Brillia（ブリリア） City 三鷹について

[マンション検討中さん]

Brillia City 三鷹ってどうですか。
住居だけではなく、商業施設、育児施設や緑もある複合新街区になるようです。
物件のことや周辺の利便性、将来性などについても知りたいです。

公式URL：http://b-mitaka.jp/top.html

所在地：東京都練馬区関町南四丁目686番1他（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「三鷹」駅 バス10分 「北裏」バス停から 徒歩2分
総武線 「三鷹」駅 バス10分 「北裏」バス停から 徒歩2分 、西武新宿線 「武蔵関」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「吉祥寺」駅 バス20分 「北裏」バス停から 徒歩4分
総武線 「吉祥寺」駅 バス20分 「北裏」バス停から 徒歩4分
土地の権利：定期賃借
借地の種類・期間：一般定期借地権（2017.9.29～2087.12.29）
総戸数：436戸 （他、保育施設1戸）
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上10階建て
間取：3LDK・4LDK
面積：70.98平米～90.81平米
売主：東京建物、住友商事
販売代理：東京建物株式会社、住商建物
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：東京建物アメニティサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[12324: 更新橋]

バスが混むのは困るな。

[12325: 匿名さん]

バスとは混むもの。

[12326: eマンションさん]

>>12315 匿名さん

ブリリア大島はまだ、都心に自転車や自動車で通勤する層からすれば魅力がある。
ここの優位性は、強いて言えば街の落ち着き？

でも駅遠で落ち着きのある土地の借地物件となると、相続時には押し付け合いになるのが目に見えている。

ちなみに竣工後の値引きは、都のマンション建て替え制度次第では借地物件は大きく値引くしか無いと思う。

[12327: 更新橋]

バスの増便はしてくれないかな。

[12328: 匿名さん]

>>12323 匿名さん
分母に総戸数でもいれてあげなきゃ三鷹の杜がさすがに可愛そうでしょうが。

[12329: 匿名さん]

>>12323 匿名さん　
プラウド吉祥寺苦戦中になのかな？
お客こないから、やることとしたら、他物件のネガ。。
営業マンがんばれー

[12330: 評判気になるさん]

60戸売り出してるなら十分に思う
購入層が違うから競合しない、少なくともここのネガする必要無い

[12331: 匿名さん]

なんか、ここの営業の人がかわいそうに思えてきた。
今こそ、本音を語る時じゃないかな。

[12332: 匿名さん]

>>12329 匿名さん
他営業マンがネガしてくれていると思いたいお気持ちはわかりますが現実を受け入れた方がこちらのマンション、購入者、売らなくてはいけない貴方達の為にもなると思います。
近くにライバルがいないマンションなのですから顧客選びを間違えなければなんとかなりますよ。まずは西武新宿、馬場の帰宅ラッシュ辺りでビラ配りでもされては？中央線で配るよりは可能性ありますよ。

[12333: 匿名さん]

身の丈で商売すれば、ここまで荒れなかったでしょうに。
マンション名を改称して、平均500万円値下げ、武蔵関、東伏見利用の客に、定期借地のデメリットを真摯に伝えて売れば、ちゃんと売れると思うけど。

[12334: 匿名さん]

練馬と言っても練馬駅前や大泉や石神井の物件はそれなりに人気ありますよ
要するに西武でも池袋線の方ですね

北裏はバスが本当に便利ですね
三鷹、吉祥寺、荻窪、保谷、田無、花小金井と様々なところにバス1本で行けます

[12335: 匿名さん]

>>12334 匿名さん

もちろん、バスの利便性は否定しないんだけど、ほぼほぼ使うのは、三鷹と吉祥寺だけでしょ。
そして、往復420円×家族分がかかるってこともお忘れなく。

[12336: 匿名さん]

これだけ、ネットで様々な情報が拾えるご時世に、この売り方はダメでしょ。
買い手をバカにしてるとしか思えない。
こんな評判の物件買っても、まともな価格で売れないって。
よっぽど、この立地を気に入っている人以外はオススメしない。

[12337: マンション検討中さん]

思ったより売れてるな。

[12338: 匿名さん]

あまり考えない人がいるんだ

[12339: 匿名さん]

ここが所有権なら、多少盛るのは許されると思うけど、定期借地でやるのは反則だわ。

[12340: 匿名さん]

>>12337 マンション検討中さん
売れてるのは4割くらいとあったけど、
まあ悪立地の定借だから、それでも売れてるって感じなんだろうな…

[12341: 匿名さん]

そういう考え方があるのか！

[12342: 通りがかりさん]

>>12340 匿名さん

4割のソースは？ここの営業さんからは、夏前で6割くらいと聞きましたよ。

[12343: 匿名さん]

それは、盛ってると思う。
交渉中含めての数じゃないかなあ。

いすれにしても、このペースなら竣工前完売はまずしないだろうから、ゆっくり値引き交渉するのがいいと思う。

[12344: マンション検討中さん]

完売はないね。BとCの条件いいところはほぼ売れてる

[12345: 匿名さん]

逆に、条件悪いところは、値引きの余地があるってことか。

[12346: 匿名さん]

>>12345 匿名さん
条件の良くない部屋を今の価格で購入する人はもういないですよ。

[12347: 匿名さん]

なんか残念な物件なんですね。
全てのスペックが悪い方にいってる気がする。

[12348: 匿名さん]

竣工したら、やってくれるのかな？
全436戸販売御礼！

[12349: 匿名さん]

＞＞12348　匿名さん
申込があった分を抽選の体裁で売る今までのやり方を続けるんじゃないかな。
それに全戸販売御礼すると契約済み住戸数がばれるから絶対にやらないでしょう。売れている物件なら進んでやるはずだけど。

[12350: 匿名さん]

全戸販売御礼、キャンセル住戸が若干ありで、5年ぐらい売り続けるんじゃないかと。

[12351: マンション掲示板さん]

>>12333 匿名さん

ここのところ荒らしてるのはあなた一人ではないですか？

[12352: マンション検討中さん]

>>12350 匿名さん

もう少しかかりそう。

[12353: 匿名さん]

>>12351 マンション掲示板さん

残念ながら、私のコメントはわずかですね。
一人で12000レスとか無理でしょ。

素朴な疑問ですが、あなたは、ここが荒れていないと思いますか？
批判しているのは、ライバル会社の営業だとお思いですか？

[12354: 匿名さん]

東京建物が荒らしに対して動き出したみたいですね

[12355: 匿名さん]

売れないからって
人の悪口はよくないですよね。
これだって住んだらミヤコですよー。

[12356: 匿名さん]

何か勘違いしていませんか？
売れないからではなく、売り方が道理に反しているから批判されているのですよ。
そもそも悪口ではありませんし。

誤認誘導を止め、きちんとデメリットを伝え、購入希望者に真摯に向き合うことが、本当のスタートだと思います。

[12357: 匿名さん]

住めば都は、どのマンションでもそうですよ。
新築に勝るものはなし。
でも、いずれ手離す時が来るのですよ。

その時にいくらで売れるのか、もっと真剣に考えてみませんか？

[12358: 住民板ユーザーさん7]

>>12356 匿名さん
良いぞー

[12359: 匿名さん]

練馬の駅遠定借で都は無いでしょ
リセールに怯えて暮らすなんて嫌だよ

[12360: 匿名さん]

マスコミの報道にはダンマリ
父さん危険度ランキングに文句yea

[12361: 匿名さん]

22位ですね。

[12362: 職人さん]

５月ＭＲ訪問時点で売れていたのは１５０戸～２００戸の間だったので
現時点で商談中が全部成約に至れば６割が見えて来るのは嘘でもなさそうですね。
近隣の苦戦物件はひばりが丘団地跡地、花小金井ＮＴＴ社宅跡地で住友と三菱が竣工後２年を経過して収束に向かいつつあります。
ここも似たような、またはそれより悪いペースで進むでしょう。
同じく苦戦の大和は法人営業で逃げ切るみたいです。

[12363: 匿名さん]

>>12362 職人さん

12342さんの会った営業は、夏前に6割とか嘘を言っていたみたいですね。
この戸数とこのペースですから、二年以上かかると見て間違いなさそうです。

そういえば、この連休中にも、シティハウスの看板持ちの営業マンを、交差点で見かけました。
値下げせずに売るのは相当厳しいものがあるんでしょうね。

[12364: 匿名さん]

4割も売れているというのに驚き
良いとこ50-60戸くらいかなと思ってた
イニシャルの安さくらいしかメリットは無さそうだけど
ただそれもランニングコストを含むと、長年住めば7000万クラスの物件と同じくらい払うことになってしまうのだが…

[12365: 職人さん]

７０年間全部の地代（固定部分）と権利金を支払済なのでこれから支払うべき
地代（固定資産税連動部分）と解体準備金は毎月数千円程度です。
７０年間の景気変動は読めないので現時点の水準でも２５０万円相当です。

[12366: eマンションさん]

>>12360 匿名さん
父さん危険度は知っていますが、マスコミの報道って何ですか？

[12367: 匿名さん]

所有権と定期借地権の比較、もっと可視化できないかと思い、こんな計算をしてみた。

最初に、所有権にはない費用を計算してみよう。
※以下、この物件の5000万クラスの平均的な部屋で考える。

まず、所有権にない費用として、地代がかかってくるのだが、毎月7から8千円ほどで、これは所有権の固定資産税分と同等の金額だと考えると(9万円ほど)、所有権よりも余計にかかる費用は、権利金と前払い地代と修繕積立基金と70年分修繕積立金ということになる。
ただし、権利金と前払い地代は初期費用にオンされているので、それも差し引くと、のこりは修繕積立金と修繕積立基金のみになる。
で、たとえば、売却時期の一般的な目安となる15年後で計算すると、

修繕積立基金が約50万円
修繕積立金の総計が約126万円(7000円×12ヶ月×15年)
総計176万円

つまり、これが、所有権に比べて余計にかかる費用。

では、資産価値をもとに比較してみよう。
15年後に、定期借地権、所有権物件をそれぞれ売却した場合、いくらになるのか推測してみる。
もちろん、こればっかりは具体的にわからないので、以下はざっくりとした計算になる。

同立地、定期借地権5000万円の部屋と所有権6500万円の部屋がほぼ同クラスと考えると、15年後の売却費の減額の差分が176万円を上回れば、所有権のほうが得、下回れば定期借地権のほうが得となる。

つまり、具体的に数字で書いてみると、
定期借地権5000万円→3800万円(1200万円減※毎年80万円減)とすると(マンションマニアさんの試算を参考)、
所有権6500万円が、5476(6500-1200+176)万円以上で売れるなら所有権が得、下回るなら定期借地権が得ということになる。
もちろん、その逆もいえて、所有権がたとえば5476万円で売れているのに、定期借地権が3800万円以下でしか売れなかったら、所有権のほうが得ともいえる。

20年後で同じ計算をすると、
定期借地権5000万円→3400万円(1600万円減)
所有権6500万円が、5118(6500-1600+218)より高く売れれば所有権が得、下回れば定期借地権が得ということになる。

修繕積立金は、どんどん膨れ上がっていくので(70年で最大638万円)、築年数が増えれば増えるほど、定期借地権が不利になるのが、こういう計算をしてみるとよくわかるだろう。
※地代の値上がりや、修繕積立金が足りなくなる場合も当然考えられる

そう考えると、売るタイミングを間違えると、かなりきびしいのが定期借地権ともいえる。


※計算が間違っていたり、ここはこの数字ではないのではという指摘があれば、ぜひお願いします。活発な議論を求めます。

[12368: マンション掲示板さん]

定借築9年駅徒歩10分のブリリアシティひばりヶ丘は常に中古が出ています。suumoとathomeを合わせると5,6戸。築9年なのに何ヵ月も売れずにいるのを見ると、やはり定借だからなのかなとも思ってしまいます。また、大規模なので値下げ合戦は必須です。
何年以内にいくらで売り逃げれば定借の方が得とかあるのかもしれませんが、うまくいくとは思えません。環境はとても良いので永住ならいいと思いますが、リセールの可能性があるならやはり所有権じゃないでしょうか。あくまで私個人の感覚で何の根拠もありませんが…。

[12369: 匿名さん]

>>12367 匿名さん
2行くらいしか読んでませんがおヒマですね

[12370: 匿名さん]

否定は簡単、感想を教えてあげて！
でもそこには答えはなかった。

[12371: 職人さん]

ブリリアシティひばりが丘の中古売買相場はこの数年間はやや上昇傾向にありました。
そして３ヶ月～６ヶ月で成約に至る事例がほとんどでした。
情報サイトをずっと見ていると判りますがどんどん販売住戸は入れ替わっています。
常に在庫を抱えているので一見売れていない様に感じますが売買は旺盛です。

[12372: 匿名]

>>12371 職人さん

その地域で売買が盛んというのも初耳なのですが、何かそれとわかる資料などあればお願いします。
あと、なぜ過去形なのでしょうか？

[12373: マンション検討中さん]

>>12367 匿名さん
違うのでは
・定借の上屋は固定資産税ある
・修繕積立金、積立基金は所有権でもある