Brillia（ブリリア） City 三鷹について

[マンション検討中さん]

Brillia City 三鷹ってどうですか。
住居だけではなく、商業施設、育児施設や緑もある複合新街区になるようです。
物件のことや周辺の利便性、将来性などについても知りたいです。

公式URL：http://b-mitaka.jp/top.html

所在地：東京都練馬区関町南四丁目686番1他（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「三鷹」駅 バス10分 「北裏」バス停から 徒歩2分
総武線 「三鷹」駅 バス10分 「北裏」バス停から 徒歩2分 、西武新宿線 「武蔵関」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「吉祥寺」駅 バス20分 「北裏」バス停から 徒歩4分
総武線 「吉祥寺」駅 バス20分 「北裏」バス停から 徒歩4分
土地の権利：定期賃借
借地の種類・期間：一般定期借地権（2017.9.29～2087.12.29）
総戸数：436戸 （他、保育施設1戸）
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上10階建て
間取：3LDK・4LDK
面積：70.98平米～90.81平米
売主：東京建物、住友商事
販売代理：東京建物株式会社、住商建物
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：東京建物アメニティサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[14301: 評判気になるさん]

駅から遠い場所でランドマークを謳ってもね...
借りる側はそんなこと気にしませんよ

[14302: 匿名さん]

確かに、借りるときと、所有するときで、ランドマーク的な意味の重要性は変わりますね。
所有するときって、なんだかんだ他人に自慢したいという気持ちがあるからねえ。

[14303: 匿名さん]

ランドマークねえ。
それと、需要は関係ないんじゃないかなあ。
逆に、大規模すぎて、過当競争になるのではと指摘されていますが。

[14304: マンコミュファンさん]

まずランコスの高い定借物件をホールドしてまで賃貸収益をあげようとするのが間違い。

仮に学区や利便性やランドマーク的な意味などで希少価値があったとしても、定借を買って貸すという選択肢は避けた方がいい、なるべく早く売るべき。

[14305: 匿名さん]

買い叩かれるぐらいなら、賃貸にするしかないっていう話では？

[14306: 匿名さん]

>>14305 匿名さん
それは問題の先延ばし＆悪化にしかならないので最悪パターンかと。にしても、殆どの方が自己長期居住目的で購入されて普通に暮らす分には良い仕様で何ら問題の無い物件に対して個別事由でやむ得ず賃貸や売却した場合のことをアレコレ言ってもあまり意味がない気が。。。

[14307: 匿名さん]

いづれにしても、
完売間近なで漕ぎ着けたのは
賞賛に値する。

[14308: 名無しさん]

また、もうすぐ完売ですね煽りですか？
根拠のない情報を流すのはやめてください。

[14309: マンション検討中さん]

完売近ろうがそうでなかろうが、どうでも良い話では？要は検討者が欲しいと思える部屋が残っているか否かだけだし、売れ残っていれば所有者である東京建物なりが管理費修繕費もキッチリ支払って部屋も管理してくれるしそれらの部屋からの騒音発生しないから住民はハッピーかと。東京建物が許容出来ない状態になれば対処するだろうから余程目先で無ければ中古販売の段になっての残未販売住戸との競合の懸念も無いだろうし。

[14310: 匿名さん]

>>14308 名無しさん

あと何戸残ってるの？

[14311: 名無しさん]

まとめると、こんな感じか？

◯メリット
初期費用を抑えられる
三鷹駅までバスで12分
静かな環境
隣に大型スーパー
23区アドレス

×デメリット
ずっと住み続けると所有権より割高
武蔵関徒歩16分、三鷹徒歩35分、歩くときつい（※スーモの検索に引っかからないので、賃貸、中古販売にも不利）
大規模詰め込み（特に、真ん中の棟の低層階の日当たり悪し）
いなげや以外に周辺に店が少ない
近隣の武蔵野市の方が価値が高い（マンション名もおかしいので、一部からバカにされている）

[14312: 匿名さん]

バス物件とはいえ、
三鷹アドレスなら
許容範囲内かな。

[14313: 匿名さん]

>>14312 匿名さん

武蔵野市役所近辺に住むと、西久保や中町アドレスの人が羨ましく思いますよ。

保健所や文化会館での乗り降りなら三鷹駅北口のどの系統でも良いわけですから。

雨の日の駅からの北裏行き待ちの列は正直疲れます。

[14314: 匿名さん]

>>14312 匿名さん
アドレスは、練馬区関町です。
三鷹生活圏の北端ですね。
練馬生活圏の南西端でもありますが。

[14315: 匿名さん]

>>14310 匿名さん

予想だと12戸くらいじゃないかな．

[14316: 匿名さん]

ずっと、先着順で24戸のままのような気が。

[14317: 匿名さん]

まだ値引交渉は難しいですか？

[14318: 匿名さん]

今更の書き込みだけど、本当にマンション名酷いなぁ

【半年間マンション探しして分かった事】

・ぼったくりが当たり前
・財閥系デベなのに嘘をつくのが当たり前
・購入者は気付かないのが当たり前

消費者購入者への情報がほとんどシャットアウトされている
闇の深い業界

[14319: 匿名さん]

特にここは、定期借地権なので、ぼったくり感がありますね。
マンションポエムで、いいねって信じてしまったでは済まされないですよ。

[14320: マンション検討中さん]

>>14319 匿名さん
定期借地権物件なりの価格設定されてるワケだし、このエリアの新築と仕様でこの価格提供されてありがたい購入者層が居るわけだから何の問題あるのか意味不明ですが…。誰も騙されたり説明もされずに契約を強要されてるワケじゃないよね？

[14321: 匿名さん]

>>14320
マンション名からして騙す気満々じゃんww

[14322: 評判気になるさん]

>>14316 匿名さん
3月に見に行きましたが、その後来た案内を見ると残数は全く減ってない気がしますね。
ちなみに3月に見に行ったときに商談中だった部屋も売りに出されてました。
定借だと長く住むことが前提となりますが、ランニングコストが高いので何年かで総支払額は
所有権の物件を上回ってしまうので、お得感はあまりありませんよね。

[14323: 匿名さん]

ようやく見えてきたね。

[14324: マンション検討中さん]

>>14322 評判気になるさん
地代から計算すれば「何年かで」は無いのは明らかでしょう。意図的に安い所有権物件と比較したら別でしょうが、そうでなければ計算すれば明らかでしょう。

[14325: 匿名さん]

15年なのか20年なのかわかりませんが、ランニングのコストが高いので、確実に逆転します。
あと、ここが問題なのは、駅近の定借は下落率も穏やかですが、この立地なので急激に下がっていくことが予想されるからです。
つまり、売りに出すことは現実的に厳しい。
結果、ずっと持ち続けるしかなく、やがて所有権の価格を上回る金額を払う日を迎えるのです。

安物買いの銭失いとは、このことです。

[14326: 匿名さん]

100歩ゆずって、売り出し価格が、それらの不安要素を跳ね除けるぐらいに安ければ成立しますが、残念ながら、そこまで安くありません。

あと、これが一番重要ですが、いつまでも完売しない物件は、絶対に値上がることはありません。
買うことを勧められるのは、すぐ完売する物件です。

[14327: 匿名さん]

とりあえず、初期金額が安ければいい。
そして、70年近く、売らずに住み続ける覚悟のある方だけです。
ここを、おすすめできるのは。

[14328: 匿名さん]

大島やここなど、批判されまくってるいるので、今後、駅遠の定借には、デベもおいそれと手を出さないと思いますが。用地取得が困難な昨今、これからも駅遠の定期借地権が売り出されるかもしれませんので、注意が必要です。

[14329: 匿名さん]

徒歩で30分以上の物件に、バスアクセスがいいからといって、最寄りでも、地名でもない物件名をつけけるのは、ぼったくりと言われても仕方ないと思います。

[14330: 匿名さん]

住所を見たときに、「東京都練馬区・・・」（ああ練馬区に住んでいるのか）「・・・Brillia City 三鷹●号室」（なんで三鷹？？？）となるのが嫌だよね。
知り合いとかになんて言われているのか気になっちゃう。

[14331: 評判気になるさん]

一生懸命連投されてる方がいるようですが、ここは借地権物件だからこその価格設定されてるし、毎月の地代が掛かっても代わりに土地の固定資産税は掛からない。70年持ち続けたとしても、今時の新築の土地所有権物件とのトータルコストは逆転しないと思うよ。

[14332: 匿名さん]

また適当なことを・・・・

[14333: 匿名さん]

安いのは、土地の取得金額が載っていないからです。建物の金額は、別に、安くはありません。設備並みです。
当たり前ですが、借地なので、70年間土地の借地料を払い続ける必要があります。
解体費用も、同様に。
これらは、所有権にはありません。

[14334: 匿名さん]

デベのトークに騙されたのかもしれませんが、当然、固定資産税は、払う必要があります。
これは、地主が払うので、直接には居住者は払いませんが、地代に載せられています。
おおよそ、地主は2.5倍から3倍取るのが普通と言われています。
当たり前ですよね。慈善事業ではないのですから。
借地権は、所有権よりも多くの固定資産税を払っていることになります。

[14335: 匿名さん]

そのとおりです。

そういえば、賃貸派の人間が、賃貸だと固定資産税はかからないからって言ってましたが、賃料の中に含まれているという簡単なことも想像できないんだろうね。

[14336: 匿名さん]

わかりやすく書きますね。

この土地での固定資産税は一戸あたり12万円/年ほどです。
正確にいうと、建物と土地は別ですが、建物は少額なので、気にするほどの額ではありません。

この12万円を地主が払うことになりますが、当然地主はここにプラスアルファで載せてきます。
その金額が、おおよそ3倍程度、つまり36万円になります。(年額)
ここも、正確にいうと、地主は、固定資産税のほかに都市計画税も払わなくてはいけないのですが、こちらの額も少額なので、今回は計算に入れません。

つまり、ここが所有権マンションであれば、70年間で固定資産税を、12×70=840万円払うことになりますが、借地権マンションだと、36×70=2310万円払う計算になります。
差額の1680万円が余計に払う金額です。

ついでですから、解体準備金も計算しておきましょう。
おおよそ3000円/月になりますから、36000円/年、これが70年ですから、252万円になります。
トータルで、
1680万円+252万円=1932万円
これが、余計にかかる金額になります。
年額にすると、27.6万円ですね。

10年で270万円
20年で540万円
30年で810万円
40年で1080万円
所有権と入れ替わるのは、どのあたりでしょうか。

ここは、毎月の地代が9000円程度、見かけ上は所有権マンションだった場合の固定資産税より少額ですが、前払い地代に差額分が含まれていますので、実際には割り高になっているということです。

地代<固定資産税
ではないことが、これでわかるかと思います。

[14337: 匿名さん]

定期借地権マンションを全否定するわけではありません。
よかったら、こちらの記事も読んでみてください。
https://diamond.jp/articles/-/183277

定期借地権にとって重要なのは、立地です。
立地さえよければ、価格を維持することも、転売することも可能です。

逆に、立地の悪いマンションは、価格がダダ下がりしていくだけなので、住み続けるしか選択肢はありません。

[14338: 口コミ知りたいさん]

>>14336 匿名さん

年間36万円の実質地代負担でしょうね。
大体一部屋は実質駐車場2台分と同じ土地の広さを借りている事になっているので、そんなもんでしょう。

[14339: 匿名さん]

この、借地料9000円、解体準備金3000円というのも、安いと思わせる金額にするために、全体の金額から割り出して設定されているよね。
所有権より、毎月の負担は少ないんですよって、先が見通せない人は思っちゃう。
見かけ上に過ぎないのに。

結局、70年後に、
所有権なら、土地分が最低でも残るので0にはならない。1000万ぐらい？
定期借地権は、ゼロになる。ってこと。

[14340: マンション検討中さん]

>>14322 評判気になるさん
他物件だけど、定借買って数年後に3割増しで売れたよ。時期的によかったっていうのと場所も違うけどね。
ここは地代が高いのかな？

[14341: マンション検討中さん]

>>14325 匿名さん

安物買い云々はどうかな。
結局ローンが下りないとかでこれ以上のは買えないって場合は最終的なコストが高くつくとしても、今マンションを買って住みたいってのが上回るんでしょう。
そういう人にとっては借地権はいいと思う。

[14342: 匿名さん]

>>14341 マンション検討中さん

立地さえ良ければ、定期借地権も悪くないと思いますが、ここは、23区とはいえ、練馬の端っこ。
最寄り西武線武蔵関、徒歩16分ですからね。

[14343: 評判気になるさん]

>>14339 匿名さん
ランニングコストにローン支払い額を入れるべきと思います。所有権との取得価格の差分がローン支払総額に影響するし、cashで買う場合はその差額を運用に回せる。

[14344: マンション検討中さん]

シンプルにここが土地所有権付きの新築だと幾らだと考えるかでトータルコスト比較結果は変わるよ。転売するつもりもなく終の住処とするつもりの方と転売を考える方とでもそうだし、結局は各人のライフプラン次第かと。

[14345: 匿名さん]

>>14343 評判気になるさん

運用するにしても、もう少し価格の下落が抑えられた物件の方がよくないですか？

定期借地権は、この立地では成立しないと考えますが、いかがでしょう？

[14346: 匿名さん]

>>14343 評判気になるさん

たしかに、ローンの支払い期間が変わってくるとは思いますが、運営に回すほどの差って、出ますか？
むしろ、ランニングコストでいうと、定期借地権の、確実に下がる価格下落分を、ランニングコストに組み込む必要がありそうですが？

[14347: 口コミ知りたいさん]

>>14345 匿名さん
成立してるからあれだけ売れているんじゃないですかね。あなたにとって「成立していない」だけじゃん。

[14348: 匿名さん]

２年近く経って２４戸残っているのは「あれだけ売れている」と考えていいのか・・・

[14349: 評判気になるさん]

>>14348 匿名さん
残ってるのがそれだけだったら400戸以上が売れたってことだろ？この人、何でこんな一生懸命粘着してるんだろ。何か恨みでもあんのかね？

[14350: ご近所さん]

まあ、あれだけが多いか少ないかはおいておいて、完売まで至っていないのは事実だよね。
少なくとも、すごく売れているとは言い難いと思うが。
それに、24戸が在庫のすべてかどうかはわからないよ。あの表示の仕方では。

[14351: マンション検討中さん]

ココに限らず、良いと思えれば買えば良いし、違うと思えば他物件に行けば良いだけ。

[14352: 匿名さん]

>>14349 評判気になるさん
ここ欲しいけど買えなくて悔しいから自分を納得させる為にネガ投稿してんじゃない？もうちょっとマシな時間の使い方すりゃ良いのに。。。

[14353: 匿名さん]

ここ欲しいけど買えないって、どんな人なんですか？w
ここ買えない人は、そもそもマンション買えない。
むしろ、普通の所有権マンションが買えない人がたどり着くんじゃ？

[14354: 匿名さん]

定期借地権のマンションってさ、類似条件の土地所有権マンションと比べたとき、購入時の初期費用が少なくて済む代わりに、月々のランニングコストはやや高めに設定されているはず。定借の方が何から何までお得ってことはありえない、もしそうだったら土地所有権の物件など無くなってしまうから、むしろこういう設定でなきゃ理屈に合わないと思う。だから、マンション関連だけの収支を見た場合、長期的には定借の方が幾らか割高（土地所有権の物件の方が長期的にはお得）なのが普通だと思う。

ただ、初期費用が少なくて済むってことは、単なる目先の損得ってことじゃないと思うんだよね。（１）初期費用が少なくて済んだ分の資金を一定期間（例えば20年間）、別の方面に使うことができる。（２）同じく一定期間、同価格帯の所有権物件よりも良い条件の住居に住むことができる。この２つのメリットを同時に享受できるのは、決して馬鹿にできないと思う。

（１）は、余剰資金を証券投資なんかに回してより大きな金銭的利益を追求するって考え方もあるだろうけど、別にそんな格好いい話である必要はない。田舎の両親に仕送りするとか、子供の教育費につぎ込む（それも将来への投資だよね）とか、ライフプランに合わせて有効活用すればいいだけだと思う。（２）も、例えば子どもの成長期に当たるクリティカルな20年にゆとりある住環境を確保することができれば、仮にその後にマンション関連の収支面で相対的には損をする時期が来るとしても、長期的な勘定ではむしろプラスの意味を持ちうると思う。

もちろん、資金にゆとりがあって、条件の合う土地所有権のマンションを買えれば一番いいし、定期借地権物件でも都心駅近の方がベターなわけだけど、それらに手が届かない状況で、かつ当面の手元資金を確保しつつ住環境も整えたいって切実に思うなら、多少のリスクを取ってここのような郊外型の定期借地権マンションを買うのも選択肢として当然ありだと思う。ごく普通に考えたら、どうしてもこういう結論になるんだけど、このスレでは何だかすごく批判されているし、どこか変なのかなあ？　でも、正直言ってよく分かりません。

かなり長文になっちゃったけど、許してください。

[14355: 匿名さん]

今まで、定期借地権マンションというのは、駅近や、所有権マンションがあまり出ない地域で重宝がられてきた経緯がある。
地主が土地を手放さないからね。
そして、立地さえよければ、安い分、人気もあるし、価格維持ができていた。

ここのような郊外の定期借地権は、正直あまり聞いたことがない。
そして、当然ながら、何年か経ってどうなるかの事例が少ない。

たしかに、初期費用の安さは、いろいろなゆとりを生むだろう。
だけど、売却が難しい、運用も厳しいとなると、手放しで勧められないんじゃないかな。

もちろん、リスクをきちんと知った上で買うのはいいと思う。
デベロッパはいいことしか言わないからね。

[14356: 匿名さん]

何か刺激しちゃったみたい。。。この人ここの掲示板にずっと張り付いてるのかな。

[14357: 匿名さん]

>>14355 匿名さん
プランヴェールEX、町屋14分、50年定借、1997年竣工
杉並宮前パークホームズ、富士見ヶ丘10分、50年定借、2000年、
アルボの丘、南多摩7分、70年定借、2006年
イニシア新百合ヶ丘、新百合15分、50年定借、2009年
ブリリアシティひばりが丘、ひばりが丘10分、50年定借、2010年
ウェリス武蔵野富士見町、小川14分、70年定借、2017年
ブランズシティ世田谷仲町、リビオ荻窪レジデンス、ウェリス仙川調布の森…

あんまりいい加減なこと書かない方がいいと思うよ。

[14358: 匿名さん]

全て、徒歩15分以内物件？
ここは、バス便ですよね？
武蔵関徒歩物件でしたっけ？

[14359: 匿名さん]

南多摩7分とか、小川14分より、ここの三鷹バス10分の方が交通利便性高いと思うけどな。

[14360: 匿名さん]

>>14357 匿名さん
ご丁寧にありがとうございます。

定期借地権は歴史が浅いので、挙げていただいた物件も一番古くて1997年。ほとんどが2000年以降ですよね。
取り壊しが近づいてくるとどうなるかは、なかなか予想できないのではないでしょうか？

あと、書き方がわかりづらくてすみません。
駅からバスで10分もかかる定期借地権というのは、自分は正直聞いたことがありませんでした。
そういう事例が少ないと書きたかったのですが・・・。
定期借地権にお詳しいみたいなので、そのぐらい離れている場所に建てられている物件を教えていただけないでしょうか。

[14361: 匿名さん]

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587731/
ブランズシティ世田谷仲町というのを、ためしに見てみたのですが、7年もかけて売ってるんですね。
こういう事例も、聞いたことないんですが、定期借地権だと普通なんでしょうか？

[14362: 匿名さん]

その物件は陸の孤島だし、となりが老人施設でしたからねえ。

[14363: 匿名さん]

>>14361 匿名さん
例えばですが、ブランズシティ調布っていう、駅徒歩圏内で所有権物件だけども販売状況が芳しくない物件があります。そういう物件は、他にも幾つかあります。この点で、定借だけを取り出して、云々する意味が分かりません。バスの件も同じです。ですので、今後は14354に対する批判についてのみお答えするということで、よろしくお願いします。

[14364: 匿名さん]

>>14360 匿名さん
すいません、最後のご質問にはお答えしておきます。そういう物件は、私も他に知りません。（関東より関西の方が定借物件が多いので、あちらにはあるかもしれませんが、存じません。）

[14365: マンション検討中さん]

粘着質だなぁ。ブログでやれよ。

[14366: マンション検討中さん]

西早稲田の方が先に完売するんじゃないか？

[14367: 匿名さん]

>>14342 匿名さん

武蔵関駅前は、今後、西武新宿線の高架化により、
超大規模な再開発が行われます。
従って、最寄り駅が武蔵関というのは、
非常に強味に繋がる。

[14368: 名無しさん]

>>14366 マンション検討中さん
成蹊より早稲田です。

[14369: 買い替え検討中さん]

なんかこのスレには定期借地権物件絶対認めないマン(もしくはこの物件が親の仇マン)が棲んでるの？社会にもいるけど自分の基準以外は全部間違ってるっての、痛い...。

[14370: マンション検討中さん]

>>14369 買い替え検討中さん
僕、それ聞いたことないマンじゃない？
自分が聞いたことなかったら何なんだって感じだよね。
スミフもあちこちで何年もかけてるしクレストプライムタワー芝なんて14年？あれはあれでちょっとって感じだけど。
あなたの知らないことは世の中にいっぱいあるんだよ、と言いたい。

[14371: 匿名さん]

>>14369 買い替え検討中さん

購入して、自慢してやれば、何も言えないんじゃないでしょうか。

[14372: 匿名さん]

>>14370 マンション検討中さん

14年とか、すごいですね。
ここも、長期スパンで売る戦略なんですね。

[14373: マンション検討中さん]

そのスミフの花小金井徒歩10分位の922戸の同時期販売のマンションが、4年位で完売してますけどねー

2017年から4年かけて、まだ400戸売れないのは戦略じゃなくて、単純に販売苦戦だよ。
将来に、リセール期待とかは事実としてスミフとか近隣マンションより苦戦するのは予測できそうだな。

今このマンションは、大幅値引きの噂もあるし、お買い得ってより既に買った人達の資産価値が激減中とも言えるからね。

[14374: マンション検討中さん]

定期借家だろうが、どうだろうかはともかく。
コロナ禍で近郊や郊外のマンションが馬鹿売れしてる中でさえも、4年で400戸が売れないのは、販売苦戦で間違いないよ。

過去の定期借家マンションがどうのってより、もっとシンプルに2017年から販売してるマンションが近隣にどれ程あるかって事だと思うよ。
同時期販売の周辺マンションは、戸数もっと多いところも既に全部完売してるからね。

価格は近隣よりも断然安いのに、新築時点で販売苦戦だと中古で売る時に安くしたら売れるのか？って問題は普通考えるべきだよね。

ましてや値引き販売してるなら、高額な修繕費とかで揉める可能性がある安いから買ったんだ層を多く取り込む訳だしね。

[14375: 匿名さん]

>>14373 マンション検討中さん

大幅値引とは、具体的には800万くらい？
リアル過ぎた??

[14376: 匿名さん]

安いから買ったんだ層が大量に流れこむと、理事会がまとまらなくなるんですかね？
修理しなくなるから、末期は荒れるってことですか？

[14377: マンション検討中さん]

凄い値引きされた層と、初めに買った層は性格が大きく違ったりするもの。

売った方は将来関係ないけど、組合や住民層に大きな禍根を残す事もある。組合が荒れるというか、住民層の性格の違いが合意形成を難しくする事も考えられる。

そもそも、定期借家だと一生住むってより10年-20年でまだ借地期間残ってる内に売ってしまおうって人が多かったりもするから、修繕計画や管理計画は難易度高いからね。

[14378: 匿名さん]

800万の値引くらいなら大幅とは言えない。

[14379: マンション検討中さん]

>>14378 匿名さん
800万の値引きなんて無いでしょ。
もともとグロス低いんだもん。
あってもMRの家具無料とか、最大でも300と予想。

[14380: 匿名さん]

>>14377 マンション検討中さん

20年まで、一切お金をかけたくないっていう人、多そうですね。
脱出組が去った後も、大規模修繕は、住民の大多数が反対しそう。

こういう時、大規模は面倒だよね。

[14381: 匿名さん]

>>14373 マンション検討中さん

大幅値引きって、どこ情報？
既購入者の反対を無視して決行ですか？

[14382: マンション検討中さん]

大幅値引きは噂になってるよ。
売主は4年も経ってるから、既契約者が反対しても値引きしてでもさばきたいんでしょ。

まあ値引きしてないならいいけど、そもそもグロスが低いマンションで大幅値引きしてたら、修繕費とかで揉めるもとになるよね。

はじめに買った人も、安いから買ったんだし販売苦戦で値引きするな、資産価値下がるって言ってもしょうがない。

[14383: 匿名さん]

デベの粗利が1000だっけか。
マイナス800っていうのは、現実的かもね。
そのぐらいの値引きなら、割安感はあるね。

[14384: マンション検討中さん]

普通に値引き入るなら、周辺古い中古並の金額なんだけどな、それでも定借を選ばない売れないってのは将来的にも定借中古は厳しいんじゃないかな？

賃貸すればまわるかもしれないが、そうなれば誰も修繕費とかコスト負担を嫌がるよね。

[14385: マンション検討中さん]

周辺の所有権よりは安いんだろうから、予算がマッチする人が買う。それだけのことじゃない？
外野が将来売れないだのあーだこーだ言っても仕方ない。

[14386: マンション検討中さん]

今現状でも、駅遠い中古と同じ位でも借地売れて無い状況で、将来的に周辺の所有権中古より安くすれば売れるって楽観しすぎじゃ無いかな？
　
外野がうるさいって反応じゃなくて、大体の人が駅遠い借地の資産性心配してるのに、資産性はまったくなく激安に下げればいつか売れるって言うのはどうかと思うよ

[14387: 匿名さん]

マイナス800でも、売れないってこと？

[14388: 匿名さん]

HPに総来場者数1800件突破とあり、新築マンションの歩留まりは約1割なので、
甘めに見積もっても総戸数の半分程度は売れ残っている状況。
竣工後2年でこれは相当やばい。
石神井台も大幅値引きでなんとか完売したが、あそこは所有権で徒歩10分だった。
超売り手市場において類稀な大苦戦物件なので検討者の方は強気に交渉するべきですよ。

[14389: 評判気になるさん]

一時期プラウドシティ吉祥寺と比較されていたけど、売れ行きは雲泥の差。
交通の便は悪くて似たようなもんだし他にもプラウド側のデメリットだってあったのにね。

定借で初期費用を抑えて頭金を運用に回せばランコスは賄えて流動性も維持できるのに。
定借は実績が少なすぎて価値の目減りが読めないことが最大のネック。

デベか地主が最低買取価格を保証するとかなら考えていた。

[14390: 匿名さん]

そもそも論だが仮にここが所有権だったとしても割安感ある価格ではない。
適正価格との乖離が1割や2割ではないと思う。

[14391: 坪単価比較中さん]

今日も熱心にネガ投稿お疲れさまです。日曜日の夜だっちゅうのに。

[14392: マンション検討中さん]

>>14386 マンション検討中さん

誰に向かって言ってるの？
そう思うなら買わなければいいだけじゃん。
それともMR見学の人が来たら見つけて直接アドバイスでもする？

[14393: 匿名さん]

これだけは、言える。
借地権であろうと所有権であろうと、新築ですぐに完売しない物件は、中古になっても絶対に売れない。
採算度外視で、そこに住みたい人以外は、本来手を出すべきではない。
逆に、購入してしまったなら、外野の意見など気にせず、転売することなんて忘れて、そこでの生活を楽しむのがいい。
新築に勝るものなし。
どんな新築でも、住めば都。

[14394: 匿名さん]

一般論としてはその通りだけど、市況やエリアの一時的需給で良い物件でも売れ残ることはある。
不況時には都心タワマンも派手に値引きしてたが、物によっては当時の倍近くなってる。
逆に、好況期に売れ残ってるのは深刻だよ。追い風5mで100m20秒かかってるイメージ。

[14395: 匿名さん]

とくに、コロナで先が見通せない時代ですから、定借のように先が読みづらい、リスクを負う物件を避ける傾向はあるでしょうね。

[14396: 匿名さん]

>>14391 坪単価比較中さん

見回り、ご苦労さまです。
ネガが気になるなら、それを凌駕するポジ投稿をお願いいたします。

[14397: マンション掲示板さん]

>>14382 マンション検討中さん

噂では無く、裏が取れている情報提供お願いします。

[14398: 匿名さん]

結局、まともなポジ情報(簡単にネガに論破される)が上がってこないのが、この物件の致命的な理由な気がする。

たとえば、固定資産税より地主への賃料のほうが安いとか、簡単に賃貸にまわせる(20万)とか。

[14399: 名無しさん]

借地権か所有権か、どちらがお金がかからないか、単純化して比較してみよう
一戸あたりの建物分が5000万円、土地の価格が1000万円だとしよう。
所有権の場合、あわせて6000万円になる。
借地権の場合、この1000万円が浮くので、5000万円になる。

では、この1000万円を運用にまわした場合、運用益がどのぐらい上回れば所有権よりもお買い得になるのだろうか？
※話を単純化するため、土地の価格は1000万円でずっと推移すると仮定する。

所有権の場合は、1000万円を運用することができるが、その分、地主に賃料を収めなくてはいけない。これも、単純化するために、固定資産税の3倍で計算してみる。
そして、所有権と同じ、固定資産税分引いた2倍が、所有権と比較して、余計に払う金額。
それに、解体準備金を入れた70年のトータルがおおよそ2000万円。
一年で、27万6000円ほど。

つまり、借地権を買った場合は、手もとに1000万円の余裕ができるが、70年後に、これを3000万円以上にしないと、所有権よりも余計にお金を払う計算になる。

[14400: 名無しさん]

ここから先は運用の話になるので、自分は専門ではないので、これを読んだ人に任せよう。

ただ、ここまで書いて思ったんだけど、そもそもここを買う層って、運用するための資金なんて持ち合わせていないんじゃないの？
だとする、結果的に、所有権よりは、最終的にお金を余計に払うことになるよね。
もちろん、どなたかが書いていたように、初期費用が安い分、子どもの学資費用にまわせたり、生活に余裕が生まれたり、そういう効果も無視はできないと思う。
ただ、運用しなかったら、確実に所有権よりも余計にお金を払うことになる。
そして、定期借地権ゆえに、転売することの難しさや、賃貸にしたところで、はたしてどのぐらいの家賃が取れるのか、というリスクが常につきまとう。
運用するにしても、リスクはあるしね。

所有権、借地権、さあ、あなたなら、どちらを選びますか？