Brillia（ブリリア） City 三鷹について

[マンション検討中さん]

Brillia City 三鷹ってどうですか。
住居だけではなく、商業施設、育児施設や緑もある複合新街区になるようです。
物件のことや周辺の利便性、将来性などについても知りたいです。

公式URL：http://b-mitaka.jp/top.html

所在地：東京都練馬区関町南四丁目686番1他（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「三鷹」駅 バス10分 「北裏」バス停から 徒歩2分
総武線 「三鷹」駅 バス10分 「北裏」バス停から 徒歩2分 、西武新宿線 「武蔵関」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「吉祥寺」駅 バス20分 「北裏」バス停から 徒歩4分
総武線 「吉祥寺」駅 バス20分 「北裏」バス停から 徒歩4分
土地の権利：定期賃借
借地の種類・期間：一般定期借地権（2017.9.29～2087.12.29）
総戸数：436戸 （他、保育施設1戸）
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上10階建て
間取：3LDK・4LDK
面積：70.98平米～90.81平米
売主：東京建物、住友商事
販売代理：東京建物株式会社、住商建物
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：東京建物アメニティサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1281: 通りがかりさん]

駅遠で10-20分を駅への移動に使うか、駅から近いかわりに電車の移動時間を10-20分増やすかは個人の好みですから、納得するところを選べばいいだけですよ。
ここは生活する上では隣接地帯にスーパーあったりで日常の買い物やも便利そうですね。
駅近で全てが揃う方が好条件でしょうけど、若者の手取りの低さからすると次世代になっても駅近は高く手が出ないから駅遠く環境の良いところを選ぶ需要はあると思いますよ。

[1282: 匿名さん]

リセールが、相当厳しいと思うのですが、勧めている方は、そのあたり、どうお考えですか。

[1283: 匿名さん]

>>1282
厳しいって何基準なの？（笑）
相場なりで推移するだけだと思いますよ

[1284: 匿名さん]

>>1280
そっちはもう新築じゃないからね
売れ残ってるし。所有権がどうとかじゃないんですよね、結局。
立地、価格、そんでそのバランス、ただそれだけ。
どのみちマンションの場合は土地は共有なんだから所有権とか意味がない（笑）
同じ借地権のウエリス武蔵野関町もすぐ売れましたね。
安いしバス便としてアクセスいいしね。
戸建の土地で所有権を主張するならまだわかりますがマンションで主張しても
何の意味もないですね。

[1285: マンション検討中さん]

何年目で売るつもりなのかで大きく変わるので、いつ売るかわからないけど残年数少なくなった時でも売りたいって考えなら検討から外した方が精神と毛根に優しいと考えます。

[1286: 匿名さん]

西武線基準ならどっちもどっち

この前現地通ったが、車の音とかが気になりそう

[1287: 通りがかりさん]

35年ローン払い終わった後に売って新築にって考えなんですかね？そもそもその頃にローン組める人なら即金で買えそうな気もする。
リセールで価格上昇狙うなら、近くのグリーンタウンの中古買って建て替えで新築になるのを期待するという一発逆転戦法の方が確率高いかも。

[1288: 名無しさん]

https://sumai-stadium.com/secondhand/?p=411
長い目で見たとき、定借物件の資産価値は、あるときから加速度的に低下し、最後はゼロとなる特殊なマンションです。
しかし、本物件は70年契約なので、20年ほどまでは土地所有権付きマンションと変わらないと考えて良いかと思います。
仮に同じ場所に同じ建物を立てた建てた場合と比較すると20％以上安くないとお買い得とは言えないでしょう。
普通借地権マンションは、地代と固定資産税の差、自分のものであっても土地が借りものであるということから来る心理的な抵抗感（評価ダウン）から所有権マンションより10％安いことが適正な価格と考えますが、
定期借地権マンションは、期限が来たら建物を解体して地主に返還する義務を負うのです。
解体する費用も掛かるので「解体準備金」という積立も求められます。
固定資産税より高い地代＋解体準備金というランニングコストがかかり、期限が近づくに連れて価値が下がり、最後は0円になるマンションと分かっているものに所有権マンションと同額を払って購入する人はありません。
普通借地権マンションより安い20％以上が妥当です。

[1289: 匿名さん]

普通借地なら、まだわかるけど、所有権と定期借地比べたら、どっちを選ぶかっていうのは、言わずもがな。安さだけがメリットなだけに、きびしいものがあるよな。

[1290: 匿名さん]

>>1288 名無しさん
ということはこの立地で所有権なら5400万以上するかどうかだな。

[1291: マンション検討中さん]

2LDKの3799万の物件は20%足すと4558万円ですね
日当たりも景観も悪いあの物件が、もし所有権だったら、某吉祥寺バス9分の新築と同レベルって設定でしょうか

[1292: 通りがかりさん]

20%と考えると、条件良く高い部屋ほど得する金額が増える事になるので、1番安い2LDKを基準に考えても仕方なくないですか？
平均とされる部屋の大きさで見れば同ランクくらいの新築になるかと。

[1293: 匿名さん]

2割ほど安いのが相場って話は聞くけど
隣接してる同時期の新築でもないと、完全に同じ価値か比較は難しいし
2割安かったと言ったところで、そのお金は別に払ってもいないし手に入ってもいないお金なんですから、ありもしない価値を考えるあたりで詐欺のカモですよ
無理して高い買い物する事なんて誰も望んでないし
自分の身の丈にあった生活をすれば良いだけですよ

[1294: 匿名さん]

いや相場や近隣マンションとの比較は普通するでしょ
今は価格設定が妥当なのかという話題です

[1295: 匿名さん]

榊さんは、定借は所有権の7割から8割でも買うなという話をしていますね。やはり定借については批判的な意見の方が多いのですかね。

[1296: 匿名さん]

現時点で26年ほど、開始と同時期に開発された50年の物件があるとしたらおおよそ半分を残してどうなっているのか…等の情報があればわかるのですかねえ。
定借はヤダ、不安って思うなら検討から外すだけで良いんじゃないですかね？
妥当かどうかの判断で、ネットで偉い人がこう言ってた！ってのもいいけど別にその意見がハズレててもその人は何も保証してくれないですし。

[1297: 匿名さん]

すごく立地がいい場合は、定期借地もアリだと思うけどね。

[1298: 匿名さん]

定借の一番のデメリットは、定借というだけで、絶対的に嫌がる人がいるということ。
だから、売りづらい。
たとえば、奥さんはOKでも、だんなさんがダメという場合など。

[1299: 匿名さん]

>>1297 匿名さん
より都心部か駅前5分のような希少物件の話ですね
バスが移動手段なマンションで立地は語れないですし

[1300: 匿名さん]

>>1297 匿名さん

それなら全然アリですよね。とても買えないような稀少立地を定借で安く買う。というかそういった土地を有効活用するための制度ですよね。

[1301: 匿名さん]

地主が利益を取り続けれる仕組みであって、消費者の為にある仕組みではないかと…現実的に買えない土地に住むチャンスではあるかもしれないけど、長期にかかる費用を考えたら所有権物件も買えるってケースの方が多いかと。

[1302: 匿名さん]

5月場所盛り上がってるなー

[1303: 匿名さん]

不思議に思ったこと、NTTは何故東京建物に土地貸したのだろう？　定期借地権物件でもNTT跡地には自社ブランドのウェリス建設してるところ多い、NTTは建てるより土地貸した方がメリット有ると考えた。

[1304: 匿名さん]

ここNTT以外に普通に地主さんいますよ。
社宅時代からその人が土地を貸してたって事みたいです。

[1305: 名無しさん]

1304さん
そうなのですね。営業さんから説明を聞いた限りでは、NTTが貸主なんだとばかり思っていました。でも、フラットが使えないとか、転借だったりとか、なんかあるのかなとは思ってました。

[1306: 匿名さん]

個人の地主さん相手だと地代集めるにしても手間でしょうし、その辺りで転借なんでしょうね。
毎月安定して庶民の年収くらい稼ぎそうですね

[1307: 匿名さん]

>>1300 匿名さん
バス前提のマンションに5000万出すような制度では無さそうですね

[1308: 匿名さん]

ほんと、そう思うよ。
地主が儲かるだけ。
こういうマンションは、普通に賃貸で出してほしい。

[1309: 匿名さん]

定期借地権でも花小金井よりはこっちという人も多いんじゃない？なんだかんだで三鷹駅は便利だし。

[1310: 匿名さん]

ここで定借、バス便の文句しか言ってない人は素直に所有権で徒歩圏内の三鷹駅徒歩圏内所有権物件に
5000万握りしめて中古でもいけばいいんじゃないでしょうかね。
三鷹・吉祥寺徒歩15分以内、築年数35年以下、3LDK 70m2以上、5500未満で探せばわずかですが出てきましたね。

パークホームズ吉祥寺グランテラスなんか良さげですね。5280万円　でも地下住戸で吉祥寺まで15分、徒歩圏内とはいえきついですな
ルネ三鷹エアリーコート 4880万円 三鷹駅徒歩10分　こちらも1F住戸築18年　しかも小規模。修繕費と管理費ですでに4万。
Ｄ’クラディア三鷹 5080万円 三鷹駅徒歩11分 1F住戸で小規模、修繕費・管理費で4万4千円

まぁ、5000万程度では所詮中古でもこんなぐらいの程度のマンションしか選べないですね。

[1311: 匿名さん]

>>1308
賃貸もたくさん出てるから。
賃貸でいいなら賃貸で探せばいいだけでは？

[1312: 匿名さん]

築35年以内っていう条件を探してもさすがは人気の三鷹や吉祥寺エリアはなかなか5000万程度では
でてきませんね。
ニュー井の頭マンション 4980万円（3LDK）だけですかね。吉祥寺徒歩6分。財閥系のマンションですね。
築年数が50年（笑）バブル時代よりも遥か昔に建てられたこのマンションはもはやビンテージの域ですね。
立地は良いと確かにこれだけの年数たってもいまだ5000万円という値付けで売ってるくるか！という感じ
ではありますし、まぁ確かに立地はいいのでここまでくると値崩れもあまりなさそうですねー。
が、いい加減建て替えしないと物理的に限界がきてそうですし建て替え協議の状況次第では身動きが取れなくなる
恐れも出てくるリスクはありますね。
お金に余裕がある人が投資的に買うならともかく、5000万円ぐらいしか出せない普通家庭の人がこういった
マンションに5000万円はらって買う勇気があるか？ってところでしょうが普通はないでしょうな。

[1313: マンション検討中さん]

>>1310 匿名さん

同感です。なんでそういう物件買わないんですかね？

嫌なところばかりでとても付き合う気持ちになれず、自分から振った異性に毎日悪口メールする人とかいます？ 結局文句は言うものの、リセールが期待できる所有権物件でいいのがないからここが気になって仕方ないと理解すればいいのかな？

[1314: 匿名さん]

>>1309
っていうより、三鷹、吉祥寺エリアは金の生る木ですから地主さんが土地を手放さないので
もともと借地権付きが多いですよ。徒歩圏内や商業圏は当然ですが青梅街道以南でバス通り
は多いですね。使おうと思ったら商業施設、社宅なんかでも使えますからね、しかも
このマンションぐらいのある程度の敷地面積があるとなおさら。

一方で青梅街道以北、特に同じ関町でも関町北になると利用価値が一気に下がりますから
お値段も一気に下落しますね。武蔵関駅徒歩5分の関町北物件（無論所有権物件）が築浅でも
3500万円とか3800万円とかで常にバーゲンセール中です。

まぁこの辺りに縁がない人が定借やらバス便でケチをつけてますがそういうエリアなので
あとは価格に見合うかいなかは個人の判断でしょう。
武蔵関の駅近が売りにならないことは売り手だけではなく地元民なら誰もがわかってる話
ですから（笑）

[1315: 匿名さん]

単純に5000万近くの物件でローン審査通らず買えない悔しさから文句言いやすいワードを並べてるだけですよ。
否定するだけで代案を出せないあたりで、察してあげましょう。
リスクガーリセールガーってなら、買ったと妄想して賃貸に住んで数年後に俺の方が正しかったぞ！って自慢するのを夢見て生きていくんですよ。たぶん、知らんけど。

[1316: 通りがかりさん]

この辺、バス便ではあるけど自転車がものすごく使いやすいんですよね。(駅側に駐輪場取れればだけど)
中央線南側と違って道幅そこそこあって車通り少ない道が多いから、ものすごく走りやすい。
マンションの敷地を道路に囲まれて近くには井の頭公園に負けないくらいの桜並木もありますし。

[1317: 匿名さん]

>>1313

ここでケチをつけて荒らしてる人はごくわずか、おそらく一人か二人程度ですよ（笑
自作自演してらっしゃるようですから。
ここで文句を垂れ流してる理由は単純で、匿名掲示板で「あるある」の憂さ晴らしですよ

立地が悪い、値段が高い、バス便、など短絡的に取り上げてますが全てにおいて絶対的
指標じゃないですからね。
それに中古で検索してみたらすぐわかりますよ（笑
5000万円程度握りしめたところでこのあたりのエリアだったら選べる中古マンションですら
高々しれてる話です。
それでも、
・絶対所有権がいい！
・徒歩10分超で駅近とは到底言えないし実際１３−5分も歩いたらかなりきついけど徒歩が大好き！ ・アドレスは三鷹や武蔵野とついてなきゃ絶対いや！
・値段は5000万円！
なーんて人はさっきあげた中古マンションぐらいしか現在では選択肢がありませんからそちらにいけばいいのですよ。

逆にいえば、
・新築マンションで部屋・条件を選べること
・名の通った安心できそうな大手デベ・売主
・武蔵野、三鷹アドレス (練馬区不可！）
・中央線三鷹駅 or 吉祥寺徒歩圏内（10分以下。バス不可！）
・所有権（借地不可！）
で、70m2 3LDKで5000万円？　いや、無理だから（笑
無理なことをクレームつけてる人はただのキチガイ＊＊ってやつですからね。

[1318: 匿名さん]

>>1316
バス便に過敏に反応しちゃってる人がいますが、バスって楽ですよ。
当たり前ですが、バス停ってただの道路にあるだけですからそのまま乗れますからね。
電車とちがって駅構内に入り、ホームに登って、ってことをしなくて済みますから。
加えて本数が多いこのエリアではバスが基本だと思います。
徒歩5分で三鷹駅に行けるならまだしも、13−15分もかかるようになればもはや
これは徒歩では辛いですからね。子供を塾や私立なんかに通わせる場合には
それこそバスのほうが楽だし親もその方が安心かと。

あと、バス代のことを言い出す人がいますがなぜバス代の話はあげつらうのに
電車や歩いてる時間のコスト（時間、労力）は取り上げないのか不思議ですねー。
このマンションと立地以外が全て同じ（全く同じ仕様、規模、価格、販売時期）
で、なぜか三鷹駅徒歩5分の立地とここの立地の二つがある、っていう話ならまだしも
そうじゃないですからね。

三鷹駅徒歩圏内、しかも近づけば近づくほどバス代は払わなくていいでしょうが
代わりに販売価格は高くなる。
三鷹駅は無理だから、とじゃあ武蔵境やらもっと遠くにしたところで中央線は高いのは
これまた中央線を探してた人ならわかる現実でしょう。
ましてや、5000万円程度握りしめたところで駅近の好立地マンションは買えませんからね。

[1319: 匿名さん]

>>1315
さすがに東京23区でマンション買おうって人が5000万程度の物件でローン審査通らない人っていないと思いますよ。
東側を除けば西エリアではここは最安の部類ですからね。
普通は練馬区であっても（練馬区の中で相対的に普通のマンションを買うには）
いまや5000万円は最低ライン、6000万は握りしめておかないと部屋すら選べないのが
現状です。
これが杉並区、三鷹市、武蔵野市になれば最低6500万（これでパンダ部屋程度）、
7500万はないと選べませんからね。

本気で5000万円が予算の上限だとしたらやはり中古で地下住戸を選ぶしかないでしょう。
それとて築浅になればなるほど立地がよくありませんし、立地がよいと築年数が30年どころか
50年クラスの引退寸前マンションになるわけですからね。

あとはこのマンションのように定借にするか、もしくは２−３０戸しかないような小規模の
無名マンションでしのぐか、でしょう。定借自体は新築で住めばリセール含めて困ることは
ありませんしむしろ費用対効果としては大きいのでメリットありますが、後者は所有権
にしたところでスケールメリットもなく、共用設備もなく、維持費も高く、売るときも買い手も
つきにくく、とデメリットしかありませんけどね。

[1320: 匿名さん]

そうですね、検討する場所にローン審査も通らない検討外の人がいるわけありませんものね。大変失礼しました深く反省します。
買えるけど買わないのに文句だけ言う行動が意味不明ではありますが、未来から来た人が過去の自分に警告しているんだとでも思っておきます。

[1321: 匿名さん]

この近辺に暮らしたことがあれば、北裏に近いことがどれだけ利便性が良いかはよく知っているしな。

[1322: 匿名さん]

＞＞定借自体は新築で住めばリセール含めて困ることは ありませんし

何を根拠に？

[1323: 匿名さん]

70年物定借は、20年後位までは普通にリセールできると言われていますよ。
その後は知りませんが所有権だって築20年では売り難くなるので。

[1324: 匿名さん]

20年後だと、リセールはきびしいんじゃない。
大幅に下落しないのは、5から10年ぐらいだと思うけど。
定借は、売る時期間違えるとほんと危険だよ。

なんか、5000万円しか資金がなかったら、ほかに選択肢がないという方向にもっていこうとしているけど、
そもそも、5000万円しかなかったら、ローン審査きびしいだろうし、もっと安いところにするか賃貸のほうが無難なんじゃない。

資金があまりないのに、定借のリスクをとるほうが、将来を考えたときにどうかと思うけどね。

代替案とかなんとかいうんで、以前だれかが書いていたけど、近隣の賃貸のURとかはどう。
ちかくに公園がいくつもあるし。広々としてるよ。
あそこだったら、行政区は武蔵野市だから、子どもを武蔵野市の学校に行かせられるしね。
税金はやや高いけど、武蔵野市市民にはなれるよ。

練馬のほうがいいというのであれば別に無理には勧めないけど、このマンション、やたら武蔵野を意識しているみたいだから(笑)、購入を考えている人は、武蔵野市に住みたい人が多いと思ったんで。

[1325: 匿名さん]

築50年前後の所有権マンションでは建替推進派と反対派がもめて方向性が定まらないケースが多い。
容積率に余裕があって自己負担ナシ（または少額）で建て替えられるマンションなんて希で、大部分は目一杯容積を使ってるマンションが大多数だから。
これはスラム化にも繋がり将来社会問題になると言われてる。

70年後に解体が確定してて、所有者住民が全員納得してて、そのための積立金もあるって、今後はプラスポイントになるんじゃない？

[1326: マンション検討中さん]

賃貸に何年住むのかですけど、定年後や老後にどうやって10-20万の家賃を払うつもりなんですかね？
実家が別にあって隠居するっていうなら賃貸でも構わないでしょうけど、売れないなら賃貸にするなど収入に変える方法があるのと、リスクは追わない分手元に何も残らない賃貸どっちがいいのか、時が経たないと分からない事ではありますが。
そもそも賃貸でいいと考える人がなんでマンション購入検討の掲示板にいるのかは聞きませんけど。

[1327: 匿名さん]

老朽化したマンションの問題は大変そうですよね。田舎なら立ち入り禁止にできるかもしれないけど、都内では土地を遊ばせる余裕もないでしょうしね。
所有権のマンションを買ったけど、70年後に廃墟になって解体費用捻出のため無償で手放すしかなくなった…みたいな状況が起きるなら定借の方がメリットなケースも考えれますね。未来の予想に過ぎないので他マンションでの事例を見るしかないですけど。

[1328: マンション検討中さん]

確かに武蔵野市には住みたくても住めないですね、金額が。
でも武蔵野市のURは選択肢にありません。安くもないし、賃貸だし。

[1329: 匿名さん]

70年後の日本人の人口はどの程度だと思いますか？
少子化が進んでしまえば、コストを掛けて建替える事が珍しくなるかも。
廃墟とスラムだらけの日本になって。

[1330: 匿名さん]

そもそも30代で購入しても100歳近くなので、ほぼほぼ生きてはいないんでしょうけどね。
所有権なら遺産相続で揉めるかもしれないけど、数年したら価値がなくなるようなものなら、取り合いにもならず子孫に優しい可能性も。
死後の世界に現世の資産持っていけませんからね。