Brillia（ブリリア） City 三鷹について

[マンション検討中さん]

Brillia City 三鷹ってどうですか。
住居だけではなく、商業施設、育児施設や緑もある複合新街区になるようです。
物件のことや周辺の利便性、将来性などについても知りたいです。

公式URL：http://b-mitaka.jp/top.html

所在地：東京都練馬区関町南四丁目686番1他（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「三鷹」駅 バス10分 「北裏」バス停から 徒歩2分
総武線 「三鷹」駅 バス10分 「北裏」バス停から 徒歩2分 、西武新宿線 「武蔵関」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「吉祥寺」駅 バス20分 「北裏」バス停から 徒歩4分
総武線 「吉祥寺」駅 バス20分 「北裏」バス停から 徒歩4分
土地の権利：定期賃借
借地の種類・期間：一般定期借地権（2017.9.29～2087.12.29）
総戸数：436戸 （他、保育施設1戸）
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上10階建て
間取：3LDK・4LDK
面積：70.98平米～90.81平米
売主：東京建物、住友商事
販売代理：東京建物株式会社、住商建物
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：東京建物アメニティサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[14251: 匿名さん]

>>14249 匿名さん

先着順25戸と4期1次が4戸。
4期1次というんだから2次3次があるはず。

[14252: 名無しさん]

大規模だから売れ残ってんじゃないの。あとは、デザインがシンプルすぎてURみたいだから、とかじゃないかな。

[14253: 匿名さん]

花小金井のシティハウスとここで迷います。
どちらが良いと思いますか？
勤務地は新宿です。

[14254: 匿名さん]

>>14253
花小金井の方は所有権で西武新宿線徒歩圏
どっちを選ぶとか比べるまでもないと思うけどね
西武新宿線歌舞伎町駅から西新宿のビジネスエリアまで地下道で繋がっているから
歩いても俺は苦にならんww

[14255: 名無しさん]

>>14253 匿名さん

ここの近くにURがあるから、まずはそこに住んで、地域の状況を確認する。
ここが格安になったら買うとか。

[14256: 匿名さん]

>>14254 匿名さん

ここも武蔵関駅が使用可能でず

[14257: 匿名さん]

西武新宿駅の乗換利便性向上による沿線価値向上のため、
「西武新宿駅と東京メトロ丸ノ内線新宿駅をつなぐ地下通路」
の整備に向けた検討・協議がスタート！！

https://www.seiburailway.jp/news/news-release/2020/20210426_shinjyuku....

[14258: 匿名さん]

地図

[14259: ご近所さん]

花小金井も、微妙な立地だからねえ。
ここは、バスによる三鷹アクセスはいいが、逆に言えば、利点はそこだけ。
定借だし、すごく安いわけではないので、将来のことを考えたら、無難な所有権のほうが安心できる。
デベが、何年くらいかけて売るつもりなのかしらないが、一般的には竣工後数年も経ったら大幅値下げするのもの。
強気の交渉でいいと思う。
花小金井とてんぴんにかけるのもいい。
営業マン同士競わせるとかね。

[14260: 名なしさん]

>>14249 匿名さん

電気の点いていない部屋の数からして、もう少し売れ残ってそうだけど。
赤坂や適当な情報はやめた方がいいよ。
ここで、もうすぐ完売です詐欺が一体何回書き込まれたことか。
調べてごらん。

[14261: 口コミ知りたいさん]

ここは長いなぁ。いつになったら売れるんだろ。三鷹のMRもまだやってるね。

[14262: 匿名さん]

MRは、コロナの影響なのか、閉まっていることが多いですね。
MRや売れ残りの維持管理費用とか、バカにならないですよね。

[14263: 匿名さん]

>>14262 匿名さん
別にデベの費用なんですから気にしなくても良いのに…

[14264: 匿名さん]

住んでいる人はどんな気持ちなんですかね？

[14265: 購入経験者さん]

>>14263
確かにもともと販管費としてマンション価格に上乗せされてるからね。これだけ販売が長期化して、未入居部屋の管理費、修繕積み立て支払っても利益が出る値付けと言うこと。

[14266: 匿名さん]

ビジネスだからある程度は仕方ないと思いますが、どんだけ載せてるんだっていう話ですね。

[14267: 口コミ知りたいさん]

MRは毎月の固定費が300万円くらいはあるだろうね、でも粗利率20%以上が東建の基本だから毎月1件決まれば赤字にはならないんじゃない？

[14268: 口コミ知りたいさん]

>>14266 匿名さん

かなり前に、IR資料で粗利で20%と見ましたよ。

[14269: 匿名さん]

4700万円の部屋を売ると、940万円の粗利が入るわけですね。
1000万近くも抜いてるんですね。

[14270: 匿名さん]

>>14269 匿名さん

不動産ってそんな物ですよ。
新築分譲の大手デベの粗利はミニマムで20パー程度です。広告費が割けるにしてもあんなに離れた良い土地のMRを残す理由は分かりませんけれど。

[14271: 匿名さん]

>>14270 匿名さん
粗利で20%程度なら経費考慮したらそんな濡れ手に粟のビジネスではないだろう。。。

[14272: 名無しさん]

ここは、駅遠、定借で、さらに、マンション名がアレだから、余計に宣伝が白々しく感じさせるんですよ。
価格の下落が急勾配でなければまだ許せるんでしょうけど、定借だから、他より下落率高いですしね。
20%でも、むしろ高く感じさせてしまう。

[14273: 匿名さん]

現在の賃貸相場は198000円。
購入後、賃貸に回す場合は、
余裕でローンand管理費を
ペイできそう。

そう言った意味では、
購入後は安心できるかも。

[14274: 匿名さん]

20万、取れますか？　この立地で。
かなり厳しいんじゃないでしょうか。

[14275: 匿名さん]

まだ、今は新築に近いからいいでしょうけど、20年後、いくらになると予想してます？

[14276: 匿名さん]

>>14273 匿名さん
正確には「今の相場」では無く、「この新築物件のいまSUUMO等で賃貸に出ている8階74m2の部屋の募集賃料」ですよね。それで借り手が付くのか、新築のメッキが剥がれてから5年目10年目20年目の賃料がどうなるか、実際にその辺りの条件の近隣物件がどの程度で動いているかは見とかないとですね。

[14277: 評判気になるさん]

>>14273 匿名さん
会社の借上制度で自己負担が少ないとかだったらそんな賃料でも借り手がいるかも知れないけど、そんな制度がある会社だったらここ選ばないでどう賃料帯でもっと便利な物件選ぶと思う。個人支払いだったら20万近く毎月払うんだったら購入した方が合理的だし、長期でこの賃料で借り手があると考えるのは甘々の想定だろ。

[14278: 匿名さん]

>>594 住民板ユーザーさん1さん

賃貸募集の家賃は、現実に借りている人の家賃に合わせているから、
20万くらいが妥当なんだね。

[14279: 匿名さん]

20万でずっと貸し出続けられるって信じないとつらいんですよね。
わかります。
借り手、見つかるといいですね。

[14280: 匿名さん]

>>14278 匿名さん
分譲賃貸は出している方の希望次第で賃料値付けしてるから相場を示してないですね。しかもいま出てる19.8万の物件って5年の定期借家の条件…。定期借家の物件って普通相場より賃料下げないと借り手付きにくいのに、更にハードル上げてる。期間決まってる転勤の方が「あわよくばこの賃料で借りてくれれば転勤の間に貸しておいても」って感じですかね。(賃貸に5年も出してたら戻ってくる時にはある程度のリフォーム費用も掛かるし、相場に関係無くローン支払いとリフォーム費用でソロバン弾いて設定した賃料と見た)

[14281: 匿名さん]

何年か経つと、過当競争になりそうだね。

[14282: 匿名さん]

過去の賃貸は、
募集直後に決まってるようです。

[14283: マンション検討中さん]

このエリアに愛着があって自己居住目的なら全然アリな物件だと思うけど、賃貸利回りでペイする物件では無いよね。自分が借主の立場で築10年後以降のここの部屋を幾らだったら借りるか考えたら自ずと想定賃料は読めるだろうし、手数料や改装費用考えても厳しそう。

[14284: 匿名さん]

売れない
賃貸にも回せない

自分が65年住む、の一択ですね。

[14285: 匿名さん]

>>14283 マンション検討中さん

築10年でここを借りるなら、
17万くらいが妥当ですかね！？

[14286: マンション検討中さん]

ご自身でここの場所で17万払って借ります？仮に借りるとしてそれ何年続けます？

[14287: 匿名さん]

17万あったら、もうすこし駅チカにするかなあ。

[14288: マンション検討中さん]

持ち家だったらギリギリ価格的にアリだけど、自費で賃貸で借りるマンションではないと思う。

[14289: 匿名さん]

20万も出して、この立地で借りる需要があるとはとても思えない。
普通の稼ぎの人では無理だし、その額を出せる人は、もっといい所に住むのでは？
会社が出してくれるとしても、この立地は選ばないと思う。

[14290: 通りがかりさん]

不動産屋がどう宣伝しようと、ここは最寄り駅徒歩16分のマンション。SUUMOだと選択肢の1番下の駅徒歩20分以内じゃないと検索にヒットしない（賃貸だとバス含むさえ選べない）
貸そうにも、そもそも借り手に存在が分からないマンションですね（笑）

[14291: 匿名さん]

三鷹駅で探す場合は、当たり前ですが、駅徒歩を指定しないにしないと引っかかりませんね。
歩いたら35分ぐらい？

[14292: マンション検討中さん]

賃貸物件で駅距離気にしない人なんて居ないので、やはりここは自分で住む目的での購入が吉ですよね。定期借地権物件だけあって仕様を考えれば良いお部屋が今の時代としてはぐっとリーズナブルですし、今後も在宅勤務がある程度継続するのが確定している事務系/技術系のお仕事の方だとDINKSの方にもあってそうですね。

[14293: 匿名さん]

ディンクスはにいいと思うけど、子どもがいる家庭にはおすすめしない。
負の遺産になったら悲惨だよ。

[14294: マンコミュファンさん]

バスの途中駅「文化会館前」にあるパークハウスは、ここより仕様も良いし駅近なのに坪賃料1万円を切っています。

ここの借り手を付けるにはグロスで3パーセントくらいじゃないかな、

[14295: 匿名さん]

DINKSがなぜ駅遠のこの物件に住むのか。

[14296: 買い替え検討中さん]

>>14295 匿名さん
騒がしくないエリアの広めの仕様の良い部屋が比較的安い目で買えるからだろ。在宅勤務で出勤も週の半分程度とかだったら駅距離もネックになりにくいし。外食大好きデパート大好きって方だと合わんだろうが。

[14297: 評判気になるさん]

>>14295 匿名さん

ディンクス向きというより、相続を気にしない人向けってこと。
それに、ディンクスも色々でしょ。
駅から離れた静かな場所がいいでていう人もいるだろうし。

[14298: 名無しさん]

>>14294 マンコミュファンさん

5500万円の部屋だとすると、
月13万円ほどですかね？
儲けを出すのは厳しいですね。

[14299: 口コミ気になるさん]

>>14298 名無しさん

築浅の間はさすがにもう少し高く貸せるでしょうが、管理費&修繕積立金＆固定資産税を考えると賃貸で儲ける前提は無しでしょう。転勤の間だけ少しでもローン支払い補えればくらいの感じでしょうね。

[14300: 匿名さん]

地域のランドマーク的物件だから、
需要は多いはず。
家賃相場は175000円が妥当

[14301: 評判気になるさん]

駅から遠い場所でランドマークを謳ってもね...
借りる側はそんなこと気にしませんよ

[14302: 匿名さん]

確かに、借りるときと、所有するときで、ランドマーク的な意味の重要性は変わりますね。
所有するときって、なんだかんだ他人に自慢したいという気持ちがあるからねえ。

[14303: 匿名さん]

ランドマークねえ。
それと、需要は関係ないんじゃないかなあ。
逆に、大規模すぎて、過当競争になるのではと指摘されていますが。

[14304: マンコミュファンさん]

まずランコスの高い定借物件をホールドしてまで賃貸収益をあげようとするのが間違い。

仮に学区や利便性やランドマーク的な意味などで希少価値があったとしても、定借を買って貸すという選択肢は避けた方がいい、なるべく早く売るべき。

[14305: 匿名さん]

買い叩かれるぐらいなら、賃貸にするしかないっていう話では？

[14306: 匿名さん]

>>14305 匿名さん
それは問題の先延ばし＆悪化にしかならないので最悪パターンかと。にしても、殆どの方が自己長期居住目的で購入されて普通に暮らす分には良い仕様で何ら問題の無い物件に対して個別事由でやむ得ず賃貸や売却した場合のことをアレコレ言ってもあまり意味がない気が。。。

[14307: 匿名さん]

いづれにしても、
完売間近なで漕ぎ着けたのは
賞賛に値する。

[14308: 名無しさん]

また、もうすぐ完売ですね煽りですか？
根拠のない情報を流すのはやめてください。

[14309: マンション検討中さん]

完売近ろうがそうでなかろうが、どうでも良い話では？要は検討者が欲しいと思える部屋が残っているか否かだけだし、売れ残っていれば所有者である東京建物なりが管理費修繕費もキッチリ支払って部屋も管理してくれるしそれらの部屋からの騒音発生しないから住民はハッピーかと。東京建物が許容出来ない状態になれば対処するだろうから余程目先で無ければ中古販売の段になっての残未販売住戸との競合の懸念も無いだろうし。

[14310: 匿名さん]

>>14308 名無しさん

あと何戸残ってるの？

[14311: 名無しさん]

まとめると、こんな感じか？

◯メリット
初期費用を抑えられる
三鷹駅までバスで12分
静かな環境
隣に大型スーパー
23区アドレス

×デメリット
ずっと住み続けると所有権より割高
武蔵関徒歩16分、三鷹徒歩35分、歩くときつい（※スーモの検索に引っかからないので、賃貸、中古販売にも不利）
大規模詰め込み（特に、真ん中の棟の低層階の日当たり悪し）
いなげや以外に周辺に店が少ない
近隣の武蔵野市の方が価値が高い（マンション名もおかしいので、一部からバカにされている）

[14312: 匿名さん]

バス物件とはいえ、
三鷹アドレスなら
許容範囲内かな。

[14313: 匿名さん]

>>14312 匿名さん

武蔵野市役所近辺に住むと、西久保や中町アドレスの人が羨ましく思いますよ。

保健所や文化会館での乗り降りなら三鷹駅北口のどの系統でも良いわけですから。

雨の日の駅からの北裏行き待ちの列は正直疲れます。

[14314: 匿名さん]

>>14312 匿名さん
アドレスは、練馬区関町です。
三鷹生活圏の北端ですね。
練馬生活圏の南西端でもありますが。

[14315: 匿名さん]

>>14310 匿名さん

予想だと12戸くらいじゃないかな．

[14316: 匿名さん]

ずっと、先着順で24戸のままのような気が。

[14317: 匿名さん]

まだ値引交渉は難しいですか？

[14318: 匿名さん]

今更の書き込みだけど、本当にマンション名酷いなぁ

【半年間マンション探しして分かった事】

・ぼったくりが当たり前
・財閥系デベなのに嘘をつくのが当たり前
・購入者は気付かないのが当たり前

消費者購入者への情報がほとんどシャットアウトされている
闇の深い業界

[14319: 匿名さん]

特にここは、定期借地権なので、ぼったくり感がありますね。
マンションポエムで、いいねって信じてしまったでは済まされないですよ。

[14320: マンション検討中さん]

>>14319 匿名さん
定期借地権物件なりの価格設定されてるワケだし、このエリアの新築と仕様でこの価格提供されてありがたい購入者層が居るわけだから何の問題あるのか意味不明ですが…。誰も騙されたり説明もされずに契約を強要されてるワケじゃないよね？

[14321: 匿名さん]

>>14320
マンション名からして騙す気満々じゃんww

[14322: 評判気になるさん]

>>14316 匿名さん
3月に見に行きましたが、その後来た案内を見ると残数は全く減ってない気がしますね。
ちなみに3月に見に行ったときに商談中だった部屋も売りに出されてました。
定借だと長く住むことが前提となりますが、ランニングコストが高いので何年かで総支払額は
所有権の物件を上回ってしまうので、お得感はあまりありませんよね。

[14323: 匿名さん]

ようやく見えてきたね。

[14324: マンション検討中さん]

>>14322 評判気になるさん
地代から計算すれば「何年かで」は無いのは明らかでしょう。意図的に安い所有権物件と比較したら別でしょうが、そうでなければ計算すれば明らかでしょう。

[14325: 匿名さん]

15年なのか20年なのかわかりませんが、ランニングのコストが高いので、確実に逆転します。
あと、ここが問題なのは、駅近の定借は下落率も穏やかですが、この立地なので急激に下がっていくことが予想されるからです。
つまり、売りに出すことは現実的に厳しい。
結果、ずっと持ち続けるしかなく、やがて所有権の価格を上回る金額を払う日を迎えるのです。

安物買いの銭失いとは、このことです。

[14326: 匿名さん]

100歩ゆずって、売り出し価格が、それらの不安要素を跳ね除けるぐらいに安ければ成立しますが、残念ながら、そこまで安くありません。

あと、これが一番重要ですが、いつまでも完売しない物件は、絶対に値上がることはありません。
買うことを勧められるのは、すぐ完売する物件です。

[14327: 匿名さん]

とりあえず、初期金額が安ければいい。
そして、70年近く、売らずに住み続ける覚悟のある方だけです。
ここを、おすすめできるのは。

[14328: 匿名さん]

大島やここなど、批判されまくってるいるので、今後、駅遠の定借には、デベもおいそれと手を出さないと思いますが。用地取得が困難な昨今、これからも駅遠の定期借地権が売り出されるかもしれませんので、注意が必要です。

[14329: 匿名さん]

徒歩で30分以上の物件に、バスアクセスがいいからといって、最寄りでも、地名でもない物件名をつけけるのは、ぼったくりと言われても仕方ないと思います。

[14330: 匿名さん]

住所を見たときに、「東京都練馬区・・・」（ああ練馬区に住んでいるのか）「・・・Brillia City 三鷹●号室」（なんで三鷹？？？）となるのが嫌だよね。
知り合いとかになんて言われているのか気になっちゃう。

[14331: 評判気になるさん]

一生懸命連投されてる方がいるようですが、ここは借地権物件だからこその価格設定されてるし、毎月の地代が掛かっても代わりに土地の固定資産税は掛からない。70年持ち続けたとしても、今時の新築の土地所有権物件とのトータルコストは逆転しないと思うよ。

[14332: 匿名さん]

また適当なことを・・・・

[14333: 匿名さん]

安いのは、土地の取得金額が載っていないからです。建物の金額は、別に、安くはありません。設備並みです。
当たり前ですが、借地なので、70年間土地の借地料を払い続ける必要があります。
解体費用も、同様に。
これらは、所有権にはありません。

[14334: 匿名さん]

デベのトークに騙されたのかもしれませんが、当然、固定資産税は、払う必要があります。
これは、地主が払うので、直接には居住者は払いませんが、地代に載せられています。
おおよそ、地主は2.5倍から3倍取るのが普通と言われています。
当たり前ですよね。慈善事業ではないのですから。
借地権は、所有権よりも多くの固定資産税を払っていることになります。

[14335: 匿名さん]

そのとおりです。

そういえば、賃貸派の人間が、賃貸だと固定資産税はかからないからって言ってましたが、賃料の中に含まれているという簡単なことも想像できないんだろうね。

[14336: 匿名さん]

わかりやすく書きますね。

この土地での固定資産税は一戸あたり12万円/年ほどです。
正確にいうと、建物と土地は別ですが、建物は少額なので、気にするほどの額ではありません。

この12万円を地主が払うことになりますが、当然地主はここにプラスアルファで載せてきます。
その金額が、おおよそ3倍程度、つまり36万円になります。(年額)
ここも、正確にいうと、地主は、固定資産税のほかに都市計画税も払わなくてはいけないのですが、こちらの額も少額なので、今回は計算に入れません。

つまり、ここが所有権マンションであれば、70年間で固定資産税を、12×70=840万円払うことになりますが、借地権マンションだと、36×70=2310万円払う計算になります。
差額の1680万円が余計に払う金額です。

ついでですから、解体準備金も計算しておきましょう。
おおよそ3000円/月になりますから、36000円/年、これが70年ですから、252万円になります。
トータルで、
1680万円+252万円=1932万円
これが、余計にかかる金額になります。
年額にすると、27.6万円ですね。

10年で270万円
20年で540万円
30年で810万円
40年で1080万円
所有権と入れ替わるのは、どのあたりでしょうか。

ここは、毎月の地代が9000円程度、見かけ上は所有権マンションだった場合の固定資産税より少額ですが、前払い地代に差額分が含まれていますので、実際には割り高になっているということです。

地代<固定資産税
ではないことが、これでわかるかと思います。

[14337: 匿名さん]

定期借地権マンションを全否定するわけではありません。
よかったら、こちらの記事も読んでみてください。
https://diamond.jp/articles/-/183277

定期借地権にとって重要なのは、立地です。
立地さえよければ、価格を維持することも、転売することも可能です。

逆に、立地の悪いマンションは、価格がダダ下がりしていくだけなので、住み続けるしか選択肢はありません。

[14338: 口コミ知りたいさん]

>>14336 匿名さん

年間36万円の実質地代負担でしょうね。
大体一部屋は実質駐車場2台分と同じ土地の広さを借りている事になっているので、そんなもんでしょう。

[14339: 匿名さん]

この、借地料9000円、解体準備金3000円というのも、安いと思わせる金額にするために、全体の金額から割り出して設定されているよね。
所有権より、毎月の負担は少ないんですよって、先が見通せない人は思っちゃう。
見かけ上に過ぎないのに。

結局、70年後に、
所有権なら、土地分が最低でも残るので0にはならない。1000万ぐらい？
定期借地権は、ゼロになる。ってこと。

[14340: マンション検討中さん]

>>14322 評判気になるさん
他物件だけど、定借買って数年後に3割増しで売れたよ。時期的によかったっていうのと場所も違うけどね。
ここは地代が高いのかな？

[14341: マンション検討中さん]

>>14325 匿名さん

安物買い云々はどうかな。
結局ローンが下りないとかでこれ以上のは買えないって場合は最終的なコストが高くつくとしても、今マンションを買って住みたいってのが上回るんでしょう。
そういう人にとっては借地権はいいと思う。

[14342: 匿名さん]

>>14341 マンション検討中さん

立地さえ良ければ、定期借地権も悪くないと思いますが、ここは、23区とはいえ、練馬の端っこ。
最寄り西武線武蔵関、徒歩16分ですからね。

[14343: 評判気になるさん]

>>14339 匿名さん
ランニングコストにローン支払い額を入れるべきと思います。所有権との取得価格の差分がローン支払総額に影響するし、cashで買う場合はその差額を運用に回せる。

[14344: マンション検討中さん]

シンプルにここが土地所有権付きの新築だと幾らだと考えるかでトータルコスト比較結果は変わるよ。転売するつもりもなく終の住処とするつもりの方と転売を考える方とでもそうだし、結局は各人のライフプラン次第かと。

[14345: 匿名さん]

>>14343 評判気になるさん

運用するにしても、もう少し価格の下落が抑えられた物件の方がよくないですか？

定期借地権は、この立地では成立しないと考えますが、いかがでしょう？

[14346: 匿名さん]

>>14343 評判気になるさん

たしかに、ローンの支払い期間が変わってくるとは思いますが、運営に回すほどの差って、出ますか？
むしろ、ランニングコストでいうと、定期借地権の、確実に下がる価格下落分を、ランニングコストに組み込む必要がありそうですが？

[14347: 口コミ知りたいさん]

>>14345 匿名さん
成立してるからあれだけ売れているんじゃないですかね。あなたにとって「成立していない」だけじゃん。

[14348: 匿名さん]

２年近く経って２４戸残っているのは「あれだけ売れている」と考えていいのか・・・

[14349: 評判気になるさん]

>>14348 匿名さん
残ってるのがそれだけだったら400戸以上が売れたってことだろ？この人、何でこんな一生懸命粘着してるんだろ。何か恨みでもあんのかね？

[14350: ご近所さん]

まあ、あれだけが多いか少ないかはおいておいて、完売まで至っていないのは事実だよね。
少なくとも、すごく売れているとは言い難いと思うが。
それに、24戸が在庫のすべてかどうかはわからないよ。あの表示の仕方では。