Brillia（ブリリア） City 三鷹について

[マンション検討中さん]

Brillia City 三鷹ってどうですか。
住居だけではなく、商業施設、育児施設や緑もある複合新街区になるようです。
物件のことや周辺の利便性、将来性などについても知りたいです。

公式URL：http://b-mitaka.jp/top.html

所在地：東京都練馬区関町南四丁目686番1他（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「三鷹」駅 バス10分 「北裏」バス停から 徒歩2分
総武線 「三鷹」駅 バス10分 「北裏」バス停から 徒歩2分 、西武新宿線 「武蔵関」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「吉祥寺」駅 バス20分 「北裏」バス停から 徒歩4分
総武線 「吉祥寺」駅 バス20分 「北裏」バス停から 徒歩4分
土地の権利：定期賃借
借地の種類・期間：一般定期借地権（2017.9.29～2087.12.29）
総戸数：436戸 （他、保育施設1戸）
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上10階建て
間取：3LDK・4LDK
面積：70.98平米～90.81平米
売主：東京建物、住友商事
販売代理：東京建物株式会社、住商建物
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：東京建物アメニティサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[2127: 匿名さん]

>出だしが間違っているのであなたの図式も完全に誤りです。

これも、詭弁家がよく使う論法だよね〜。

出だしが間違っていても、そのあとに導かれている図式が「あっている場合」もあれば、「間違っている場合」もあります。
これが、正しい答えです。

しかもこの方、「完全に誤り」だと言い切っています。
こういう言い方をするときは、むしろその図式が合っていて、誤魔化したいときです。

騙す人の言い方には特徴があります。
みなさんも気をつけましょうね。

[2128: 匿名さん]

>>2126 匿名さん

きちんと文章読んでくださいよ。
企業がバス代を認めないなんて、ひとことも書いてないでしょ。

三鷹よりも武蔵関のほうが距離が近くて、しかも1.5キロ未満だから、バス代が認められない会社が多いってことです。
その距離でも出してくれる会社もあるだろうし、三鷹からの交通費が全額出る会社もあると思いますよ。そこまで否定してません。

だからこそ、交通費をどうするのか考えた上で、マンションの購入を考えないといけないと思っています。
自腹だとすると、決して安くはない金額ですからね。

あと、詭弁の意味は、自分で辞書ひいて確かめてください。

[2129: 通りがかりさん]

バス増発希望。
朝の通勤時、下流の人々(武蔵野市民)が乗れなくなっちゃう。

[2130: 評判気になるさん]

>>2128 匿名さん
1.5kmだと認められない会社が多いという根拠は？
普通は1kmじゃない？

[2131: 匿名さん]

バス増便したら、それだけ騒音も増す。
そもそも三鷹通り？中央通り？沿いの部屋は、排気音うるさくて窓開けられないよ。
環境悪いと洗濯物も干し難いよね。

[2132: 匿名さん]

>>2131 匿名さん

バスは増便されないと思います。
北裏は、バスが折り返す際に、スペースの関係で道路を塞ぐような転回が必要です。
荻窪行きも転回に利用するので、朝は、理屈上、そんなに増やせないはず
そういう意味で、少なくとも待てば確実に乗れる始発はメリット

[2133: 匿名さん]

定期借地権やバス定期券の問題よりも、水害が気になります。
練馬区HPの浸水ハザードマップだとこのマンションの一部に注意が必要そうなんですけど。

あと、災害時は、ここの売りの一つであるコンシェルジュが頼りになりそうですね。

[2134: 匿名さん]

>>2133 匿名さん
目の前に川流れてますから、理屈上はリスクありますよ。

ただ、千川は上流に水門があり、よっぽどのことが無い限り溢れることは（過去から言って）無いです。
水をながすようになって、30年経ちますが、その間、石神井川、善福寺川などは溢れたことが、極一部であります。千川は、ちょろっとはみ出るようなことはあったかもしれませんが、基本的にないですね。

一方、溢れた川は、治水対策に相応の金をかけていますから、過去は一概に将来のリスクと同等ではありませんが。

[2135: 匿名さん]

>>2130 評判気になるさん

自宅から最寄の駅まで、どのぐらいの距離からバス代が認められるのかは、会社によって異なると思われます。
もちろん、1キロ以上で支給のところもあるでしょう。
ただ、一般的には1.5キロというのが標準となっているようです。
まずは、ご自身の会社がどのように考えているか確認してみてはいかがでしょうか。

下記サイトも参考までに。
https://jinjibu.jp/qa/detl/23099/1/

ちなみに、こちらの物件は、最寄の武蔵駅から1キロ以上、1.5キロ未満の立地のようです。
悩ましい距離ですね。

[2136: 評判気になるさん]

>>2135 匿名さん

リンク先には例として書かれているだけで一般的とは書かれていないですよ。

ちなみに東京都は1kmのようです
http://www.kyoiku.metro.tokyo.jp/static/reiki_int/reiki_honbun/ag10134...゛交通機関を乗り継いで通勤する職員の交通機関のうち、その者の住居又は勤務庁から通常徒歩によることを例とする距離内(1,000メートル未満)においてのみ利用する交通機関は、運賃等の額の算出の基礎となる交通機関としない。゛

[2137: 匿名さん]

これは、東京都の学校職員の規定ですね。

[2138: 匿名さん]

結局東京都23区の一部上場であれば普通にバス代ぐらい出るって話でしょうね。交通費支給しない企業を探す方が大変そうですけど（笑）

[2139: 匿名さん]

>>2132 匿名さん
始発メリットは座れる事もそうですが時間の振れ幅も少ないですからね
三鷹駅に行けばそっちも総武線は始発ですし中央線は特快含めて全て停車
帰りも三鷹駅からバスたくさん出てますし荻窪駅経由でもいい
交通利便性が高いだけではなく経路も選べて座れるので快適性も高いですね

[2140: 匿名さん]

交通費出さない会社はないと思いますが、最寄の武蔵関からの交通費として算出されるケースが多いということです。
駅までバスなのか徒歩とみなされるのかはケースバイケース。
一部上場かどうかは関係ないですね。

[2141: 匿名さん]

>>2131 匿名さん
現地行かれたらよくわかりますけど住環境はとても良いですよ。それに洗濯物は今時の洗濯機は乾燥機能がとても優秀ですからそのまま入れておけばすみます。時間の節約ですね。省エネなので電気代も大したことがないです。外に干すのは古き過去のものになりそうですね

[2142: 匿名さん]

>>2134 匿名さん

23区は治水対策にもお金をかけてますからこの近辺はここ３０年で問題になってませんね

が、1番問題になってるのは武蔵関駅とその周辺ですね
ここはよくゲリラ豪雨の時に溢れてます。
ちょうど武蔵関駅が低地なんですよね

ま、このマンションの人は殆どが三鷹駅か荻窪駅、吉祥寺利用なので関係の無い話でしょうけどね

[2143: 匿名さん]

>>2140 匿名さん

マンション名からも三鷹駅だとみなされるでしょうね
通勤費は本人が申請しますから。知らないですかね?（笑）
自宅の住所は会社は知っていますが、最寄り駅も経路も自分で申請します。入社したら登録住所から会社側が勝手にデータ検索して最寄駅、経路を決定して支給はしませんよ（笑）これから社会人になるなら知っておくといいです。

[2144: 匿名さん]

私の会社は1.5km以上で支給とありますが実際は1kmしかないのに普通に支給されてます
アホな水増しとかする人がいた場合の対策程度でしょうね

[2145: 匿名さん]

このエリアのバス利便性がわかるとバス代ネガが物凄いですね。
定借がマンションにおいては必実利用上障害になるどころか安定して安く使える事がわかると同じくネガが凄い（笑）
よほどこの物件に恨みがあるんですね。
別に買えと強要されてるわけでもあるまいに気に入らないなら無視しとけばいいだけなのに不思議ですね
売れたら困る事情がおありなんですかね

[2146: 匿名さん]

マンション名が三鷹だと三鷹駅での経路も自然ですね
ブリリア三鷹、と名ずけてくれた売主はいい仕事をしましたね。
リセールがよく話題に上がりますがリセールでも三鷹と書いてある方が有利ですよね。しかも、いくつかの単語組み合わせではなく、ブリリア三鷹と言い切ってくれてるのでとてもスッキリです

[2147: 匿名さん]

売れないと困る事情がおありなんですね。
よくわかります。

[2148: 匿名さん]

平均坪単価が約220、200を切ってる部屋もかなりあるのでかなりリーズナブルな価格
預貯金はあえて使わず運用に回しておき
4300ほどの部屋をまるまるローンにしてローン控除を10年みっちり受けておけば今の0.389程度の激安低金利なら10年間はずっとプラスの期待値がかなり高いですな

10年後に売れば売却手数料考えても月2万ほどのコストになりそうですね

[2149: 匿名さん]

バス代が出る出ないに関わらず
日々のバス代くらい出せる余裕もないなら、そもそも生活がカツカツすぎるんでしょうから買わないでいいと思います。
将来的にバス交通費が認められない生活が来る可能性あるにしても、財政に余裕がないなら無理する必要はない。

[2150: 匿名さん]

>>2148 匿名さん

10年後に売って売却手数料考えても月2万ほどのコストだったということにするには、売却価格がある程度の額になる必要がありますが、計画どおりになりそうですかね？

[2151: 匿名さん]

>>2141 匿名さん

恐縮ですが、私も現地を見ましたが、いなげや前の通りの交通量が多く、特にバスがうるさいです。これでは窓を開けられません。
室内環境は家電に頑張ってもらうしかないですね。

また、千川上水側でハトが餌付されているのを私も目撃しています。

[2152: 匿名さん]

この辺り南北に通る地下鉄でも出来れば、ものすごく便利なのにね。

[2153: 匿名さん]

定借については、様々な意見があるかと思いますが、メリット・デメリットをきちんとおさえておきましょう。
不動産アドバイザーの三井健太さんは、このように考えています。

https://mituikenta.com/?p=1617

[2154: 匿名さん]

>>2153 匿名さん

比較が50年定借なので役にたちませんな。

[2155: 匿名さん]

>>2150 匿名さん
はい、期待値は高いでしょうね
元値が安いのはマンションでは最大の強みです

[2156: 匿名さん]

>>2153 匿名さん

この人は当たり障りのない一般論言ってるだけだからね（笑）

[2157: 匿名さん]

>>2153 匿名さん

不動産に対するアドバイスとして、まあまあ参考になりますね。
しかし、投資の基本がわかってないです。
所有権と定借を比べれば、地代には流動性プレミアムが上乗せされているので、コスト高になるのは当然です。ブリリアも計算してみましたが、前払＋通常の地代は結構な額です。
本当にその差が家計に取って不利になりますか？

一例。定借で1000万円安く物件を手にしたとします。元本に掛かる利息は、金利1％として30年で350万。元利均等で元本が減るとしても100～150万になります。この分、お得ですよ。もし、手元に現金があり、それが2％平均で利殖できたら元利は30年後に1800万を超えます。株や投信なら長期運用ではあり得ます。もちろん、思い通りに行かないリスクもあります。それは、所有権の価値でも同様です。
固定資産税、税制優遇、解体準備など考慮すべき要素もあります。

要は、あなたの現金、有価証券、不動産等の資産をどのような割合で保持するのか、流動性がどの程度必要か、リスク選好のスタンスによるのです。

お金は、不動産だけではないので、もっと総合的な視点がいりますよ。

あくまで、不動産のみに特化したアドバイスですね

[2158: 匿名さん]

物件のリセール価格の様な将来の価格が保証されていないものに期待せず、購入価格を抑えた分で生活ないし投資ないし自由にすれば良いって考えですかね。

[2159: 匿名さん]

>>2158 匿名さん
それが合理的だからね
実需でマンション買う場合は上がるか下がるかとか意味がなく安定的な計画がしやすいかどうかだけ。住まいに求める要件は変わるんだからどうせ35年もずっと同じマンションに住まないし（笑）

[2160: 匿名さん]

この物件の場合、価格が上がることは、ほとんどの人は求めていないんじゃないかなあ。
むしろ、下落率をできるだけ抑えたいと考えるものなのでは。

ここでよく出されるリセールって言葉だけど、重要なのは下げ幅でしょ。
普通に考えたら、所有権や普通借地よりは下落する率が高いと思うんだけど。

そのことを抜きに、同等の所有権を買ったときの差額分が運用できるとか夢物語を語られても、意味ない気がする。

あと、同じ条件で所有権を買ったら、もっと高くなるっていうのは、もちろんその通りだけど、
だったら、もうすこし値が下がった所有権の中古という選択肢もあるわけじゃない。
だいたい、中古のほうが価格は安定しているから、さらにリスクは回避できる気がするけどね。

この物件で問題なのは、圧倒的な安さを実感できないってことでしょ。
ゆえに、リセールが不安になる。
三井さんが言いたいのは、そういうことなんだと思う。

[2161: 匿名さん]

賃貸で何にも残らないより、賃貸の家賃ぐらい、もしくは賃貸より安く、70年間大型マンションに住めたら、という人向けのマンションだと思います。子供はマンション内や学童、公園で遊んだり出来てとても楽しく成長出来ると思います。

[2162: 匿名さん]

>>2161 匿名さん

70年もずっと同じ所に住まないから、皆さん。所有権共有マンションでも定借でも。
車もモノも同じ。配偶者だって離婚するつもりで婚姻契約してはいないけど普通に発生する。
家も買う時は永住目的のつもりで買ってても家族構成、事情、周りの環境変化、住民層変化、建物管理状態等などによって固定化する事の無意味さ、非合理的な事は否応なく影響として出てくるからさ（笑）
所有権の妄想や幻想を抱いてる人はそこを見ようとしないから根拠の無い過度な期待であとからドツボにハマるだけ。
実需で選ぶなら自分に合ってるかどうか、つまりは立地と環境と建物。あとは新築をどれだけ安く買うかだけ。
マンションは建物と土地をそれぞれの資産、用途、権利として分離できないのが今の区分所有法。区分所有法を勘違いしてる人が1人だけいるようだけど肝はそこだけ。つまり、所有権を縛って限定したところ。枷がはめられたと言ってもいい。借地権と何ら変わらない効力しかなくなってしまっただけの話（笑）

[2163: 匿名さん]

その議論は、普通借地には当てはまるかもしれないですけど、定期借地で語るには、すこし無理があるんじゃないでしょうか。

>>新築をどれだけ安くかうか。

まさしく、そのとおりだと思います。
でも、この物件は高くもないと思いますが、安くもない気が・・・。

[2164: 匿名さん]

>>2142 匿名さん

浸水の件ですが、
過去約30年問題ないから大丈夫って言うけど、平和ボケしすぎてませんか？

練馬区の浸水ハザードみれば、このマンションの一部は黄色いため、注意が必要です。
この事実は揺るぎません。

[2165: 匿名さん]

未曾有の大災害が来たらどのみち無事では済まないから、大地震が起きる事を考えればどこも買えないですね。

[2166: 匿名さん]

そういう問題じゃなくて、とくに注意が必要ってことでしょ。

[2167: 匿名さん]

>>2164 匿名さん
50cm未満の浸水なら造成で嵩上げされていれば問題無いレベルかな。
このマンションは地下住戸も無いし。

[2168: 名無しさん]

練馬区の浸水ハザード見ました。
ほんと、マンションのごく一部が黄色ですね。そして、その周辺は真っ白ですね。笑
何かにつけてケチつけたいだけとしか思えません。笑

[2169: 匿名さん]

>>2167 匿名さん

ご返信ありがとうございます。
かさ上げされていれば、私も問題ないと思っています。

ただ、グランドエントランスのイメージ写真をみると、車の出入りをスムーズにした設計で段差がないように思えます。

これでは浸水してしまう気がしますが。

[2170: 匿名さん]

>>2168 名無しさん

いえ、周辺がほとんど白い中で、黄色があるということは、そこが低地であることを意味します。
雨水が流れ込みやすいのでしょう。
気持ち悪いと思いませんか？

マンション設計の段階で嵩上げしていれば、いいですけど。
ご存知ないなら自身で問い合わせます。

[2171: 匿名さん]

>>2169 匿名さん

敷地南側と床面はフラットに見えるので土入れたんじゃないですかね？
わざわざ広範囲を凹ませるとも思えませんし。
まあ、気になるなら営業に確認ですかね。

[2172: 匿名さん]

>>2164 匿名さん

メッシュ自体が荒いのに僅かな黄色程度でこの言い草（笑）

[2173: 匿名さん]

>>2170 匿名さん

意味しませんよ（笑）
黄色の意味がわかってますかー?

[2174: 匿名さん]

>>2169 匿名さん

浸水しませんよね
どう見たって。なんのために排水設備があるんでしょう? （笑）

[2175: 匿名さん]

>>2166 匿名さん

特に?なぜそうなるのかな?
特別多発もしてないのに? 浸水被害も無いのに?
マンションですけど、ここ（笑）

[2176: 匿名さん]

>>2170 匿名さん

勝手な被害妄想の方が気持ち悪くて怖いです…
毎年恒例、名物のように浸水してるならその心配の仕方も理解はできますがここ３０年年もどんなことがないエリアでその心配はいつか隕石落ちて地球滅亡かも、と同じレベルだと思いますね