Brillia（ブリリア） City 三鷹について

[マンション検討中さん]

Brillia City 三鷹ってどうですか。
住居だけではなく、商業施設、育児施設や緑もある複合新街区になるようです。
物件のことや周辺の利便性、将来性などについても知りたいです。

公式URL：http://b-mitaka.jp/top.html

所在地：東京都練馬区関町南四丁目686番1他（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「三鷹」駅 バス10分 「北裏」バス停から 徒歩2分
総武線 「三鷹」駅 バス10分 「北裏」バス停から 徒歩2分 、西武新宿線 「武蔵関」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「吉祥寺」駅 バス20分 「北裏」バス停から 徒歩4分
総武線 「吉祥寺」駅 バス20分 「北裏」バス停から 徒歩4分
土地の権利：定期賃借
借地の種類・期間：一般定期借地権（2017.9.29～2087.12.29）
総戸数：436戸 （他、保育施設1戸）
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上10階建て
間取：3LDK・4LDK
面積：70.98平米～90.81平米
売主：東京建物、住友商事
販売代理：東京建物株式会社、住商建物
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：東京建物アメニティサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[261: 匿名さん]

>>259 匿名さん

どっちも借地権だから、いい競合関係になるでしょうね。こちらは定借でバス便だけど、価格差がグロスで2000万くらいあるでしょうから。

[262: 匿名さん]

普通借地権は更新期限無いけど、定期借地権は70年で解体だから結構変わるよ。解体準備金も必要だし。

[263: 匿名さん]

>>262 匿名さん

仰る通りなんですけど、まず借地権を許容できるかできないか？というハードルがあって、それがクリアできるなら普通も定期もどっちでもという感じかなあ。どちらも半分賃貸マンションということに変わりはないですしね。

[264: 匿名さん]

>>261 匿名さん
競合になりますかね？？
借地と一括りになってますが、定期借地と普通借地は違います。
駅距離など条件が違うので、検討がかぶらないと思います。世帯年収的に購入層も違うかと。

[265: 匿名さん]

更地で返すのは金がかかるよな。
固定資産税がないのはメリットとはいえ、地代も毎年いるわけで。
子や孫の財産とはしない。
不動産のようで不動産ではない。そんな物件かな。

[266: 匿名さん]

>>265 匿名さん

確かにそうなんですけどね。でも、そもそも70年も建物がもつのか？ということもありますよね。定借の場合、解体料や更地返還がネックになりがちだけど、普通借地権だろうが所有権だろうが、70年後のことは誰も想像できませんよね。
とはいえ所有権と比べて何と無く不安という部分はあるのだけど、その分、価格が安ければOKと考える層は一定数以上いるのではないですかね。

[267: 匿名さん]

>>266 匿名さん

最近のマンションは恐らく100年は持つよ。

[268: 匿名さん]

>>266 匿名さん
その価格が思ったより、高いんですよ。

[269: 匿名さん]

高いね。誰が買うんだろ。

[270: マンション検討中さん]

>>268 匿名さん

なるほど、定借でこの辺りだと70平米3LDK平均4000万くらいが妥当という感じですか？いまはパンダが3900万台のようですが。

[271: 匿名さん]

解体準備金って平米あたりどれくらいかかりますか？

[272: 匿名さん]

たしか解体費用は修繕積立金に含まれるんじゃなかったっけ？

現段階では金額未定だけど。。。

[273: 匿名さん]

>>272 匿名さん
含まれないよ
使途が違うお金を違う名目で集める事は出来ないからね
修繕費はあくまで建物の維持するための修繕費用としてしか利用できない。
解体費は別名目だからその名目で持って徴収さればければならない

[274: 匿名さん]

>>269 匿名
激安だと思ったけど。

[275: 匿名さん]

解体費用って、1戸あたりいくら位なの？それによっては高いね

[276: 匿名さん]

>>275 匿名さん

月5000円ぐらいでしょうね

[277: 匿名さん]

ってことは、月5000円Ｘ12ヵ月（1年間）Ｘ68年(定期借地）＝4,080,000円、マンションの価格より、プラス。ってことですね。高いですね。でも、定期借地でなければ、まあいつかは建替えが起こるにしても、扶養ですよね！？

[278: 匿名さん]

>>277 匿名さん
まず、そもそも新築から定期借地期間満了まで住まう人はいないのでその計算は意味をなさないよ。
そして一般的な所有権マンションの修繕費もそれは同じ事が言える話。いついくら使うかわからないお金を長期で積み立てていくがその間のお金は死金だ。でも必要な時に必要分を集めようとしても集められないリスクが高まるという点と発生主義で徴収すると不公平になるって所から積立方式が採用されてるのでしょうがない話。
結局のところ不要かどうかって言う議論は成立しない。必要経費として計上されてるから買う側は必要経費として都度払うしかない。
こういう経費計上に納得出来ない人はそもそもマンションには向かないので全部自分の裁量で処理できる戸建に行くしかない。

マンションの場合は正直借地権も所有権もあまり関係ない。どのみち所有権だとしてもマンション民の共有資産扱いでありどこに自由など無い。マンション管理組合員の相談で判断可能と言う道があるものの、赤の他人同士がなんの利害関係もなく、ただ共有してるだけなのだから合意形成などは至難の業だからね。
姉歯事件(耐震偽装事件)が良くマンションの合意形成の難しさを端的に表してる。
あれなんて、正しくマンション民全員が一丸となって取り組める土壌(下地)があったケースだ。だって全員住めなくなったんだから。にもかかわらず合意形成にかなりの時間を要した。あのレベルでさえ合意形成には相当な時間がかかる。一般的な事案ではもはやまとまりようもないので基本的に現状維持でなぁなぁに進むしかなく改革など基本的に不可能。であれば借地権でも何ら変わらない。

[279: 匿名さん]

三井の傾きマンションは合意したよ。大規模で、たしか3名以外ぐらいのみが建て替え合意じゃなかった。

[280: マンション検討中さん]

所有権は資産ですからねえ

[281: 匿名さん]

>>279 匿名さん

それぐらいのインシデントでも時間がかかったって話

[282: 匿名さん]

所有権が資産になるんじゃないよ流動性が資産になるんだよ。
所有権が資産になるなら負動産なんて言葉は生まれない。

[283: 匿名さん]

>>282 匿名さん

流動性を考えるなら、23区の便利な場所とか駅前とか以外に買えなくなるわ。
時間かかっても現金化できるものは全て資産だろ普通は。

[284: 匿名さん]

>>278 匿名さん

だったらまず、自分がここを購入しなよ。
俺は買わないけどな。

[285: 匿名さん]

>>283 匿名さん

負動産は現金化できない状態のことよ？

[286: 匿名さん]

>>284 匿名さん

それ言われたら、誰も切り返しできませんね。私もここはパスかなあ。

[287: 匿名さん]

買う予定の人の意見を聞きたいんですが、もし買うとしたら、何年ぐらいで売る予定ですか？

[288: 匿名さん]

>>287 匿名さん

10年で売却します。マンションならそれが基本

[289: 匿名さん]

五感を開放しないと買えないね。
石神井みたいになるなよと思った。

[290: 匿名さん]

（12月29日から1月5日の間、書き込みゼロ。ネガの正体が知れるね）


　

[291: 匿名さん]

>>290 匿名さん
なるほど。
私はここのマンションを本当に検討してて、事前案内会行くのすごく楽しみにしていてので、この掲示板で悪く書かれているのが多くて気になっていてのですが、そういうことだったんですね。
悪く書いていたのは、ライバルの他社って事だったんですね。。

[292: 匿名さん]

>>291 匿名さん

そんなわけないでしょ！！

[293: 検討板ユーザーさん]

けなす意見だけじゃなくて、誉めたり検討したりする意見も出ませんでしたからね...。
まだ情報も少ないせいかもしれませんが。

[294: 匿名さん]

>288

きほんじゃないでしょ
特に定借だったら、最後まで住み潰さないと損ですよ。
※実際に住め無くなったら賃貸にしたほうがマシ。

[295: 匿名さん]

>>294 匿名さん

それはどういう理由からですか？

[296: 匿名さん]

294さんじゃないけど、ようするの中古で売りに出しても買い叩かれるので、損ってことじゃないのかな。

[297: 匿名さん]

盛り上がらないね。検討している人いないのかな。

[298: 匿名さん]

>>297 匿名さん

年明けB2チラシを大々的に撒いてましたね。
あの桜のビジュアルと恋する武蔵野のというコピーには全くそそられない。というか申し訳ないけど意味がわからない。駅遠だけど、周囲に行政施設が多く立地は決して悪くはないのだから、もっとそっちを訴求した方がいいのではないかなあ。

[299: 匿名さん]

HPからは「恋する武蔵野」が消えましたね。
「武蔵野セントラルシティ」がメインコピー。
武蔵野でもセントラルでも三鷹でもなく、練馬の隅っこ。

CG見るかぎり共用部はそれなり素敵だし23区内物件なのだから、
別の宣伝の仕方があると思うのですが。
マンション名って住んでいる限りずっとついて回るものなので、躊躇してしまいます。

[300: 匿名さん]

>>299 匿名さん

アドレスで見ると確かに練馬の隅っこで駅遠なんだけど、周辺環境は決して悪くないと思うけどなあ。
名前が気になるのは最初だけではないでしょうか。ここ買ったら三鷹を使われますよね？皆さん生活圏が三鷹なら、それも馴染んでくると思いますよ。
あと私の場合は、定借をどう判断するかですね。

[301: 名無しさん]

駅近なら賃貸とかでニーズはあるんだがなあ…

[302: 名無しさん]

周辺に住んでいる者ですが、昨日自宅のポストにチラシが入っていました。
「恋する武蔵野」消えてませんでしたよ(笑)ホント意味不明なキャッチコピー。

[303: 匿名さん]

ここよりコスパがいいマンションはなかなかないですよね

[304: 匿名さん]

コスパいいですかね。
三鷹からバス10分だと土地所有権で妥当な値段だと思いますが。

まあ中央線沿線がやたら高くなっちゃったのも事実ですけど。

[305: 匿名さん]

でも、この周辺にもマンションは沢山ありますので、新築にこだわらないのであれば中古（所有権（で良いのがありますよ。定期借地なら結局どっちが先に値崩れするのか、見ものですね

[306: 匿名さん]

ここはコスパ良すぎでしょ
これだけの豪華な設備で3000万台で２３区が買えるのはなかなかないですからねぇ
それも三鷹駅。大きいですね、この差は。

[307: 検討板ユーザーさん]

3000万円台といっても3900万円～ですから、殆ど4000万円台以上の部屋ばかりですよね。
まぁそれでも見かけの値段は安いのは安いでしょうが、地代が固定費としてかかることや、
譲渡に承諾が必要ですが、その際に承諾料がかかるのかは気になるところです。
値引きしないと売れなくなりそう。

そもそも室内設備のグレードってHPにまだ公開されていないような...。
参考写真ばかりだったように思いますので、安いか高いかはまだ判断が付きませんよね。

[308: 匿名さん]

>>307
ほとんどが、っていいますが3000万台でも結構ありますよ
あとは間取りや広さなど条件で気にいる気に入らないってのはあるでしょうけどね

[309: 匿名さん]

>307

借地権物件は売る前提になってないからね。
残期間が短くなるとローンが組めないからどうせ売ることはできない。

[310: 匿名さん]

>>309
本当になにもわかってないんだな（笑）
今のマンションは建ぺい率も容積率も使い切ってるし余程の一等地でもない限りは建て替え自体が現実的ではない。これは将来の法律改正がととのったとしても、ね。
所有権も築30年こえだしたらもはやみんな避けるのは道理。だからみんな売るんだよ、マンションは。マンションは買った途端にババ抜きゲーム開始。しかもババは築年数が増えるにつれてどんどん増えていく。しかもババだとわかってても手放せない人まで出てくるからな。額面が安くても住民の質が低下していくばかりか管理費も増える。当然建て替え時期を考え出す50年あたりになれば色々めんどくさい状況にもなってくるし、中には地上げ屋みたく、恣意的にいくつかの戸数を買い上げてコントロールしようとする輩ままで出てくるからな。そうなったらもはや管理組合など事実上機能しなくなってくる。
だいたい30前半ぐらいで購入したやつが50年も住んだらもう80歳だ。80歳までずっと新築購入したマンションに住むのか？（笑）
まぁ０とはいわないがそういう人は本当にレアだわな。車を新車でかって乗り潰すまで何十万キロ、何十年と乗るのか？ってのと
同じことが家だって言える話。

加えて、マンションでは建物は区分所有、土地は共有してるわけで借地か所有権かには本質的な違いはない。
大勢は自分たちの家族の状況におうじて15年前後ぐらいで売却して「住環境」の費用対効果が最大になるように継続するだけの話じゃん。