Brillia（ブリリア） City 三鷹について

[マンション検討中さん]

Brillia City 三鷹ってどうですか。
住居だけではなく、商業施設、育児施設や緑もある複合新街区になるようです。
物件のことや周辺の利便性、将来性などについても知りたいです。

公式URL：http://b-mitaka.jp/top.html

所在地：東京都練馬区関町南四丁目686番1他（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「三鷹」駅 バス10分 「北裏」バス停から 徒歩2分
総武線 「三鷹」駅 バス10分 「北裏」バス停から 徒歩2分 、西武新宿線 「武蔵関」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「吉祥寺」駅 バス20分 「北裏」バス停から 徒歩4分
総武線 「吉祥寺」駅 バス20分 「北裏」バス停から 徒歩4分
土地の権利：定期賃借
借地の種類・期間：一般定期借地権（2017.9.29～2087.12.29）
総戸数：436戸 （他、保育施設1戸）
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上10階建て
間取：3LDK・4LDK
面積：70.98平米～90.81平米
売主：東京建物、住友商事
販売代理：東京建物株式会社、住商建物
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：東京建物アメニティサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[14101: マンション検討中さん]

永住目的でしか買えない立地なのに定借ってのがネックだよね。定借でも立地が良ければ売れるけど…

[14102: 匿名さん]

普通借地や所有権なら、この価格は安いと思いますが、定期借地権ですよ。
では、逆にお聞きますが、かなり安いのに竣工後一年以上売れていないのは、他に何か重大な欠陥があるとお考えですか？

[14103: 匿名さん]

>>14102 匿名さん

元々三鷹バス便マンションの需要は多くない。
ここはあと1年かけたら完売するよ。

[14104: マンション検討中さん]

まぁそうだろうな。定借とは言え広い土地取得できたから、需要量考慮して販売が長引くことはわかった上で事業化してるんでしょ。MR行っても営業そこまでガツガツ連絡して来たりしないよ。
新築マンション販売のスケジュール感が以前と変わって来ているのは理解した方がいい。

そもそも定借も70年なんだから一体何歳まで生きるつもりなのか知らんが、永住目的の人が買えないというロジックは意味不明。

[14105: マンション検討中さん]

>>14101 マンション検討中さん

永住向きの地域・定借のセットは良いと思うよ。売らないじゃん。

でもね。それ差し引いてもね。仕様から見ても、もっと安くすべきだったと思う。
詳しくしらなけど、値引きも大してしてなかったんだろうね。

[14106: 通りがかりさん]

>>14105 マンション検討中さん

一体何基準で安くした方が良いと言ってるんでしょうか？
不動産なんてほぼ一点ものなので、周辺物件とのバランスの中で事業として成り立つかどうかでしょう。
批評家気取りで「ぼくのかんがえたかかく」と一致してないからってここでどうこう言うもんじゃないと思いますよ。
もしくは14099さんが言う通り手が届かないだけ？それなら大人しくもっと西の物件をお探し下さいな。

[14107: マンコミュファンさん]

>>14106 通りがかりさん

ここ建築坪単価85から100じゃなかったっけ？
そう考えると妥当って言う人は居るだろうね。

マンション名
定借スキーム
武蔵野セントラルシティ構想
第一期「販売」御礼
2018年完売と言っていたガヤもいた板

価格の妥当性を詳しく説明できたとしても、色々ありすぎて擁護する気にはなれない。

んでもってネガを叩いている間に、竣工2年アフターまであと半年だから、デベロッパーも売るペースは落とすと予想。

[14108: 匿名さん]

>>14107 マンコミュファンさん

すみません、意味不明です。
自分の脳内で完結しないでください。

[14109: マンション検討中さん]

>>14108 匿名さん

売れない理由があるって言いたいんだろ、言わせんなよ。

[14110: 匿名さん]

>>14106 通りがかりさん

事業として成り立ってると思うの？
何年もかけて売る計画なら、販売御礼！とかやらないよ。
定借だから、売れてない住戸の地代とかデベが払ってるんだろうし。

[14111: 匿名さん]

>>14110 匿名さん

思うよ。土地の取得代金がイニシャルでかかってないから、売れてない物件の地代の支払いなんて大したことない。正直全然余裕だろ。
何年もかけて売る計画だと販売御礼ってやらないという意味がわからない。屁理屈でももう少し頑張れよ笑
販売期間の長さに関わらず、節目のタイミングで御礼の表示くらい出すだろ。

[14113: 名無しさん]

>>14111 匿名さん
販売御礼って掲げて、購入検討者騙そうっていう算段でしよ。
真摯に長期的スパンで売ろうとする業者は普通やらないよ。

だいたい、販売御礼って言葉なんて聞いたことない。
もちろん辞書にも載っていない。
たまに供給御礼って言うのは見ることはあるが、誰にお礼言ってるんだって感じ。

[14120: 名無しさん]

落ち着こう。この物件は常に誤解を招く表現を使い続けるデベロッパーの担当が悪い。

[一部テキストを削除しました。]

[14122: 匿名さん]

>>14120 名無しさん

結局のところ、誤解を招く表現を使わないと売れない物件だって、担当者もわかってるんじゃないですか？
そうだとすると、適正価格ではないと考えてしまいますね。

[14124: マンション検討中さん]

新規検討者現れては、価格と維持費を見てコスパ悪いと判断し、ネガを吐き捨て、去っていく。が、繰り返される。

[14125: 通りすがり]

築2年の未入居買っても、残された時間は68年、、
考えちゃいますねー

[14127: 匿名さん]

それでも完売間近まで売り切ったのは凄い。
春の引越しシーズンで完売でしょう。

[14128: マンション検討中さん]

>>14125 通りすがりさん
マジレスすると建築中の2年も含まれてるから66年後に更地返還
退去して解体する期間も必要だし、住める期間はさらに2年くらい短くなるんでは

[14129: 名無しさん]

>>14126 マンション検討中さん

掃き溜めの掲示板が高尚な場だと思っているようだね、頼むからもうちょい掃除してよ。

完売への近道はここの掃除でしょ。粛々とぐうの音も出ないポジ要素やネガへの反論をここに残していけば良いだけだろ。

[14130: 名無しさん]

>>14129 名無しさん

ほんとですよね。
購入して、早くここを卒業すればいいのに。
しつこいネガもウザイけど、簡単にネガに突っ込まれる根拠のないポジ投稿も、購入の材料にはなりません。
いつまでに完売ですねって書くなら、根拠も一緒に書かないと。

[14131: 匿名さん]

>>14128 マンション検討中さん

住めるのは実質64年くらいってことでしょうか。
こういう定借の場合、みなさん何年ぐらい住んで退去するんですかね？

[14132: 口コミ知りたいさん]

>>14130 名無しさん
ポジ投稿してる検討者なんていないんじゃないですかね。購入者だと思うな。

[14133: 匿名さん]

もうすぐ完売ですねっていう書きこみ、今まで完売していないから当たり前だけど、全部外れてるわけだしね。
購入者かデベの関係者だろうね。

[14134: 名無しさん]

>>14133 匿名さん

この板で「完売」で検索すると、早期完売を予言する
書き込みが何度も出てくる。
少なくともこの板では、ポジ意見には気をつけようと思える。

[14135: 検討板ユーザーさん]

>>14134 名無しさん

本当だ

[14136: 匿名さん]

[No.14112～本レスまでは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[14137: 匿名さん]

ハンコついちゃった人かもしれませんね。
値引き販売が開始されたら、真っ先に怒鳴り込むタイプですね。

[14138: 口コミ知りたいさん]

大きなスーパーが近い

[14139: 匿名さん]

>>14132 口コミ知りたいさん
久しぶりに盛り上がってますね。ポジの方が感情で戦うと荒れるのが懐かしいくらいです。
この数ヶ月の静寂から検討中のポジさんはいない。おっしゃる通り。デベも今更反論しないし、こんなところで声荒げるリスクなど取る人はいない。購入者というか住民さん一択です。
しかし自分のマンションの掲示板が気になる、嫌な書かれ方したら気分を害する。ここは理解しましょう。
それで相手をバカにするような記載をしている事は大変残念ですけどね。この人はそういう人なんでしょうね。
ネガからしたらそんな住民のいるマンションというのは嬉しいエサですかね。
反論しなくても気分を害している住民はいると思うので、そこはネガも意識して書き込むと健全なのですが、匿名掲示板ではそこまで望めませんな。

[14140: 匿名さん]

隣近所にどんな人が住むかまではわかりませんけど、空気感はなんとなくわかりますね。

[14141: マンコミュファンさん]

>>14137 匿名さん

ホルダーがもう手放すなら、買った物件について過剰反応するのも理解しますけどね。

未入居物件があり、しかもMRとHPで掲載価格が異なるなど、営業は集客と既存住民の両睨みで努力していますから、いま中古に出すのは余程条件の良い部屋でないとしんどいです。

[14142: 匿名さん]

MRの維持費って、どのぐらいかかるんですかね？
営業マン雇うのもコストがかかるだろうし。
何年スパンで売ろうとしているのか。?

[14143: 匿名さん]

>>14141 マンコミュファンさん
4000万円代の中古も、ぜんぜん売れていませんね。

[14144: 評判気になるさん]

>>14143 匿名さん

中古は物件固有の条件次第ですかね。
最初の大規模修繕までに住み替えるなら有りかもですが、中古に4000万円出すなら所有権にしたいのが本音ですからね。

[14145: 検討者さん]

ラッキーチャンスがスタート！

[14146: マンション検討中さん]

>>14144 評判気になるさん

この辺の所有権中古で4000万で買えるのある？同じような立地環境のグランヴィラは6000万超えてるんだけど。

[14147: eマンションさん]

>>14146 マンション検討中さん
築何十年とか探せばあるんじゃないですかね。
でも他物件との比較ではなくて、この物件の中古に4000万の価値はないでしょ。っていうネガですよ。
現実、この辺りの最安値でも厳しいのは事実のようですね。

[14148: 口コミ知りたいさん]

>>14145 検討者さん

破壊の値引がスタート！？

[14149: マンション検討中さん]

>>14147 eマンションさん

検討者なら相対的に見るだろうから、築浅所有権に6000万出すならここで4000万という人はいるんじゃないですかね。ここの新築が値引き販売されてるなら中古を買う人はいないでしょうけどね。

[14150: 匿名さん]

いま1分くらいで適当に探したけど、例えばグローリオ武蔵野中央公園とか、坪単価200未満で所有権（上のグランヴィラ？は探していないです）。

15年程度のリタイアを狙うなら所有権のほうがその後の自由度を得やすいし、もっと長く働くなら、それに合わせたローンを組んでしまえば良い。

逆に、駅遠の定借を選ぶべき層って珍しくて、

1）一次取得かつ事情でローンを低額にしたい
2）相続時に資産を残したくない
3）賃貸の仕様では不足する（買わざるを得ない）
4）その場所に暫く住む必要がある


これらが複数揃っていないと決断できない。
小規模マンションならすぐ完済し貸せば？というアドバイスも出来るけど、これだけ大規模だと困難。

でも中古の弾数が少ないから、今後は暫定居住目的の追い風が吹くかもね。

[14151: 名無しさん]

>>14150 匿名さん

なぜ大規模だと困難なの？

[14152: 職人さん]

>>14151 名無しさん

希少性の低い金太郎飴の間取りだと、同じことを考えてる人が多けりゃ賃料利回りは下がるから。

ルーバル付きとか最上階角部屋とかなら流石に借り手は付くと思う。

[14153: 匿名さん]

過当競争になるってこと。
下手したら、借りてが見つからないかもしれない。

[14154: 匿名さん]

この物件で、敢えて勧めるとしたら、こんな層じゃないかな。

(パターン１)
子供のいないディンクス家庭。共働きで、そこそこ資産も持っている。
遺産相続がないので、自分のお金をすべて使い切って亡くなればいい。
マンションのリセールは期待できないから、最後まで住み倒して、最後は二束三文で売って、介護施設へ。
それまで、できるだけお金をかけない優雅な生活をしたい。

(パターン2)
子だくさんのぎりぎりの生活水準の家庭。ローンもギリギリだが、そもそもがこれ以上高い物件には手が届かない。
子が多いから、できれば広い家がいい。賃貸だと破損なども気になる。
子が大きくなったら、だれかひとりにゆずる、もしくは、自分たちが介護が必要になるまで住み続ける。

一般的な子どもふたりの若い家庭にはお勧めしない。
中古や、西武線沿線の安い所有権のほうがいい。

[14155: 匿名さん]

そうそう、もうひとつ。

短期にこの場所に住む必要がある人。

こういう人にもおすすめしたい。
と言いたいところだけど、
これが難しくて、一般的な定期借地権は駅近などの好立地にあるので、竣工後まもなくであれば、それほど価格の下落はなく、わりと簡単に売れるのだけど、
これだけ売れていない物件が、はたしてすぐに売り抜けることができるのか不透明ということ。

なので、基本的には、
・賃貸での運用を期待しない。(資産価値の放棄)
・生きているかぎり住み続ける(相続を考えない)
この二つの条件が必要だと思う。

[14156: 評判気になるさん]

>>14155 匿名さん

・賃貸での運用を期待しない。(資産価値の放棄)
・生きているかぎり住み続ける(相続を考えない)

郊外ファミリーマンションを買う人の大半が該当する条件じゃないですか？

[14157: 匿名さん]

何やら長文を書く方が住みついてしまいましたね。
素人の論文ｗなんぞ何の参考にもなりません。
ブログかTwitterでやってください。

[14158: 匿名さん]

長文さんのご意見はネガよりですが貶めている感じはしませんし、的確で参考になります。

[14159: 検討板ユーザーさん]

賃貸で運用できないの意味がわからない。この物件近隣の3LDK賃貸の相場は14万程度。どれも築30年オーバーばかりだから、16万くらいなら余裕で借り手はつく。管理費、修繕積立金込みで考えて、フルローンで買っててもトントン。賃貸に出したくてこの物件を買う人間はほとんどいないとしても、転勤、引っ越し等のリスクには十分対応できると思う。

[14160: 匿名さん]

賃貸で16万出すならもう少し駅近がいいなぁー

定借って住む期間が短くなる分、
買う時期が遅くなると安くならないのでしょうか？

[14161: 通りがかりさん]

>>14159 検討板ユーザーさん

最低でもグロスで4%くらい無いとネット利回りはトントン行かないんじゃ無いかな？定借だし。

となると賃料は平米2300円くらい取りたい筈。
ウエリスが平米2200前後だか可能かもだけど、貸すのに余裕かと言われると微妙かな。


>>14160 匿名さん

東建は値引き交渉に応じるデベロッパーです。
定借なので東建から見れば原価コストは上がるものの、お客さんの立場だと価値の目減りが大きい事も理解しているでしょうからネゴに応じると思いますよ。

[14162: 匿名さん]

たしかに、貸して余裕かといわれれば、疑問符がつきますね。
定借だから、年数が経てば経つ程、賃貸率も増加するでしょうし、高い賃料は取れなくなってくるでしょうね。
賃貸にすることは考えずに、
ずっと住み続けるか、はやいうちに手放すのがいいのではないでしょうか。

[14163: 匿名さん]

80平米で184000円ですか。
この立地で、そんなに取れますかね？

[14164: 検討板ユーザーさん]

>>14162 匿名さん

早いうちに手放す！？そんなのありえないでしょ。絶対残債割れするよ。それなら買わない方がいい。

[14165: 匿名さん]

15年以内じゃないですかね。
何年ぐらいがいいんでしょうか？

[14166: 匿名さん]

>>14164 検討板ユーザーさん
何年で手放すのがいいですか？

[14167: 匿名さん]

前払い地代というのは、毎月払う地代を安く見せるためのものなのですか？
しかも、地主には先にお金が入るわけだから、運用できるってことですよね？

[14168: 匿名さん]

そもそもはやいうちに手放すのは、所有権でもありえない。
高騰しない限り、５年は住みたい。

[14169: マンション検討中さん]

このマンション、環境はいいしリタイアする頃に安くなってたら検討したいな。

[14170: 匿名さん]

>>14168 匿名さん
5年ですか。短くないですか？
逆に、何年以上住むと危険とかありますか？

[14171: 匿名さん]

>>14169 マンション検討中さん
たしかに、20年落ちで半額ぐらいならアリな気しますね。
新築が売れ残っている現状、安くならないと中古も動きませんよね。
結局のところ、価格が高いから(定借なのだから、もっと安くしないと価格の魅力がない)売れないんですよね。

[14172: eマンションさん]

定借のイニシャルとランニングのコスト内訳は色々なパターンがあるとはいえ、物件ごとに算数ができる。
でも物件価格の目減りは定借の歴史が浅いのと母集団が少ないからめちゃくちゃ分かりにくい。

残り30年を切った定借マンションが出始めていて、当たり前だけど残り年数が少ないほど年間の価値減少率が大きくなる。

15年以上のホールドを考えるなら、売らずに賃貸だけを考えて部屋を選んだ方がいいと思う。15年未満の売却でも所有権と損益がクロスするポイントは現れないんじゃ無いかな？
（だから端から賃貸目的のリスクオンも殆ど無い、となるわけで）

[14173: 匿名さん]

>>14172 eマンションさん
結局、この物件を購入したら、移り住むとしても、売却は考えずに賃貸にすべきということですね。
というか、デベの都合(マンションを建て続けなくては会社が回っていかない)で、このような立地に定期借地権マンションをつくること自体が間違っているように思います。
収得できる土地がないから、こんなことやってるんでしょうけど。
定借は、駅近などのだれもがよいと感じる立地で、きちんと売却できることが必要条件ではないでしょうか。
駅まで30分近い立地の定借で、さも立地(環境にあらず)が良さそうに見せかけたり、安さを売りにしたりするのは、鷺に近い気が。

[14174: 通りがかりさん]

>>14173 匿名さん

その通りと思います。

[14175: 14173]

建物(詰め込みすぎなのはマイナスポイントだが)や環境はよいと思うのに、定借であることが、とても残念です。

[14176: マンション検討中さん]

>>14173 匿名さん

ここ買う人って、基本、永住なんじゃないの？

[14177: 匿名さん]

>>14176 マンション検討中さん

マンションに限らずだけど、どんな人生でも永住は有り得ないよ。家族や自分に何が起きるか誰にも分かんない。

[14178: 匿名さん]

賃貸に回すことは出来ても、いざという時に、満足いく金額では売れないってこと。

[14179: マンション検討中さん]

>>14177 匿名さん

いやそんなのあたり前だけど、本人の意思として売るつもりないなら売却額で満足できるかどうかは判断基準にないんじゃない？そもそも郊外定借バス便物件でリセールとかズレてるよね。それともなに？マウントとりたいだけなの？

[14180: 通りがかりさん]

>>14179 マンション検討中さん

「永住」と「リセールしない」は同義ということ？
ちょっと過大解釈してるんじゃない？

永住しないのは自明なのを>>14176 が突然覆そうとしたのは客観的に見ておかしいから指摘、それだけの話でしょう。

[14181: 匿名さん]

リセールは厳しいから、売らずに賃貸にするのがよい（もちろん売りたい人はどうぞ）
死ぬまで住むことが理想だが、人生何にがあるかわからないから、永住したくてもできないことがある。そのことを頭の片隅に。

こんなまとめ方でいい？

[14182: 職人さん]

>>14181 匿名さん
考え方は人それぞれですし、投資に絶対といった言葉はないですからね。

[14183: 匿名さん]

リセールを考えている方は、何年後にいくらで売ろうと思っていますか？

[14184: マンション掲示板さん]

>>14183 匿名さん

20年後に2000万

[14185: 匿名さん]

4500万円の部屋が20年後に2000万円で売れたとすると、20年で2500万円のマイナスだから、1年あたり、125万円ずつ資産価値が落ちていく。
地代、管理費、解体準備金などで、毎月のランニングコストは、5から6万円ぐらい？
駐車場代やバス運賃入れるともっとか。

これじゃ、賃貸でもいいレベルじゃないの？
むしろ、賃貸のほうがリスクが少ないともいえる。
いつでも引っ越せるわけだからね。

現状、4500万円で売られている住戸が4000万円ぐらいになったら、はじめて検討できる気がする。

[14186: 匿名さん]

逆にいえば、今の価格だったら、永住以外ありえないともいえるな。

[14187: 匿名さん]

>>14184 マンション掲示板さん

残存50年で2000万円？それなら私が買いますよ。
20年後はもう地方でのんびり暮らしたい年頃になってるから、駅が遠くても問題ないです。老後の家としてキャッシュで買います。20年後に2000万円での売り出し待ってますね。

[14188: 匿名さん]

未来は不確定ですからね。インフレリスクを考えるなら、所有もありでいずれ購入するつもりなら早い方がいい。
30歳から90歳の60年、年150万円で計9000万円の住居費を最低限の経費として覚悟するなら、後はその9000万円を如何様に払うか。賃貸で払うか、所有でローンと諸経費として払うか、各自の価値観次第で正解はない。私は、住居を確保する安心感から所有派です。特に家族がいると、万一の場合に雨風しのげる家は残してあげたいと思う。

[14189: 匿名さん]

むしろ老後は施設が充実している駅前に移動したくなりますよ。
駅遠は足腰が問題ない世代なら大丈夫ですが、老人になるときつい。

[14190: 匿名さん]

老後は、どちらがいいんでしょうね。
わたしも、いろいろ考えてしまいました。
田舎で、のんびり
駅近で、利便性重視

どちらもアリな気がします。
いずれにせよ、今、このマンションを買うなら、未来が予想できないとはいえ、あまり高額では売れないだろうから、ずっと住むか、安くても売るかの選択肢しかないように思います。
それをどう判断するかですね。
無難なのは、所有権。
リスクを負っても初期費用抑えたいなら借地権、といったところでしょうか。

[14191: 匿名さん]

>>14190 匿名さん

駅近買う余力のある方ですか？

[14192: 匿名さん]

>>14191 匿名さん

三鷹の駅近は、さすがに高いなあと思いますが、西武線の駅近なら、手が届く範囲かと。

[14193: 匿名さん]

ちょうどここと三鷹駅の中間あたりにもマンションありますよね。

[14194: 匿名さん]

>>14193 匿名さん
マンションはいっぱいありますよ。
どのマンションですか？

[14195: 匿名さん]

>>14192 匿名さん

西武新宿線はこれからに期待ですね。

[14196: 匿名さん]

>>14195 匿名さん

新宿線沿線の再開発に期待

[14197: 匿名さん]

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/213052/
こんなマンションが出来るようだね。

[14198: マンション検討中さん]

どなたか教えてください～。
いまサイトに間取りが出てる部屋って、全部売れてないんですか？？結構ありますよね？
ここって定期借地権ですよね？永住ってどういうことですか？

[14199: 匿名さん]

>>14198 マンション検討中さん
サイトに出ている部屋は、全て販売中だと思います。
詳しくは、デベに確認してください。

定期借地件なので、実質住めるのは67年ぐらいですが、土地の持ち分がないので、資産価値の下落が大きいため、売らずにずっと住み続けるか、賃貸に出した方がいいと言われています。
永住とは、売らずに住み続けるという意味です。

[14200: 匿名さん]

>>14197 匿名さん

知りませんでしたが随分と安かったようですね。既に完売ですかね？