Brillia（ブリリア） City 三鷹について

[マンション検討中さん]

Brillia City 三鷹ってどうですか。
住居だけではなく、商業施設、育児施設や緑もある複合新街区になるようです。
物件のことや周辺の利便性、将来性などについても知りたいです。

公式URL：http://b-mitaka.jp/top.html

所在地：東京都練馬区関町南四丁目686番1他（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「三鷹」駅 バス10分 「北裏」バス停から 徒歩2分
総武線 「三鷹」駅 バス10分 「北裏」バス停から 徒歩2分 、西武新宿線 「武蔵関」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「吉祥寺」駅 バス20分 「北裏」バス停から 徒歩4分
総武線 「吉祥寺」駅 バス20分 「北裏」バス停から 徒歩4分
土地の権利：定期賃借
借地の種類・期間：一般定期借地権（2017.9.29～2087.12.29）
総戸数：436戸 （他、保育施設1戸）
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上10階建て
間取：3LDK・4LDK
面積：70.98平米～90.81平米
売主：東京建物、住友商事
販売代理：東京建物株式会社、住商建物
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：東京建物アメニティサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[12501: 匿名さん]

>>12499 匿名さん
まあこの物件の検討者のほとんどが経済力は無いけど中央線エリアに住みたいという人だと思うけど、
単純にそういう層がもう頭打ちなんじゃないかな。
本来ここは西武新宿エリアなので、そこを希望する層を囲い込む売り方ができれば、もう少し売れるかもしれませんね。
だとしても定借だし、駅からも遠いので立地的にはデメリットになりますが。

[12507: マンション検討中さん]

[No.12502から本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[12508: 匿名さん]

先月までで契約終了して暇
最後の追込み宅建がんばれ

[12509: 更新橋]

駐車場入口

[12510: 匿名さん]

日中勃発してた子供の喧嘩は削除されたのか。。

完成直前×先着順×在庫ありと来たらそろそろ値引きチャンスな気がする。しかも消費税増税後の需要低下見通しに加えて東京建物は12月決算。お膳立ては揃っているようにしか見えないけど、東建ってあまり値引きイメージないんだよなー。

[12511: マンション掲示板さん]

石神井台の時の値下げを考慮したら、値下げは3月なんじゃないかと思ってます。もしくは竣工1年後ですかね。

[12512: 検討板ユーザーさん]

デベからしたら、用地は入手できないし、超低金利だし、マンション以外の事業が好調なので、在庫を売り捌くようなノルマ設定は減ってるはず。
値下げはしばらく無いと思うなぁ。

値引きがあるとしたら、今年と言われている都の建て替え制度の整備内容次第じゃないかな。、
都内で建て替えを後押しされると、ここの立地と定借という条件では販売が厳しくなりすぎる。

[12513: 匿名さん]

>>12511 マンション掲示板さん
相当数の売れ残りと予想しているのですが、それでも1年後まで待つものなんですね。
正直1割引いても検討するかと言われればノーなのですが、入居がはじまれば本当の実態が外からでもわかりますね。

[12514: 匿名さん]

値引の時期は石神井台と同じようになるのではないですか、販売の人的な面を考えたら石神井台を手仕舞いしてからこちらへシフト体制ではないでしょうか。

[12515: 匿名さん]

どのくらい残っているのかしらないけど、売れ残り全部の地代を賄うのって、きつくないか？
それだったら、安くしても、売りさばいたほうがいいんじゃない。

定期借地であることが裏目に出たね。

[12516: マンション比較中さん]

地代、管理費、修繕費、解体準備金、上屋の固定資産税
1年売れ残った場合、売れ残り住戸×50万弱くらいの出費かな
仮に200戸売れ残ったとしたら1年間に1億程の出費になります

[12517: 匿名さん]

父さんの危機か

[12518: 匿名さん]

22位ですからね。

[12519: 匿名さん]

>>12513さん

たしかに、入居が始まれば、売れているのかいないのか、一目瞭然ですね。
竣工前に完売するなどと連呼していた人がいましたが、今はなにを思うのでしょうか。
というか、売れてますとか完売とか言う人が現れなくなりましたね。

[12520: 匿名さん]

やっぱり三井とかの大手じゃないとね
中堅だとこわいよ

[12521: 匿名さん]

>>12519 匿名さん
そう。我々も本当に売れていれば素直に間違っていたこと認めます。
結果が気になります。

[12522: 匿名さん]

>12520
中堅ではなくここも大手ですよ
名前は東京建物ですが三井、三菱、住友と並ぶ安田財閥系です

[12523: 匿名さん]

財閥系ですね、大京や穴吹と並ぶの大手企業

[12524: 匿名さん]

>>12521さん

もし、完売であれば、わたしも認識をあらためます。
そして、完売すると宣言していた人に真摯に謝りたいと思います。

けれども、完売せずに大量在庫が残ったなら、それは嘘を撒き散らしていたことになるので、弾劾すべきかと。

[12525: 匿名さん]

弾劾するって何するのかな。

[12526: 匿名さん]

どう考えても売れてるようには見えないけど。
誰かも書いていたけどターゲットがもう頭打ちなんだろうね。
ターゲットがニッチすぎる。

[12527: 周辺住民さん]

おっかねえーわ笑。
ここは歩道も含めてキレイになったし、良い感じのスーパーは出来たし、近隣としては特に文句ないんだけどね。

全体計画や売れ行きは、もうタラレバを言っても仕方ないけど、プラウドシティ吉祥寺を見ると凄い差がついちゃったね。

[12528: 匿名さん]

>>12527 周辺住民さん
差がついたというより元々土俵が違うと思うけどね。
価格帯もエリアも購入層も被らないし。

[12529: 匿名さん]

向こうのスレでも、たまにこちらは話題にのぼるけどね。
まあ、格は向こうのほうが上なのはまちがいないだろうけど。

[12530: 検討板ユーザーさん]

>>12528 匿名さん

例えば、所有権の坪270くらいで売っていたら、向こうよりも高いものの、交通利便性と周辺環境と管理会社はこっちのが確実に良いから、勝負出来てたんじゃないかと思う。

ほんとどうでも良い「たられば」だけどね。


主に定借のせいだとしたら、定借物件の今後が心配だわ。

[12531: 匿名さん]

駅遠で定期借地は成り立たないってだけで、駅近であればまだ需要はあるんじゃない。

[12532: 匿名さん]

駅遠で定借なんて需要ゼロだからなぁ
しかも練馬アドレスだし
これは中央線エリアに住みたい人からしたら致命的な欠陥

[12533: 通りがかりさん]

>>12532 匿名さん

三鷹の北口再開発の話がスムーズにいけばワンチャンあるけど、早くて2、3年先だしなあ。しばらくは売れ残りが続くだろうね。

[12534: 匿名さん]

駅前の再開発が、この地域まで波及する？
ここが問題なのは、人気立地ではないのに定借なことであって、それ以外は悪くないと思うよ。

[12535: 匿名さん]

定期借地権ですが権利代・地代（前払相当のみ）が高過ぎるのではないでしょうか
ＮＴＴ社宅時代にはＮＴＴ自前の土地と借地併用でしたが東京建物と住商はどんな
契約交渉をしたんでしょうかね？
この水準だと三鷹駅から徒歩２０分圏内でないと釣り合わないでしょう

[12536: 周辺住民さん]

地価は駅の人気によるから駅前が良くなればここも今より上がるだろうけど
いつ武蔵野市が三鷹に手を付けるかはわからない。早くで3年先でしょ。

[12537: 匿名さん]

定借謀略者（定借スキーマー）

[12538: ご近所さん]

この物件は問題ないと思うけど、グランヴィラとか半地下のところは洒落にならないね。
水没とか大丈夫なんだろうか。

[12539: 匿名さん]

隣の千川上水がヒント
自然河川は一番低い所を流れるが
人口の上水は一番標高の高い尾根筋を掘って作ったから水災には滅法強いです

[12540: 匿名さん]

セントラルシティ構想が、ついに始まりましたね。

[12541: 匿名さん]

いよいよですね！

[12542: 匿名さん]

>>12539 匿名さん

ハザードマップで一部浸水になってるけど、本当に大丈夫なんかね？
水害に強いというちゃんとした根拠が欲しい。

いまどこの板も正常性バイアスが掛かってて気持ち悪い

[12543: 更新橋]

>>12542 匿名さん
これすかね。

[12544: 匿名さん]

>>12542 匿名さん

関係者というより、購入者じゃないですかね。
暗示をかけないと平常心が保てないのでしょう。

ここも低地ではないので甚大な被害は想像できませんが、千川上水が目の前を流れている影響はゼロではないように思います。

[12545: 匿名さん]

購入された方々の決断力に頭が上がらない
本当に感謝です。

[12546: 周辺住民さん]

今回の件でハザードマップの精確性が証明されたからね。ちゃんと自分の目で現地を確認しておくべき。数十cmの浸水でも電気ガス水道全部がダメになる可能性があるわけだし。

外構が一周みられるようになったね。各戸のベランダの中央上についている黒っぽい設備は換気扇の排気口かな？

棟によっては低層階の自己日影が結構気になりそう。検討者は現物を見られるから丁度いいね。

[12547: 匿名さん]

>>12545 匿名さん

何に対しての感謝ですか？

[12548: マンション検討中さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[12549: 匿名さん]

>>12546 周辺住民さん

詰め込んでいるから、低層階の陽当たりが悪くなっているのは、しょうがないのだろうね。
それにしても、ここがせめて普通借地だったら佳かったのにと思うよ。

[12550: マンション比較中さん]

グランヴィラはハザードマップ上は色がついてないんですけどね。これまでの豪雨でも問題はありませんでした。まあ、これからはわかりませんが、ここが浸水するくらいならこのあたりの戸建ては壊滅です。

[12551: 匿名さん]

C棟は対台風では買いかも。暴風は安心。

[12552: 匿名さん]

>>12551 匿名さん

どうなんだろ？
風の通り口が狭いから、逆にビル風みたいな突風にならないのかな？

[12553: マンコミュファンさん]

竣工が目前に迫りましたね！
現地モデルルームは設置される予定はあるのでしょうかね？

[12554: 匿名さん]

この地域で浸水リスクが最も高いのは暴れ川で有名な石神井川です。
この川に近いほどまた離れていても窪地は浸水リスクが高くなります。
昭和から平成前半では夏の雷雨程度でも石神井川は氾濫を繰返してきました。
逆に隣を流れる千川上水は水の無い地域に水を供給する目的で上水で
重機などのない時代に手掘りで作られたので標高の高い尾根筋を結んでいます。
この千川上水が原因で氾濫する事は意図的に下水を放流するなどしない限り起こりません。

[12555: 評判気になるさん]

>>12553 マンコミュファンさん

売れ残ってるなら必ず設置するよ。現物の眺望や共有部を見せたりするから。

でもここ駅から遠いから、ゲストサロンは撤収しないままの可能性があるね。本当は維持費が勿体ないから撤収させて現地一本にしたいはず。

[12556: 匿名さん]

売れ残りの数しだいじゃないですかね。
売れ残りが多いと、ゲストサロンは閉められないのではないかと。

[12557: 匿名さん]

いなげやですが、今日は魚コーナーで対面販売していましたね。

[12558: 通りがかり]

>>12552 匿名さん

10階建だしあの配棟だから、ビル風は強くなさそう。

周囲に高い建物が無いので、台風の日に風をもろに受けて蹴破り戸が飛んで来るとかはあるかもね。

[12559: 匿名さん]

武蔵野市や西東京市などの近隣で売れなかった物件の過去の動向をみると
竣工で現地モデルルール・事務所を開設ところも結構ありました
内覧会の時期に合わせるところもありました
当初のモデルルーム閉鎖時期はまちまちですね竣工１年後２年後もありました

[12560: 匿名さん]

某駅徒歩１２分の某三菱系物件は竣工直後に契約者向け内覧会を実施する前に
駅前ＭＲを撤収して大量に売残った現地に事務所とＭＲ７戸も開設して
堂々完成　現地お披露目会などと称して開催
内覧会と入居を待つ契約者から不評を集めていました
竣工後１年を経過してＭＲ住戸７戸のうち２戸を昨日今日の登録で家具付き販売中
ここも大量在庫を抱えるからきっと故意に好条件の住戸は売らずに
宣伝用見せびらかしＭＲを多数用意するのではないかな

[12561: 匿名さん]

まちがいなく、B棟の眺望のいい部屋をMRにするだろうね。

[12562: 匿名さん]

>>12561 匿名さん
今なら200戸くらいはMRにできますね！

[12563: 匿名さん]

【祝】　竣工　現地モデルルーム公開です
ここは良心的に既契約者様の内覧会を９月から先行させました。
予想通り南向きＢ棟８階と、苦戦するかも？の西向きＡ棟７階です。
どちらも眺望は抜けています。

[12564: 名無しさん]

竣工おめでとうございます。
キャンセル住戸発生広告が楽しみですね。
インナーとオープンの違いは多少あるから。

[12565: マンコミュファンさん]

ホームページに写真が出ているね。
普段仕事で見る某ブランドマンションとの違い、パッと見で気になった点。

ファミリー物件の中住戸は、ルーバー面格子にすべきと思う。

居室が引き戸なのは良いけど、床にレールっぽいのが見える。写りの問題で、実際は吊り戸なのかな。

バルコニーのサッシュとの境が立ち上がっててフラットじゃない、ここ直床だっけ？？

現地売りなのにオプションゴテ盛りっぽくしなかったのは、私は好き。
でもエアコンはつけてあげて欲しかった。。収納と水回りは、現地を見るべきですね。

[12566: マンコミュファンさん]

購入者の内覧会があったはずなのに、住民板では全然盛り上がってないのは何故なのだろうか？

[12567: 匿名さん]

>>12566 マンコミュファンさん
誰でも答えられる問題を出さなくてもいーではないか

[12568: 匿名さん]

第何次とか、第何期とかいうのやめたみたいだね。
竣工したら、そういうの売り方は、普通はしないものなの？

[12569: 匿名さん]

第一期48次で70戸販売の時は
どうなることかと思った。

[12570: eマンションさん]

>>12568 匿名さん

完成後でも期分け販売はするよ。
期分けすると、申し込み無ければ価格非公開に出来て、売り手は大きく価格調整する余地が残せるんだけどね。
ここはイニシャルの安さに依存した企画だったので、少し前から集客のために価格公開していたわけで、期分け販売するメリットが少ないと考えて先着順にしたんでしょうね。

[12571: 匿名さん]

何から何まで、いかに儲けるかなんですね。
商売とはいえ、マンションのような高額な商品は、適性な価格で、まっとうに販売してもらいたいと思います。

[12572: 匿名さん]

>12566
過去の物件の事例から想像すると不人気であまり売れず期待感わくわく感も余り無い方々が多くいらしたせいでしょうね。　
アンチの書き込みかもしれませんがキャンセルの仕方や手付金の金額が話題の中心になる物件には初めて遭遇しました。

[12573: 匿名さん]

>>12565 マンコミュファンさん

モデルルーム経験者ですよー。
ここは直床だよ確か。サッシまでは見てないけど、感触でわかると思う。

居室の引き戸はレールだったと思う。
たしかに下にレールがあると嫌かもね。

あと住民板は、まあ、アンチの自演だろうね。

[12574: マンコミュファンさん]

>>12567 匿名さん
マジレスされると困ります…

[12575: 匿名さん]

天井は直ですか、 二重ですか？

[12576: 匿名さん]

7月に別物件を契約しちゃったから資料ないけど、さすがに直天井では無かったと思いたいw

殆どのプランで天高2.55mって言ってたと思う。
スラブ20cmとしたら、配管スペースはある、よね。

ここのバスは許せたんだけど、自転車ルートが意外と使い勝手が悪そうだったのと、定借はやっぱりちょっと、、となったので辞めた記憶

[12577: マンション検討中さん]

批判覚悟で。
将来、資産価値無視しますが、現実問題で手出しやすいですよね

〇ラウド〇祥〇i棟４階75㎡6500万
びリリアb棟４階77㎡5400万
諸費用込みで頭金2500用意できます。残額35年ローンとして
月々17万と13万(維持費オン)。
修繕が段階的にあがることを考慮すると、私的には毎月17はキツい。
頭金が少ないのがいけないのですが。。。生活の質も考えると、手が届くと言う意味で魅力的

[12578: 匿名さん]

>>12577 マンション検討中さん

いまの価格差なら、吉祥寺のほうかな。
値引きによっては、こちらもアリかと。

これから、キャンセル住戸とか、いろいろ出てくるんじゃないの？
もう少し待ってみたら。

[12579: 匿名さん]

キャンセル住戸が出ても完全な新築だから値引きとかなんの変化も起きないよ
特に早期に選ばれた人気間取なら直ぐに誰かが買う

[12580: 匿名さん]

売れ残ってるなら、値引きするんじゃないの？
石神井台も値引いているしね。
どう考えても、今、急いで買う必要はないかと。

[12581: 匿名さん]

>>12580 匿名さん

石神井台の値引は、モデルルーム使用住戸だけでしょ？

[12582: 匿名さん]

そういう名目のもとに、値引きの理由づけをしているだけでしょ。
購入者からのクレームを避けるための方便。

[12583: 更新橋]

現物が出来たら前向きな投稿が増えてきた。
というか、誹謗中傷的な投稿が減ったのか。
一度現地に見に行ってみたらいいと思う。
意外といいところも見つかるし、やっぱここはなんだかなってとこも確認できるし。

[12584: 匿名さん]

>12581
石神井台が値下げや値引きを始めたのは竣工後１年を経過しても売れず
２年が近づいてからです。
竣工から２年が近づくと中古物件も出回り始めるので新価格（値下げ）も残戸数によっては出てきます。あとは顧客との個別交渉で起こる非公開の値引きでしょう。

[12585: 匿名さん]

>>12584 匿名さん

その通りなんだけど、ここは定期借地だからね。
デベが地主に、地代なんかはを払わなくてはいけないから。
値引きなしに、どこまで体力が保つか？

[12586: 匿名さん]

>>12583 更新橋さん

現物を見ると、いろいろわかりますからね。
想像で契約するより、間違いは少ないですね。

誹謗中傷というより、もうすぐ完売ですねとか、所有権より定借のほうが素晴らしいとかいう嘘つきがいなくなったので落ち着いているのだと思います。

[12587: 定借]

定借って売るにしても次の人がローン通らなくて（資産価値が認められない）買い手がなかなか見つからないってパターンでしょ
現金一括で買ってくれる人がいればいいけど

[12588: 匿名さん]

過去の定期借地物件は１０年未満ばかりですが現地店ではローンによる問題は起きていないみたいです。でも第１回目の大規模修繕を迎える２０年～２５年後は心配ですね。

[12589: 匿名さん]

それらの定借は、駅近ですよね。
ここは駅遠なので、過去の実績は当てはまらないのではないでしょうか？

[12590: 匿名さん]

>>12584 匿名さん

ここと石神井台では、どちらが仕様が上ですか？

[12591: 匿名さん]

石神井台は、値引きしているのに４ヶ月で２戸だそうな。
マンション全体が売れていないとはいえ、厳しいね。

[12592: マンコミュファンさん]

>>12587 定借さん

それどこ情報ですか？このマンションの購入者がローン通ってるのに、次の人からは価値が認められなくなるというのがよくわらないのですよね。定借を扱わない金融機関があるのは知ってるけど、扱うところは普通にローン通りますよね。

[12593: 匿名さん]

定期借地の残期間が少なくなればローンを認めない可能性があるという話です。
まだ前例がないから総てが推測の世界です。

[12594: 匿名さん]

>>12592 マンコミュファンさん

当たり前だけど、大前提として、借地だから、土地はなしで、建物だけが担保価値を持つ。
そして、普通借地よりも急激に価値が落ちていく定期借地は、銀行もお金を貸しづらい。

また、基本的に建物の残存年数まで期間でしかローンを組めないので、年数を経るにつれ、ローンは組みづらくなる。

中古で売り出した場合、買い手も敬遠するから、売るチャンスが減る。

ローンが組めたとしても、売りづらいことに変わりはないと思うよ。

[12595: 匿名さん]

知らんけど、ブリリアタワー大崎の中古とか普通に流通して値段も新築の時より上がってるよ？　定借が一概にダメとは言えないんじゃない？

[12596: 匿名さん]

>>12594 匿名さん

確かに土地に抵当権の設定は出来ませんが、所有権のある建物と不可分の借地権をセットにすることで価値担保されるわけですよね。それで貸し出す金融機関があるのだから、貸しづらいという問題ではないと思いますが。ただ、金融機関が限られてしまうことはネックではありますけどね。

因みに70年の定借で急激に価値は落ちるものですか？あまり具体的にイメージできないのですが、残存期間といっても築35年まではフルでローン組めるわけだし、その急激にというのはどのくらいの期間でどのくらいの下落を言っているのでしょう。

[12597: マンコミュファンさん]

>>12595 匿名さん
立地が全てやん！！
自分で正解いってるやん？

[12598: 匿名さん]

>>12596 匿名さん

未来を見てきたわけではないので、はっきりとして金額は言えませんが、予想はできます。
竣工後に完売しないとなると、まずは、いまの売り出し価格よりも当然落ちますよね。
そして、値段が落ち着いたところで、だいたい5年から10年は、そんなに大きくは下落しないと思いますが、15年20年ぐらいから脱出ゲームが始まると予想されます。
ここは、大規模ゆえに、値引き競争が起きることが考えらます。
そして、35年を過ぎると、あなたのおっしゃているようにフルローンが組めなくなります。その時期になると脱出ゲームもピークでしょうね。

逆にお聞きしたいのですが、何年後にどのくらいの価格で売却するのがよいと思いますか？

[12599: 匿名さん]

>>12595 匿名さん

定借がダメではなく、好立地ではない定借がダメということです。
大崎の駅前タワーと比較するのは意味がありません。

[12600: マンコミュファンさん]

>>12596 匿名さん

中古を買う側の立場で考えてみては？
いま35歳として、もし残存50年の定借物件だと、物件の寿命のが先かも知んない。
売りぬけると言っても売りたい頃には残存30年ほどだよ。
立地が良いに越したことないけど、良かったとしても買う属性が狭まってくるのが定借。