Brillia（ブリリア） City 三鷹について

[マンション検討中さん]

Brillia City 三鷹ってどうですか。
住居だけではなく、商業施設、育児施設や緑もある複合新街区になるようです。
物件のことや周辺の利便性、将来性などについても知りたいです。

公式URL：http://b-mitaka.jp/top.html

所在地：東京都練馬区関町南四丁目686番1他（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「三鷹」駅 バス10分 「北裏」バス停から 徒歩2分
総武線 「三鷹」駅 バス10分 「北裏」バス停から 徒歩2分 、西武新宿線 「武蔵関」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「吉祥寺」駅 バス20分 「北裏」バス停から 徒歩4分
総武線 「吉祥寺」駅 バス20分 「北裏」バス停から 徒歩4分
土地の権利：定期賃借
借地の種類・期間：一般定期借地権（2017.9.29～2087.12.29）
総戸数：436戸 （他、保育施設1戸）
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上10階建て
間取：3LDK・4LDK
面積：70.98平米～90.81平米
売主：東京建物、住友商事
販売代理：東京建物株式会社、住商建物
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：東京建物アメニティサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[14375: 匿名さん]

>>14373 マンション検討中さん

大幅値引とは、具体的には800万くらい？
リアル過ぎた??

[14376: 匿名さん]

安いから買ったんだ層が大量に流れこむと、理事会がまとまらなくなるんですかね？
修理しなくなるから、末期は荒れるってことですか？

[14377: マンション検討中さん]

凄い値引きされた層と、初めに買った層は性格が大きく違ったりするもの。

売った方は将来関係ないけど、組合や住民層に大きな禍根を残す事もある。組合が荒れるというか、住民層の性格の違いが合意形成を難しくする事も考えられる。

そもそも、定期借家だと一生住むってより10年-20年でまだ借地期間残ってる内に売ってしまおうって人が多かったりもするから、修繕計画や管理計画は難易度高いからね。

[14378: 匿名さん]

800万の値引くらいなら大幅とは言えない。

[14379: マンション検討中さん]

>>14378 匿名さん
800万の値引きなんて無いでしょ。
もともとグロス低いんだもん。
あってもMRの家具無料とか、最大でも300と予想。

[14380: 匿名さん]

>>14377 マンション検討中さん

20年まで、一切お金をかけたくないっていう人、多そうですね。
脱出組が去った後も、大規模修繕は、住民の大多数が反対しそう。

こういう時、大規模は面倒だよね。

[14381: 匿名さん]

>>14373 マンション検討中さん

大幅値引きって、どこ情報？
既購入者の反対を無視して決行ですか？

[14382: マンション検討中さん]

大幅値引きは噂になってるよ。
売主は4年も経ってるから、既契約者が反対しても値引きしてでもさばきたいんでしょ。

まあ値引きしてないならいいけど、そもそもグロスが低いマンションで大幅値引きしてたら、修繕費とかで揉めるもとになるよね。

はじめに買った人も、安いから買ったんだし販売苦戦で値引きするな、資産価値下がるって言ってもしょうがない。

[14383: 匿名さん]

デベの粗利が1000だっけか。
マイナス800っていうのは、現実的かもね。
そのぐらいの値引きなら、割安感はあるね。

[14384: マンション検討中さん]

普通に値引き入るなら、周辺古い中古並の金額なんだけどな、それでも定借を選ばない売れないってのは将来的にも定借中古は厳しいんじゃないかな？

賃貸すればまわるかもしれないが、そうなれば誰も修繕費とかコスト負担を嫌がるよね。

[14385: マンション検討中さん]

周辺の所有権よりは安いんだろうから、予算がマッチする人が買う。それだけのことじゃない？
外野が将来売れないだのあーだこーだ言っても仕方ない。

[14386: マンション検討中さん]

今現状でも、駅遠い中古と同じ位でも借地売れて無い状況で、将来的に周辺の所有権中古より安くすれば売れるって楽観しすぎじゃ無いかな？
　
外野がうるさいって反応じゃなくて、大体の人が駅遠い借地の資産性心配してるのに、資産性はまったくなく激安に下げればいつか売れるって言うのはどうかと思うよ

[14387: 匿名さん]

マイナス800でも、売れないってこと？

[14388: 匿名さん]

HPに総来場者数1800件突破とあり、新築マンションの歩留まりは約1割なので、
甘めに見積もっても総戸数の半分程度は売れ残っている状況。
竣工後2年でこれは相当やばい。
石神井台も大幅値引きでなんとか完売したが、あそこは所有権で徒歩10分だった。
超売り手市場において類稀な大苦戦物件なので検討者の方は強気に交渉するべきですよ。

[14389: 評判気になるさん]

一時期プラウドシティ吉祥寺と比較されていたけど、売れ行きは雲泥の差。
交通の便は悪くて似たようなもんだし他にもプラウド側のデメリットだってあったのにね。

定借で初期費用を抑えて頭金を運用に回せばランコスは賄えて流動性も維持できるのに。
定借は実績が少なすぎて価値の目減りが読めないことが最大のネック。

デベか地主が最低買取価格を保証するとかなら考えていた。

[14390: 匿名さん]

そもそも論だが仮にここが所有権だったとしても割安感ある価格ではない。
適正価格との乖離が1割や2割ではないと思う。

[14391: 坪単価比較中さん]

今日も熱心にネガ投稿お疲れさまです。日曜日の夜だっちゅうのに。

[14392: マンション検討中さん]

>>14386 マンション検討中さん

誰に向かって言ってるの？
そう思うなら買わなければいいだけじゃん。
それともMR見学の人が来たら見つけて直接アドバイスでもする？

[14393: 匿名さん]

これだけは、言える。
借地権であろうと所有権であろうと、新築ですぐに完売しない物件は、中古になっても絶対に売れない。
採算度外視で、そこに住みたい人以外は、本来手を出すべきではない。
逆に、購入してしまったなら、外野の意見など気にせず、転売することなんて忘れて、そこでの生活を楽しむのがいい。
新築に勝るものなし。
どんな新築でも、住めば都。

[14394: 匿名さん]

一般論としてはその通りだけど、市況やエリアの一時的需給で良い物件でも売れ残ることはある。
不況時には都心タワマンも派手に値引きしてたが、物によっては当時の倍近くなってる。
逆に、好況期に売れ残ってるのは深刻だよ。追い風5mで100m20秒かかってるイメージ。

[14395: 匿名さん]

とくに、コロナで先が見通せない時代ですから、定借のように先が読みづらい、リスクを負う物件を避ける傾向はあるでしょうね。

[14396: 匿名さん]

>>14391 坪単価比較中さん

見回り、ご苦労さまです。
ネガが気になるなら、それを凌駕するポジ投稿をお願いいたします。

[14397: マンション掲示板さん]

>>14382 マンション検討中さん

噂では無く、裏が取れている情報提供お願いします。

[14398: 匿名さん]

結局、まともなポジ情報(簡単にネガに論破される)が上がってこないのが、この物件の致命的な理由な気がする。

たとえば、固定資産税より地主への賃料のほうが安いとか、簡単に賃貸にまわせる(20万)とか。

[14399: 名無しさん]

借地権か所有権か、どちらがお金がかからないか、単純化して比較してみよう
一戸あたりの建物分が5000万円、土地の価格が1000万円だとしよう。
所有権の場合、あわせて6000万円になる。
借地権の場合、この1000万円が浮くので、5000万円になる。

では、この1000万円を運用にまわした場合、運用益がどのぐらい上回れば所有権よりもお買い得になるのだろうか？
※話を単純化するため、土地の価格は1000万円でずっと推移すると仮定する。

所有権の場合は、1000万円を運用することができるが、その分、地主に賃料を収めなくてはいけない。これも、単純化するために、固定資産税の3倍で計算してみる。
そして、所有権と同じ、固定資産税分引いた2倍が、所有権と比較して、余計に払う金額。
それに、解体準備金を入れた70年のトータルがおおよそ2000万円。
一年で、27万6000円ほど。

つまり、借地権を買った場合は、手もとに1000万円の余裕ができるが、70年後に、これを3000万円以上にしないと、所有権よりも余計にお金を払う計算になる。

[14400: 名無しさん]

ここから先は運用の話になるので、自分は専門ではないので、これを読んだ人に任せよう。

ただ、ここまで書いて思ったんだけど、そもそもここを買う層って、運用するための資金なんて持ち合わせていないんじゃないの？
だとする、結果的に、所有権よりは、最終的にお金を余計に払うことになるよね。
もちろん、どなたかが書いていたように、初期費用が安い分、子どもの学資費用にまわせたり、生活に余裕が生まれたり、そういう効果も無視はできないと思う。
ただ、運用しなかったら、確実に所有権よりも余計にお金を払うことになる。
そして、定期借地権ゆえに、転売することの難しさや、賃貸にしたところで、はたしてどのぐらいの家賃が取れるのか、というリスクが常につきまとう。
運用するにしても、リスクはあるしね。

所有権、借地権、さあ、あなたなら、どちらを選びますか？

[14401: 名無しさん]

〉所有権の場合は、1000万円を運用することができるが、その分、地主に賃料を収めなくてはいけない。

ここは、借地権でした。
すみません。

[14402: 匿名さん]

おそらくだけど、定期借地権がきちんとバランスするのは、23区中でも滅多にマンション用地がでない一等地と呼ばれるところだけなんだろうね。
そういうところに住む人は、お金に糸目をつけないし、住んでいる場所がステイタスなので、値下がりなど気にしない。
人気の土地であれば、結果的に値下がりも抑えられるし、実際、高値安定で売買される。

[14403: マンション検討中さん]

>>14398 匿名さん

この場所でこの価格設定では、定期借地権マンションという馴染みのない所有形態は受け入れられなかったんですね。東京建物は土地所有者に対する一次的な借り手なので、売れ残り部屋をディスカウントして売り抜けて既購入者の事は知ったことで無いと、言えないのが辛いですね。

[14404: 匿名さん]

既購入者に真摯に向き合うなら、たとえば、最低買取り価格を設定するとかしないと、資産価値が守れませんよね。
資産価値が維持できない物件を、まやかしで売ってはいけないということですね。

[14405: 買い替え検討中さん]

ここはネガ投稿専門勢の常駐スレなの？複数なのか単独の成りすましなのか分からんけど、目的が分からん。。

[14406: マンション検討中さん]

・MRで営業に相手にされず悔しい思いをした
・東京建物に恨みがある(採用面接で落とされた)
・近くの賃貸に住んでて妬ましい

とか？

[14407: マンション検討中さん]

条件に合わないから購入しなかった程度なら、普通はこんなに粘着しないんだよなぁ。

[14408: 匿名さん]

ここは、つっこまれる要素が多すぎるんじゃないですか。

[14409: 匿名さん]

だとしても、一人で何ども何度もつっこむ意味ある？
単に他人を馬鹿にしたいだけとしか思えない。

[14410: 匿名さん]

ストレートに言うと首都圏新築マンションの中で資産価値的にはワーストに近い選択だよね。
駅遠で定借なら、安くないと選ばれるはずがないので、圧倒的低価格路線でやるべきだったね。
外野が騒ぐまでもなく、営業員の人たちが一番分かってるはず。

[14411: 坪単価比較中さん]

>>14410 匿名さん
そう言いながらまた頑張ってネガコメ投下している外野さん。。。

[14412: 匿名さん]

>>14409 匿名さん
購入者さんですか？
ここに書き込まれるネガのコメントは、物件やデベに対するものばかりに見えますが。
もし、買われたのなら、こんなところなど見ない方がいいですよ。

[14413: 匿名さん]

>>14410 匿名さん
まったくその通りですね。
無理矢理三鷹物件にして、少しでも高く売ろうというのが見え隠れしているから突っ込まれるのだと思います。
営業の方の苦労が偲ばれます。

[14414: 匿名さん]

>>14399 名無しさん

なんかいろいろと前提が穴だらけというか、素人丸出しで恥ずかしくない？
ちなみに、1000万円を70年後に3000万円にするって複利でどれぐらいの利回りがあればいいか分かってる？

[14415: マンション検討中さん]

ここに張り付いてるネガ投稿主さんってヤバいレベル…。実生活でその執念深さを活かしなさいよ。

[14416: eマンションさん]

竣工からもうすぐ三年で、値引き幅が5-10パー。定借にしては渋いなと思う。地代のほうでも間に東京建物が入っているんでしょうから、あまり変に値引きしたくないんだろうね

[14417: 匿名さん]

>>14413 匿名さん
やっぱり三鷹と名乗るのは某夢の国並みに違和感ありますよね。
郊外の一次取得者向けと軽く見ていたのでしょうが、事業としては大失敗ですね。

[14418: 匿名さん]

ネズミの国は東京が隣だけど（それでもどうかと思うが）、本物件は、武蔵野市を飛び越えて三鷹を名乗っているのがまた興味深い。

[14419: 匿名さん]

バスで10分だから、三鷹ってつけちゃえっていう発想がねえ。
熱海の物件を〇〇シティ品川ってつけるようなもんだってわからなかったのかな。

[14420: 匿名さん]

>>14416 eマンションさん
前払い地代が、けっこうな額ですからね。
だから、値引きできないのかもしれませんね。

[14421: 匿名さん]

>>14419 匿名さん

実際ここの
物件名が違和感あるから購入しないという人はそんなにいるのかね。
物件名が、生活に影響なんて与えない。
ねずみの国の名前がおかしいから行かないって人いる？

[14422: 匿名さん]

ネズミーランドは、非日常。唯一無二。
日常、無数にあるマンションとは違う。
東京にあると思ったのに、騙されたー！
なんていう人はいない。

マンション名が嗤われてるのは、銀座じゃないのに銀座って名乗ったり、吉祥寺じゃないのに吉祥寺って名乗る物件の上をいってるからでしょ。

[14423: 匿名さん]

>>14416 eマンションさん

値引幅は一律ではなく、
民度で決まる。

上場企業・国家公務員は
値引幅大。

[14424: 匿名さん]

売主も早く捌きたいでしょうから事前審査通ってる検討者には積極的に提案するでしょう。
属性も一つの要素かもしれませんが、交渉事は駆け引きに長けた人が果実を得やすいかと。
車買う時も同じことが言えますよね。