合理的に考えて買えばいいだけ。

[3279: 匿名さん]

>> 3277
> ここが問題なのは、立地よりもむしろ価格。

ウエリスでもグランヴィラでも同じこと言ってる人いるけど、もしかして君？（笑
そうやって、ずっと自分が家を決められない理由探しに翻弄してるのかな？
価格の何が問題なの？　もしかして「適正価格」という人かな？　
どのみち、君に価格の決定権はない（事実）
市場価格の妥当性、というのは市場取引で決まる話（事実）
君が価格に「納得できない」のは、それはあなた個人の話で市場価格、適正価格とは無関係（事実
問題なのは、この立地でもこの価格でもなく、「あなた個人の問題」（事実

もともと買う気もないのだからさっさとまた別のマンション見つけてケチをつけに行きなさいな
前向き検討者にとって邪魔でしかないと思いますよ

[3280: 匿名さん]

ウエリスもグランヴィラも売れたけど、ここはどうなのかな。1期すら売り切れてないここが何を言おうが、いまの段階では説得力に欠けるかと。

[3281: 匿名さん]

>>3280 匿名さん

ね、そこがもうズレてるんだよ。
説得力? 関係ない。
説得されてマンション買うの?（笑）
自分が気に入るかどうか、それだけ。
どっちが正しいだの説得力がどうだの言ってる時点で既に対象がこのマンション検討じゃないんだろうね

[3282: 匿名さん]

何、ひとりで勝手に怒ってるんだろうね。
怒っていいのは、価格を決めている人だけだよ。

適正でないと思うのも、適正だと思うのも、それぞれその人しだいでしょ。
売れるものは売れるし、売れないものは売れないんだから。

[3283: 匿名さん]

>>3282 匿名さん

最初からそう言ってますよ（笑）

[3284: マンション検討中さん]

グランヴィラとの価格差1700万1700万って連呼してる人って同一人物だよね？
この物件がお得だと誘導したいみたいだけど、実際そこまでの差ないよ笑

[3285: 匿名さん]

>>3284 マンション検討中さん

誘導? その必要性がどこにあるの?
まぁ、君がここで有名な広告誤認誘導連呼者だから誘導って言葉に繋げたいんだろうが。
このマンションとグランヴィラ吉祥寺北は、それぞれのマンション内での同等の条件で価格差を出すと坪単価にして約80万。70平米なら1700万なので。売却時のリセールではこのマンションの売却金額に1700万円上乗せしてグランヴィラが売れる保証は無論ない
って言うより、新築時の価格からの金額差額で考えるのは新築で買ったその人だけ。
中古は立地、築年数、広さ、管理で決まる。
築30年ぐらいまでは売却金額はほぼ同じになる

[3286: マンション検討中さん]

東向き2階71平米程度で比較すると
グランヴィラ5200程
ブリリア4200程
1700は盛りすぎだわ笑

[3287: 匿名さん]

>>築30年ぐらいまでは売却金額はほぼ同じになる

どこにお住まいの方なんでしょうか？
日本ではないですよね。

[3288: 匿名さん]

>>3286 マンション検討中さん

あらら、また偏向報道ですかね
いや、誘導さんか。

[3289: 匿名さん]

同じ条件の部屋の比較ではないけど、
マンションコミュニティの価格表記だと、

ブリリアシティ三鷹
4,299万円～5,969万円

吉祥寺北グランヴィラ
4,758万円～6,998万円

となっているね。

最高価格帯での差額で1000万円ほど。

[3290: 匿名さん]

>>3289
同等条件にアラインしないと意味がないよ、そういうの。
グランヴィラは2LDKもあるしね

[3291: 匿名さん]

坪単価で比較した方がいい

[3292: 匿名さん]

3289だけど、たしかに、部屋の広さが違うね。
もうしわけない。

でも、坪単価で比較して、1700万円も違ってくる？

[3293: 匿名さん]

中古の購入で借地かどうかを考えない人っているのですね。驚きました。
私はネット検索する時には必ず所有権のとこを☑して検索しています。

お耳汚しでしょうけど実際に経験した話です。割安な物件があったのでお世話になってる仲介業者に問い合わせしたところ、借地権なのに記載間違えて所有権としてたと言われました。その日は午前中だけで10件程同様の問い合わせを受けたけど、借地権の間違いと説明したら大体の方は「そうですよねー」と返してきたし、誰も現地見たいという方は居なかったそうです。

借地の世間的な評価はそんな程度と思っていたので、3285さんの話にはなんか違う感がありますが、私の思い違いなのでしょうか。ここの売れ行きが分かれば判断材料のひとつになりそうなものなのですけど。

[3294: 匿名さん]

>>3292
坪単価で約80万の差があるよ

[3295: 匿名さん]

>>3293

ええ、だからね「あなた基準」は「無意味」なんです。中古市場において。
あなたが所有権にチェックをつけるのはどうでもいいことなのでいくらでもどうぞ。
なぜならあなたに売るために買わないので。ただそれだけです。

[3296: マンション検討中さん]

グランヴィラの坪単価って東向きだと220〜250くらい？
それより80万も安いのここ？すごいな笑
坪単価いくらなの？

[3297: 匿名さん]

>>3281 匿名さん

じゃあ君は何を必死で喚いてるのかな？個人の問題であれば、ここを見に来る必要もなければ、的外れな妄想を必死で書き込む必要もないと思うけど。

[3298: 匿名さん]

>>3296
MRにもいかないの？価格も知らないで笑ってるの？　笑ってるのに、「すごいな」って何が？笑

[3299: 匿名さん]

>>3297
ん？必死なのは君でしょ
ポイントレスだよ

[3300: 匿名さん]

>>3298 匿名さん
MRに行ってるし、価格を知ってるなら、ここの坪単価を書いてくれませんか。

あと、借地権と所有権が30年後でも同等の価格で取引されているというのは、どこを見ればわかりますか？

[3301: 匿名さん]

>>3300
下手くそな釣り針

[3302: 匿名さん]

>>3299 匿名さん

そんな返信いならいって。で、君はここで何をしたいの？笑 残念だけどウエリスともグランヴィラとも違ってここは売れてない、それが事実で全てなんだけど。

[3303: 匿名さん]

>>3302
売れてないってどういう基準？

[3304: 匿名さん]

第2期がはじまっていないということは、すくなくとも好調な売れ行きではないと思われ。
「111戸販売御礼!」と広告打っていたぐらいだから。
販売はしましたよーって。

逆に売れてる売れてるって人は、なにを根拠に言ってるんだろうか。

[3305: 匿名さん]

>>3304
二期が始まっていないから売れてないってどういうロジックなのかしら

[3306: 匿名さん]

ほぼ毎日二期二期連呼してますね。

[3307: 匿名さん]

荒れてますね。
借地権が中古の検討対象にならない理由が知りたかったですが、沸点の低い方の一方的な決め付けみたいですね。

カルシウム取りましょうね。
あと、程々にしましょう。脳梗塞のリスクが高まります。
では、ご自愛なさってください(*ᴗ͈ˬᴗ͈)⁾⁾⁾

[3308: 匿名さん]

結局、ここの坪単価は出てこないですね。
まあ、それが答えなんでしょうけど。

[3309: 匿名さん]

まぁ、来年の年末には竣工を迎えるわけですからその時に売れてる、
売れてないもはっきりするでしょう。
その時にうれてなければ今の二期連呼さんもドヤ顔で唸ってくれればいいと思いますよ。
その時まで黙っていてくれると助かります。

[3310: マンション検討中さん]

坪単価教えて欲しいです

[3311: 匿名さん]

正しい坪単価を教えてください。

[3312: 匿名さん]

価格タブ開くと単価載ってるんですが、アレは違うのですか？

[3313: 匿名さん]

違うみたいです。
グランヴィラとの価格差が1700万円にならないので。
MRで正しい金額を聞いてきた方のようなので、答えてほしいのですが。

[3314: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[3315: 匿名さん]

今購入可能な具体的な部屋で比べて見たほうが現実的では？

ただし、取り上げるサンプルを平均的住戸とみなす上で以下は除外する
・最上階（上層階含む）または最下階
・角部屋
・他の住戸と比較して特別条件が良い、または悪い
・パンダ部屋、モデルルーム住戸やキャンペーン住戸（キャンセル住戸含む）
・3LDK以外の部屋（2LDK, 4LDK等)および70m2-75m2以外の広さ
・南向き以外（西向き、東向き）

グランヴィラ吉祥寺北
261号室, 南向き、中住戸、2F（低層マンションなので最上階は避ける）71.24㎡/3LDK
5848万円 坪単価271万円

ブリリアシティ三鷹
341号室, 南向き、中住戸、3F, 71.15m2/3LDK
4349万円 202万円

坪単価差額 69万円
販売額差額 1499万円

選ぶ部屋によって前後はあるだろうがこんなもんでしょ。
ざっくり坪単価としては70万前後。価格差は1500万円前後

1700万は言い過ぎか？っていうと部屋によってそれもありうるし、
逆にもっと狭まる場合もありえるが、坪単価70万円(±10万円）ってところか。

[3316: 匿名さん]

大人気の東戸塚駅近の定借が大幅にプライスダウンしても売れなかったらしいですね。
もう定借は人気が無いのかな？
でもここは中央線だからこそ価値があるのでございますでございます。

[3317: 匿名さん]

> 坪単価70万円(±10万円）ってところか。

っとなると、ブリリアシティ三鷹の部屋で

70m2の部屋だと1483万円 ± 212万円
75m2の部屋だと1588万円 ± 227万円

ってあたりの金額をプラスをしないとグランヴィラ吉祥寺北は買えない、とも言えるし、
グランヴィラ吉祥寺と迷ってる人はここにすればこの金額がセーブできるってことも言えますな

青梅街道以南、バス便、練馬区関町南、ブランド物件、大規模、充実した共用設備ってところはほぼ同等。
むこうは低層マンションでバスで向かう先は吉祥寺（あと荻窪）、土地は所有権
こっちは中高層マンションでバスで向かう先は三鷹（あと荻窪）、土地は定期借地権
ってところが一番大きな違いかな。

主力行き先が吉祥寺か、三鷹か、は好みで選ぶとし、大きな違いはやはり所有権か定借か。
差額のほとんどがまさにそれでしょうね。

さて、所有権を持っていると何かいいことがあるのか？（＝1500万円前後の対価はなにか？）
・買う時（一度きり）→　取得税が必要、登記費用が必要（デメリット）
・住んでいる間　→　定借と変わらない（所有権としての権利行使が事実上ないに等しい上に、固都税はかかる＝地代払いと同じ）
・売却時　→　何もいらない（メリット）借地権の場合は承諾料が必要

ってことであまりメリットの享受がないのに1500万円前後の追加費用

考えるポイントがあるならそれだろうね。

　

[3318: 匿名さん]

なんで、そこまでわかっていて、定借のリセールのリスクに言及しないかねえ。w
というか、ぶっちゃけ
デベでしょ。w

ブリリアシティ三鷹で検索すると、
「平均面積約75m2のゆとり | ブリリアシティ三鷹＜公式＞ | b-mitaka.jp‎」

って出てくるんだけど。w
広さをウリにすることに舵を切ったみたい。
わかりやすいねえ。
75m2

もちろん購入者にとっては広いのはうれしい部分だけど、その分価格が見合っていればねえ。

30年後も定借と所有権の売却価格がいっしょとか、寝ぼけたこと言うのはほんとやめてほしいわ。

[3319: 匿名さん]

>>3318

うーん、ネガに必死なのは伝わってくるけど根拠もない、数字もない、ってことではそういう吐き捨てにしかならないんだろうね。ネガさんもポジに負けないように具体的な実例で説明すればいいだけなのにやっぱり出せないのかな？
坪単価を出せ、出せ、って連呼してたのに、結局ネガさんの戻るところは「定借ネタ」に過ぎないのは残念ですね

[3320: 匿名さん]

1700万円連呼の人は、何をもとに言っていたんだろうか。

[3321: 匿名さん]

ネガさんの支離滅裂、暴走ぶりは歯止めが効かないようだね

さて、
> ブリリアシティ三鷹 
> 341号室, 南向き、中住戸、3F, 71.15m2/3LDK 
> 4349万円 202万円 

これがじゃあ20年後に半額まで落ちちゃった！（泣　って場合を考えてみよう。
20年間での資産下落が50%、つまり2175万円が減価償却費として失ったことになる。

さて、仮にこれが所有権だったら？　
> グランヴィラ吉祥寺北 
> 261号室, 南向き、中住戸、2F（低層マンションなので最上階は避ける）71.24㎡/3LDK 
> 5848万円 坪単価271万円 

20年間でこっちの資産下落は”所有権だから”ってことで25％で抑えられたと仮定しよう
20年間での資産下落が25%、つまり1462万円の下落

ほほう、でわ、差額を計算してみよう。713万。　あれ？　確か購入時の差額は1500万だった（これは確定）
あえて定借ブリリアシティ 三鷹は50%まで資産下落させ、所有権のグランヴィラ吉祥寺北は25%に抑えた結果で
まだ差額が713万だけ？　おーい！　なんのために1500万円多く払ってるのよ！ってなっちゃったね。

リセールのリスク？　一体何のリスクをいってるんだろう？
元値を安く仕入れてるブリリアシティのほうがグロスで下げられる猶予の幅が大きい。
で、所有権のほうは中古市場においてそのグロス価格と戦わないといけない。だって、中古って価格至上主義だから。
もはや、買う側にとってみれば、コスパでしょ、結局。

最後に、ここのネガさんがここをネガるためによくご好意にしていた三井健太様のありがたいお言葉をお借りすると、

「教えて三井先生より抜粋（https://sumai-stadium.com/secondhand/?p=411）」

Q. 定期借地権付の物件は、一見割安に見えますが、将来性はどうなのでしょうか？
A. 長い目で見たとき、定借物件の資産価値は、あるときから加速度的に低下し、最後はゼロとなる特殊なマンションです。しかし、本物件は70年契約なので、20年ほどまでは土地所有権付きマンションと変わらないと考えて良いかと思います。

だ、そうですね。

[3322: 匿名さん]

「20年ほどまでは土地所有権付きマンションと変わらないと考えて良いかと思います。 」三井健太様より

なるほどね、そりゃ定期借地権にメリットしかないわけだわ。
この定期借地権のメリットを覆すには、結局は「（定期借地権の物件の立地と比べて）立地の優位性があること」、に尽きる話でしょ？

つまりは、今売ってるグレーシアタワー三鷹（駅直結・所有権）と、ここ（バス10分、定期借地権）を比べれば、グロスでの価格差は
当然あるものの、20年後の売却のそれを比較した場合においてもグレーシアタワー三鷹のほうが資産下落率が低いために、その差額が
結局うまるどころか逆転する（所有権・定借、での取得単価の差差よりも立地からくる資産性の維持率の高さ）

が、グランヴィラ吉祥寺北とここみたいに、同等の立地条件で所有権か定借化の違いだけでの差になってしまうと実益が変わらないのに
差が逆転するどころか埋まらない。所有権、という実際に権利がないのもののプレミア分だけ高く払ってるだけになる。

だから、定借物件が築年数が立つと売るのではなく「賃貸にだしての運用」になるわけね。
賃貸にしちゃえば、もはや定借、借地、所有権、全く関係がなくなる。

逆に、所有権の人って「選択肢がない」よね ^^:
「新築時のみ」、所有権の幻想に取り憑かれた人が買うからってことで例えばグランヴィラみたいに+1500万円のお布施を
払うことも成立する。（実際売れてるからね）

が、売却するときにはもうその「幻想」は吹き飛んじゃってる。だって新築買う人は「夢のマイホーム♪（新築！一人前！一家の主人！」っていうまさに「夢（意地？ｗ」があるから買う。
中古を買う人は「夢のマイホーム」なんて無益なものに投資はない。実益、コスパのみ。だって、「中古」だもん。

売るときに買い叩かれるのはさてどっちなんだろうか？　実益がない「幻想の所有権（の共有）」の対価にはらった所有権のほうがその分が払われないのでその時点で損失確定だよね。自明の理。
それに加えて、「物理的な劣化による評価額減」ってのは、これはどちらも等しくうける話。
20年ぐらいは、所有権マンションは、売ったら「幻想の所有権（の共有」の分だけ買い叩かれ、賃貸にしたら定借と同等の扱い（笑
20年後は？　ここからが「期限の定めのない所有権の本領発揮よ！」って思うかもしれないけど、やはりそれが幻想なんだよね。

だって、結局賃貸にだしちゃったら「定借」と同じ扱い。だから（最初に高く払った）理がまったくない（＝機会損失）
じゃあもう「売却」でのみ、その「利」を生かすしかないのだが、築30年、築40年、築50年と立ったとき、なぜ「定借と比べて（当時の取得単価以上の）有益が得られるの？」（笑

リアルに考えてみたらわかるじゃない？
仮に、このエリアの「需要が思いっきり減っちゃった！」ってなったら、等しくその影響をうけるわけだから、
築40年（残存定借期間30年）のここと、築40年（期間なし）のグランヴィラ、もはやどちらも、「ノールックでスルー」ってなるよね。
今と同じ需要があればどうだろうか？
築40年（残存定借期間30年）のここと、築40年（期間なし）のグランヴィラ、同じ価格であれば無論グランヴィラにいく。
が、それは「圧倒的な優劣があるからではない」んだよね。それは「同じ金額だったらないよりある方がマシ理論」ってやつでしかない。

だって考えてみようよ。今このエリアで考えてる人でどれだけ「築40年の物件」にご執心になる？（笑
ぶっちゃけ、これが目黒駅徒歩1分、とかさ、どうしても都心ｘ駅近ｘ人気のエリアに住みたい！この際築年数は50年でもボロボロでもいい！ってのがあればともかく、このエリアで、グランヴィラとここの40年後を比べて所有権に+1500万払うか？払わないわ。
だって、「今」の時点でやっぱ築30年立ってる物件って抵抗あるもん。所有権とか以前の問題で。
その抵抗を消すんだったら、結局それを気にしないでいいぐらいの「価格の安さ」が勝負になるよね。でも安値競争で定借には叶わないよね。だって無益なプレミアにお金を「先払い」しちゃってるんだからさ。

[3323: 匿名さん]

30年以降のシミュレーション
グランヴィラ吉祥寺北（所有権の共有）、Brillia City三鷹（定借70年）、どちらも共通している取り売る選択肢は３択のみ、ということ
a) 売却する
b) 賃貸にする
c) 住み続ける

a)の売却する場合、所有権が優位（定借と比較して最初に払ったお布施分の1500万円という差）を出すためには当然それ以上の金額"差"で売れなければならないことになる。
パターン1) ここの相場（需要と供給）が今と変わらない場合→どちらも中古である以上は「実益」に準ずる話。実益では変わらないわけだから、中古を買う側の判断として結局「自分がそこに何年まで住むか」の杓子定規で合理的・現実的にしか考えない。
グランヴィラのほうは期限の定めはない。が？築30年、40年と立ってるマンションに「新築を買う人（自分が住まう期限をその時点で定められない人、またはそういう実感がわかない人）」が買うか？と言われれば買わない。そういう人はやはり新築を買う。今と同じでね。
じゃあ、どういう人が「買う」かっていうと、「現実的かつ合理的な人」が買う。こういう人は、「後何年いくらで住まうか」を現実的に算出して買う人。グロスでの価格、新築（真新しく、また誰も使っていない新品というところに対する高揚感）という無益なものをすでに捨て切ってる人。じゃなければ新築に流れる、という自明の理がそこにあるからね。
すると、築30年、40年っていう物件に対し、期限の定めがない事に優位性を感じない。なぜ？だって、築30年だとしたら、定借でもまだ40年もすめる。一方、期限のダサめがないとはいえおなじ年齢の物件だから、実益は変わらない。なぜ実益が変わらないのに＋1500万も払う価値が？ってなるわな。結局最初の取得単価の差がモノを言う。

パターン2) ここの相場が大幅に下落しちゃった場合
大幅に下落した、ってことはもはや築年数や所有権・定借以前の問題で需要が大幅に減っちゃた、ってことを意味するわけ。ってことは、売却はどちらも二束三文にしかならないよね（例えば今でいうかつてのリゾートマンション）
グランヴィラもここも、いうても23区、正直大幅下落はあり得ないというのが私の読みだが、かりにそうなったらどちらも二束三文。
二束三文になるんだったら、取得単価が1500万も安いこちらのほうが「痛み」は大幅軽減。結局定借の有利は揺るがない。

パターン3) ここの相場がさらに上昇した場合
ここの相場がさらにあがった、つまりは需要がますます増えていった、っていう場合。さて、なんどもいうように不動産ってのは土地が必要なわけで、その土地は有限リソース。需要が高まったからといって、「それに合わせていくらでも新築マンション大量生産」ってのは残念ながらできない。だからこそ、「相場が上がる」。電化製品やソフトウェアサービスみたいに需要に合わせていくらでも同じものを生産できるなら相場は「維持される」わけだからね。
さて、そうなったとしたら、所有権・定借に関係なくその恩恵は受けられるわけだ。相場が上がるのであれば供給以上に需要が多いってことだ。ってことは所有権・定借にかかわらず、空きがあれば買い、と踏んでるんだからどちらも高値で売れるしかないわな。
で、ここで、所有権だから、ってことで定借よりも先に売れるかもしれんが、所有権だって数に限りがあるわけで、じゃあ所有権はいるが定借はいらないよん！ってなるかっていうとそうはならない。結局は相場が上昇してるなら定借もうれる、良い値で。
あと、「プラス（儲け」は所有権の方が多いだろうね。が、定借もまたプラスになるわけで、結局はこの場合はどちらもハッピーってことだよね。

b)の賃貸にした場合は、相場は関係がない。等しくその相場にしたがった評価がなされるだけで、+1500万という所有権の利はここにない。
したがって最初に所有権の幻想という無益なものに「先払い」した所有権が（それを評価されないために）損失確定、定借の勝利。

c)の永住にした場合は、すでになんども説明済みで住んでる間の権利関係、実益は全く変わらない。
戸建ならともかく、上物と土地を不可分な関係にし、区分所有という形で「共有の道」を選んだマンションではもはや（土地の）権利行使はない。故に所有権（の共有だけど）の利はそこになし。
定借は70年だろ！っていうが、ここを新築で買った人が30才だったらもう100歳。生きてたら祝ってあげるが良いだろう。加えて初期費用が1500万円相当分安いのだから、その分の現預金があるわけで、本当に100歳まで生きてそれでもなおまだ生き続けるなら、自由なお金が1500万円多いほうが（現金は縛りがない。用途が自由）結局有利にしかならない。死ぬまで永住した場合でも初期費用が安かったことの恩恵しか得られないために定借の勝利にしかならない。（正確にいうと定借が勝利した、ってよりも無益な所有権の共有にお金を費やした人の一人まけだが）

っていうことで、a)、b)、c)、どれを選んでも、またその時にどういう相場であっても「無益なものに先払いした」というところが最後までのしかかる。これを覆すのは、「圧倒的な立地の差がある」場合に限るわけで、でもその場合はそれのグロスを支払える資力があるかどうか、に結局落ち着く。

坪単価350、400払えますか？っていうとこれを払える人は相当限られるし、そういう人はここを見にこない。坪単価200のここと300、400ってのはもはや次元が違うからね。

[3324: マンション検討中さん]

ここバス10分の立地で定借なんですね...。
永住する人ならまあ買ってもいいかという感じか。

[3325: マンション検討中さん]

>>3321 匿名さん

ブリリアシティ三鷹の341号室、南向き、そんなに安いんですか？
4349万円？

[3326: 匿名さん]

こんなに必死な長文久々や〜

[3327: 匿名さん]

あすこのいなげやっていいよなー。いい魚が揃ってる。牛肉も安い。今日も行ってこよう。

[3328: 匿名さん]

長文参考になるな　

[3329: 通りがかりさん]

某不動産仲介会社の者ですが、借地マンションは築10年未満でも全然売れませんよ。定期借地なんて尚更。

新築が買えないから中古で妥協して、さらに借地の安いのに…とは普通ならないです。

駅1.2分の好立地ならともかく、バス便で、しかも競合になり得る住戸が多い大規模マンションで、となると非常に厳しいかと。

リセール？ないない。
あの立地でも良くて、安くて広さが必要で、資産残す家族がいない人向けでしょう。

[3330: 匿名さん]

そう考えるとやはり、
子沢山で、
お金に余裕がなくて、
かつ、最後まで住み続ける(ここが一番重要)

という選択肢しかない気がするな。
逆にいえば、そういう家庭であれば、ここはオススメだと思う。

売れなかったら賃貸にすればいいと、よくここの営業が言っているけど、
それは借り手がいればの話だからね。

[3331: 匿名さん]

>>3329 通りがかりさん

説得力が無いですね 根拠が無さすぎて

[3332: 匿名さん]

>>3330 匿名さん
借り手がいないとするのにまず無理がありますな

[3333: 匿名さん]

借り手がいないと言っているのではなく、借り手がいるかどうかわからないと書いている。
20年も経てば、賃貸にする人も増えるから当然同じマンション内で競合する。
さらに、築40年とか経てば、もろもろ補修しなくてはいけなくなって、修繕費に見合った家賃がはたしてとれるかどうか。

いや、現実問題、築10年、20年程度だったら、家賃にもよるだろうけど借り手はいると思うよ。

ただ、その先は不透明ってこと。

[3334: 匿名さん]

>>3333

> 借り手がいるかどうかわからないと書いている。
借り手がいるかどうかわからない、っていうのがわからない。いるにきまってるから。
このエリアで20年後に借り手がいなくなるっていうならすでに急激な空洞ができていないと
間に合わないんだけど。徐々に増えたり、減ったりはあっても今も継続して需要があるのに
いきなりなくなることはない。

> 20年も経てば、賃貸にする人も増えるから当然同じマンション内で競合する。
増えるって436戸全員が全く同じ時期・タイミングで？（笑
悲観的になるならもっと「現実を知る」ところからはじめたら？
君の論理が正しいならさ、もう「このエリア」で同じマンションでほぼ全戸売りに出てて競合しまくり・カニばり
が起こってるんじゃない？でも起こってない。市場原理ってそういうもの。

> ただ、その先は不透明ってこと
ぜんぜん、「不透明」じゃない。不透明だってことに「しておきたい」んでしょ？君が「現実を見ないでただ悲観的（不安だけ）」
って人だから。流石に200年後、って言われたら不透明ってならわかるけどね。

[3335: 匿名さん]

↑なるほど、フムフム
もう買うしかないなっ、貴様がな(　•´ω•` )ﻭ

[3336: マンション検討中さん]

1700万円さんどこ行っちゃったのかな？
モデルルームで1700万円って連呼してる営業がいたら面白いな笑

[3337: 匿名さん]

自分で書いて参考にしてみる。
我ながら鋭いと思った。

[3338: 匿名さん]

>>3334さん

需要があるっていう前提でいいよ。
人気の武蔵野市の横だから、何十年後でも需要はあるよ、きっと。

でも、メンテナンス的なものはどう考えているの？

築30年とか経ったら、中だって大規模修繕が必要だよ。
それに、築50年60年経ったら、きっと配管とかもボロボロじゃないの。

賃料よりも維持費の方がかかったら、負の遺産になりかねないよ。

[3339: 匿名さん]

>>3335 匿名さん

さすがに「貴様」は利用規約的にまずいよね。

[3340: 匿名さん]

価格の比較で、ふと思ったんだが、
ブリリアの4300万円っていうのは、緑がないセンターコートだよね。
同じ中住戸でも、グランヴィラとはちょっと条件が違う気がする。

このあたりは、グランヴィラの営業さんに反論してもらいたいね。

[3341: 匿名さん]

>>3338
なんのために修繕費ぶっこんでるの？それでメンテナンスするから長く使えるんでしょ
専有部のメンテナンスはどこですもうが同じ話で関係がない

[3342: 匿名さん]

同じ話じゃないでしょ。
定借であるがゆえに→最後まで所有する。(所有じゃないけど)
そのために賃貸にするって話でしょ。

50年経っても、60年経っても、売ることができずに自分で専有部はメンテナンスしていかなきゃいけないってこと。

[3343: 匿名さん]

>>3340

> ブリリアの4300万円っていうのは、緑がないセンターコートだよね。
全然ちがう。
検討も調べもしてないのに何がちょっと違うのか？（笑


ブリリアシティ三鷹
341号室, 南向き、中住戸、3F, 71.15m2/3LDK
4349万円 坪単価 202万円
→ガーデンコート


グランヴィラ吉祥寺北
261号室, 南向き、中住戸、2F（低層マンションなので最上階は避ける）71.24㎡/3LDK
5848万円 坪単価271万円
→F棟

条件でいえばむしろブリリアシティのほうが良いが、この差額
どちらも同マンション内での配棟図での位置付けはほぼ同じ。
一番良い棟でもなければ悪い棟でもない。いたって標準的な棟

どのみち違うマンションを比較してるのだから完全同一条件などないし、別にそれを
することが目的にはない。
結局は坪単価にして70万ほど、70m２だと金額にして1500万円ほどの差額がそこに生まれてるという
現実だけがそこにある。

[3344: 匿名さん]

その比較が出る前までは、ずっと1700万円でしたが、とこから来ている数字なのですか？

[3345: 匿名さん]

>>3342

はぁ？

> 定借であるがゆえに→最後まで所有する。(所有じゃないけど)
> そのために賃貸にするって話でしょ。

なんの話してんの？「であるがゆえに」ってなに？（笑
所有権（の共有）のほうが選択肢がない、っていってるだけなんだが。損失確定しちゃってるからね。
賃貸にするかどうかはオーナーが決めればいい話でしょ。所有権のほうは何を選んでも損失確定なのは
かわらない。

> 50年経っても、60年経っても、売ることができずに自分で専有部はメンテナンスしていかなきゃいけないってこと。
売ることができずに、ってのが意味がわからんな。なぜ売ることができないのかな？
このマンションが売れないならグランヴィラもまた売れないだろうね。売れない理由が不明だが。（笑

君の妄想は前提がまるでないし非現実的なことしかいってないじゃない。

ここでまとめてあるように現実的に考えれば「このマンション＊だけ＊が"定借"であるがゆえに」困ることは現実的にゼロ。
>>3321
>>3322
>>3323

このマンション*も*困ることがあるパターンはあるが、その場合は所有権のグランヴィラは「さらに金額的にマイナス」が確定
グランヴィラ「だけ」が困ることがあるパターンは存在する（先に幻想の所有権の共有という無益にお金を払う行為を確定させてるため）
このマンションもグランヴィラもハッピーなパターンもある

ってだけ。

[3346: 匿名さん]

50年、60年経った定借がいくらで売れるの？
売れるか売れないというのは、現実的な額では売れないっていう意味でしょ。
汲み取りなさいよ。

所有権の共有は、いつでも売れるんだよ。
価格の下落の仕方が緩やかだからね。

もちろん、所有権の共有でも、築50年、築60年じゃ、相当安くなっているよね。
でも、定借の絶望的な安さではない。

[3347: 匿名さん]

> 所有権の共有は、いつでも売れるんだよ。

残念、それはない

> 定借の絶望的な安さではない。

絶望？（笑　
50年、60年で絶望しないといけないぐらい追い込まれてるのは所有権のほうだが。あっ、所有権の共有ね。

まとめてみましたよ。
>>3321
>>3322
>>3323

[3348: 匿名さん]

定借への幻想が凄まじいね。笑

べつに、所有権の共有を手放しにいいとは思わないけど、定借にそこまで夢を見ている人ははじめて見たわ。

ひとつだけ聞きたいんだけど、定借が合理的な考えというのは認めるけど、世間一般では、
定借→売れない、長く所有すると危険
所有権→売りやすい、土地の資産的が価値があるので、長く所有しても安心

というイメージを持っている人が多いんじゃないの。
それが変わらないかぎり、いくら定借が素晴らしいとひとり声高に主張しても、何も変わらないと思うよ。

個人的には、定借本来の良さである、駅近や希少な地域に建ててくれればいいと思っているけど、この立地は定借である意味が薄いよね。

[3350: 匿名さん]

>>3348

君が大きく勘違いしてるよ
まず、定借が素晴らしいという話は誰もしていない。
第二に、「世間一般」とか「一般論」とかに意味がない。
このエリアだけに限定し、この物件と比較対象としてグランヴィラ吉祥寺北、
に具体的に焦点を絞って現実の話をしてるだけ。

君が根拠もない、論理的でもない、現実的でもない、そしてただただ不安と悲観的、
困ったら「世間様」で逃げるだけなのはもう十分わかってるけど。

> 定借が素晴らしいとひとり声高に主張しても、何も変わらないと思うよ。
この発言が物語ってるよね。この物件を検討しているだけだから、「何かを変えよう」なんて必要もない。
君がそう思ってるのは君が「リアルを受け入れていない」からそう思うんだよ（笑
伝道師でも政治家でもないからね。何かを変えようってなんの話してるのか全くもって意味不明

> 定借本来の良さである、駅近や希少な地域に建ててくれればいいと思っているけど、この立地は定借である意味が薄いよね
本来の良さってなにさ？
3Aエリアとかの駅近物件で定借あっても高いよね。所有権とかそういう以前の問題だね。
買えないからここにいる君の現実はどこにいったの？　それは棚に上げて、「定借の良さ」ってまた幻想話かい？
少しは現実的な物件、根拠、数字を出してから言ってたらいいんじゃないかなとアドバイスしておくよ。

とりあえずここにまとめておいたよ、現実世界の話を。で、そこにはどこも「定借って最高！一般論！」の話はしてないからさ。
>>3321
>>3322
>>3323