Brillia（ブリリア） City 三鷹について

[マンション検討中さん]

Brillia City 三鷹ってどうですか。
住居だけではなく、商業施設、育児施設や緑もある複合新街区になるようです。
物件のことや周辺の利便性、将来性などについても知りたいです。

公式URL：http://b-mitaka.jp/top.html

所在地：東京都練馬区関町南四丁目686番1他（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「三鷹」駅 バス10分 「北裏」バス停から 徒歩2分
総武線 「三鷹」駅 バス10分 「北裏」バス停から 徒歩2分 、西武新宿線 「武蔵関」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「吉祥寺」駅 バス20分 「北裏」バス停から 徒歩4分
総武線 「吉祥寺」駅 バス20分 「北裏」バス停から 徒歩4分
土地の権利：定期賃借
借地の種類・期間：一般定期借地権（2017.9.29～2087.12.29）
総戸数：436戸 （他、保育施設1戸）
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上10階建て
間取：3LDK・4LDK
面積：70.98平米～90.81平米
売主：東京建物、住友商事
販売代理：東京建物株式会社、住商建物
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：東京建物アメニティサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[11901: 匿名さん]

>>11896 匿名さん
リスクとリターンが均衡してるのは、情報の非対称性もファンダメンタル要素もない理論上の完全市場の話であって、実際の市場は非完全市場ですけど、ちゃんと現実社会のことわかってますか？

金融にしても不動産にしても、本だけでなくもう少し実際のの社会について勉強されてはいかがでしょうか。ブラックショールズモデルの2人とも自己破産してますよ。

[11902: 匿名さん]

ここのデベ、定借物件専門の業者みたいになっちゃったね

[11903: 匿名さん]

>>11900 匿名さん
自称不動産の専門家の言うことと、専門書に書いてある事とどっちが信用できますか？
大きな書店で定期借地権の研究書や論文を読んでみれば分かりますよ。

[11904: 匿名さん]

>>11899 匿名さん
自分で計算して提示してから反論したらどうですか？

[11905: 匿名さん]

>>11898 匿名さん
あなたが最初に額と言ってるんでしょ。変動率が同じなら、元本価値が大きい方が変動額は大きくなるでしょう。

[11906: 匿名さん]

>>11901 匿名さん
そんなことあたり前でしょう。任意の時点ではリスクリターンはバランスしないけど、バランスするように常に動くものでしょ。定期借地権が所有権と比較して常にハイリスクローリターンのわけないじゃない、常識的に考えて。

ハイリスクローリターンの商品なんて需要が弱いんだから、価格下落による調整があるでしょ。ローリスクローリターンの商品は需要が強いんだから価格はどんどん上昇していくよね。でも永遠には上昇しないでしょう。高くなりすぎてリスクが大きくなり、リターンとバランスするからね。

それぞれの適正価格と現在価格の差の方が圧倒的に重要なんじゃないの？

[11907: 匿名さん]

なんでこんなに定期借地権をネガティブに捉えようとするのだろうね

[11908: 匿名さん]

定期借地権が悪いというよりは、好立地でない定期借地権に、必要以上に付加価値をつけて売ろうとしていることが問題視されています。

[11909: 口コミ知りたいさん]

>>11908 匿名さん
頑張れ！ 正義の味方。

[11910: 匿名さん]

やっぱり企業の売りみたいなものが欲しい
東京漬物は定期借地権が得意なデベロッパー。

[11911: 名無しさん]

>>11907 匿名さん
定借にポジティブな要素ある？
事実として普通より劣っているシステムだから安いわけだし、(よっぽど安いor希少立地、ブランド立地でなければ手を出すべきでない)安かろう悪かろうっていうのが定借でしょう

[11912: 匿名さん]

>>11906 匿名さん
あなたの常識は世間の常識じゃないから、そりゃ理解出来ないんでしょう。だって定借がお得だと信じてそれありきの話しかしてないですもん。

そして定借物件の価格の弱さを自身で指摘しているのに気付いています？市場の一般的評価ってその通りハイリスクローリターンで需要が弱いんですよ。とすると、所有権に比較して下方硬直性が強く働くんですよ。勿論パークコート神宮前やパークコート渋谷ザ・タワーみたいな一部の例外はありますが、これらが貴方の言っている常に当てはまらないの例ですね。少なくともここはどっちに当てはまるでしょうかねぇ。

[11913: 匿名さん]

>>11905 匿名さん
変動幅とは言いましたが、残念ながら額とは一言も申し上げていません。あなたが▲20％が、と言ってることに対しての発言なので、当然ですが額の話は持ち出しませんよ。もう少し冷静になられて発言してください。

[11914: 匿名さん]

>>11911 名無しさん

劣ってるからでなくて、所有権のように不当利益が乗ってないから安い。というか妥当。むしろ所有権が高かろう悪かろうということに気づいた方がいい。

[11915: 匿名さん]

>>11914 匿名さん
所有権であろうが定期借地権であろうが、その物件に不当に利益が乗っているか乗っていないかって話でしょ。
劣っているというのは、定期借地権は、いろんな意味で不利だから、好立地以外はリスクが高いというのが一般的という意味でしょ。

榊さんじゃないけど、中古物件になったときに、本当の価値が見えてくるってことだよ。
ここは、中古になったら、いくらになるんだい？
そのときに、だまされたじゃ遅いんだよ。

[11916: 口コミ知りたいさん]

>>11900 匿名さん
分かりやすいサイトのリンクありがとうございます。
色々と知ることができました。

[11917: 匿名さん]

>>11915 匿名さん

定期借地権の不利やリスクってなに？中古になった時は、権利に関係なくその時の相場で売れるだけ。買値が安い分、売値も安くなるが、その差分は所有権と大差ないよ。具体的な根拠もなく、検討者や購入者の不安を煽るようなコメントはいい加減やめたらどう？

[11918: マンション掲示板さん]

>>11917 匿名さん
>>11900のリンク先を読めばいいんじゃないかな？
匿名を武器に暴れている具体性のないあなたの意見よりよっぽど信憑性あるかと思いますよ！

[11919: マンコミュファンさん]

https://mituikenta.com/?p=1617

これね

[11920: eマンションさん]

>>11910 匿名さん
漬物って ( ﾟ∀ﾟ)
うけた

[11921: マンション掲示板さん]

こんな場所定借でも所有権でもリセールバリューなんか一緒やろ
駅クソ遠いし、部屋数大量で将来なんぼでも中古市場でてくるわ

[11922: 匿名さん]

大規模が、かえって仇になっていますね。

[11923: 匿名さん]

>>11900 匿名さん

三井さんの記事読んだら、とても怖くて買えないわ…

[11924: 匿名さん]

>>11917さん

>定期借地権の不利やリスクってなに？
資産価値の大幅な下落、将来、売却できるかどうかわからない不安です。

>中古になった時は、権利に関係なくその時の相場で売れるだけ。
もちろんそのとおりです。二束三文でも、売れたは売れたですからね。

>買値が安い分、売値も安くなるが、その差分は所有権と大差ないよ。
安いですか？　安いのは、所有権とちがい、土地分のお金を支払っていないからです。権利金や前払い地代など、むしろ、ここは定期借地権としては高いほうだと思います。
また、差分が所有権と大差ないとは、なにを根拠におっしゃっているのですか？

根拠のない妄言で、購入希望者を惑わしているのは、どなたなのでしょう？

[11925: 匿名さん]

>>11924 匿名さん

郊外バス便の資産価値の大幅下落や売却不安は、所有権でも同じようある。なぜ借地権だけがそのリスクが大きいのかよくわからないよね。
また差分については買値と売値の差額のこと。定借は買値も安いわけだから、そこに大きい差は生まれないということ。

[11926: 匿名さん]

>>11918 マンション掲示板さん

この記事では所有権の価格に対して8掛けが妥当と書かれてるけど、正にここが8掛けくらいだから適正ということになる。
また最終的に定借は無価値になることがデメリットと書かれているが、築70年の区分所有物件持ってることが価値だと思うのか？老朽化した築70年のマンションに住みたい人はまずいないだろうし、建物の解体や建て替えも4/5以上の合意をとるのはほぼ不可能。
自由にならない売るにも売れないような区分所有の土地やボロボロの建物を相続されても迷惑なだけだし、所有しているだけで固定資産税が発生する正に負の資産。
もっと現実を見た方がいい。マンションに所有権なんてものはない。区分所有権と所有権は似て非なるものということを、まずは理解した方がいい。

[11927: eマンションさん]

>>11925 匿名さん
分かってるじゃん。
悪立地と定借というダブルパンチがこの物件の致命傷になってるんだよ

[11928: 匿名さん]

>>11925 匿名さん

郊外バス便の資産価値の大幅下落や売却不安は、所有権でも同じようある。なぜ借地権だけがそのリスクが大きいのかよくわからないよね。
また差分については買値と売値の差額のこと。定借は買値も安いわけだから、そこに大きい差は生まれないということ。

郊外バス便で資産価値の大幅下落があるってわかってるんだよね。
定期借地だと、所有権よりさらに暴落していくんだよ。わかってる？
下落率がそもそも違うのだから、差分がいっしょなわけがない。

たとえば、ほぼ同じ立地の同クラスマンションだとして、
定期借地権5000万円が、20年後に3000万円に。↓2000
所有権6250万円のが、20年後に5000万円に。↓1250

こんな感じになるってこと。

[11929: 匿名さん]

本人も分からず書いてるのだろうけど、
ダブルパンチの意味がよくわからん。笑

[11930: 匿名さん]

>>11926 匿名さん

本当に8掛けになっていますか？
なにか指標になるものがあれば教えてください。

三井さんは、マンションは築70年以上でも住める時代になっているという趣旨で書かれていますが、きちんと読んでいますか？

解体や建て替えは、たしかに区分所有権(こう書けばいいのでしょうか？)では、問題になりますが、定期借地は建て替えの問題がないかわりに、解体が近づくにつれ、管理が不行き届きになり、売るのが困難とも書かれていますよ。
区分所有権が素晴らしくいいわけではないし、いろいろ問題もあると思います。けれども、だから定期借地権が素晴らしいという論理にはなりませんよ。

もういちど、三井さんの記事をよく読んでください。

https://mituikenta.com/?p=1617

[11931: マンション掲示板さん]

>>11928 匿名さん
そもそもこの場所でどっちともそんな値下がりで済むわけないw

[11932: マンション検討中さん]

>>11928 匿名さん
というか20年経ったら定借だとほぼほぼリセール不可能でしょ

[11933: 匿名さん]

>>11930 匿名さん

自分で比較もせずに高いとか不安とか書き込んでるのか？それじゃあただの荒らし行為でしかないだろ。周辺物件の坪単価くらいわかるのだから、まずは自分で調べたらどうか。

確かに70年でも住めるけど、住みたいと思うヤツはいないだろうな。それは定借も区分所有も同じで、もはや管理がどうとか売れるとかそういう問題ではない。もしかするとどちらも脱出後という可能性の方が高いのではないかな。
そもそも今家を買って70年後のことを気にする必要あるのか？という話だけど、定借ならキレイさっぱり無くなるから処分や相続で悩む心配もない。もしどうしても所有権としての権利に固執したいというなら、区分所有のマンションではなく狭くても戸建を買っておいた方がいいだろうな。

[11934: マンション掲示板さん]

>>11928 匿名さん

定借だと、どのタイミングでその下落率が変わるわけ？そこの根拠が曖昧だから説得力ないんだよ。ただ、築20年、借地残50年でそこまで下がるとは到底思えない。残40年を切る頃から下落率の差は開いていくだろうけど、その時は賃貸でもいいし永住でもいいし。そもそもそこまで住んでるとは思えないけどね。

[11935: 匿名さん]

ボボボボリセールはムリ？

[11936: 匿名さん]

>>11933 匿名さん

坪単価は信用していないので、おおよそここの5/4倍で売れているような所有権マンションを探したのですが見つかりませんでした。
なので、質問させていただいたのですが。
はっきりと8掛けと書かれているのですから、根拠を出すのは簡単ではないのですか？
まさか、あなたこそ、適当に書いてないですよね？

あと、いきなり70年後の話になっていますが、管理が行き届かなくなるのは、当たり前ですが、もっと前の話ですよ。

もちろん、所有権も管理が行き届かなくなったら荒れます。
ただ、三井さんも指摘しているように、取り壊しが決まっている定期借地権だと、年を重ねれば重ねるほど修繕したがる人は少なくなるのではないのでしょうか。
賃貸も増えるでしょうし。
自分が住んでおらず、賃貸にしているマンションに、そんなに修繕費をかけたいと思いますか？

あと、70年のマンションに住みたいか住みたくないかは、環境しだいだと思います。
たとえば、井の頭公園の目の前にあるマンションは、築50年とかですが、まだまだ人気ですよ。おそらく、70年でも売れるでしょう。
では、ここはどうなのか？　30年、40年、50年後に、いくらの値段がつきますか？

[11937: 匿名さん]

>>11934 マンション掲示板さん

定期借地は、"確実に"下落していきます。さらに、立地による優位性もないため、ここは、さらに下落傾向が強いでしょう。
下落率は比較するまでもなく、いつからではなく、最初から
所有権>普通借地権>>定期借地権ですよ。

20年後なら、もっと値段がつくとお考えのようですが、どのぐらいの数字だと思われますか？

[11938: 匿名さん]

>>11936 匿名さん

坪単価で比較しないで何で比較するのか？吉祥寺・三鷹エリアのバス便はほぼ260万から280万で販売されてるわけだから、ここは8掛けと言えるだろう。

仮に区分所有の築40年・築50年に住んでいたとして、自分と建物の寿命を考えるとどう思うか？過度な補修や装飾はいらないけど、必要最低限はやってほしいと考えるのが一般的。定借の場合でも後30年・20年・10年住むこと考えたら同じことを考えるだろう。賃貸にしてるのであれば、つまるところ自身の懐ではないし、少しでも高い賃料でと考えたら反対する修繕に反対する理由はないかな。

70年住みたいか住みたくないか、場所次第というのはその通りだけど比較対象が何故そこなのか？そこや駅前の物件買えるなら、そもそもこのスレにいる必要はないだろう。ここと同条件の区分所有郊外バス便と比較して、最終的に価格が妥当なのかどうかを判断すればいい話し。三井氏曰く、それが8掛けとのことだから、ここは妥当と言えるだろう。

[11939: 検討板ユーザーさん]

所有権とか借地とかもはや関係ない立地
いずれにせよ中古は厳しいと思います

[11940: 匿名さん]

>>11938 匿名さん
ここは三鷹バス便ではありますが、その前に武蔵関駅遠物件です。
比較対象は西武新宿線練馬区物件にしてください。三鷹と吉祥寺に失礼です。

[11941: 匿名さん]

三井氏は借地権と定期借地権を混同しているし、
そもそも間違っているよ。ネット情報の受け売りでしょう。

借地権マンションは所有権マンションの8掛けと一括りにするのも間違い。
8掛けありきではなく、借地契約の内容に応じて、掛け率が全然違う。
借地権の価格は、借地契約の内容（地代水準、権利金の額等）で決まる。

借地権を新たに譲り受ける際に、新たに高額な権利金を支払わず、
安い地代で土地を使える契約なら借地権の価格は高くなるし、逆なら安くなる。
借地契約が譲受人に有利なら借地権は高く、不利なら安くなる。
だから一概に所有権の8割なんて言える訳がないです。

ましてやマンションの場合にはそこに建物の価格が乗るから、
単純に8掛けになるわけない。
さらに、土地が借地権ではなく定期借地権になると、
また別の求め方で価格を求める必要がある。

彼の解説はざっくりし過ぎて恐ろしい。

[11942: 匿名さん]

>>11938 匿名さん

吉祥寺、三鷹エリアのバス便って、ずいぶんアバウトですね。
吉祥寺なのか三鷹なのかでも違いますし、北なのか南なのかでも当然違います。
また、こちらの物件は、三鷹市でもなければ、武蔵野市でもありません。
そういうことは考えないのでしょうか。

というか、そんなに推しなら、ぜひ購入して、住んでみた感想を聞かせてください。

[11943: 匿名さん]

俺なんか賃貸マンションを分譲で住んでるぜ！

[11944: 名無しさん]

売却時に銀行がローンを組ませてくれるか怪しいんだから、買うなら永住か将来賃貸することを前提に考えようよ。

立地が本人が前向きに検討できる場所なのか。例えばこの辺の学校に子供が通ってて、とか実家がこの辺で、とかなら良いんじゃない？
その後も売れなくても気にならないはず。

むしろ、介護で住めなくなったり、50年くらい経過して管理がー、とかなっても売らずに済む位の決意と別の自己資産が必要。

予算的な消去法でここを選ぶのが危険。将来の資産が不十分で本当に出口が無くなってしまうからね。余程の金持ちでない人は将来も売れるような物件を探した方がいいよ。当たり前だけどね。安いからって言ってここに飛びついちゃう人が少ない方がこの物件の為になる。

借地権8掛け説の批判に終始する人や、価格下落の差額が少ない、とか言っている人は論外だよ。

定借は不確定要素が大きいのに、まるで安定な資産と誤認されちゃうよ。

[11945: 住民板ユーザーさん1]

予想外に結構売れてるのびっくりしました。

[11946: 匿名さん]

なんとか完成前完売して欲しいです。
休む間も惜しんでがんばってください。

[11947: 匿名さん]

>>11944 名無しさん

力説してるところ悪いけど、住宅ローンが怪しいって何情報？笑

[11948: 匿名さん]

>>11942 匿名さん

住んでみた感想って。笑 なんか回答に窮してきたみたいだな。定借不安の煽りはもう終わりか？

[11949: 匿名さん]

定期借地はデメリットが多い。だから所有権の８掛けなんですよ。
でも５０年定期借地権の時は７掛けと言われていたのに７０年で８掛けですか。
無駄に２０年伸びていますね。大規模修繕は共有部だけで専有住戸内は自費でリフォームする事になりますが５０年から７０年の延命の為にやりたくないですよね。

[11950: 匿名さん]

ここで暴れているポジの人やデベの売り方もそうだけど、優良誤認狙いの一点張りなんだよね。
立地や定借などデメリットが多いのは明らかで誰でも分かること。
ただ全ては価格に集約されるので、そこまで悪い物件とも思えない。
それでも優良誤認狙いの発言や売り方は、一般の検討者からしたら気分の良いものではないよね。