Brillia（ブリリア） City 三鷹について

[マンション検討中さん]

Brillia City 三鷹ってどうですか。
住居だけではなく、商業施設、育児施設や緑もある複合新街区になるようです。
物件のことや周辺の利便性、将来性などについても知りたいです。

公式URL：http://b-mitaka.jp/top.html

所在地：東京都練馬区関町南四丁目686番1他（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「三鷹」駅 バス10分 「北裏」バス停から 徒歩2分
総武線 「三鷹」駅 バス10分 「北裏」バス停から 徒歩2分 、西武新宿線 「武蔵関」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「吉祥寺」駅 バス20分 「北裏」バス停から 徒歩4分
総武線 「吉祥寺」駅 バス20分 「北裏」バス停から 徒歩4分
土地の権利：定期賃借
借地の種類・期間：一般定期借地権（2017.9.29～2087.12.29）
総戸数：436戸 （他、保育施設1戸）
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上10階建て
間取：3LDK・4LDK
面積：70.98平米～90.81平米
売主：東京建物、住友商事
販売代理：東京建物株式会社、住商建物
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：東京建物アメニティサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[3051: 匿名さん]

確かに、通勤は重要ですが、子育てや公共施設などの住環境も大切です。

青梅街道にダイレクトに接していないことや、学校の評判など良い面が、購入者にとってどれだけ良いかも判断材料になりますかね

[3052: 匿名さん]

発売前のＣ棟以外は、だいぶ選択肢か減って来ていますね。

[3053: 匿名さん]

>>3051
普通所得層の実需向けマンションは最終的には総合バランスだと思いますよ
どのポイントにどう重みを置いてるのかは人それぞれでしょうけど、どのマンションだって
結局は競合他社もありきで独占一強なんてことはありませんから結局市場で受け入れられるそれに落ち着きますからね

西武新宿線武蔵関駅周辺は低地で浸水ハザードにもかかってますし鉄道利便性自体が悪いということもあって
そこの駅近は新築でもかなり安いですよね。でもそこが気にならない、むしろ西武新宿線武蔵関駅に近いことに
重みを置いてる人はもうそっちにいってるでしょう。

同様に中央線三鷹駅の駅近は高いですからね。坪単価350は軽く超えてきますからね。
駅近ではありませんが借地権のプラウドシティ三鷹も330ぐらいですか。それでも徒歩10分程度。
三鷹エリアはお寺さんが地主で借地権多いですから所有権だとさらに跳ね上がっちゃいますね

ま、あとはご予算との相談でバランスよく配分するだけじゃないですかね

[3054: 匿名さん]

このあたりのエリアはバスが充実してるのでその路線経路でバス利便性を考慮したほうが書いやすいと思います
いろんな系統があるもののだいたい主要な道路で合流するのでその近くのバス停だと本数も多くなるしより利便性も
上がりますね
青梅街道だと三鷹、吉祥寺、西荻窪、荻窪あたりに行くバスが通ってますし、
ここみたいに始発駅の北裏は便利な部類に入りますね。
同じ理由で合流ポイントにバス停に近いグランヴィラ吉祥寺北、も近隣物件として比較対象になるのかなと思います。
ただグランヴィラはもう今年３月に竣工しましたし残りわずかですので、来年末のこちらとは時期的にはずれてますけど。
あとむこうは価格が坪単価が約270万円ほど。例えば今残ってる3LDK/71m2が5848万円。
この部屋と同じような条件がここだと4100万円ほど（前払い地代・権利金含む）。これで約1700万円ほどの差がありますね。

ランニングコストではここは土地が借地なので土地分の固都税はいらない。代わりに地代を払う。
地代と固都税はほぼ同額になってるのでそれで相殺。
定借で追加で払うのは、あとは解体準備金とリセール時の承諾金程度ですか。
解体準備金は買う部屋にもよるが2800円/月ほど。後者は売る時に一度だけ発生する金額なのでほとんど考慮に値しない。
30年も住んだ場合で解体金総額が100万弱。グランヴィラ（所有権）と比べた場合、同じく30年住んだとしたら
1700万円の差はそれを差し引いたとしても1600万円ほどまだグランヴィラの方が高いですな。

ま、定借だからランニングコストが高い、高いと連呼してる人が一部いますが全然高くない。
むしろ定借によってしっかり値段が下げられてる点がポイントでしょうね。
30年後のリセールで差が出るだろう、っていう人もいそうですが、価格差はほとんどでないでしょうね。
結局マンションの寿命は上物で決まる。所有権だろうが定借だろうがそこに大きな差はない。
ここは定借期限70年だが、このあたりで中古の築60年の物件の所有権（期限なし）と、定期借地権（残存10年）
で大きく変わるか？っていうと変わらない。戸建じゃないからね。結局は上物でみんな決定する。
建て替えが現実的に不可能（＋仮に建て替えするとしても建て替えを見越して建て替え前から買うやつはいない。未確定でリスクしかないから）。
すると市場取引価格的にはもういつ住めなくなってもおかしくない、という前提の価格にしかならないから。
一方で、最初からあるこの1700万円という最初の価格差はすでに確定する。

結局いつ売却するか、ってことによらず、この1700万円という価格差が「絶対に逆転する」っていう確定は得られない。
それどころか、通常の市場取引価格で考えれば逆転する可能性が極めて低いという結果にしかならない。

[3055: 匿名さん]

バス便、借地、練馬区アドレス、駅遠がいやって人はちょうど今なら三鷹駅直結のグレーシアタワー三鷹に行けばいいんじゃないですかね。
グレーシアタワー三鷹なら、駅直結、所有権の共有、三鷹市アドレス、ってことでこの物件を貶めてる人にはもってこいではないですかね。
タワーなので坪単価も方角・広さ、階数で大きく異なりますが坪単価400は必要ですし、ランニングコストなんかはこのマンションの比にならないほど高額ですね。
まぁ、いずれにしても坪単価が半額以下になるこのマンションとは価格帯が違いすぎて比べる必要もない感じかとおもいます。
ここでディスってないで、グレーシアタワー三鷹のスレのほうで前向きに意見してご検討すればよろしいかと。
所詮は予算ありきなので。

[3056: 匿名さん]

グランヴィラの方も立地が終わってるのでリセールは苦労すると思いますよ。
とはいえこの物件に関して言うと中古の定借を選択する人間がどれくらいいるのかということですね。
加えて最寄りは西武新宿線徒歩16分なので、相当厳しいかと思います。
私ならこの立地の中古の定借など絶対に買わないので。
70年間地代を払い続け武蔵関に住む覚悟のある方は買ってもいいと思いますよ。

[3057: 匿名さん]

>>3054 匿名さん

前向きに考えているので、あえて質問します。

①ここに限らずの向きもありますが、修繕積立金が段階積増方式であっても安いとお考えですか？私は唯一行けて無い点だと思います。増額幅もあまり感心しません。
いかがですか？

②たかがかもしれませんが、インターネット代の3000円弱は、他の付帯サービス込みとは言え、他の大規模に比べると超高じゃありません？普通、大規模だと数百円です。
いかがですか？

③固定資産税の代わりが地代は確かにそうなんですが、前払地代込みで月換算すると、1700までは行きませんが、それを埋めるに近い負担が発生します。（ダメと言っている訳ではなく、購入価格が安い事に対する経済合理的な仕組みとして地代には相応の価格が上乗せされています。70年後に価値が無くなるのは、所有権も同じと考えているなら良いと思いますが、価値の差がある点においては、不利なところです。誤解されているので指摘しておきます）

将来の見通しの考え方としては有りだと思います。

[3058: 匿名さん]

三鷹駅エリアで考えると、価格を上げるか専有面積を妥協して、
所有権と武蔵野市アドレスが欲しいならシティハウス吉祥寺北町
駅徒歩圏と武蔵野市アドレスがいいならプラウドシティ武蔵野三鷹
所有権と三鷹市でよければガーラ・レジデンス三鷹シャインパークス
駅徒歩圏と三鷹市ならプレミスト三鷹

ガーラはこの中ではバス便だから安めで価格安めなので妥協は少ないかも。

[3059: マンション掲示板さん]

借地権だとやはりよっぽど希少な立地じゃないとオススメできないな。
将来のリスクが大きすぎる。
ましてやこのマンションのように立地がデメリットになっている物件での借地権なんてありえない。
絶対に危ない。

[3060: 匿名さん]

>>3057 匿名さん

たしかに、修繕が10年後に1.5倍近くになるのはいかがなものかと。
普通、物価上昇で計画値は上方修正するので、結構な負担可能性ありますね

[3061: マンション掲示板さん]

>>3058 匿名さん
これらの物件は三鷹エリアですが、
この物件に関しては三鷹エリアとは言い難く、練馬区の武蔵関エリアの物件と見なされているので、価格は安くて当然かと思います。
ましてや借地なのでそりゃこの物件は安いですよ。

[3062: 匿名さん]

>>3059 マンション掲示板さん

立地がデメリットは、あくまでリセールに出す際に価格が維持されるかの視点ですよね。
そういう議論なら、駅近くしか無いと思いますが。
価格的に選択肢になるんですか？

[3063: 匿名さん]

>>3062
ならないからここにきてるんでしょ（笑

[3064: 匿名さん]

>>3057 匿名さん
コンシェルジュの人件費、共用スペースの費用が含まれますから仕方ないですよ。400世帯で割れば、気になるほどではないと言うのがデベの理屈
その分、良いサービス受けられますよ。
人件費単価、高いの確認しました。

[3065: 匿名さん]

> ①ここに限らずの向きもありますが、修繕積立金が段階積増方式であっても安いとお考えですか？
> 私は唯一行けて無い点だと思います。増額幅もあまり感心しません。 いかがですか？
→どこも同じです。

> ②たかがかもしれませんが、インターネット代の3000円弱は、他の付帯サービス込みとは言え、
> 他の大規模に比べると超高じゃありません？普通、大規模だと数百円です。 いかがですか？
→同性能・サービスで比較すれば他と同じです。

> ③固定資産税の代わりが地代は確かにそうなんですが、前払地代込みで月換算すると、1700までは行きませんが、それを埋めるに近い負担が発生します。
→前払地代込みでの販売価格になってますけど？前払地代を込みで、グランヴィラの同条件物件と比較した場合にすでに1700万円ほど安いということが確定していますが。

> 将来の見通しの考え方としては有りだと思います。
→将来の見通しの前に、まず事実をしっかり把握してから将来を見通したほうがいいと思いますよ。

[3066: 匿名さん]

>>3058
まぁ近隣だとそんな感じだけど、それでもはやりだいぶ価格差があるよね
グランヴィラ吉祥寺北だって4758万円の部屋が60m2/2LDKになってしまいますしね
広さを妥協するにしてもこれぐらいの妥協が必要ってなるとそれなりの覚悟が必要そうですね

[3067: 匿名さん]

中央線を西側に行けばまだあるけど、三鷹駅エリアを狙う人って総武線東西線使いたい人が多いんじゃないかな。
始発駅だから吉祥寺エリアでは代替できない人もいるだろうし。

[3068: 匿名さん]

予算を上げるって言ってもそんなに簡単にあげられるかね？現実的に。
いい加減な予算を立ててる人は別にして、まともに予算をきちんと算出した人だったら
+100万ぐらいならともかく、+500万とか+1000万なんかはあげられないとおもうけどな。

同様に部屋の広さを妥協する（狭くする）といっても、75m2ぐらいを考えていた人が妥協できるのって
やはり現実的に考えれば70m2ぐらいだとおもうけど。3LDK/75m2を考えていた人が60m2/2LDKとかまでさげるのは
やはり現実的じゃない。

このマンションで坪単価180-90あたりのコスパがとても良い部屋(4000万前半）を狙ってる人はそういう選択肢は
現実的にはそういう選択は無理でしょうね
できそうなのは、このマンションで条件がとても良い坪単価も高い部屋5500万以上の部屋を買おうって人ぐらいでしょうけど、
それとても所詮5800万円ほど。
この程度の予算ならグランヴィラ北でも条件が普通の中住戸（広さも70m2程度に落ちる）ぐらいが関の山だからね、現実的には。
プラウドシティ武蔵野三鷹にいたっては悪い条件とか関係なく買えない。

新築で考えるとどのマンションも市場調査も含めて値段つけてるわけだしそんなに選択肢がたくさん生まれてないと重けどね、現実は。
中古を視野に入れても同じこと。がんばって6000万円でも三鷹駅徒歩10分未満, 70m2以上で買えるのは小規模の築25年超あたり。
4500万程度になるともっと条件が悪いものになる。そういうところはすでに管理費・修繕費だけで4万コースが多いね。

[3069: 匿名さん]

>>3067
そうだろうね。三鷹駅限定で探してる人も多い気がするね
あと中央線ってさらに西側にいっても単純に都心までの距離で値段下がらないからなー
立川、八王子、国分寺、国立あたりの多摩エリアは多摩エリアで閉じて生活してる人だって多いしそういう需要もあるわけで。
そういう意味では単純に郊外ってことで安いってことにはならないね。三鷹もすでに郊外だけど高いからね。

ってかここってファミリー向きな物件だとおもうけどそういう世帯で三鷹駅徒歩10分未満で考えてる人は
中古を視野に入れても最低7000万円ほどは必要でしょ。子育て環境、教育費も含めての話なんだだし。
このマンションは5000万の予算もあればほとんどの部屋選べる。4500万でも十分標準的住戸が選べる。
7000万出せる人とはもはや購入層としてはもう全然違うかとおもうし、ちょっと予算上下させたり部屋の広さや条件を妥協で
どうにかなる程度ではないね。

[3070: 匿名さん]

>>3058
> 所有権と三鷹市でよければガーラ・レジデンス三鷹シャインパークス
> ガーラはこの中ではバス便だから安めで価格安めなので妥協は少ないかも。

ここも5600万円ほどは最低予算で挑まないと買えないよ。
結局このマンションの一番高い部屋相当（＋その条件を狙ってる人）がはじめて選択可能性として残るだけ。
だけどそういうシフトチェンジって起きないよ
ガーラでもプラウドシティ武蔵野三鷹、でもまぁどこでもいいんだけど、価格帯がかなり上のランクの場合、
選べる選択肢って、上のランクマンションの最も条件が悪くて狭い、いわゆるパンダ部屋を狙うしかないでしょ。
上位価格帯物件の条件が悪い部屋 vs 下位価格帯物件の条件が一番いい部屋って構図になったのを選べる状態になる人
ってほとんどいない。これは「所得や予算の問題」ではなく、「何を重要視するか」ってところに落ち込むから、
悩まずにどちらかにスパッといくだけ。どちらを選ぶにしても「選べるうちに買わないと意味がない」からね。
それ以外のほとんど人は、「平均的住戸」での選びになる（価格帯ぐらいでしか条件が絞り込めてないホワホワした人）

そういう人は、条件が一番最悪な部屋、または最高の部屋はどちらも選べないんだよ。予算範囲かどうかはにかかわらず。
そんな選択ができてたらすでにスパッと購入してるからね。

結局平均的住戸（＝その物件の平均的価格帯）な人ってのは、平均的価格が全然違うような物件は選択肢にならないよ

[3071: 匿名さん]

例えば、このマンションで今一番高い部屋、90m2もあるこの物件での最高条件ランクの部屋が約6000万。
この部屋をこの予算で狙っている人（実需として）が、いや、ここは資産性と利便性をとって駅徒歩1分の
グレーシアタワー三鷹、1LDK (40m2)、低層階の部屋（同じく実需目的）にしておこう、とはならない。
同様にグレーシアタワー三鷹, 3LDK (65m2),中層階（標準的価格）の部屋を8500万円で買おうと思ってる人が、
いや、ここはあえてコスパ重視でこのマンションの標準的部屋（3LDK、75m2, 4500万円）にチェンジ、
ってこともやはりない。

よくここをディスってる人が選択肢はいくらでもある、とか嘯いてる人がいるけど具体的な例をあげられない
ことからも分かる通りで実質的にとりうる選択肢などほとんどない。
これは当たり前で市場での取引担ってる以上は結局需要供給に集約される。加えて不動産は全てが一点もので唯一無二。
さらに加えて時期によって供給量が違う。三鷹エリアに絞ったところで土地自体が有限、マンションが建てられる場所も有限。
大量生産の工業品じゃあるまいし、去年は100棟、今年は2000棟供給、来年は4000棟！なんてことになりはしない。
これがなりはしないから不動産ってのは中古でも価格が一定に推移しかしない。

[3072: 匿名さん]

定期借地の中古の売り（特に残借地年数が少ないやつ）は実に少ない。
うるより貸した方が儲かる。賃貸の場合はそこが所有権とか定期借地権になってようが関係がない
自分が借りたい期間、価格で折り合うかどうかだけ
関町南４で築40年の物件ですら70m2/3LDKで月11万（むろんバス便）
今３０歳のやつがここを買って40年間自分は住んで70歳。
子供はもう巣立ってそろそろ古いからと賃貸に貸し出しても月11万。
管理費修繕費等で4万払ってもまだお釣りがくるね。
毎月4万でこのマンションでゆったり余生を過ごすもよし、そろそろ新しいマンションに移ろうかってことで
貸してもよし。

このマンションはファミリー向けだから購入する人は２０代後半から３０前半の子供がまだ小さい世帯のファミリーだろうね。
4500万円で買ったとして、せっかくのローン控除、低金利の恩恵をうければ頭金は貯蓄としておいといてフルローンにすれば
10年間で400万円近いお金が戻る。借りてるが利息より返金分が多いのでむしろ借りてる分だけプラス
10年で元から貯めてある頭金相当(人によるだろうが500万円は最低ある）に、10年での貯蓄で+1000万、1500万円は最低ある。
4500万円だったローンも10年で3700万円ぐらいが残債か。この時点で売却しても残債金額相当が下限だから結局10年での
資産損失はない。家賃相当に換算すれば月5万円で借りてたのと同じ。
さらに+10年住んで20年住んでみる。特に繰上げ返済もしないでおくと残債は2500万。この時点での売却は3500万円程度
なのでやはりプラスにしかならない。家賃相当額にしても5万７千円相当。普通に賃貸で借りるよりはるかに利回りがよい。

で、20年住んだら子供が0才だったとしてももう二十歳。親は50歳前後か。
この頃には子供の教育費等を払ったとしても貯蓄は2000万円には達してるだろうから、
ローン残債は2500万円まだがあるが貯蓄分に物件資産額（売却金額-残債）で合計2500万のプラス。

こういう家族状況になるとそろそろ住まいの要件がだいぶ違ってくるから見直してもいい時期でもあるね。
ここを買った時は住環境重視、得に子育て環境に主眼をあげた。更に経済性を重視しリスクも避けた。
結果として手元に純資産2500万円が手元に残る。子供の教育費もすでにほぼ確定し先が見えた時期。
当然子供の数だって確定済み。夫婦の今後10年も見通せてるだろうね。50歳前後だしね（笑
この時ですら定期借地権の残がまだ50年もある

20年経過し50歳になってるがとてもこのエリアがまだ気に入ってるし引っ越す必要性も全く感じないぐらい
良さを感じてるなら無論そのまま住めば良い。死ぬまで住んでも経済的にもプラスで更に良さを感じてるのだから
充実して十分対価に見合う。
一方、そろそろ新しいとこに住み替えたい、って場合は脱出がしやすい。まず売却か賃貸か、どちらでも選べるが
どちらを選んでもここの物件が重荷（枷）にならない。
売れば3500万、手元の貯蓄入れて2500万が手元に残る。無論これは最低レベルでのそれを想定してるので実際には
手元に3000万以上残る人がほとんど。リスクを最小限に購入額を抑えてるところがこういうところで効いてくる。
家賃5万円相当でしかないからね。住宅費としては。購入することのリスクに対する対価としては十二分にプラス。
子供の巣立ちあたりを考慮してその2500万円-3000万円あたりを資本にその時期の要件に見合う住居に住み替え可能。
この時、少子化云々で相場が下がっているなら売りもその相場になるが買いも同じくそういう安い相場になるわけだから
結果的に同じこと。結局のところ売買はつねに「時価」でしかない。が、もう対価としての住まいは享受してるんだから
そこに変わりはない。

一方、手元に2000万円はあるわけで、別に売却にこだわらずに賃貸でもよい。この時期の賃貸なら月15万円で貸せる。
将来はわからないだろ！っていうがそんなことはない。20年ぐらいではほとんど相場は変わらない。当然。不動産は
もともと限りある供給での世界での話。大量生産される家電じゃあるまいし、20年後には賃貸相場が半額になりました！
なーんてことはない。家あまりと言われてるが、古く、住む価値がないところからあぶれていく。ここが築20年になる頃には
今築20年のやつが築40年を迎えるというだけの話。更に築60年をむかえるやつだってあるってこと。
寿命を迎えたやつが取り壊れされて新築になり、っていうのを繰り返すだけ。月15万で賃貸しつづけ、築40年で月10万で貸し出し、
ってのを続けていったところでもはやプラスを継続するだけ。その頃にはもう残債もない。
で、この物件が築40年になる頃は親はもう70か。子供は社会人で結婚して孫がいてもおかしくない時期だな。
住み替えていようがここに住んでいようが、もう定年だね。退職金入れて貯蓄は3000万を超える。
体が悪くなってたら老人ホームに入るもいいだろうし、元気でやはりここを気に入ってるなら月４、5万の維持費を払って
のんびり豊かな老後生活するだけだね。

[3073: 匿名さん]

長すぎ。
だれか、まとめてくれ。

[3074: 匿名さん]

>>さらに+10年住んで20年住んでみる。特に繰上げ返済もしないでおくと残債は2500万。この時点での売却は3500万円程度

いろいろ書いてくれて参考になるけど、この前提が間違ってる気がするな。
10年後に3500万円で売れるかもしれないけど、20年後は厳しいんじゃないの。

[3075: マンコミュファンさん]

>>3072 匿名さん
とても参考になりました。
ありがとうございます。

[3076: 匿名さん]

月に4、5万円の維持費っていうのも、築50年のマンションでは、ありえない気がする。
いろんなところが壊れて、修繕費がはね上がってるでしょ。
ものすごく勉強されている方だと思うけど、理想を語りすぎ。

[3077: 匿名さん]

住宅ローン控除は新しい物件に住まう限りは何度でも受けられる。
購入時期で受けられる時期は異なるものの、固定資産税の1/6や1/2の制度と同様
この制度はほぼ永続的に続けられる。
10年300万控除が平均だとするなら10年後とに買い替え得れば30年で900万控除。
躯体はともかく室内の設備等だって経年劣化は否めないし修繕費も高くなることを
考えれば同じマンションに30年住まうよりも新築に10年ごと、住み替えての900万控除
うけておいたほうがコスパがいい

自分は三鷹エリアが好きなのでずっと住んでる。今はすでに２回目の控除中。
１回目は11年住んだ。控除は500万。今は２回目で400万。
ローン金利、引っ越し代、購入手数料、固定資産税、売却等に伴う税金、手数料すべて
込み込みでの住宅費（持ち出し）は月6.5万円

車もそうだけど安くてお得なやつは定期的に買い替えてコスパをよくすると常にフレッシュで
今時なものを低価格で使えるよね

[3078: 匿名さん]

>>3074
>>3076

でたー、オハコのとにかく人の意見に反対するだけ

[3079: 匿名さん]

> いろんなところが壊れて、修繕費がはね上がってるでしょ。
共用部は積み立てててる修繕費から出る。50年後でも管理費と合わせて5万いかない。
占有部は自費なのはどこでも同じでこのマンションに関係ない

修繕費の値上がりや設備老朽化を懸念してる人は10-20年ほどの住んだら住み替えれば良い。
住み替えてもここは初期費用が安いということがプラスにリスクを最小限にプラスで住み替えが
可能だからね。
住み替えた方が住宅ローン控除もまた新規に享受できるし個人的にはそちらをお勧めしてるがね。

[3080: 匿名さん]

積み立て金が、改定されるでしょってこと。
今の金額で、50年後も同じってことはないと思うよ。

[3081: 匿名さん]

>>3080
改定がおりこまれてるよね。管理費・修繕費込みで４−5万なんだから。
文句ばかりしか言えない人？まぁ、そうだよね　貶めることだけを目的にしてるんだから何一つ具体的なことは言えない人だわな

[3082: eマンションさん]

>>3077 匿名さん
それはその通りだと思うけど、このマンション買う人は基本永住目的なんじゃない？
住み替え、リセールを目的にした人が借地権のマンション買うかな？
しかも練馬アドレスの武蔵関のマンションなんだし。

[3083: 匿名さん]

そもそもこの立地、定借物件で3500万で売れるとか希望的観測すぎる
西武新宿線物件、定借物件を舐めすぎ
もっと慎重に考察しとかないと、高い買い物なんだから。

[3084: 匿名さん]

>>3072が役にたつね

[3085: 匿名さん]

定期借地権のマンションを賃貸に出したら、自動的に定期借家になるの？

[3086: 匿名さん]

借地権って賃貸みたいなもの？
お聞きしたいのですが、なぜ所有権ではなくあえて借地権、しかも定期借地権を選ばれたのでしょうか？
純粋に気になります。
経済的にここしか選択肢が無かったのであれば理解できます。

[3087: 匿名さん]

>>3085
ならない。借主に最大でも残存期間まで、という契約が盛り込まれるだけ。

[3088: 匿名さん]

3500万円とか、数字を出すのは自由だけど、断言すべきではない。
もちろん、その金額で売れるかもしれないけど、予想でしかないよ。

あと、すこし上の人も書いているけど、中古として売り出すか、永住するかでも意味合いは異なっえくるんじゃないかな。

住まなくなったら賃貸に出せばというのも、借り手がいればこそ。
これから、人口は、どんどん減少していくんだよ。
この土地で、どこまで需要があるのか。

[3089: 匿名さん]

> これから、人口は、どんどん減少していくんだよ。

これから？　随分前から人口は減ってるけど。
東京は増えてるし。ポイントレスもいいところ。

[3090: 匿名さん]

>>3086 匿名さん
うちは立地が良ければ所有権、借地権はさほど気にしません。
現のうちはプラウドシティ武蔵野三鷹を購入しようかと思っています。
普通借地なので定期借地のデメリットは詳しくは分かりませんが。
こちらの物件も検討していたのですが、三鷹吉祥寺エリアを希望していたため、練馬区、バス便、武蔵関エリアということで除外させて頂きました。
価格は非常に安く魅力的でしたが。
結局所有権、借地権の問題ではなく立地やグレード、周辺環境などがマンションを選ぶ決め手にうちはなりました。

[3091: 匿名さん]

> 練馬区、バス便、武蔵関エリアということで除外させて頂きました。

同じ人が何度もなんども同じことを連呼して悪質だね

[3092: 匿名さん]

急激な人口減が来たら、東京だって、同じこと。
逆に、聞きたいんだけど、リスクとか考えないの？

[3093: 匿名さん]

ネガより悪質なのは、リスクを度外視した、良いことしか書かない書き込みをする人。
逆に、そういう書き込みがあまりにも多いので、ネガを呼び寄せているともいえる。

[3094: 匿名さん]

武蔵野市も練馬区もあと10年くらいは人口増加の予測だよ。
今後外国人の労働規制緩和などでもっと人が入ってくるかもね。

[3095: 匿名さん]

>>3093 匿名さん

あまりに多いって具体的にどれのこと？

ネガより悪質とまで言われる書き込みがそんなに多いとは全く思わないけどね。

[3096: マンション検討中さん]

>>3094 匿名さん
都が2040年ぐらいまで予測したのを公表してるよ
23区は2040年でも極わずかな減少傾向にしかならないと出てるね
その前にほかの地方都市から減少して都市部に集まるだけ
そんなのは既に発生してる話で今いきなり始まった話じゃないけどね（笑）

[3097: 匿名さん]

↑大丈夫ですか？
ちゃんと読んでますか？

[3098: マンション検討中さん]

>>3095 匿名さん

スルーで良いんじゃない
格好の荒らし場で遊んでたのに水を刺されてお怒りなんでしょリスク、リスクと言って何ら具体的でもないし前向きな検討前提のコメントですらない。
要は、ここと貶めて遊んでるんだよ。何も積み上げてこない人は外野で喚くしかないからね。

[3099: 匿名さん]

東京23区の人口減少ですらリスクで怖くて買えないなら買わなきゃいいだけ
誰も怖くてビビってる人に意に反して買いなさいと強要してないのにね（笑

[3100: 匿名さん]

過去に書き込まれたポジ荒らしの書き込みを、ちゃんと読んでほしいね。

[3101: 匿名さん]

グランヴィラ吉祥寺北と同等の条件での比較で1700万円の差か
たしかにこれだけの差は埋まらないね
1700万円っていうのは買う時に確定してしまうからね
この差が更に広がるかうまるとしてどれぐらい埋まるかってのは
これは未確定
未確定に1700万円投じてもね
住んでる間はこの1700万円による恩恵の違いはないしなー

[3102: 匿名さん]

リセールの不安を煽るのってこのマンコミュ提案なのかね
どこの物件でもやられてるね
ここでよく出てくる近隣のグランヴィラ吉祥寺北でもプラウドシティ武蔵野三鷹でも出てるし
都心部のタワーとかもよく出るね
立地が良ければ良いで高すぎ高値掴み暴落必死、とかね

ま、マンションブロガーとかメルガマで飯食ってる人もそういう極端な人が多いからね
親切心で警告してるのか？っていうと違うよね　単にそれで飯食ってるだけ
不安に怯えてる子羊ちゃんはこういう警笛系記事が大好きだから。
バス物件危険！郊外危険！新築は割高で危険！人口減少だから家買うこと自体が危険！なんでも危険！
よろしければ指南させていただきますのでこのリンクを！っていうビジネスモデル。

永住、永住というがそんなの結果論だから
別に結果的に永住になっても別にここで住まうのに苦労しないでしょ？（笑
どのみち人生で行きている限りはお金が必要。住宅費も同じ。
最初にドカンと払おうが、賃貸で一定金払おうが結局費住宅費は必要なんだよ、使ってる以上ね。
費用対効果を考えればいいだけの話　家に求める要件だってずっと一定じゃないからね

子育て重視、まだ子供が小さいご家庭のファミリーにここはちょうどいいでしょ
住環境はいいしバスで三鷹駅まですぐ行けるしね　
通勤通学だけではなく、小さな子供と出かけるのにもバスでゆったり座っていくのもいいよね
スーパーも隣接してるし公園もあるし4300万円ほどなら経済的で賃貸するよりはるかに良い

結果的に永住ってことになったらそれはそれで別に何か損する話でもないよね　
30才で購入して100歳まで行きてそこに住んだ。素晴らしいね。たった4300万円の物件を70年も住まうなら
十分だなー。
ま、自分はさすがにそういう費用対効果が悪い住み方はしないけどね

[3103: 匿名さん]

いや誰もこの物件を貶しにきているわけじゃない。
リセールを考えている人にとってはありえないと言っているだけ。
この練馬区の武蔵関という地に70年間地代を払い続け住み続ける予定の人には物件価格は安くて良いと思いますよ。

[3104: マンション検討中さん]

リセールを甘く考えている人が多いようだが、
逆に聞くけど練馬区のバス便定借の中古なんて誰が買うの？
自分だったらどうするか考えてみたら？
破格の条件でないと普通の人なら買わないと思うけど。

[3105: 匿名さん]

>>3103
はいはい、リセールがありえないってのだけで叫んでいてもね。
リセールに求める要件自体が人に違うからさ
転売の利ざや目的の人もいればトントンを目的にしてる人もいれば
通常の減価償却曲線に沿ってを期待してる人、それぞれ

実需で購入してる人にとっては実際が住まう訳でそこで対価も得てるから
永住しなくても十分ペイするよ　賃貸で住まうことを考えれば十二分にね

[3106: マンション検討中さん]

>>3105 匿名さん
いやだから立地の悪い定借だと適正な価格で売れないんだって。
そんなもん常識だろ？
なんでそんなに楽観的なんだよ。

[3107: 匿名さん]

>>3104
> 逆に聞くけど練馬区のバス便定借の中古なんて誰が買うの？
欲しい人が買うだけ

> 自分だったらどうするか考えてみたら？
そこに意味がない
自分が欲しいと思ったら買うしいらなければ買わない　ただそれだけ
実際自分がいらないなって思うマンションが中古・新築問わず普通に売買されてる
それが現実

> 破格の条件でないと普通の人なら買わないと思うけど
破格、とか普通とか、それは君の勝手な思い込みで実体がない（笑
不動産は所詮有限リソース。
工業製品じゃないから材料と需要さえあればいくらでも作り出せるものじゃない
ソフトウェアみたいにいくらでも完全同一ものものを大量コピーもできない
限りある土地から開発され、老朽化や土地売却で新たな物件ができ、また老朽化を
繰り返すだけの話
常に需要がある

[3108: 匿名さん]

>>3106

売れてるから市場があるんだが
再建築不可の土地ですら売買されてるよ
君の理屈が正しいなら誰も買う人がいなくて中古に定借やらそういうのがもう
溢れまくっていて、っていう話担ってるが実際そうなってないな
利用価値を認める人が買うだけの話
普通なら捨てられてるレシートですら売れる時代だしね
おつむが硬くてわからない人もたくさんいるがそうじゃない人もたくさんいるからね
ま、きみはリスク、リスクと連呼してればいいよ　ここで荒らしてても君には何も得られない
わけだからね

[3109: 匿名さん]

ここまで楽観的だともうポジティヴすぎて笑えるわ
なんでこの物件が安いか考えてみろよ
明らかにデメリットが多い物件じゃないか
スレを読み返してみろ
こんなレベルの物件なかなか出てこないぞ

[3110: マンション比較中さん]

建て替え可能な戸建で何世代も住んでるならともかくマンションは結局共有だから所有にこだわる必要もない　結局は費用対効果、つまりはコスパだね

[3111: 匿名さん]

>>3108 匿名さん
だから定借の中古なんてめちゃくちゃ安く売られてるじゃん。
しかもこの立地だぞ。。。

[3112: マンション比較中さん]

4000万円でブリリア、大規模、23区、バスで三鷹駅10分、75m2かー
定借か普通借地か所有権の違いは生活に無関係
新築で20年ほどすんで3500万円で売るか、その後は賃貸運用もいいね
キャッシュフローがいい感じになりそう

[3113: マンション比較中さん]

売る時安くても買う時が十分やすいからリスクヘッジになる　
買う時高いのに売る時に高く売れないのが所有権マンションのリスクだね

近隣立地のグランヴィラで比較するとわかりやすいよね
+1700万円払って所有権の共有に固執するか、それとも定期借地で実をとるか、ってだけでしょ。
売る時も＋1700万円は絶対に高く売れます！っていうのが確約されてるならともかく
実際の取引事例を見てると結局マンションは部屋の使用権しかないから立地と築年数、広さだけ
で確定しちゃう（笑
これは、ブランド売主だったら高く売れる、っていう幻想と同じだね　関係ないね
大規模は売る時に価格が安定するのでよりプラス
コンシェルジュ付マンションは管理状態が良くなるのでリセールはさらにプラス
ブリリアは上物がいいからさらにプラスだね

[3114: マンション比較中さん]

三鷹駅、吉祥寺駅は人気が高いので受け皿的に求められてる価格の裾野が広いので中古もリセールは安定してるといえるでしょう
徒歩15分、20分物件よりもバス始発でゆったりすいすい三鷹駅に行ける方が楽だからね
子育て環境にオススメだから賃貸運用もありでしょうな

[3115: 匿名さん]

>>3113 マンション比較中さん
大規模パワーとスーパー併設なのが向こうに比べて有利か

[3116: マンション検討中さん]

>>3115 匿名さん

有利だね

[3117: 匿名さん]

なんか悪質なポジ荒らしが出てきたね

[3118: マンション比較中さん]

武蔵野市ってゴミ捨て面倒だって聞いた
やっぱりお金がある23区がいいな

[3119: マンション検討中さん]

グランヴィラの70平米は5000万くらいで売ってたよ、そういう部屋は早々に売り切れたけど。
定借のここと比較すると1000万以内の差。
割安だと感じればどの物件でもそれなりに売れてくよね、逆に割高だと思われたら、売れ残る部屋も出てくる。
ここは全体的に割高だと感じられてるのが、販売不振の原因なんじゃない？
ランニングコスト5万×70年で4200万、ここも見逃せないよね。

[3120: マンション検討中さん]

>>3119 マンション検討中さん

それは同等じゃない比較だね
グランヴィラのパンダ部屋70m2も無いし
しかも5万×７０年って（笑）

[3121: 匿名さん]

もう練馬区の武蔵関の駅遠物件同士で争ってて下さい。
申し訳ないけどどっちも底辺です。

[3122: 匿名さん]

>>3119 マンション検討中さん
竣工は来年12月だよ
既に１００戸以上売ってて販売不振? おかしいよね

[3123: マンション検討中さん]

ほんとそれ
西武線の人は三鷹吉祥寺エリアに入ってこないでほしい

[3124: マンション検討中さん]

中古物件でランニングコスト月5万以上かかる物件ってなかなか手出す人いないよね・・・・

[3125: 通りがかりさん]

近隣に住む者です。関町や立野町が人気なの知らないんですか？
練馬区だけど吉祥寺、三鷹に近い、武蔵野市の隣というだけで一般人にも買える価格で子育て環境が良い。買い物、バス、電車にも苦労なし。公園たくさんあり。
そういう方がたくさん住んでいるのがここ周辺ですよ。アドレスは練馬区、そこで見栄を張りたい方は練馬区はやめたらいい話です。
バス便、いいじゃないですかー。
私はバスなど使わずに、自転車で吉祥寺、三鷹に行きます。
初老のおじさまなんかも、オシャレな自転車で颯爽と走ってますよー。

[3126: マンション比較中さん]

三鷹も吉祥寺もここからならフラットで自転車でも行きやすいですね
今日みたいな雨とかはバスが楽ですね

[3127: 匿名さん]

知人が吉祥寺北町から関町南に引っ越してたな。

[3128: 匿名さん]

子育てしやすい環境なのがいいね

[3129: 匿名さん]

自転車の人びっくりするぐらい多いですよね。

みんなバス停に近いわけではないだろうから、
普段自転車、雨バスって人が一番多いのかもね。

[3130: 匿名さん]

三鷹や吉祥寺は美味しいパン屋さんが駅外れに多いですから自転車で寄るのが簡単ですな

[3131: 匿名さん]

バスや自転車で駅まではるばる行くことをポジティブに語るってもはや異常だな。
検討者をバカにしているのかな？

[3132: eマンションさん]

良いところは良い、悪いところは悪いで話さないとまともな議論になりませんね
定借や駅遠などあからさまなデメリットをメリットかのように言うのはやめた方が良いかと
そういう所からポジ荒らしという言葉が生まれたのではないでしょうか

[3133: 匿名さん]

三鷹駅は南と北側で分かれていますが北側に結構オススメのカフェや雑貨屋、パン屋さん、ドーナツ屋さんがあるので気候がいい人は自転車散歩もオススメだと思いますよ
普段の買い物は隣接スーパーで十分でしょうしね

[3134: 匿名さん]

デメリット多いからこそ、この価格なのです。
これらのデメリットが許容できる方なら、物件自体は安いので買ってもいいんじゃないでしょうか。

[3135: 匿名さん]

バスや自転車で駅まで行く事を馬鹿になんかしていません。
もちろん、検討者、購入者を馬鹿にもしていません。
私は晴れた日は自転車、雨の日のみバスを利用しています。
実際に私はこの近辺に住み、住環境にとても満足しています。
この付近から三鷹へのバスに乗ってもらうとわかりますが、景色や街並み、緑がとてもキレイです。
それは地図上で見ただけではわからない住みやすさでもあります。
わからない人は買わなければ良い、それだけです。

[3136: 匿名さん]

リーズナブルな価格で子育てにも適した住環境、利便性が手に入って中央線三鷹にも出られるのでいいですね！
三鷹駅周辺は良質な塾、習い事などのスクールもたくさんありますから人生豊かになりそうですね

[3137: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当］

[3138: 匿名さん]

買い換えるときに、大幅に叩かれるのが定期借地。
だから、最初の売値を安くしてトントンにしている。

でも、最初から高いからね。
もちろん、消費税があがったり、原材料費、人件費の高騰というのが理由だっていうのもわかるよ。
でも、数年前まで、この値段で買えてたのにってなるのが普通の感覚。
そして、下がるかもしれない未来。

予想は予想でしかないし、確実なことはいえないけど、高値のときに買おうと思う人間は少ない。
それが、いまの結果でしょ。

はやく第二期を売り出しなよ。

[3139: 匿名さん]

やはり坪単価190を切るような部屋もいくつか選べるぐらいの安価な価格設定が好評のようですね
同じ条件でグランヴィラ吉祥寺北だと+1700万円追加費用が発生しますからね
同じ大規模でブランド物件だとそれぐらいの価格差が出てしまいますね
ここは1700万円セーブできますから実際には金利分プラスして考えればリスクが増えてしまいますが
ここならそういうリスクも大幅軽減ですね

[3140: 匿名さん]

もう普通の書き込みもできないな。

本当に検討板とネガ板を分けてほしい。

こんなにプールの監視員みたいに普通の書き込み全てに食いついてネガを書きまくる掲示板は異常だよ。

なんかしらの個人的な怨念があるんだろうけど、怖すぎるよ。普通のことを普通に書き込めるような掲示板になるように管理人の人も書き込み制限をするなりしてそろそろ対応して欲しいもんです。

[3141: 名無しさん]

ネガは陰湿な面あるけどポジもムキになってて異常だわ
こういう応酬見てると危なそうな物件としか思えない

ポジの20年で2割くらいしか値下がり（4200→3500）しないって根拠も全然わからないけど、ネガのエビデンスの無い反論もわからない。傍から見てると地雷物件なんだろうなーくらいの感覚です。
定借でもランニング込で納得いく値段なら検討できるんだけど、こんだけ荒れてると駄目な物件としか思えない

[3142: 匿名さん]

定借や駅遠っていう明らかなデメリットを肯定しているポジ荒らしがいますね。
適切な議論ができないので意味不明な楽観的な希望的観測はやめてもらえますか？

[3143: 匿名さん]

定借、練馬アドレス、最寄り徒歩16分、西武新宿線エリア、三鷹に行きたければバス、
これらは事実であり、デメリットでしかない。
三鷹エリアを希望する者にとっては、これらを肯定することはできない。
なので資金力のあるものはここは買わない。
買っているのは資金力のないギリギリの人たち。

[3144: 匿名さん]

だねだこりゃ もうここはネガ専用版ですな…

[3145: 匿名さん]

>>3144 匿名さん
グランヴィラの掲示板も同じように荒れてる。ネットの掲示板は世界中どこでも不愉快な書き込みが多いよ。それを覚悟して読まなきゃ。そこから役立つ情報を選別する能力が要る。疲れるね。
私は古い人間だから情報は足で稼げ派。それでマンションで勝ち続けてきた。掲示板は人気度を確認するために利用している。

[3146: マンション検討中さん]

グランヴィラでここはこんな扱いだけど。。。

5405：匿名さん
[2018-08-04 22:11:12]
>>5395 匿名さん

ブリリアシティ三鷹の購入者。残念ながら、ここは高くて買えなかったのです。ブリリアシティでディスられまくってるので、ここで憂さ晴らししてるのでしょう。あちらは武蔵関16分の定借物件。よくわからずに安いからと契約してしまい大後悔してるようです。本当はここが欲しかったのでしょう、察してあげて下さい。

[3147: 匿名さん]

ここは元NTT社宅だから、こんな立地でも「社宅」っていうメリットがあった。しかも電通に勤めてる人は徒歩でも通えたからよかった。横河電機とかに勤めてる人にはいいかもしれないね。

[3148: 匿名さん]

すこし前に、この物件について長文で書いてくれた方に聞きたい。
20年後に3500万円で売れるという根拠は、どこにあるのか。
実際に、築20年で20パーセント下がって売れた定借物件の例があるなら、教えてほしい。
それと、これから、高齢化社会になり、普通に考えればバス便の需要は少なくなると思うのだが、そういった未来の展望的にも、3500万円の根拠を説明をしてもらえると助かる。
信じていないとか批判とかではなく、実際に購入を検討しているので。

[3149: 匿名さん]

3147: 匿名さん　

徒歩圏の職場であれば、バス定期代のことを気にしなくていい分、購入検討の余地はあるかもね。
ただ、結局リセールとか考えた場合、バス便が足枷になるのは変わらないから、どうなんだろうか。
たとえ今、横河に勤めていても、70年後には確実に定年退職しているからね。
いずれ手放すことを考慮しないと。

[3150: 匿名さん]

武蔵野市役所、NTT研究所、横河電機の社員なら通勤は問題無し。転勤も考えにくいからリセールは最初から考える必要が薄いんじゃない？