Brillia（ブリリア） City 三鷹について

[マンション検討中さん]

Brillia City 三鷹ってどうですか。
住居だけではなく、商業施設、育児施設や緑もある複合新街区になるようです。
物件のことや周辺の利便性、将来性などについても知りたいです。

公式URL：http://b-mitaka.jp/top.html

所在地：東京都練馬区関町南四丁目686番1他（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「三鷹」駅 バス10分 「北裏」バス停から 徒歩2分
総武線 「三鷹」駅 バス10分 「北裏」バス停から 徒歩2分 、西武新宿線 「武蔵関」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「吉祥寺」駅 バス20分 「北裏」バス停から 徒歩4分
総武線 「吉祥寺」駅 バス20分 「北裏」バス停から 徒歩4分
土地の権利：定期賃借
借地の種類・期間：一般定期借地権（2017.9.29～2087.12.29）
総戸数：436戸 （他、保育施設1戸）
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上10階建て
間取：3LDK・4LDK
面積：70.98平米～90.81平米
売主：東京建物、住友商事
販売代理：東京建物株式会社、住商建物
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：東京建物アメニティサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[14001: マンション掲示板さん]

実物見ると結構味気なかったな、価格相応と言えばいいのか。
真ん中のC棟は割り切れば価格的に妙味あるかな。但し低層階は押しつめられ感がすごいから気分的にキツいけど。
あと音が反響するから子供がギャーギャーはしゃいでいるとイライラが募ります。
スーパーが2件至近にあるのはいいね。

[14002: 匿名さん]

定借
すごく安くはない
駅遠い
詰め込み

これを受け入れられるかどうかだよなあ。
値引きはないのかな？

[14003: 匿名さん]

>>14002 匿名さん
プラス
練馬区
バス便
資産価値低い

厳しいです。

[14004: 匿名さん]

https://news.yahoo.co.jp/articles/77b1989ffba8fe783087abfba9d36c51250a...
神社に続出「借地権マンション」が儲かる理由

[14005: 匿名さん]

①都心6区　×
②大手売主　○
③駅徒歩は5分まで　×
④大規模　○
⑤タワー　×
⑥定借の期間が長い　○
⑦周辺中古事例より割安　×

ここより、ブリリアシティ西早稲田のほうがいいんじゃないの？

[14006: マンコミュファンさん]

>>14005 匿名さん

お金があるなら、そうなんじゃないですか？
逆に、その余裕があるなら所有権で吉祥寺よりにすれば良いかと。
そもそも、定借括りで比較するのは沿わないと思います。向こうは、ハイレベルを割安な初期コストで、と言うものですよね

[14007: 匿名さん]

>>14005 匿名さん

パークコート渋谷ザタワーは③以外は◯なんだから、そっちにすればいいのに。
沖式も凄い割安だから、絶対値上がりするよ。

[14008: 匿名さん]

億ションじゃん。

[14009: マンション掲示板さん]

12月は安売りやるらしいぞ

[14010: 匿名さん]

家具付きのモデルルームの販売をするみたいですが
今のところは特に
ディスカウントの話は出ていないように見受けられます。
実際に買うかどうかの段階になると
そういうお話が出てくるっていうことになるんですか？

[14011: 匿名さん]

2019年8月に完成した東京建物の「ブリリアシティ三鷹」は現在、3～4LDKで71～90平方メートルの部屋を4千万～6千万円台で販売する。
JR三鷹駅からバスと徒歩で10分以上かかり、決して駅近の物件ではない。それでも今年8～10月に40戸が成約した。1～3月の倍のペースだ。このマンションの購入者は「テレワークが可能な広さの部屋にすぐ入居できる点が魅力的だった」と話す。
https://www.nikkei.com/article/DGXZQODZ00014_U0A201C2000000

[14012: 匿名さん]

記事の趣旨は、完成在庫や中古マンションの購入が増えているという内容。
ここが、特別に売れているというものではない。
たしかに、コロナの影響で、お金に困っている人、在宅ワーク化による駅近優位性が薄れたている。
ゆえに、ここを買う人が増えた可能性はない。
定期借地ゆえ、初期費用は安いしね。
ただ、リセールがきびしいことに変わりはない。

[14013: 匿名さん]

たしかに、コロナの影響で、お金に困っている人、在宅ワーク化による駅近優位性が薄れたことが理由。
ゆえに、ここを買う人が増えた可能性が高い。

[14015: 匿名さん]

定期借地権のマンションでリセールを考える場合に
いつ頃、何割引で売却するのが一番効率的なのかが知りたいです。
モデルルームではそのような事例についても詳細に説明して
いただけますでしょうか？

[14016: 購入経験者さん]

周辺に物件が増えてき出して板が過疎化してきてしまっているが、あと何部屋ぐらい売れ残っているのだろうか？
新築として売れる期限も迫ってきたね。
腐っても芙蓉様は値下げせずに粛々と売り続けるだろうね。

[14017: 匿名さん]

>>14015 匿名さん
定期借地件は通常、駅近や好立地などに限られていて、そういった場所では下落率が低いため、あるていど予測できたが、こういった立地での定期借地件はあまり事例がないため、予想がしづらい。
もちろん、MRで悪いことは言わないので、わからない。
もうすこししたら、新築ではなくなるので、そのときに本当の価値が見えてくるのではないだろうか。
いずれにしても、リセールを気にするようなら、定期借地権はおすすめしない。
賃貸に住んだほうが気が楽。

[14018: 住民板ユーザーさん50]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[14019: マンション掲示板さん]

新築販売終わっていないのに中古が出回りはじめているのは痛いですね。
まあ築浅になるとよほど安くならないと新築優遇からも外れるから厳しい。売主も1年住んでいないから購入時と同じ価格で売れると思って売り出しているけど、購入者はそうはみないからね。 3000万台にならないと動かなそう。

[14020: 匿名さん]

たしか、バンダ部屋が3000万台だったと思う。
そのぐらいだと、割安感はあるよね。

[14021: マンション検討中さん]

住民板で売りたい方がポツポツ出てきていますが、検討板をみていると買値より３割下げても損切りするくらいの覚悟がないとそもそも買い手はいなそうですね。

[14022: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[14023: 検討板ユーザーさん]

売りに出ている物件の残存借地期間は約67年ですね
これ更地にして返すまでなので、解体期間も考えると実質住めるのはあと65年くらい？
いやー厳しいなぁ

[14024: 匿名さん]

解体ってやっぱり一二年はかかるものなんですね！
勉強になります。
最近の定借は70年とか多いけど、やっぱり残存期間考えながら生活するのって、ちょっと辛いかも。

[14025: マンション比較中さん]

定借物件で残存期間とかリセールとか考えちゃいかんよ。
どうにでもなるさーくらいに考えて困り果てるその日まで何も考えない。
そのくらいじゃないと定借物件なんて買えんよ。

大丈夫だ安心しろ。どうせなにかで困るのはお前がボケ始める頃だから。

[14026: 匿名さん]

定借でも、期間が70年もあれば所有権と何も変わらない。
所有権のマンションだって、70年後には解体が必要でしょ！？
だったら、予め解体費用を積み立てる定借の方が安全だよね。

でも、所有権マンションは事実上、解体なんてできない。
解体費用を捻出出来ないから。
廃墟になるだけ。

定借って素晴らしい仕組みだと思う！
ここが苦戦してるのは、定借だからではなく、単純にバス便物件だから。

ブリリアというブランド力もあり、建物もしっかりしてるけど、
反面、立地が残念ということです。
ここが武蔵関駅まで徒歩10分以内で歩けたら、即売してたよ。

[14027: 匿名さん]

>>14026
ここが武蔵関駅まで徒歩10分以内で歩けたら、即売してたよ

んなわけない
定借物件が売れる要素は山手線内部で普通のサラリーマンが手の届く価格帯
ブリリアシティ西早稲田がいい例

こんな郊外の定借物件まして西武新宿線徒歩圏だとしても全然売れないよ

[14028: 匿名さん]

苦戦してるのは、定借かつバス便だからでしょ。
三鷹駅まで徒歩10分なら、もしかしたら完売してたかもね。
プラウドのように。
あ、あっちは普通借地だったね。
ここより条件が良かった。

マンションは、一も二も立地。
井之頭公園の前にあるマンションは築50年でも、普通に売買されている。
廃墟になるのは、駅から遠い、利便性の悪いマンション。
それは、所有権であろうと定期借地権であろうと同じ。

[14029: マンション検討中さん]

へぇ、70年の定借って所有権と"何も変わらない"んだ。
客の前で言ったら失言物だけど。

[14030: 匿名さん]

"何も変わらない"なんて書いていない。
廃墟になるのは、利便性のない所有権マンションと借地権マンション。
立地のいいマンションであれば、所有権であろうと借地権であろうと人気は持続する。

[14031: 匿名さん]

14011さんの書込みから察すると半分くらいは売れたのかね

[14032: 匿名さん]

>>14031 匿名さん

選べるお部屋は、少なくなってきたのでは？

[14033: ご近所さん]

日当たりのいいところはすでに売りきれていて、そうでないところは売れ残ってそうだね。

[14034: 検討板ユーザーさん]

バスとかマジかw
この先人口減少で駅徒歩10分以上には人がいなくなるって言われているのに、、、

[14035: マンション検討中さん]

ここはそんなに影響ないかもしれないけど、今後、バスルートや本数の削減があるだろうね。

[14036: 匿名さん]

バス便は大丈夫だと思うよ。三鷹迄、バス便としては長距離ではないし、武蔵野市役所前、UR団地があるから一定の本数は確保されるよね。ただ、このマンション、吉祥寺通りにあったら違ってた。このマンションの少し前に売り出されたパークホームズ吉祥寺北パークグランヴィラなんで、新築値段高い！と思ったけど中古でさらに最低でも500万円以上プラス、最高で1000万円位プラスして売り出して、売れているようだからね。やっぱり、三鷹駅に出てもね。始発駅でもね。

[14037: 匿名さん]

あっちは、所有権で、価格のわりには、広かった。
ネーミング詐称の、練馬区にある吉祥寺マンションだったけど、吉祥寺通り一本だから、吉祥寺のアクセスもいいしね。

[14038: 匿名さん]

そのあたりはマンション名詐欺が横行してますよ
武蔵野市をすっ飛ばして三鷹を冠しているこの物件は至高の存在だけどな

[14039: 匿名さん]

100歩ゆずって、ネーム詐称がゆるされるとして、グランヴィラ練馬関町やプラウドシティ三鷹下連雀は、価格的に魅力があったから完売した。

[14040: マンション検討中さん]

購入検討しています。立地や広さで考えれば安いですが意外にローン返済以外の修繕や管理費が高くて驚きました。また売却金額が大幅に下がるのでは？と不安材料もあります。購入の際に多少の値引きは出来ると思いますがそれでも世の中の定借の根付きが微妙なので迷います。みなさんどれくらい値下げしてもらいましたか？

[14041: 匿名さん]

中古が出回りはじめているから、その売買価格が本当のマンションの価値だと思えばいい。
値引き交渉は、自分の希望する金額をダメ元で言ってみるといいと思う。
新築期間も終わったから、強気でいける。
四千万以下なら、リセールのときも、そんなに下がらないと思う。

ただ、わかっているみたいだけど、世間的にはあまり人気がないのが定期借地。それを受け入れることが大事。

[14042: 匿名さん]

目安としては、20年後に7割ぐらいになる価格かなあ。
半額以下になったら目も当てられないからね。
高値でつかまされないように注意。
これは、どのマンションにもいえる。

[14043: 匿名さん]

>>14041 匿名さん

ここは、過去、値引で購入できた人はいないのでは？

[14044: 匿名さん]

私は３月決算だから100万値引きで購入出来ましたよー

[14045: 匿名さん]

>>14044 匿名さん

たった100万！？
少なっ！！

まっ、武蔵関駅前の大規模再開発が決定した後だから、仕方ないか…

[14046: 匿名さん]

>>14040 マンション検討中さん


聖蹟桜ヶ丘のタワーを買った方が良くない？
バス便立地は、購入後に後悔する人が多いよ。

[14047: 匿名さん]

>>14044 匿名さん

はい、フェイクですね。
東京建物は12月決算なので3月にはなーんにもしません。
嘘を書くにも少し頭を使いましょうね。

[14048: 匿名さん]

最寄り駅である、ブリリアシティ武蔵関に名称変更したほうがいいんじゃない？

[14049: 匿名さん]

定期借地権の場合、解体費用の滞納があった場合、最終的に足りなくなったらどうするの？
最後のほうって、払いたくない人が増えそうな気がするんだけど。

[14050: 匿名さん]

それは修繕積立金や管理費にも言えるけど、督促かけて払わせるしかないでしょうね

解体準備金の総額が幾らなのかわかりませんが、備えた額内で請け負ってくれる業者がいなかったら大変だよ
大規模修繕で資金不足と同様に全区分所有者で不足分を按分しないとならない

[14051: 匿名さん]

そうなったら、恐ろしいですね。
ある程度余裕を持った額で計算しているんでしょうけど、万が一解体費が高騰したら、最後に残った住人にツケがまわってくるという。
まさにリアルババ抜きですね。

[14052: 匿名さん]

だから、定期借地権のマンションは売れにくい。購入しにくいんだよ。ババ抜き以上のメリットがないと。そのメリットが都心、駅近だったりするのだけれど、この物件はどちらにも当てはまらない。私はこのマンションの行く末を見て死ぬことはできませんが、最後は早く死んだ者勝ちですね！！

[14053: 匿名さん]

マンションの寿命って実際どのくらいなんですかね？
Googleで「マンション　寿命」で調べると46年って出てきました。そうなると所有/借地関わらず、50年経たずに建て替えが必要になるのでしょうか？もしYesだとすると、借地70年ってデメリットになりづらい（むしろ所有権に比べて解体準備金あるので、解体前まで住んでる人の負担は少ない）のではと思ってしまいました。素人考えなので詳しい方教えていただけると。

[14054: 購入経験者さん]

構造体の寿命なら100年は持ちます。コンクリートの中性化が～～とか、鉄筋が腐食して～～とか言う人いますけど、全然大丈夫だから。
今よりも施工がいい加減で品質管理も適当な頃に造られた築60年、70年のＲＣ造だって沢山残ってますよ。

設備や外装は手入れしないと持たないので、エレベーター・自動ドア本体・受変電設備などの大物機械は30年程度で更新、共用部の照明器具・エアコンなどの機械類は15年くらいから随時更新、外壁は10年～15年毎に大規模修繕（タイル補修、塗装更新、シール打ち換え）ってのが機能している管理組合が運営しているマンションです。

維持管理が出来ていれば構造体の限界が来るまで住めます。そして、維持管理は区分所有者たちの合意の積み重ねです。寿命＝住民の考え方次第だと私は思いますけど。

[14055: 口コミ知りたいさん]

>>14040 マンション検討中さん
立地の割に高すぎる気がするけど
三鷹までバスって時点で購入希望者（需要）はかなり少なくなるから、その少ない需要ならリセールバリューも勿論悪くなる
車生活ならいいけど、駐車場代もかかるからそれなら駅遠の戸建てでいいやってなる人も多いから、りを気にするなら買わないほうがいいよ
街道沿いにチェーン店が多いから手軽に外食するのにはいい場所なんだけどね

[14056: 匿名さん]

そうなんだよね。
マンション名に三鷹とついてはいるものの、実際は練馬の外れ。
最寄駅は武蔵関で徒歩20分ほどで、三鷹までも40分という微妙な立地。
たしかにバスなら三鷹まで15分ほどなんだけどね。
所有権なら悪くない価格なんだけど、定期借地だとやや割高かな。

[14057: ご近所さん]

東京建物三鷹南口徒歩１０分位に新築マンション計画あるね。

[14058: 匿名さん]

それがホントのブリリアシティ三鷹だね。
なんで名称にするんだろう？

[14059: マンション検討中さん]

ここと同じく練馬区外れの関町南二丁目にスミフの大規模計画あるね。またクソ高いのかな。

[14060: 匿名さん]

北町みたいな価格設定だけはやめてほしいよね。

[14061: 職人さん]

>>14045 匿名さん
武蔵関駅前の大規模再開発ってどこか発表していたりしますか？
もし情報あれば教えていただければと思います。

[14062: 匿名さん]

>>14058 匿名さん

ブリリア三鷹はすでに存在してますけどね。
駅南口の、市役所駅前出張所が入ってるマンション。
URとの共同事業で大人気即完したと記憶してます。

[14063: 匿名さん]

>>14061 職人さん

もう10年以上も議論されてるけど一部住民と議員の反対で全然進んでない。
西武線高架化で少しは変わるだろうけど大規模な再開発になるかは不明。
外環道計画に45年以上も反対し続けてる土地柄だから大きくは変わらないと思うよ。

[14064: 匿名さん]

こんな名前にしなければ、ここまで叩かれなかっただろうに。
そして、名前がヘンでも、所有権だったら、完売してたかもしれないね。
こういう立地で定期借地権は無理があった。

[14065: 職人さん]

>>14061 職人さん

練馬区より正式に発表されてます。

https://www.city.nerima.tokyo.jp/kurashi/sumai/railwayanoter/066193121...

[14066: 職人さん]

>>14065 匿名さん


武蔵関駅、劇的に変化しますね！

[14067: 職人さん]

>>14063 匿名さん
コメントありがとうございます。
そうなんですね。武蔵関付近は大きく変わるようなイメージはないですよね、、

[14068: 職人さん]

>>14065 職人さん
コメントありがとうございます。
確認させていただきました！
変化してくれることを祈っておきます笑！

[14069: マンション検討中さん]

>>14065 職人さん

こういうの見るとワクワクしますね。上石神井の再開発の方が規模は大きそうですが、どちらも楽しみです。馬場からの東西線乗り入れも含め期待しています。まあ、いつ完成するかはわかりませんが。。

[14070: 匿名さん]

一部議員の反対って少し調べれば明らかだけど…
道路の安全性向上のためにも駅前再開発しないとならないのに、遅れさせる行動ばかりであの政党は何がしたいんだか…

[14071: 職人さん]

>>14069 マンション検討中さん

完成予定は20年後です

[14072: 匿名さん]

>>14069 マンション検討中さん

西武新宿線の東西線乗り入れは、現在、検討されてます。
以下、西武鉄道の記事をご参照ください。

https://toyokeizai.net/articles/-/377569

[14073: 六流デベ]

>>14072 匿名さん
ゴシップ誌の噂レベルで10年以内に記載通りに実現したら奇跡という内容ですね。

ところで仮設モデルルームっていつまで使うんですかね。
武蔵野市中町でも立地が良い所なのでもったいないし、現地MRだけで良いですよね。

[14074: 職人さん]

あそこの土地にマンション建てたほうが高く売れるでしょうね。

[14075: 匿名さん]

武蔵関にモデルルームつくるとか。
違う客層を呼び込めるかもね。

[14076: 職人さん]

>>14073 六流デベさん
>武蔵野市中町でも立地が良い所なのでもったいないし、現地MRだけで良いですよね。
そうですね、私は仮設モデルルームはそもそも見たことないですねー
現地MRだけです

[14077: 匿名さん]

MRは、見学した人をその気にさせる（洗脳とも言う）施設だからねえ。

[14078: 匿名さん]

>>14077 匿名さん

MRって宗教的って意味？

[14079: 匿名さん]

美しく家具がレイアウトされたモデルルーム、やたらと賛美するビデオ、笑顔の営業マン。
それらを3時間ちかく見せられたら、だれでもいいなあと思うもの。
相手も商売だから、できるだけよく見せて売るのは当たり前。
だから、買う側は冷静な判断が求められる。
このマンションに限らず、まちがっても1箇所だけ見て、即決してはならない。
他にもいくつか見て、比較検討すること。
のぼせあがった頭を冷やす期間を設けること。
あと、近隣の中古も必ず見たほうがいい。新築は価格が乗せられている場合が多い。
中古は、その土地に見合った価格設定になっているので、価格の基準となる。
新築は参考にならない。

[14080: 匿名さん]

マンションの美辞麗句は、ある意味微笑ましいもの。
マンションポエムという言葉があるぐらいだから。
ただし、ここは、定期借地件の駅遠マンション。
美辞麗句には、絶対にだまされてはいけない。

[14081: 評判気になるさん]

物件が武蔵野市でなく練馬区にあるメリットって何かあるんでしょうか。

[14082: ご近所さん]

練馬区の方がゴミ捨てが楽ですよ。武蔵野は分別が厳しいですが、23区はゆるゆるです。

[14083: 匿名さん]

中古で売る際は、武蔵野市ブランドが使えないので、デメリットでしかありませんね。
デベも、その辺りのことはよくわかっているのか、練馬であることには一切触れません。
武蔵野セントラルシティ構想ですしね。

[14084: 匿名さん]

ココがどうかは別として、武蔵野市より23区内のほうがいいと想うけどね。
武蔵野市ブランドが通用するのは都内西側一帯だけじゃない？
神奈川県民の自分からすれば練馬であろうと23区内03地域がいい。
行政サービスにも差があるし、災害の時は23区内が優先的に復興されるだろうし。
そもそも武蔵野市って何が魅力なの？　吉祥寺とか？

[14085: ご近所さん]

武蔵野市は吉祥寺があるのはもちろんだが、行政サービスもいいので人気がある。
練馬も、石神井あたりまで行けばブランド的価値はあるが、関町にはなにもない。
23区にどうしてもこだわりがあるなら、ここでもいいんじゃない。
練馬に住んでるって胸を張って言えるよ。

[14086: 口コミ知りたいさん]

>>14085 ご近所さん

ブリリアシティ北吉祥寺北町　に改名希望。

[14087: 購入経験者さん]

東京都〇〇区という価値はたしかにあるかもね。都下に住んでた時は四国の親戚友人に東京なのに〇〇市なの？って怪訝な顔されたｗ　都区内より武蔵野吉祥寺が上という価値観は都民共通？それとも武蔵野市民だけ？練馬区民は武蔵野市を羨んでるのかなぁ？

[14088: 評判気になるさん]

>>14085 ご近所さん
武蔵野市の良い行政サービスって具体的に何ですか？

15年住んでる30代で、攻めた自治に見えるのかもしれないけど、的外れが多くてメリットを感じた事がない。
肝心な施策ほど遅い、、高齢者や左巻きには良い自治に見えるかも。

夫の実家が目黒区だけど、ゴミ無料も都市整備も快適で良いなぁと思ってますよ。

[14089: 練馬区民]

武蔵野市にモヤモヤした羨みのようなモノはあるかもだけど、仮の話として練馬を武蔵野市に編入することになったら区民から大反対が巻き起こること確か。格下に見てるから。
ここらへんがとても微妙な練馬区マインドなんだよなぁ。

[14090: 匿名さん]

関町にあるグランヴィラ吉祥寺北のネーミングがわかりやすい例だと思うけど、あの辺りの練馬区民は、中央線に出る人も多いから、吉祥寺が生活の中心。
心の中では23区に住んでるっていう自尊心は持っていても、
武蔵野市吉祥寺本町や北町＞＞＞練馬区関町
であることもわかっている。

[14091: 匿名さん]

>>14089 練馬区民さん
高齢者や児童には手厚いと思う。
市内の小学校に見学で行ったけど、設備が整っている印象。
給食とかの質も高かった。

逆に練馬は、ゴミ以外に何かメリットある？
関町だと、行政区もめっちゃ遠いし。
武蔵野市の市役所には激近だけどね。

[14092: 匿名さん]

>>14090 匿名さん

生活の中心であって上下の問題じゃないんだよ。
出やすい中央線の駅がたまたま吉祥寺だっただけで、三鷹でも西荻でも差は無い。

三井も東建もマンションを供給する側が妙に中央線アゲ練馬サゲで変な物件名を付けるから勘違いされがちだけど。練馬区民も武蔵野三鷹市民もそれぞれ迷惑してるよ。

ここだって三鷹なんて名付けて笑われたけど、普通に練馬関町あるいは武蔵関公園とか、じゃなかったら石神井南とかのネーミングのほうが良かったんじゃないかな。

[14093: 匿名さん]

マンションのネーミングなんてどうでもいいって言う人の意見も理解できるが、なぜここが三鷹ってつけられたのか、よく考えた方がいい。
練馬区関町じゃ、売れないからだよ。
行政的にも、武蔵野市よりも大きなメリットがないってこと。
だから、ブリリアシティ三鷹だし、武蔵野セントラルシティ構想なんだよ。

[14094: 匿名さん]

ブリリアシティ石神井西南の先でしょ。

[14095: 匿名さん]

>>14092 匿名さん

たまたま吉祥寺ってことはありえない。
きちんと選んでその土地に住んでる。
そして、吉祥寺は、西荻や三鷹よりも格上。
家賃が全てを物語っている。

[14096: マンション検討中さん]

23区全体と武蔵野市を比べること自体意味不明。その程度の解像度でしか東京を見ていない人間の感想はどうでもいい…笑
また、練馬か武蔵野市かという議論も勤務先までの通勤経路によって変わるし、練馬も広いのでどのあたりかによっても変わる。
その上で本物件の立地だと、武蔵野市の方が良かっただろうね。行政とも近いし、練馬区関町南と武蔵野市吉祥寺北だとアドレスとしては間違いなく後者の方がウケがいい。物件名からしてもそれはそうだろう。
また路線のブランドとしても西武新宿と中央線だと、圧倒的に中央・総武線。駅舎、駅前の整備も進んでおり、西武新宿と比べると乗客の客層もいい。総武線の始発にも乗れるし。

[14097: マンション比較中さん]

ネーミングは置いといて、第3期33次発売戸数が1戸。先着順27戸。結局今現在何戸くらい売れて何戸くらい残ってるのでしょう

[14098: 匿名さん]

>>14096 マンション検討中さん
そうなんだよね。
武蔵関よりは三鷹。
でも、ここの最寄りは武蔵関。
しかも、武蔵関からも微妙な距離。
だから、必死に三鷹や武蔵野市に擦り寄ろうとしている。
どなたかが書いているように、見苦しい。
それでも、圧倒的な価格の安さがあれば、もっと売れたんだろうけど。これまた中途半端な価格。
定期借地なんだから、もっと安くしないと成立しない。

[14099: 評判気になるさん]

>>14098 匿名さん

そうですか？今の市場を踏まえるとかなり安いと思いますけど。5000万台で4LDK買えますからね。武蔵野市だと駅前にはそもそも80m2台の部屋ほとんど有りませんし、同じバス便物件のレジデンスコート吉祥寺は、80m2台の3LDKが9000万程度でしたよ。これで高いとなると武蔵野市、練馬の新築マンションは諦めた方がいいと思います。物件あるか知りませんけど小平あたりで探すか、築30年程度のリノベマンション検討されてはいかがですか。

[14100: 匿名さん]

>>14099 評判気になるさん

普通借地や所有権なら、この価格は安いと思いますが、定期借地権ですよ。
では、逆に聞きますが、かなり安いのに竣工後一年以上売れていないのは、他に何か重大な問題があるとお考えですか？

[14101: マンション検討中さん]

永住目的でしか買えない立地なのに定借ってのがネックだよね。定借でも立地が良ければ売れるけど…

[14102: 匿名さん]

普通借地や所有権なら、この価格は安いと思いますが、定期借地権ですよ。
では、逆にお聞きますが、かなり安いのに竣工後一年以上売れていないのは、他に何か重大な欠陥があるとお考えですか？

[14103: 匿名さん]

>>14102 匿名さん

元々三鷹バス便マンションの需要は多くない。
ここはあと1年かけたら完売するよ。

[14104: マンション検討中さん]

まぁそうだろうな。定借とは言え広い土地取得できたから、需要量考慮して販売が長引くことはわかった上で事業化してるんでしょ。MR行っても営業そこまでガツガツ連絡して来たりしないよ。
新築マンション販売のスケジュール感が以前と変わって来ているのは理解した方がいい。

そもそも定借も70年なんだから一体何歳まで生きるつもりなのか知らんが、永住目的の人が買えないというロジックは意味不明。

[14105: マンション検討中さん]

>>14101 マンション検討中さん

永住向きの地域・定借のセットは良いと思うよ。売らないじゃん。

でもね。それ差し引いてもね。仕様から見ても、もっと安くすべきだったと思う。
詳しくしらなけど、値引きも大してしてなかったんだろうね。

[14106: 通りがかりさん]

>>14105 マンション検討中さん

一体何基準で安くした方が良いと言ってるんでしょうか？
不動産なんてほぼ一点ものなので、周辺物件とのバランスの中で事業として成り立つかどうかでしょう。
批評家気取りで「ぼくのかんがえたかかく」と一致してないからってここでどうこう言うもんじゃないと思いますよ。
もしくは14099さんが言う通り手が届かないだけ？それなら大人しくもっと西の物件をお探し下さいな。

[14107: マンコミュファンさん]

>>14106 通りがかりさん

ここ建築坪単価85から100じゃなかったっけ？
そう考えると妥当って言う人は居るだろうね。

マンション名
定借スキーム
武蔵野セントラルシティ構想
第一期「販売」御礼
2018年完売と言っていたガヤもいた板

価格の妥当性を詳しく説明できたとしても、色々ありすぎて擁護する気にはなれない。

んでもってネガを叩いている間に、竣工2年アフターまであと半年だから、デベロッパーも売るペースは落とすと予想。

[14108: 匿名さん]

>>14107 マンコミュファンさん

すみません、意味不明です。
自分の脳内で完結しないでください。

[14109: マンション検討中さん]

>>14108 匿名さん

売れない理由があるって言いたいんだろ、言わせんなよ。

[14110: 匿名さん]

>>14106 通りがかりさん

事業として成り立ってると思うの？
何年もかけて売る計画なら、販売御礼！とかやらないよ。
定借だから、売れてない住戸の地代とかデベが払ってるんだろうし。

[14111: 匿名さん]

>>14110 匿名さん

思うよ。土地の取得代金がイニシャルでかかってないから、売れてない物件の地代の支払いなんて大したことない。正直全然余裕だろ。
何年もかけて売る計画だと販売御礼ってやらないという意味がわからない。屁理屈でももう少し頑張れよ笑
販売期間の長さに関わらず、節目のタイミングで御礼の表示くらい出すだろ。

[14113: 名無しさん]

>>14111 匿名さん
販売御礼って掲げて、購入検討者騙そうっていう算段でしよ。
真摯に長期的スパンで売ろうとする業者は普通やらないよ。

だいたい、販売御礼って言葉なんて聞いたことない。
もちろん辞書にも載っていない。
たまに供給御礼って言うのは見ることはあるが、誰にお礼言ってるんだって感じ。

[14120: 名無しさん]

落ち着こう。この物件は常に誤解を招く表現を使い続けるデベロッパーの担当が悪い。

[一部テキストを削除しました。]

[14122: 匿名さん]

>>14120 名無しさん

結局のところ、誤解を招く表現を使わないと売れない物件だって、担当者もわかってるんじゃないですか？
そうだとすると、適正価格ではないと考えてしまいますね。

[14124: マンション検討中さん]

新規検討者現れては、価格と維持費を見てコスパ悪いと判断し、ネガを吐き捨て、去っていく。が、繰り返される。

[14125: 通りすがり]

築2年の未入居買っても、残された時間は68年、、
考えちゃいますねー

[14127: 匿名さん]

それでも完売間近まで売り切ったのは凄い。
春の引越しシーズンで完売でしょう。

[14128: マンション検討中さん]

>>14125 通りすがりさん
マジレスすると建築中の2年も含まれてるから66年後に更地返還
退去して解体する期間も必要だし、住める期間はさらに2年くらい短くなるんでは

[14129: 名無しさん]

>>14126 マンション検討中さん

掃き溜めの掲示板が高尚な場だと思っているようだね、頼むからもうちょい掃除してよ。

完売への近道はここの掃除でしょ。粛々とぐうの音も出ないポジ要素やネガへの反論をここに残していけば良いだけだろ。

[14130: 名無しさん]

>>14129 名無しさん

ほんとですよね。
購入して、早くここを卒業すればいいのに。
しつこいネガもウザイけど、簡単にネガに突っ込まれる根拠のないポジ投稿も、購入の材料にはなりません。
いつまでに完売ですねって書くなら、根拠も一緒に書かないと。

[14131: 匿名さん]

>>14128 マンション検討中さん

住めるのは実質64年くらいってことでしょうか。
こういう定借の場合、みなさん何年ぐらい住んで退去するんですかね？

[14132: 口コミ知りたいさん]

>>14130 名無しさん
ポジ投稿してる検討者なんていないんじゃないですかね。購入者だと思うな。

[14133: 匿名さん]

もうすぐ完売ですねっていう書きこみ、今まで完売していないから当たり前だけど、全部外れてるわけだしね。
購入者かデベの関係者だろうね。

[14134: 名無しさん]

>>14133 匿名さん

この板で「完売」で検索すると、早期完売を予言する
書き込みが何度も出てくる。
少なくともこの板では、ポジ意見には気をつけようと思える。

[14135: 検討板ユーザーさん]

>>14134 名無しさん

本当だ

[14136: 匿名さん]

[No.14112～本レスまでは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[14137: 匿名さん]

ハンコついちゃった人かもしれませんね。
値引き販売が開始されたら、真っ先に怒鳴り込むタイプですね。

[14138: 口コミ知りたいさん]

大きなスーパーが近い

[14139: 匿名さん]

>>14132 口コミ知りたいさん
久しぶりに盛り上がってますね。ポジの方が感情で戦うと荒れるのが懐かしいくらいです。
この数ヶ月の静寂から検討中のポジさんはいない。おっしゃる通り。デベも今更反論しないし、こんなところで声荒げるリスクなど取る人はいない。購入者というか住民さん一択です。
しかし自分のマンションの掲示板が気になる、嫌な書かれ方したら気分を害する。ここは理解しましょう。
それで相手をバカにするような記載をしている事は大変残念ですけどね。この人はそういう人なんでしょうね。
ネガからしたらそんな住民のいるマンションというのは嬉しいエサですかね。
反論しなくても気分を害している住民はいると思うので、そこはネガも意識して書き込むと健全なのですが、匿名掲示板ではそこまで望めませんな。

[14140: 匿名さん]

隣近所にどんな人が住むかまではわかりませんけど、空気感はなんとなくわかりますね。

[14141: マンコミュファンさん]

>>14137 匿名さん

ホルダーがもう手放すなら、買った物件について過剰反応するのも理解しますけどね。

未入居物件があり、しかもMRとHPで掲載価格が異なるなど、営業は集客と既存住民の両睨みで努力していますから、いま中古に出すのは余程条件の良い部屋でないとしんどいです。

[14142: 匿名さん]

MRの維持費って、どのぐらいかかるんですかね？
営業マン雇うのもコストがかかるだろうし。
何年スパンで売ろうとしているのか。?

[14143: 匿名さん]

>>14141 マンコミュファンさん
4000万円代の中古も、ぜんぜん売れていませんね。

[14144: 評判気になるさん]

>>14143 匿名さん

中古は物件固有の条件次第ですかね。
最初の大規模修繕までに住み替えるなら有りかもですが、中古に4000万円出すなら所有権にしたいのが本音ですからね。

[14145: 検討者さん]

ラッキーチャンスがスタート！

[14146: マンション検討中さん]

>>14144 評判気になるさん

この辺の所有権中古で4000万で買えるのある？同じような立地環境のグランヴィラは6000万超えてるんだけど。

[14147: eマンションさん]

>>14146 マンション検討中さん
築何十年とか探せばあるんじゃないですかね。
でも他物件との比較ではなくて、この物件の中古に4000万の価値はないでしょ。っていうネガですよ。
現実、この辺りの最安値でも厳しいのは事実のようですね。

[14148: 口コミ知りたいさん]

>>14145 検討者さん

破壊の値引がスタート！？

[14149: マンション検討中さん]

>>14147 eマンションさん

検討者なら相対的に見るだろうから、築浅所有権に6000万出すならここで4000万という人はいるんじゃないですかね。ここの新築が値引き販売されてるなら中古を買う人はいないでしょうけどね。

[14150: 匿名さん]

いま1分くらいで適当に探したけど、例えばグローリオ武蔵野中央公園とか、坪単価200未満で所有権（上のグランヴィラ？は探していないです）。

15年程度のリタイアを狙うなら所有権のほうがその後の自由度を得やすいし、もっと長く働くなら、それに合わせたローンを組んでしまえば良い。

逆に、駅遠の定借を選ぶべき層って珍しくて、

1）一次取得かつ事情でローンを低額にしたい
2）相続時に資産を残したくない
3）賃貸の仕様では不足する（買わざるを得ない）
4）その場所に暫く住む必要がある


これらが複数揃っていないと決断できない。
小規模マンションならすぐ完済し貸せば？というアドバイスも出来るけど、これだけ大規模だと困難。

でも中古の弾数が少ないから、今後は暫定居住目的の追い風が吹くかもね。

[14151: 名無しさん]

>>14150 匿名さん

なぜ大規模だと困難なの？

[14152: 職人さん]

>>14151 名無しさん

希少性の低い金太郎飴の間取りだと、同じことを考えてる人が多けりゃ賃料利回りは下がるから。

ルーバル付きとか最上階角部屋とかなら流石に借り手は付くと思う。

[14153: 匿名さん]

過当競争になるってこと。
下手したら、借りてが見つからないかもしれない。

[14154: 匿名さん]

この物件で、敢えて勧めるとしたら、こんな層じゃないかな。

(パターン１)
子供のいないディンクス家庭。共働きで、そこそこ資産も持っている。
遺産相続がないので、自分のお金をすべて使い切って亡くなればいい。
マンションのリセールは期待できないから、最後まで住み倒して、最後は二束三文で売って、介護施設へ。
それまで、できるだけお金をかけない優雅な生活をしたい。

(パターン2)
子だくさんのぎりぎりの生活水準の家庭。ローンもギリギリだが、そもそもがこれ以上高い物件には手が届かない。
子が多いから、できれば広い家がいい。賃貸だと破損なども気になる。
子が大きくなったら、だれかひとりにゆずる、もしくは、自分たちが介護が必要になるまで住み続ける。

一般的な子どもふたりの若い家庭にはお勧めしない。
中古や、西武線沿線の安い所有権のほうがいい。

[14155: 匿名さん]

そうそう、もうひとつ。

短期にこの場所に住む必要がある人。

こういう人にもおすすめしたい。
と言いたいところだけど、
これが難しくて、一般的な定期借地権は駅近などの好立地にあるので、竣工後まもなくであれば、それほど価格の下落はなく、わりと簡単に売れるのだけど、
これだけ売れていない物件が、はたしてすぐに売り抜けることができるのか不透明ということ。

なので、基本的には、
・賃貸での運用を期待しない。(資産価値の放棄)
・生きているかぎり住み続ける(相続を考えない)
この二つの条件が必要だと思う。

[14156: 評判気になるさん]

>>14155 匿名さん

・賃貸での運用を期待しない。(資産価値の放棄)
・生きているかぎり住み続ける(相続を考えない)

郊外ファミリーマンションを買う人の大半が該当する条件じゃないですか？

[14157: 匿名さん]

何やら長文を書く方が住みついてしまいましたね。
素人の論文ｗなんぞ何の参考にもなりません。
ブログかTwitterでやってください。

[14158: 匿名さん]

長文さんのご意見はネガよりですが貶めている感じはしませんし、的確で参考になります。

[14159: 検討板ユーザーさん]

賃貸で運用できないの意味がわからない。この物件近隣の3LDK賃貸の相場は14万程度。どれも築30年オーバーばかりだから、16万くらいなら余裕で借り手はつく。管理費、修繕積立金込みで考えて、フルローンで買っててもトントン。賃貸に出したくてこの物件を買う人間はほとんどいないとしても、転勤、引っ越し等のリスクには十分対応できると思う。

[14160: 匿名さん]

賃貸で16万出すならもう少し駅近がいいなぁー

定借って住む期間が短くなる分、
買う時期が遅くなると安くならないのでしょうか？

[14161: 通りがかりさん]

>>14159 検討板ユーザーさん

最低でもグロスで4%くらい無いとネット利回りはトントン行かないんじゃ無いかな？定借だし。

となると賃料は平米2300円くらい取りたい筈。
ウエリスが平米2200前後だか可能かもだけど、貸すのに余裕かと言われると微妙かな。


>>14160 匿名さん

東建は値引き交渉に応じるデベロッパーです。
定借なので東建から見れば原価コストは上がるものの、お客さんの立場だと価値の目減りが大きい事も理解しているでしょうからネゴに応じると思いますよ。

[14162: 匿名さん]

たしかに、貸して余裕かといわれれば、疑問符がつきますね。
定借だから、年数が経てば経つ程、賃貸率も増加するでしょうし、高い賃料は取れなくなってくるでしょうね。
賃貸にすることは考えずに、
ずっと住み続けるか、はやいうちに手放すのがいいのではないでしょうか。

[14163: 匿名さん]

80平米で184000円ですか。
この立地で、そんなに取れますかね？

[14164: 検討板ユーザーさん]

>>14162 匿名さん

早いうちに手放す！？そんなのありえないでしょ。絶対残債割れするよ。それなら買わない方がいい。

[14165: 匿名さん]

15年以内じゃないですかね。
何年ぐらいがいいんでしょうか？

[14166: 匿名さん]

>>14164 検討板ユーザーさん
何年で手放すのがいいですか？

[14167: 匿名さん]

前払い地代というのは、毎月払う地代を安く見せるためのものなのですか？
しかも、地主には先にお金が入るわけだから、運用できるってことですよね？

[14168: 匿名さん]

そもそもはやいうちに手放すのは、所有権でもありえない。
高騰しない限り、５年は住みたい。

[14169: マンション検討中さん]

このマンション、環境はいいしリタイアする頃に安くなってたら検討したいな。

[14170: 匿名さん]

>>14168 匿名さん
5年ですか。短くないですか？
逆に、何年以上住むと危険とかありますか？

[14171: 匿名さん]

>>14169 マンション検討中さん
たしかに、20年落ちで半額ぐらいならアリな気しますね。
新築が売れ残っている現状、安くならないと中古も動きませんよね。
結局のところ、価格が高いから(定借なのだから、もっと安くしないと価格の魅力がない)売れないんですよね。

[14172: eマンションさん]

定借のイニシャルとランニングのコスト内訳は色々なパターンがあるとはいえ、物件ごとに算数ができる。
でも物件価格の目減りは定借の歴史が浅いのと母集団が少ないからめちゃくちゃ分かりにくい。

残り30年を切った定借マンションが出始めていて、当たり前だけど残り年数が少ないほど年間の価値減少率が大きくなる。

15年以上のホールドを考えるなら、売らずに賃貸だけを考えて部屋を選んだ方がいいと思う。15年未満の売却でも所有権と損益がクロスするポイントは現れないんじゃ無いかな？
（だから端から賃貸目的のリスクオンも殆ど無い、となるわけで）

[14173: 匿名さん]

>>14172 eマンションさん
結局、この物件を購入したら、移り住むとしても、売却は考えずに賃貸にすべきということですね。
というか、デベの都合(マンションを建て続けなくては会社が回っていかない)で、このような立地に定期借地権マンションをつくること自体が間違っているように思います。
収得できる土地がないから、こんなことやってるんでしょうけど。
定借は、駅近などのだれもがよいと感じる立地で、きちんと売却できることが必要条件ではないでしょうか。
駅まで30分近い立地の定借で、さも立地(環境にあらず)が良さそうに見せかけたり、安さを売りにしたりするのは、鷺に近い気が。

[14174: 通りがかりさん]

>>14173 匿名さん

その通りと思います。

[14175: 14173]

建物(詰め込みすぎなのはマイナスポイントだが)や環境はよいと思うのに、定借であることが、とても残念です。

[14176: マンション検討中さん]

>>14173 匿名さん

ここ買う人って、基本、永住なんじゃないの？

[14177: 匿名さん]

>>14176 マンション検討中さん

マンションに限らずだけど、どんな人生でも永住は有り得ないよ。家族や自分に何が起きるか誰にも分かんない。

[14178: 匿名さん]

賃貸に回すことは出来ても、いざという時に、満足いく金額では売れないってこと。

[14179: マンション検討中さん]

>>14177 匿名さん

いやそんなのあたり前だけど、本人の意思として売るつもりないなら売却額で満足できるかどうかは判断基準にないんじゃない？そもそも郊外定借バス便物件でリセールとかズレてるよね。それともなに？マウントとりたいだけなの？

[14180: 通りがかりさん]

>>14179 マンション検討中さん

「永住」と「リセールしない」は同義ということ？
ちょっと過大解釈してるんじゃない？

永住しないのは自明なのを>>14176 が突然覆そうとしたのは客観的に見ておかしいから指摘、それだけの話でしょう。

[14181: 匿名さん]

リセールは厳しいから、売らずに賃貸にするのがよい（もちろん売りたい人はどうぞ）
死ぬまで住むことが理想だが、人生何にがあるかわからないから、永住したくてもできないことがある。そのことを頭の片隅に。

こんなまとめ方でいい？

[14182: 職人さん]

>>14181 匿名さん
考え方は人それぞれですし、投資に絶対といった言葉はないですからね。

[14183: 匿名さん]

リセールを考えている方は、何年後にいくらで売ろうと思っていますか？

[14184: マンション掲示板さん]

>>14183 匿名さん

20年後に2000万

[14185: 匿名さん]

4500万円の部屋が20年後に2000万円で売れたとすると、20年で2500万円のマイナスだから、1年あたり、125万円ずつ資産価値が落ちていく。
地代、管理費、解体準備金などで、毎月のランニングコストは、5から6万円ぐらい？
駐車場代やバス運賃入れるともっとか。

これじゃ、賃貸でもいいレベルじゃないの？
むしろ、賃貸のほうがリスクが少ないともいえる。
いつでも引っ越せるわけだからね。

現状、4500万円で売られている住戸が4000万円ぐらいになったら、はじめて検討できる気がする。

[14186: 匿名さん]

逆にいえば、今の価格だったら、永住以外ありえないともいえるな。

[14187: 匿名さん]

>>14184 マンション掲示板さん

残存50年で2000万円？それなら私が買いますよ。
20年後はもう地方でのんびり暮らしたい年頃になってるから、駅が遠くても問題ないです。老後の家としてキャッシュで買います。20年後に2000万円での売り出し待ってますね。

[14188: 匿名さん]

未来は不確定ですからね。インフレリスクを考えるなら、所有もありでいずれ購入するつもりなら早い方がいい。
30歳から90歳の60年、年150万円で計9000万円の住居費を最低限の経費として覚悟するなら、後はその9000万円を如何様に払うか。賃貸で払うか、所有でローンと諸経費として払うか、各自の価値観次第で正解はない。私は、住居を確保する安心感から所有派です。特に家族がいると、万一の場合に雨風しのげる家は残してあげたいと思う。

[14189: 匿名さん]

むしろ老後は施設が充実している駅前に移動したくなりますよ。
駅遠は足腰が問題ない世代なら大丈夫ですが、老人になるときつい。

[14190: 匿名さん]

老後は、どちらがいいんでしょうね。
わたしも、いろいろ考えてしまいました。
田舎で、のんびり
駅近で、利便性重視

どちらもアリな気がします。
いずれにせよ、今、このマンションを買うなら、未来が予想できないとはいえ、あまり高額では売れないだろうから、ずっと住むか、安くても売るかの選択肢しかないように思います。
それをどう判断するかですね。
無難なのは、所有権。
リスクを負っても初期費用抑えたいなら借地権、といったところでしょうか。

[14191: 匿名さん]

>>14190 匿名さん

駅近買う余力のある方ですか？

[14192: 匿名さん]

>>14191 匿名さん

三鷹の駅近は、さすがに高いなあと思いますが、西武線の駅近なら、手が届く範囲かと。

[14193: 匿名さん]

ちょうどここと三鷹駅の中間あたりにもマンションありますよね。

[14194: 匿名さん]

>>14193 匿名さん
マンションはいっぱいありますよ。
どのマンションですか？

[14195: 匿名さん]

>>14192 匿名さん

西武新宿線はこれからに期待ですね。

[14196: 匿名さん]

>>14195 匿名さん

新宿線沿線の再開発に期待

[14197: 匿名さん]

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/213052/
こんなマンションが出来るようだね。

[14198: マンション検討中さん]

どなたか教えてください～。
いまサイトに間取りが出てる部屋って、全部売れてないんですか？？結構ありますよね？
ここって定期借地権ですよね？永住ってどういうことですか？

[14199: 匿名さん]

>>14198 マンション検討中さん
サイトに出ている部屋は、全て販売中だと思います。
詳しくは、デベに確認してください。

定期借地件なので、実質住めるのは67年ぐらいですが、土地の持ち分がないので、資産価値の下落が大きいため、売らずにずっと住み続けるか、賃貸に出した方がいいと言われています。
永住とは、売らずに住み続けるという意味です。

[14200: 匿名さん]

>>14197 匿名さん

知りませんでしたが随分と安かったようですね。既に完売ですかね？