Brillia（ブリリア） City 三鷹について

[マンション検討中さん]

Brillia City 三鷹ってどうですか。
住居だけではなく、商業施設、育児施設や緑もある複合新街区になるようです。
物件のことや周辺の利便性、将来性などについても知りたいです。

公式URL：http://b-mitaka.jp/top.html

所在地：東京都練馬区関町南四丁目686番1他（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「三鷹」駅 バス10分 「北裏」バス停から 徒歩2分
総武線 「三鷹」駅 バス10分 「北裏」バス停から 徒歩2分 、西武新宿線 「武蔵関」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「吉祥寺」駅 バス20分 「北裏」バス停から 徒歩4分
総武線 「吉祥寺」駅 バス20分 「北裏」バス停から 徒歩4分
土地の権利：定期賃借
借地の種類・期間：一般定期借地権（2017.9.29～2087.12.29）
総戸数：436戸 （他、保育施設1戸）
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上10階建て
間取：3LDK・4LDK
面積：70.98平米～90.81平米
売主：東京建物、住友商事
販売代理：東京建物株式会社、住商建物
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：東京建物アメニティサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[12589: 匿名さん]

それらの定借は、駅近ですよね。
ここは駅遠なので、過去の実績は当てはまらないのではないでしょうか？

[12590: 匿名さん]

>>12584 匿名さん

ここと石神井台では、どちらが仕様が上ですか？

[12591: 匿名さん]

石神井台は、値引きしているのに４ヶ月で２戸だそうな。
マンション全体が売れていないとはいえ、厳しいね。

[12592: マンコミュファンさん]

>>12587 定借さん

それどこ情報ですか？このマンションの購入者がローン通ってるのに、次の人からは価値が認められなくなるというのがよくわらないのですよね。定借を扱わない金融機関があるのは知ってるけど、扱うところは普通にローン通りますよね。

[12593: 匿名さん]

定期借地の残期間が少なくなればローンを認めない可能性があるという話です。
まだ前例がないから総てが推測の世界です。

[12594: 匿名さん]

>>12592 マンコミュファンさん

当たり前だけど、大前提として、借地だから、土地はなしで、建物だけが担保価値を持つ。
そして、普通借地よりも急激に価値が落ちていく定期借地は、銀行もお金を貸しづらい。

また、基本的に建物の残存年数まで期間でしかローンを組めないので、年数を経るにつれ、ローンは組みづらくなる。

中古で売り出した場合、買い手も敬遠するから、売るチャンスが減る。

ローンが組めたとしても、売りづらいことに変わりはないと思うよ。

[12595: 匿名さん]

知らんけど、ブリリアタワー大崎の中古とか普通に流通して値段も新築の時より上がってるよ？　定借が一概にダメとは言えないんじゃない？

[12596: 匿名さん]

>>12594 匿名さん

確かに土地に抵当権の設定は出来ませんが、所有権のある建物と不可分の借地権をセットにすることで価値担保されるわけですよね。それで貸し出す金融機関があるのだから、貸しづらいという問題ではないと思いますが。ただ、金融機関が限られてしまうことはネックではありますけどね。

因みに70年の定借で急激に価値は落ちるものですか？あまり具体的にイメージできないのですが、残存期間といっても築35年まではフルでローン組めるわけだし、その急激にというのはどのくらいの期間でどのくらいの下落を言っているのでしょう。

[12597: マンコミュファンさん]

>>12595 匿名さん
立地が全てやん！！
自分で正解いってるやん？

[12598: 匿名さん]

>>12596 匿名さん

未来を見てきたわけではないので、はっきりとして金額は言えませんが、予想はできます。
竣工後に完売しないとなると、まずは、いまの売り出し価格よりも当然落ちますよね。
そして、値段が落ち着いたところで、だいたい5年から10年は、そんなに大きくは下落しないと思いますが、15年20年ぐらいから脱出ゲームが始まると予想されます。
ここは、大規模ゆえに、値引き競争が起きることが考えらます。
そして、35年を過ぎると、あなたのおっしゃているようにフルローンが組めなくなります。その時期になると脱出ゲームもピークでしょうね。

逆にお聞きしたいのですが、何年後にどのくらいの価格で売却するのがよいと思いますか？

[12599: 匿名さん]

>>12595 匿名さん

定借がダメではなく、好立地ではない定借がダメということです。
大崎の駅前タワーと比較するのは意味がありません。

[12600: マンコミュファンさん]

>>12596 匿名さん

中古を買う側の立場で考えてみては？
いま35歳として、もし残存50年の定借物件だと、物件の寿命のが先かも知んない。
売りぬけると言っても売りたい頃には残存30年ほどだよ。
立地が良いに越したことないけど、良かったとしても買う属性が狭まってくるのが定借。

[12601: 匿名さん]

定期借地権の残存期間が減ってヤバイとなれば自然に取引価格は下がってくるはず
売手にとっては地獄かもしれないが買手にとっては短期間居住でもお買い得になるかも。
大崎は別格で値上がりとしても満９年を迎えるひばりが丘がまだ新築価格から大幅な下落もせずにいるところから立地さえ良ければ竣工１５年経過で残存期間が３５年あればそれなりに売買されるのではないでしょうか。
ただここの残存期間３５年は竣工から３５年経過になるのでかなりボロボロでしょう。

[12602: 匿名さん]

中古で安く出回れば、そこそこお買い得かもしれませんね。
その分、新築を買った人が、前払い地代、権利金を多く払わされているように思いますが。

[12603: マンション検討中さん]

>>12598 匿名さん

竣工時は半分弱売れ残ります。そう言う計画なので。35年後フルローンは組めなくなりますが、築35年のマンションを35年フルローンで買う選択肢が正解ですか？
定借の残存期間はわかりますが、所有権=無限の価値と言う考え方はよくわかりません

[12604: 匿名さん]

定借だと期限があって、所有権だと期限がないのはおかしいですね。
確かに、定借は期限がある分、価値が０になる期限が明確ではあります。
35年後、50年後の価値の低下は指摘しやすいし、事実かもしれませんね。

[12605: マンション検討中さん]

定期借地権は価値が一気に減るけど、所有権は資産価値あり。
バカでもわかる。

[12606: マンション検討中さん]

>>12603 マンション検討中さん

そうですね。いま、200ちょいなので半分弱は今後販売になりますね

[12607: 匿名さん]

>12605
だが所有権ありでも建替えに迫られる老朽化した建物だと土地の区分所有権があっても売買できる可能性は著しく低くなる。現実に無料でも引取り手がなく相続放棄される物件もある事をお忘れなく。

[12608: 定借]

定借は将来更地になり無価値になることが約束されているものだから、資産としては著しく評価が落ちる。金融機関がお金貸すのも資産性がある不動産を担保にしているから、おのずとローンも厳しくなるし対応できる金融機関も少なくなる。（※全く貸し手がいないわけでは無い）

もちろん所有権の物件も築年数が経過すれば資産価値は落ちる。でもその落ち方のスピードが定借とは違ってゆるやか。この違いは大きい。

定借はイニシャルは安いぶん毎月のランニングコストが高い、なので10年～15年くらいで売り抜けるのが賢い選択。それ以上古くなると叩き売りになる。特に大型物件だと物件内で競争になるからさらに熾烈。
新百合ヶ丘のイニシアあたりも随分安い価格で出ているが1年くらいずっとスーモとかに掲載されているまま。やはり定借バス便は厳しいのかもしれないね。
ここも人気あるなら即完してるだろうし、販売苦戦してるということは中古になってもおんなじ理由で売却する立場になっても苦戦はすると予想されます。
築15年バス便定借 70平米、、2500万つけば良い方？下手したら2000万切るとかも全然ありそう。。（あくまで個人的な見解です）

[12609: マンコミュファンさん]

定借だろうが所有権だろうが、大量に売れ残っているのであれば市場が評価していないという単純明快な原理がなぜ分からない？
もしくは分かっていてもココしか買えないのか。ココより安い物件など数多あるのに、なぜココを現状の価格で買うのか、私には理解できません。

[12610: 検討板ユーザーさん]

ここの購入者って、そもそも売り抜けること前提で購入してるのか？定借だろうが所有だろうが、そもそも郊外バス便のファミリー物件で資産価値とかズレた議論のように思うが。
この環境が気に入り、ここで子育てをし、永住するつもりで購入してる人しかいないのではないかな？

[12611: 匿名さん]

>>12609 マンコミュファンさん

ここが売れてるのか売れてないのかはわかりませんが、仮に200戸売れてたとしたら市場からの評価は十分あると言えるかと。問題はそこではなく需給バランスではないですか？三鷹や吉祥寺エリアでこれだけの供給あれば、売れるものも売れなくなりますよね。

[12612: マンション掲示板さん]

>>12607 匿名さん

仰る通りですね。築70年の駅遠の区分所有物件なんて、資産としてはマイナスでしかない。そこに気づかない人が多いのに本当に驚きます。

[12613: 匿名さん]

>>12603さん

竣工後に半分売れ残るように計画するなんてことがあるのですか？
デベがそう言っていたのですか？

あと、わたしは、築35年でフルローン組むのが正解とも、所有権に無限の価値があるとも、一言も書いていませんが。

質問には答えていただけないのでしょうか。
あなたは、このマンションを何年後にいくらぐらいで手放すのが正解だと思いますか？

[12614: マンコミュファンさん]

>>12611 匿名さん
あなたの需給バランスの理論で言えば、大量に売れ残ってる時点で買いが弱いのでは？
ということは、市場の原理で価格が下落しますよね？？価格が下がればもちろん売却する際の価格も下がりますよね？エリアの供給過多とは全く別問題なので、いくらポジさんでもそこは履き違えない方がいいと思いますよ。
【今の価格】では需要が少なく、完売は無理でしょうよ。掲示板も売り圧力がスゴいじゃないですか？まだ入居も始まってないのにwww

[12615: 匿名さん]

>>12612 マンション掲示板さん

マイナスにはなりませんよ。管理がしっかりしていれば、住めるでしょうし、仮に立て壊して更地にした場合でも、土地の分の資産は残ります。

一方、定借は、70年で住むのは完全に終了です。
壊す予定の建物に価値はありませんので、最後は綺麗に価値はゼロになります。
逆に、そこまで、持ちつづけていた場合、毎月のランニングコストが発生するので、資産としてマイナスになる可能性があります。

負の遺産になる可能性が高いのはどちらでしょうね。

[12616: 匿名さん]

この物件の中古が出始めたら、本当の価値が見えてくるでしょうね。

それまでは、
ポジ(購入者含む)=安い
ネガ＝高い
という平行線のままと思われます。

[12617: 定借]

定借なら2割、3割安くないとスキームとして本来は成り立たないが、ここはたいして安くない。だから定借メリットか薄い

[12618: マンション掲示板さん]

>>12615 匿名さん

建物にも人にも寿命があるのだから、価値はキレイサッパリ0になるのもいいと思いますよ。とくにマンションはね。
そもそも築70年のマンションに住みたいと思いますか？相続する子どももさぞ迷惑だろうし、個人的にはバス便の築70年のマンションなんてお金もらっても住みたくないですけどね。さらに居住中のマンションで取り壊しの合意なんてほぼ不可能ですよ。マンション買って取り壊しの話しが出て、合意得るまで生きていられるか？という話です。
ランニングコストによるトータルコストは、この物件で具体に計算したことないからわからないけど、個々人により事情も異なるから受け止め方は異なるのではないですか？

[12619: マンション検討中さん]

>>12617 定借さん

ここ2割は安いんじゃない？どこと比較してる？

[12620: 匿名さん]

土地は確かに資産だし固定資産税も掛かって来る。でも一戸建てと違って僅かな面積の区分所有権なんて都心や駅前の一等地以外では帳簿上の価値だけが有って固定資産税だけ払い続ける役立たずになりますよ。
だからと言って定期借地権が優れているとは言えません。どちらも長所と短所が入れ替わっているだけで各人の好みと経済状態、生活パターンで変わるだけでしょう。
ここは７０年という長期の定期借地権ですが駅から遠いし長所が少ししか見つかりませんから不人気で売れないだけです。

[12621: 匿名さん]

>>12618 マンション掲示板さん

あなたは、以下のように書いていますよね。
>築70年の駅遠の区分所有物件なんて、資産としてはマイナスでしかない。そこに気づかない人が多いのに本当に驚きます。

もちろん、この立地で70年のマンションに資産価値があるのかどうかは正直疑問符がつきますが、では、定期借地70年の物件だったら、マイナスにはならないのでしょうか。

たしかに70年後はきれいさっぱり資産価値はなくなりますが、どんどん資産価値は減っていくのですよ。
その資産価値は、まちがくいなく以下です。
所有権>>定期借地件
定借のほうが上回ることはありえません。
所有権=売りやすい
定期借地件=売りづらい
です。

このように書くと、かならず賃貸に出せば問題なしという話の流れになりますが、これだけの大規模で、賃貸が大量に出たら、はたして借り手が見つかるでしょうかね。
もちろん、相当安くしたら借りる人はいると思いますよ。
それが正解ですか？

というか、あなたは、どこで手放すことを想定していますか？

ここは、一度買ったら、2度と手放せないかもしれないリスクがあると、わたしは思っています。
50年後、60年後まで持ち続けていたら、それこそ負の遺産ではありませんか。

[12622: マンション掲示板さん]

>>12620 匿名さん

仰る通りですね。所有権・借地権いずれにも長短ありますから、そこを理解した上で判断すればいいという話ですね。因みにここの環境でバス始発で三鷹行けるなら立地は悪くないと思いますが。また先日前を通りましたが、とても素敵な建物でしたよ。

[12623: 匿名さん]

>>12622 マンション掲示板さん

どうしても、所有権と借地権を同じ土俵にもってきたいみたいですね。
お金に余裕があれば、所有権を購入するのが間違いありません。
もちろん、初期費用が安くすむのが定期借地件ですから、手持ちの資金によっては悪くないでしょう。

ただ、今までの定期借地件は、好立地が基本でした。
ここは、バス便の使い勝手こそよいですが、好立地とはいいづらい場所です。

はたして、いまの売り出し価格で買って、安心できるのでしょうかということです。
(安くなれば、また違ってくると思います)

所有権にもデメリットはありますが、基本は、所有権>借地権であることをお忘れず。

もちろん、建物が素敵であることとは無関係です。

[12624: マンション掲示板さん]

>>12621 匿名さん

なぜ売ること前提なのですか？前にも書きましたが、私がここを買ったら売るつもりはありませんよ。そもそも、このような郊外のファミリーマンションで売ることありきで買う人いますかね？

[12625: 匿名さん]

>>12624 マンション掲示板さん

売らなかったら売らなかったで、最後の何十年かは負の遺産となりませんか？
その自信はどこからくるのでしょう？

というか、所有権をくさしてまで定期借地件をよいとする根拠が今一つ理解できないのですが。

一応書いておきますが、こちらも、所有権がすべてよいとまでは思っていません。

[12626: マンション掲示板さん]

>>12623 匿名さん

優劣つけたいわけではありませんよ。トータルなら所有権の方が安心でしょうし、あなたの言ってることも最もだと思います。ただそこも納得して買ってる人がいるわけで、あなたがここでそれを声高に否定してるのには違和感を覚えます。

[12627: マンション掲示板さん]

>>12625 匿名さん

それならここではなく都心の駅近を買うべきです。さらに言うならマンションではなく戸建を買うべきだと思いますよ。

[12628: 匿名さん]

否定しているのは、物件そのものではありません。
価格が見合っていない。
それに尽きます。

>トータルなら所有権の方が安心でしょうし

あなたは、このように書いていますが、所有権はダメなんじゃないですか。
>築70年の駅遠の区分所有物件なんて、資産としてはマイナスでしかない。そこに気づかない人が多いのに本当に驚きます。

[12629: マンション掲示板さん]

>>12628 匿名さん

ダメではないですよ。ただ定借と比べてそこまで優れてるものでもないです。
因みに最後の数十年の話しですが、そもそも70年後に私はこの世にいませんし、老後は愛着の湧いた住まいでのんびり過ごせればそれで十分です。あまり定借が負に繋がる要素はありません。

[12630: 匿名さん]

>>12629 マンション掲示板さん

70年持ちつづけると、所有権よりもトータルで支払う金額が上回ると思うのですが、それは気になりませんか？

この世にいないということは、子にとっては負の遺産になりませんか？

[12631: 名無しさん]

所有権のマンションでは、竣工50年くらいで建て替えが検討されます。それくらいで相当ガタがくるから。
ここは70年間絶対に建て替え出来ない。いったい50年?70年の間は、どうなってしまうのだろう、、、？？？

[12632: 匿名さん]

>>12631 名無しさん
長生きしてどうなるか見届けて下さい。

[12633: 匿名さん]

>>12629 マンション掲示板さん
長生きしてどうなるか見届けて下さい。

[12634: マンション検討中さん]

>>12631 名無しさん
所有権ではなく区分所有権です。
4/5賛成で強制的に建替えです。
他人に建替えを強制される所有権です。
所有権といっても不完全な権利なのです。

[12635: 更新橋]

>>12633 匿名さん
ご一緒にいかが？

[12636: 匿名さん]

一生理解し合えない2人が普段のストレスを発散する掲示板ですね。ここは。

[12637: 匿名さん]

区分所有権で4/5賛成で建替えとは言っても土地取得代は掛からなくても解体と新たな建設費用の他に仮住まいの費用も掛かってきます。
これでも定期借地権の方がトータルコストが高額だと思われるのでしょうか？
確かに５０年超過はリスクばっかりで５０年定期借地の方がお得とは思いますが！

[12638: 匿名さん]

>>12637 匿名さん

トータルコストに、建て替え費用は含まないでしょ、普通。
住みつづけた場合のコストで比較するものだよ。