Brillia（ブリリア） City 三鷹について

[マンション検討中さん]

Brillia City 三鷹ってどうですか。
住居だけではなく、商業施設、育児施設や緑もある複合新街区になるようです。
物件のことや周辺の利便性、将来性などについても知りたいです。

公式URL：http://b-mitaka.jp/top.html

所在地：東京都練馬区関町南四丁目686番1他（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「三鷹」駅 バス10分 「北裏」バス停から 徒歩2分
総武線 「三鷹」駅 バス10分 「北裏」バス停から 徒歩2分 、西武新宿線 「武蔵関」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「吉祥寺」駅 バス20分 「北裏」バス停から 徒歩4分
総武線 「吉祥寺」駅 バス20分 「北裏」バス停から 徒歩4分
土地の権利：定期賃借
借地の種類・期間：一般定期借地権（2017.9.29～2087.12.29）
総戸数：436戸 （他、保育施設1戸）
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上10階建て
間取：3LDK・4LDK
面積：70.98平米～90.81平米
売主：東京建物、住友商事
販売代理：東京建物株式会社、住商建物
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：東京建物アメニティサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[12351: マンション掲示板さん]

>>12333 匿名さん

ここのところ荒らしてるのはあなた一人ではないですか？

[12352: マンション検討中さん]

>>12350 匿名さん

もう少しかかりそう。

[12353: 匿名さん]

>>12351 マンション掲示板さん

残念ながら、私のコメントはわずかですね。
一人で12000レスとか無理でしょ。

素朴な疑問ですが、あなたは、ここが荒れていないと思いますか？
批判しているのは、ライバル会社の営業だとお思いですか？

[12354: 匿名さん]

東京建物が荒らしに対して動き出したみたいですね

[12355: 匿名さん]

売れないからって
人の悪口はよくないですよね。
これだって住んだらミヤコですよー。

[12356: 匿名さん]

何か勘違いしていませんか？
売れないからではなく、売り方が道理に反しているから批判されているのですよ。
そもそも悪口ではありませんし。

誤認誘導を止め、きちんとデメリットを伝え、購入希望者に真摯に向き合うことが、本当のスタートだと思います。

[12357: 匿名さん]

住めば都は、どのマンションでもそうですよ。
新築に勝るものはなし。
でも、いずれ手離す時が来るのですよ。

その時にいくらで売れるのか、もっと真剣に考えてみませんか？

[12358: 住民板ユーザーさん7]

>>12356 匿名さん
良いぞー

[12359: 匿名さん]

練馬の駅遠定借で都は無いでしょ
リセールに怯えて暮らすなんて嫌だよ

[12360: 匿名さん]

マスコミの報道にはダンマリ
父さん危険度ランキングに文句yea

[12361: 匿名さん]

22位ですね。

[12362: 職人さん]

５月ＭＲ訪問時点で売れていたのは１５０戸～２００戸の間だったので
現時点で商談中が全部成約に至れば６割が見えて来るのは嘘でもなさそうですね。
近隣の苦戦物件はひばりが丘団地跡地、花小金井ＮＴＴ社宅跡地で住友と三菱が竣工後２年を経過して収束に向かいつつあります。
ここも似たような、またはそれより悪いペースで進むでしょう。
同じく苦戦の大和は法人営業で逃げ切るみたいです。

[12363: 匿名さん]

>>12362 職人さん

12342さんの会った営業は、夏前に6割とか嘘を言っていたみたいですね。
この戸数とこのペースですから、二年以上かかると見て間違いなさそうです。

そういえば、この連休中にも、シティハウスの看板持ちの営業マンを、交差点で見かけました。
値下げせずに売るのは相当厳しいものがあるんでしょうね。

[12364: 匿名さん]

4割も売れているというのに驚き
良いとこ50-60戸くらいかなと思ってた
イニシャルの安さくらいしかメリットは無さそうだけど
ただそれもランニングコストを含むと、長年住めば7000万クラスの物件と同じくらい払うことになってしまうのだが…

[12365: 職人さん]

７０年間全部の地代（固定部分）と権利金を支払済なのでこれから支払うべき
地代（固定資産税連動部分）と解体準備金は毎月数千円程度です。
７０年間の景気変動は読めないので現時点の水準でも２５０万円相当です。

[12366: eマンションさん]

>>12360 匿名さん
父さん危険度は知っていますが、マスコミの報道って何ですか？

[12367: 匿名さん]

所有権と定期借地権の比較、もっと可視化できないかと思い、こんな計算をしてみた。

最初に、所有権にはない費用を計算してみよう。
※以下、この物件の5000万クラスの平均的な部屋で考える。

まず、所有権にない費用として、地代がかかってくるのだが、毎月7から8千円ほどで、これは所有権の固定資産税分と同等の金額だと考えると(9万円ほど)、所有権よりも余計にかかる費用は、権利金と前払い地代と修繕積立基金と70年分修繕積立金ということになる。
ただし、権利金と前払い地代は初期費用にオンされているので、それも差し引くと、のこりは修繕積立金と修繕積立基金のみになる。
で、たとえば、売却時期の一般的な目安となる15年後で計算すると、

修繕積立基金が約50万円
修繕積立金の総計が約126万円(7000円×12ヶ月×15年)
総計176万円

つまり、これが、所有権に比べて余計にかかる費用。

では、資産価値をもとに比較してみよう。
15年後に、定期借地権、所有権物件をそれぞれ売却した場合、いくらになるのか推測してみる。
もちろん、こればっかりは具体的にわからないので、以下はざっくりとした計算になる。

同立地、定期借地権5000万円の部屋と所有権6500万円の部屋がほぼ同クラスと考えると、15年後の売却費の減額の差分が176万円を上回れば、所有権のほうが得、下回れば定期借地権のほうが得となる。

つまり、具体的に数字で書いてみると、
定期借地権5000万円→3800万円(1200万円減※毎年80万円減)とすると(マンションマニアさんの試算を参考)、
所有権6500万円が、5476(6500-1200+176)万円以上で売れるなら所有権が得、下回るなら定期借地権が得ということになる。
もちろん、その逆もいえて、所有権がたとえば5476万円で売れているのに、定期借地権が3800万円以下でしか売れなかったら、所有権のほうが得ともいえる。

20年後で同じ計算をすると、
定期借地権5000万円→3400万円(1600万円減)
所有権6500万円が、5118(6500-1600+218)より高く売れれば所有権が得、下回れば定期借地権が得ということになる。

修繕積立金は、どんどん膨れ上がっていくので(70年で最大638万円)、築年数が増えれば増えるほど、定期借地権が不利になるのが、こういう計算をしてみるとよくわかるだろう。
※地代の値上がりや、修繕積立金が足りなくなる場合も当然考えられる

そう考えると、売るタイミングを間違えると、かなりきびしいのが定期借地権ともいえる。


※計算が間違っていたり、ここはこの数字ではないのではという指摘があれば、ぜひお願いします。活発な議論を求めます。

[12368: マンション掲示板さん]

定借築9年駅徒歩10分のブリリアシティひばりヶ丘は常に中古が出ています。suumoとathomeを合わせると5,6戸。築9年なのに何ヵ月も売れずにいるのを見ると、やはり定借だからなのかなとも思ってしまいます。また、大規模なので値下げ合戦は必須です。
何年以内にいくらで売り逃げれば定借の方が得とかあるのかもしれませんが、うまくいくとは思えません。環境はとても良いので永住ならいいと思いますが、リセールの可能性があるならやはり所有権じゃないでしょうか。あくまで私個人の感覚で何の根拠もありませんが…。

[12369: 匿名さん]

>>12367 匿名さん
2行くらいしか読んでませんがおヒマですね

[12370: 匿名さん]

否定は簡単、感想を教えてあげて！
でもそこには答えはなかった。

[12371: 職人さん]

ブリリアシティひばりが丘の中古売買相場はこの数年間はやや上昇傾向にありました。
そして３ヶ月～６ヶ月で成約に至る事例がほとんどでした。
情報サイトをずっと見ていると判りますがどんどん販売住戸は入れ替わっています。
常に在庫を抱えているので一見売れていない様に感じますが売買は旺盛です。

[12372: 匿名]

>>12371 職人さん

その地域で売買が盛んというのも初耳なのですが、何かそれとわかる資料などあればお願いします。
あと、なぜ過去形なのでしょうか？

[12373: マンション検討中さん]

>>12367 匿名さん
違うのでは
・定借の上屋は固定資産税ある
・修繕積立金、積立基金は所有権でもある

[12374: 匿名さん]

>>12371 職人さん

平気で嘘をつくのやめて

[12375: 匿名さん]

>>12370 匿名さん
否定ではなく感想ですよ。
感想を加えれば自己アピールの場が匿名掲示板というのも哀しいですね。
2行しか読んでないのでポジなのかネガなのかも知りませんけどおヒマというのは視覚で捉えてわかりましたよ。

[12376: 匿名]

>>12373 マンション検討中さん

上屋に固定資産税あるんですね。
無知ですみません。


あと、大きな間違いを犯していました。申し訳ありません。
修繕積立金と解体積立金を間違えてしまいました。

修繕積立基金は、この計算には関係ありません。
毎月は3000円ほどですね。

[12377: 通りがかりさん]

>>12371 職人さん
売れずに残ってるじゃないですか。
どこがばんばん入れ替わってるんですか？
売れた分だって耐えきれずに業者へ叩き売りで処分してるかもしれませんよ。

[12378: 匿名さん]

強要施設の見学会に参加しませんか？

[12379: 職人さん]

>12372
そうです過去形なんです。
ここ半年で風向きが変わってきました。若干値下がり傾向になってきました。
ローン破綻でしょうか競売に売り急ぎ物件も出ていました。
現在居住中の住戸は下見も敬遠されがち、１３階１４階の住戸は強気の価格設定で空室であっても引合いは出にくいです。買い手にとって不人気な住戸が滞留を始めている感じです。

[12380: 通りがかりさん]

>>12356 匿名さん

勘違いしてるのはあなたです。
以前からここに粘着して未だに荒らし行為を続けてるのはあなたひとりでしょう。匿名掲示板だと思って甘くみてるのかもしれませんが、告訴されたら売り方が悪いとか違法と自覚してなかったは通用しませんよ。問題はあなたに悪意があるか？受け手がどう捉えるか？です。
あなたの場合、IPで過去の投稿追い掛けられたら信用毀損や業務妨害が普通に成立するでしょうね。あまりにも執拗なので、デベには通報しときますけど、あなたも社会的立場のある人なのでしょうから手遅れにならないようお気を付けください。

[12381: 匿名さん]

>>12380 通りがかりさん

IP、社会的立場、お気を付けください……

まるで、ヤ×ザの恫喝みたいですね。
訴えるのなら、ご自由にどうぞ。
デベロッパ頼みではなく、ご自身で訴えられたらいかがでしょうか？

私はこれからも、嘘や誤魔化しだけは正していきますので。

[12382: 匿名さん]

脅し、怖い…

[12383: マンション検討中さん]

ひばりヶ丘のブリリアについては、過去に友人が住んでおり、売却に一年近くかかってました。
結論としては、中古も含め、周りに競争相手がいないくらいの安さであれば、それしか買えない層にすぐ売れます。ひばりヶ丘でいうと、2500万円程度まで下げれは買い手がいます。値段だけの勝負だからです。ただ、3000万円を越えてくると少し埼玉よりの駅の中古(所有権あり)との比較になるので急に売れなくなります。
定期借地権の物件の場合、部屋の条件との兼ね合いなどは無視して、3LDKの一番安い部屋を買うのが、リセールスを考えると良いと思います。単純に価格だけの勝負に持ち込めれは、それしか買えない層には売れると思います。逆にいうとそれくらい売るのが難しいとも言えます。。。

[12384: 匿名さん]

>>12380 通りがかりさん
煽るわけではないですが、あなたの相手となる人はこれからも信念を貫くと宣言されましたよ。デベの販売方法が許せないそうです。
ただの脅しのつもりだったもあなたが記載している通り通用しませんよね。相手に攻撃的な記載をしてしまったのはあなたのようですし、しっかりと答えましょう。

[12385: マンション検討中さん]

補足です。
3LDK、78平米、高層階、南向、新築価格3480万円のものが3000万円ではなかなか売れず、3LDK、70平米、低層階、東向、新築価格2650万円のものは2500万円なら直ぐに売れるそうです。
需要と供給のバランスって面白いですよね。

[12386: 通りがかりさん]

>>12381 匿名さん

もちろん私に静止する権利などありませんので、どうぞこれからも続けてください。私も通報を続けるのみですから。

[12387: 通りがかりさん]

>>12384 匿名さん

だから勘違いしないでください。あなたの攻撃対象は東京建物であり東京建物の販売手法が許せないのですよね？私が相手ではありません。あと自作自演や成りすましなども立派な荒らし行為ですよ。

[12388: 更新橋]

みんな仲良くしようぜ。

[12389: 匿名さん]

>>12387 通りがかりさん
あなたの相手はあなたが東京建物側の人間と断定して記載しているから話がズレるのですかね？
あなたがどういう立場でこの物件批判の人を批判するか。ここを明らかにすれば議論が見えてきますよ。
そういう部分を隠して正論に見えるように相手を攻撃しているあなたも検討者からしたら立派な荒らし行為とは気づかないですよね。

[12390: マンコミュファンさん]

>>12385 マンション検討中さん
中古を購入する人は価格が１番重要。新築時の南向きは価格が盛られてるからリセールには向いてない。

[12391: 匿名さん]

12381ですが、12384さんは別の方ですよ。
どうしても成りすましと思いたいのかもしれませんが、違いますから。
12384さんも言いがかりだと思っていますよ。
ここは匿名掲示板ですから、匿名さんで書いている方はいくらでもいます。
まあ、こう書いても信じないのかもしれませんが。

[12392: 職人さん]

>12385
私もこれと同じ様な事を書こうとしていました。
この物件の新築価格表を持っていますが、中古で一番最初に出す広告の多くは新築価格と同じか若干安い価格を提示して様子見をしてきます。
早く売りたい人は次回からどんどん下げて来ます。でも好条件の住戸を買った人はなかなか値下げに踏み切れずに売れないので滞留して行きます。
中古物件相場は新築で買った時の事は一切加味されません。購入者の意志だけで決まる特殊な世界である事は知っていた方が良いです。
ひばりが丘の場合は新築価格が３０００万円前後と安かったので価格での競争力をある程度持っていましたがここは１０年未満でも３０００万円未満でしか売れない覚悟が必要でしょう。

[12393: 匿名さん]

>>12391 匿名さん
あなたと判断できる名前、特徴的な書き方にすればいいだけですよ。

[12394: 通りがかりさん]

>>12389 匿名さん

なので、そこは私がどうという話ではありませんよ。あなたがしてきたことの事実は何も変わらないし、然るべき場でその話をしてください。

[12395: 通りがかりさん]

>>12391 匿名さん

そうですね。同一人物だろうが別人だろうが、どちらでも構いませんし知る必要もありません。荒らしの一例書いたまでですのであまり気にしないでください。

[12396: 匿名さん]

物件肯定してない意見を書いたら「法的な責任がー」と書いてる人に言いたいけど、家電製品、飲食店、アプリの評価で書込みしてる人はどうなんの？
あなたの尺度だと逮捕者続出しますよ

実際は根も葉もない書込みで中傷しなければ個人の意見として処理されて終わりですね
脅し行為だからそんな事は書かない方が良いですよ

[12397: 匿名さん]

脅しとか…
多分購入者が書き込んでると思うのですが、
やはり安い物件ということもあってか、このような住民レベルの低さも懸念点のひとつですね。

[12398: 通りがかりさん]

>>12396 匿名さん

不安なのはわかりますが、ここで弁明されてもね。あなたが黒かどうかはいままでの書き込み内容にもよるし、受け手がどう判断するかではないですか？ただ客観的に見て、明らかに悪意や敵意を感じるし、あまりに執拗と思いますけどね。まあ脅し？と感じてる時点で多少の自覚はあるようですから、あとはご自身の判断ということで。

[12399: 通りがかりさん]

>>12397 匿名さん

完全に誹謗中傷かと。因みに私が購入してるかしてないかもどうでもいい話なのですが、ここを購入された方はさぞかし不愉快でしょうね。そのあたりは何も感じないのですか？

[12400: 匿名さん]

>>12398 通りがかりさん
別人なんだけど、まぁ、どうでも良いですよ私には関係無い